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标题: 大家说说开发联排的地一个值多少钱 [打印本页]

作者: wk198553 时间: 2020-6-18 17:02:11 标题: 大家说说开发联排的地一个值多少钱

我有一块地能开发XX个联排

最小户型那种2房70-80平米的

建好后卖的话预计75万左右

不是平地是坡地（所以每个地建房成本可能高一点）

现在有开发商愿意讨论合作开发，问我地算多少钱？大家给点意见

作者: auckland.clark 时间: 2020-6-18 17:28:37

你是问没有分割的地，还是拿下分割后title的地？

作者: rzrljb 时间: 2020-6-18 17:34:43

地在哪里，哪条街，多大，有什么学区?

作者: wk198553 时间: 2020-6-18 18:18:52

auckland.clark 发表于 2020-6-18 16:28
你是问没有分割的地，还是拿下分割后title的地？

还没分割下的地，分割后也感兴趣，分割前和分割后能值多少？

作者: wk198553 时间: 2020-6-18 18:20:21

rzrljb 发表于 2020-6-18 16:34
地在哪里，哪条街，多大，有什么学区?

北岸的地，没什么学区的，基本就是开发后能卖75万左右吧，我PM你地址，这里就不说了免得有做广告嫌疑

作者: auckland.clark 时间: 2020-6-18 18:24:31

wk198553 发表于 2020-6-18 17:18
还没分割下的地，分割后也感兴趣，分割前和分割后能值多少？

地价要看地段了。相同的地块，分割完拿到独立title的成本不低呢，增加一个title大概需要10--12万的现金成本。
贷款和现金在造房里带来的利润也是不同的。

作者: wk198553 时间: 2020-6-18 18:34:22

auckland.clark 发表于 2020-6-18 17:24
地价要看地段了。相同的地块，分割完拿到独立title的成本不低呢，增加一个title大概需要10--12万的现金成 ...

地价看地段我同意，不过根本原因是因为最后卖价不一样对吧？

我感兴趣的是假设卖价是75万了，建房70平米估计15-20万之间吧，那分割好拿到title的地价能值多少？
那我也能反向推分割前的地价能值多少了吧？

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2020-6-18 19:52:59

wk198553 发表于 2020-6-18 17:34
地价看地段我同意，不过根本原因是因为最后卖价不一样对吧？

我感兴趣的是假设卖价是75万了，建房70平米 ...

你反向推没问题，就是利润别给自己算的太多。比如开发完成后值600万，总建房成本300万，不代表你地值300，可能只有150万附近。你按200万算，就没人愿意和你玩了基本上。

作者: wk198553 时间: 2020-6-18 21:56:45

猩猩都叫兽发表于 2020-6-18 18:52
你反向推没问题，就是利润别给自己算的太多。比如开发完成后值600万，总建房成本300万，不代表你地值300 ...

这个有道理

作者: 人左之由 时间: 2020-6-18 22:21:06

你在cv上加个20,30万就差不多了。别人买你的地开发需要额外时间跟金钱投资，最后利润还需要打税。而且还要担当风险。所以他们不可能很少利润的给你出房子高价。假如你要求太高，他们不买你的也可以买邻居的。
还有2房70到80平的房子在普通区最多到70万，除非北岸好的区才能75到80。

还有你要分割的话，最好给自己留个半年到一年的时间，还需要40~50万资金。分出来的熟地打包卖给开发商。

作者: wk198553 时间: 2020-6-18 22:36:30

人左之由发表于 2020-6-18 21:21
你在cv上加个20,30万就差不多了。别人买你的地开发需要额外时间跟金钱投资，最后利润还需要打税。而且还要 ...

谢谢你的意见，分出熟地以后一个大概能卖多少啊？就按能卖70算

作者: 人左之由 时间: 2020-6-19 00:34:27

wk198553 发表于 2020-6-18 21:36
谢谢你的意见，分出熟地以后一个大概能卖多少啊？就按能卖70算

你的熟地不能一个一个的卖。。。因为是联排。
联排只能一起建，所以只能一起卖给开发商。

作者: myself2662 时间: 2020-6-19 12:30:24

开发商一套独立house的税前利润应该在15-20万左右，联排的会低一些。你自己可以反推出来你的地价能卖多少，你要价太高开发商也不和你玩。现在的价格都非常透明了。

作者: wk198553 时间: 2020-6-19 12:58:38

myself2662 发表于 2020-6-19 11:30
开发商一套独立house的税前利润应该在15-20万左右，联排的会低一些。你自己可以反推出来你的地价能卖多少， ...

谢谢，你这个分析很有价值

作者: aragornknt 时间: 2020-6-19 15:40:31

你不能用建好之后能卖XX的价格，反推地多少钱，开发商很有可能会找评估师对您的地价格进行评估，您地的价值就是评估师评出来的价值，最后交易价格在这个评估价上下波动

作者: wk198553 时间: 2020-6-19 21:40:22

aragornknt 发表于 2020-6-19 14:40
你不能用建好之后能卖XX的价格，反推地多少钱，开发商很有可能会找评估师对您的地价格进行评估，您地的价值 ...

这个你说的也有道理，毕竟我的地单卖估计也就卖估价师那个钱。
但是合作开发的话，不能这么计算吧？地值多少钱，那开发商不用出那个钱来买地对吧？

就是如果我们合作开发的话，地我出，申请RC和BC阶段（可能1年吧），开发商是不出钱的，那就是等RC和BC下来出建房的钱，然后一年内做好卖出就赚钱了对吧？那就是投资一年就卖房拿回报呢

反过来如果是开发商要买地，买了还要等一年的时间申请RC和BC，然后再花1年盖房子，那钱不是卡在一块地上2年了？

我这样算没错吧？

如果是一套联排赚10-15万的话是不是就会有开发商愿意合作了？

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2020-9-7 15:07:46

wk198553 发表于 2020-6-19 20:40
这个你说的也有道理，毕竟我的地单卖估计也就卖估价师那个钱。
但是合作开发的话，不能这么计算吧？地值 ...

一般有能力的都自己干了，买地盖房。只能拿出开发成本的，一般没经验。你风险也大。还不如找朋友合计合计一起弄弄。这么找人的话，不太容易确实。理论上你的想法行不通，因为买的什么的有租金，有杠杆，对开发商来说成本是有但是没你想的那么大，所以你要分利润很难可能。但是你找朋友一起倒是可以相当于你俩一起搞。

作者: 新马甸甸 时间: 2020-9-7 15:34:17

我到是听说有人这样做。建筑商和地主联合开发建房。听说他们找律师写的合同非常得详细。甚至卖房价格如果有一方不接受期限和责任如何都有写清楚。

作者: take-away 时间: 2020-9-7 15:58:03

我也有大块地，五六年前洋人开发商找我谈，准备盖三个联排加一个独栋，把独栋给我，两边抹平。我没理他。看个人预期吧。

作者: 洪七公。 时间: 2020-9-8 09:27:05

你出地他们出钱盖房子利润半劈，有开发商找你合作不要犹豫赶紧干，这种半吊子开发商你无论如何都是赚的

作者: 洪七公。 时间: 2020-9-8 09:29:20

这和从土地开发商手里买地建房子，土地开发商给builder term 是一样的，不同的是你这种的给完builder term 后卖房子时候土地开发商还要分利润

作者: 洪七公。 时间: 2020-9-8 09:33:52

一般的商业做法是，以投入现金作为入股比例，土地主人比如有一块地值200万，但是地已经拿去套贷款100万走了，拿200万现金操作建房的投入200万，这个时候股份比例是1:2，经营期间供那100万贷款的责任也是1:2

作者: 洪七公。 时间: 2020-9-8 09:36:26

当然利润分成也是1:2，所以开发商愿意和你一半一半的比例股份，不要犹豫立即同意干，唯一要操点心的就是这种半吊子你要时刻看着点别出啥擦不了屁股的事

作者: trdeyoualbert 时间: 2020-9-8 09:51:29

take-away 发表于 2020-9-7 14:58
我也有大块地，五六年前洋人开发商找我谈，准备盖三个联排加一个独栋，把独栋给我，两边抹平。我没理他。看 ...

这个看上去肯定亏了，出块大地，最后只拿到可能三分之一地加—栋新房而已

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2020-9-8 17:16:12

洪七公。发表于 2020-9-8 08:33
一般的商业做法是，以投入现金作为入股比例，土地主人比如有一块地值200万，但是地已经拿去套贷款100万走了 ...

那要是这个200万的地100%贷款呢？合着地主就一分都没了呗？哈哈

作者: V7 时间: 2020-9-8 18:21:16

洪七公。发表于 2020-9-8 08:33
一般的商业做法是，以投入现金作为入股比例，土地主人比如有一块地值200万，但是地已经拿去套贷款100万走了 ...

当然不能这么算啊，肯定是现在的地价的价值来算入股比例啊（别管我贷了多少钱，我还贷款就好了）能带出来款就不容易了。他要是能买能贷，让他贷啊。

作者: V7 时间: 2020-9-8 18:23:48

猩猩都叫兽发表于 2020-9-8 16:16
那要是这个200万的地100%贷款呢？合着地主就一分都没了呗？哈哈

对啊，肯定是对应资产的抵押啊，不够的部分抵押自住房子也可以啊。毕竟按资产出资来算啊，合着银行贷款出来的钱就不算资本投入吗？

作者: 洪七公。 时间: 2020-9-8 22:29:47

猩猩都叫兽发表于 2020-9-8 16:16
那要是这个200万的地100%贷款呢？合着地主就一分都没了呗？哈哈

哈哈是笑话人？，对方要是拿一块值200万的地欠银行200万的贷款，一分钱股份不给是再正确不过了，这是空手套白狼，能把你套死过去信不？

作者: 洪七公。 时间: 2020-9-8 22:38:12

V7 发表于 2020-9-8 17:21
当然不能这么算啊，肯定是现在的地价的价值来算入股比例啊（别管我贷了多少钱，我还贷款就好了）能带出来 ...

首先市场经济，有买就有买谈不上公平不公平，不平等协议也是协议，能逮着合作的就好，我说的是这种合作出资多的，第一不值，直接就去买带building term 的就好了，买地的还不要求分你利润，和这种是一样的，第二，永扬200万现金，你分别拿一百万做deposit 买两个大地，找两个拿200万入股的，自己放杠杆收入翻倍，第三，放杠杆的有可能把不放杠杆干砸现金的放倒，具体怎么放倒自己琢磨去

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2020-9-8 22:42:16

洪七公。发表于 2020-9-8 21:29
哈哈是笑话人？，对方要是拿一块值200万的地欠银行200万的贷款，一分钱股份不给是再正确不过了，这是空手 ...

我很怀疑你知不知道啥是equity。。。。。要是200万全贷款，必定有其他抵押。按你这算法，合着地主白出地，一分股权不占，哪个地主这么好，我也想认识下。。

作者: 洪七公。 时间: 2020-9-8 23:04:32

猩猩都叫兽发表于 2020-9-8 21:42
我很怀疑你知不知道啥是equity。。。。。要是200万全贷款，必定有其他抵押。按你这算法，合着地主白出地 ...

按你那么说法他这两百万地价，200万贷款，那入股的是其它抵押品，是不是？，这和前面说的是一回事么？

作者: 洪七公。 时间: 2020-9-8 23:07:24

猩猩都叫兽发表于 2020-9-8 21:42
我很怀疑你知不知道啥是equity。。。。。要是200万全贷款，必定有其他抵押。按你这算法，合着地主白出地 ...

你愿意出200万现金和对方200万贷款200万价值的抵押一半一半分利不？

作者: pj0731 时间: 2020-9-11 20:56:02

洪七公。发表于 2020-9-8 22:07
你愿意出200万现金和对方200万贷款200万价值的抵押一半一半分利不？

不就是应该这样吗？每人出200万不管是现金还是贷款各自付自己的利息就好啊

作者: 洪七公。 时间: 2020-9-11 20:59:43

pj0731 发表于 2020-9-11 19:56
不就是应该这样吗？每人出200万不管是现金还是贷款各自付自己的利息就好啊 ...

你要是有地，开发商愿意这样和你一半一半合作，不要犹豫 go for it，你要是开发商千万不要和人这么合作

作者: 洪七公。 时间: 2020-9-11 21:06:02

对方拿地除非是无贷款，否则那个地早已经抵押出去了，和你合作是二次抵押，你的利益是在后面，如果出地的这一方哪里出窟窿了，被追债人告上法庭，法庭令判决追债人胜诉，追债人拿着法庭令找到你这个合作项目，这时候合作项目可能值500万，人家有这项目一半股权250万，地的200万价值被银行拿走了，追债人可以从这里拿走50万

作者: 洪七公。 时间: 2020-9-11 21:06:49

出地这一方可以从你这空手套

作者: 洪七公。 时间: 2020-9-11 21:10:39

你要是有200万的开发商，自己买一块200万的地就好了干嘛和人合作，剩下200找金融公司贷款10-15% 都比分给对方一半利润划算，所以说这种开发商都是半吊子

作者: 房奴甲 时间: 2020-9-11 21:41:11

越说越有点纸上谈兵了。有两百万现金的开发商是不是没别的生意没别的债？算没有债吧。可以按照你说的去贷款自己开发。问题是不是所有的开发商都这么干净呢，不是所有人手上捏了这两百万就能贷出来两百万的。一分钱难倒英雄汉，不管你有多少钱，只要你还差一点，这事儿你就办不成。真合作谈股份的，有几个是把彼此身家对等计算，或者是咬文嚼字的公平双方利益？都是看谁更需要谁。多少经营良好的企业还因为现金流管理不善破产清算呢。资金都是有成本的，信贷成本比股本便宜，你管人家抵押了啥，人家就有本事拿出这便宜成本，这就是人家的份量。你说人家从你这儿套五十万，他要是没被追债，这五十万是他本来应得的。都和你这么想，肥水不流外人田，没法发展的。

作者: 洪七公。 时间: 2020-9-11 21:47:08

房奴甲发表于 2020-9-11 20:41
越说越有点纸上谈兵了。有两百万现金的开发商是不是没别的生意没别的债？算没有债吧。可以按照你说的去贷款 ...

有200万现金搞开发，贷200万款，50%，算很少的负债比例还真不是难事，洋鬼子大小开发的都比这个高多了，难不成非得出400万现金搞400万项目？

作者: 洪七公。 时间: 2020-9-11 21:51:18

不管什么生意，cash is king，你有200万cash ，去贷款200万搞400万项目是没有问题的，你有个价值200万的地欠银行160万的贷款，上银行或金融机构贷200万搞开发是没有可能的，这么一说就看谁套谁了

作者: 一缕烟丝 时间: 2020-9-11 23:54:47

合作有风险，入市需谨慎~~

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2020-9-12 11:12:10

洪七公。发表于 2020-9-11 20:51
不管什么生意，cash is king，你有200万cash ，去贷款200万搞400万项目是没有问题的，你有个价值200万的地 ...

你这么说没毛病。不过你若是找人合作的话，完全不是一个性质了就。我有200万的地，你甭管我贷款多少，合伙人出200万盖房分割，那咱俩就是对半分（或者看俩人具体怎么商谈，但是不考虑其他外在条件就说资本入股方面，理论上就是1:1）。合伙人200万也不一定是现金对吧。可能就50万现金外加借贷。他找金融公司的借贷成本高，土地找银行的借贷成本低，各自偿还自身借贷成本即可。最后利益均摊。如果不是这样。你告诉我，一个200万全额贷款的地，和一个出200万全现金的开发商最后利益怎么分？按你说的，地主不占股份，合着最后赚的钱全归出200万现金的开发商所有，地主一分不赚，同期还还着银行利息（因为土地上的房子被拆掉了去开发）。你要是地主，你干吗？

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2020-9-12 11:16:23

洪七公。发表于 2020-9-8 22:07
你愿意出200万现金和对方200万贷款200万价值的抵押一半一半分利不？

有200万现金的人理论上有更好的出路。绝大多数出200万的开发商自由资金也就几十万剩下靠二级信贷。这和土地抵押给银行一个性质。所以最后1:1是最合理的分配方式。说白了都是想挣这钱却自己没有能力单独开发的人去做或者朋友合伙。

作者: longwang 时间: 2020-9-12 12:00:53

開發商是不會和你1:1入股開發的。算你個地錢200萬+開發期1年的高息10%，總共220萬，就很不錯了。也最公平。地主也划算，一年多賣20萬。

作者: 房奴甲 时间: 2020-9-12 12:04:39

猩猩都叫兽发表于 2020-9-12 10:16
有200万现金的人理论上有更好的出路。绝大多数出200万的开发商自由资金也就几十万剩下靠二级信贷。这和土 ...

说白了是双方都互相需要才会一拍即合。龙王说的那情况太理想，类似于真空环境。

作者: ThinkOutLoud 时间: 2020-9-12 12:10:17

猩猩都叫兽发表于 2020-9-12 10:16
有200万现金的人理论上有更好的出路。绝大多数出200万的开发商自由资金也就几十万剩下靠二级信贷。这和土 ...

是这个逻辑。
如果自己没能力独自开发，要么继续持有，也可以拿了RC, BC一起卖可以多赚一点。跟开发商一起搞，难免有一方甚至双方觉得吃亏

作者: 洪七公。 时间: 2020-9-12 15:06:02

猩猩都叫兽发表于 2020-9-12 10:12
你这么说没毛病。不过你若是找人合作的话，完全不是一个性质了就。我有200万的地，你甭管我贷款多少，合 ...

有这种开发商给大伙多推荐，稀缺资源

作者: 洪七公。 时间: 2020-9-12 15:06:56

猩猩都叫兽发表于 2020-9-12 10:12
你这么说没毛病。不过你若是找人合作的话，完全不是一个性质了就。我有200万的地，你甭管我贷款多少，合 ...

有成功被套进来的开发商发个通知，领大家去参观

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2020-9-12 16:14:03

洪七公。发表于 2020-9-12 14:06
有成功被套进来的开发商发个通知，领大家去参观

你说的开发商大多数是第一次弄其实，和专业的是不一样的。这种小的第一次的都是朋友间凑。专业的自己拿地，自己弄。不会这么入股的也。你最后也没回答我的问题要是200万地全贷款，开发商自己出200万现金盖房，最后怎么分配。。。是不是开发商全拿，地主白出地还倒贴利息

作者: 洪七公。 时间: 2020-9-12 16:24:36

猩猩都叫兽发表于 2020-9-12 15:14
你说的开发商大多数是第一次弄其实，和专业的是不一样的。这种小的第一次的都是朋友间凑。专业的自己拿地 ...

后面的问题回答，yes

作者: 洪七公。 时间: 2020-9-12 16:26:12

200万价值200的贷款是虚拟的假设问题

作者: 洪七公。 时间: 2020-9-12 16:38:47

你回答这个问题，你要是2开发商自己出200万现金盖房，别人出地200价值200万贷款，你给对方多少股份？。

作者: 洪七公。 时间: 2020-9-12 16:39:16

猩猩都叫兽发表于 2020-9-12 15:14
你说的开发商大多数是第一次弄其实，和专业的是不一样的。这种小的第一次的都是朋友间凑。专业的自己拿地 ...

你回答这个问题，你要是2开发商自己出200万现金盖房，别人出地200价值200万贷款，你给对方多少股份？

作者: 洪七公。 时间: 2020-9-12 16:42:13

你不会是回答吧？，我自己是不会干这事，别人干我认为应该一半一半

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2020-9-12 17:26:31

洪七公。发表于 2020-9-12 15:39
你回答这个问题，你要是2开发商自己出200万现金盖房，别人出地200价值200万贷款，你给对方多少股份？ ...

具体怎么分配肯定要看我自己这200万自己是什么情况。要是自有资金50万比如，剩下150靠项目贷款，理论上应该是1:1分配。如果200万全现金那我自己干不找别人。

作者: 洪七公。 时间: 2020-9-12 18:09:56

猩猩都叫兽发表于 2020-9-12 16:26
具体怎么分配肯定要看我自己这200万自己是什么情况。要是自有资金50万比如，剩下150靠项目贷款，理论上应 ...

你这么说就上道了，这和我说的以现金比例作为股份比例是一回事，但你作为施工方是没法子在别人的地上做项目贷款的，要地主的名字加进来才能做，换句话实际上还是地主和你共同贷款，那么你贷的款作为出地的地主也是有liability 的，实际是你们共同贷款，这样的话出地的一方又不干了

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