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标题: 这班操作可行不？ [打印本页]

作者: 没有大号的小号 时间: 2020-5-23 00:47:01 标题: 这班操作可行不？

买一块100W左右的地，然后100W的预算在上面建两套全新的房子。每套各4-6房全部套房。
建好之后只租不卖，一间租230-260左右。

十间套房出租，一年房租收入10W+。

作者: marquez 时间: 2020-5-23 00:59:03

可以呀。不过你这收益率才5%，这么大周折，过程至少1年。。还不如买现成的房子，做到5%轻松愉快的，还是整租，租客用不着你这一间一间去找。

作者: yushiji 时间: 2020-5-23 01:06:29

160w贷款 2.7%利率的话，一周还1500刀吧，一共十间房，250一周，去水电网200吧，2000刀。地税加保险一周算150，那每周有350刀。也就是说平均保持有九间房租出去的情况下，现金流才是正的。

作者: lodn 时间: 2020-5-23 01:09:34

200W买个很风景好的地方大农场，做motel赚多，土地还升值

作者: 没有大号的小号 时间: 2020-5-23 01:10:55

yushiji 发表于 2020-5-23 00:06
160w贷款 2.7%利率的话，一周还1500刀吧，一共十间房，250一周，去水电网200吧，2000刀。地税加保险一周算1 ...

不贷款或者贷款很少的情况下。这投资合理吗？

作者: 没有大号的小号 时间: 2020-5-23 01:12:39

marquez 发表于 2020-5-22 23:59
可以呀。不过你这收益率才5%，这么大周折，过程至少1年。。还不如买现成的房子，做到5%轻松愉快的，还是整 ...

做到5真的很难。。。整间出租也是有风险的。。。我lock down之前空了一周，刚好在lockdown之前租出去的，这种运气也不是常有的

作者: yushiji 时间: 2020-5-23 01:15:33

没有大号的小号发表于 2020-5-23 00:10
不贷款或者贷款很少的情况下。这投资合理吗？

真有200w现金，我不觉得这么做比较好，还不如囤中区大地呢（瞎猜的，我一共兜里还有200

作者: 没有大号的小号 时间: 2020-5-23 01:16:35

lodn 发表于 2020-5-23 00:09
200W买个很风景好的地方大农场，做motel赚多，土地还升值

这个真心做不来。我就想简单一点，一劳永逸点

作者: 没有大号的小号 时间: 2020-5-23 01:23:12

yushiji 发表于 2020-5-23 00:15
真有200w现金，我不觉得这么做比较好，还不如囤中区大地呢（瞎猜的，我一共兜里还有200 ...

自认没有这个眼光囤地。

200W在好区可能也就三房四房的价格。弄两套这样的出租房，一年至少有10W左右的租金回报。

作者: 陌生的香港人 时间: 2020-5-23 01:34:44

本帖最后由陌生的香港人于 2020-5-23 01:03 编辑

這樣做嚴格來說目測是boarding house 吧？（見 Residential Tenancies Act) 有若干規定要遵守超過10人還要resource consent 也要額外停車位

還有現在還有那麼多留學生嗎？不是留學生又哪裡找到那麼多人和樓主租這些房間？

還有廚房問題就是你不把它包裝成boarding house而是普通房子每家房子你最多恐怕就只能做兩個廚房而已而就是這樣一塊地兩個房子每個有兩個廚房已經是四個廚房 council也可以當你有4個dwellings 這也要RC的而每個 dwelling 本身有不少要求（例如停車位/戶外空間/視野等）地不是很大也達不到的話設計得不好申請不一定給你過

作者: 没有大号的小号 时间: 2020-5-23 02:01:39

陌生的香港人发表于 2020-5-23 00:34
這樣做目測是boarding house 吧？有若干規定要遵守超過10人還要resource consent 也要額外停車位

還有 ...

可以就按正常的建房申请，分别单独的都是五房，那么一点问题就没有啦。我家附近刚卖了，三个都是五房四卫的，一摸一样。每套都是俩个车位+一个厨房。

卖不出去留着出租也挺好啊。

作者: 老友粉加辣 时间: 2020-5-23 02:04:14

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作者: 陌生的香港人 时间: 2020-5-23 02:08:00

没有大号的小号发表于 2020-5-23 01:01
可以就按正常的建房申请，分别单独的都是五房，那么一点问题就没有啦。我家附近刚卖了，三个都是五房四卫 ...

但人家可能不是打算都租出去或者真的全部租出去當然我也知道很多華人房東就喜歡這樣做但不代表就沒有問題當好管閒事的kiwi鄰居看到房子總是都停滿車投訴 council就會來看了

作者: yangauk 时间: 2020-5-23 09:16:35

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作者: trdeyoualbert 时间: 2020-5-23 10:21:44

yangauk 发表于 2020-5-23 08:16
华人房东才不管这种事呢，车库非法改建都能租，何况是正常房子。华人从不屌什么大法律，老子就是法。哈哈 ...

所以容易出事

作者: yangauk 时间: 2020-5-23 10:45:30

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作者: trdeyoualbert 时间: 2020-5-23 11:06:48

yangauk 发表于 2020-5-23 09:45
出事又如何，根本不屌政府。买卖身份都那么猖獗，租房更不怕。这里法律是空气，撑死胆大吓死胆小。 ...

难怪俺没有撑

作者: yangauk 时间: 2020-5-23 11:30:33

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作者: 猩猩都叫兽 时间: 2020-5-23 11:36:18

那你要是买个可分割的地，盖几个小的出租，岂不是更香？当然可能投入略多些。但是找人一起做可以，一人一半或者按比例分。

作者: 陌生的香港人 时间: 2020-5-23 11:43:19

本帖最后由陌生的香港人于 2020-5-23 17:13 编辑

yangauk 发表于 2020-5-23 08:16
华人房东才不管这种事呢，车库非法改建都能租，何况是正常房子。华人从不屌什么大法律，老子就是法。哈哈 ...

我怎麼會不懂華人呢？（難道我不是華人？呵呵）當年在council時看華人給投訴多去了到這個論壇就是來分享一下這方面的法律認知和各種相關規定當然就是談法律了華人這樣做很多時是不知道不一定就是老子就是法的心理有心守法的自然能獲點益愛怎麼做就怎麼做的就看他們彩數了

作者: generic301 时间: 2020-5-23 12:23:21

本帖最后由 generic301 于 2020-5-23 11:25 编辑

看过某个FACEBOOK帖子, 最多4个房间, 否则就要报COUNCIL BOARDING HOUSE了为了计算简单, 每间出租250PW, 等于1000PW
4房房子整套出租, 700-750PW应该是很容易达到的.
BH还要承担水电费, 网费花园等等等等. 而且会有更多的破坏. 实际收益会是和整套差不多的.
你确定你要这么做吗?

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2020-5-23 12:39:56

没有大号的小号发表于 2020-5-23 00:23
自认没有这个眼光囤地。

200W在好区可能也就三房四房的价格。弄两套这样的出租房，一年至少有10W左右的 ...

你可以找有现在手里有点，没太多钱开发的，一起弄。这个相对来说不像做生意那么复杂也。有律师帮着起草文件等到时按比例分就好了。这样你也节省时间也不用囤地。你要有兴趣我可以给你介绍一个靠谱的朋友，你可以和他聊聊。看看他的计划值不值得操作。是盖小户型联排。我是没那么多现金目前，等着吧我两个crosslease的先卖了呢。然后自己开发自己的地去哈哈

作者: yangauk 时间: 2020-5-23 12:58:52

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作者: 陌生的香港人 时间: 2020-5-23 13:24:29

本帖最后由陌生的香港人于 2020-5-23 12:25 编辑

generic301 发表于 2020-5-23 11:23
看过某个FACEBOOK帖子, 最多4个房间, 否则就要报COUNCIL BOARDING HOUSE了为了计算简单, 每间出租250PW, 等 ...

就奧克蘭來說什麼是boarding house 要看section 66b Residential Tenancies Act 的定義一般6個或者以上的租客就是boarding house 而不是單看房間數目當然如果4個房間每個雙人房就8個人了但其實3個雙人房也有6個人了住也可以算是了

可在奧克蘭 Auckland Unitary Plan 則容許10人以下的boarding house 符合相關規定的話不需要申請resource consent 但看樓主說要一塊地做兩個房子每個都4 -6 個雙人房人數也肯定過了

作者: 没有大号的小号 时间: 2020-5-23 13:24:56

陌生的香港人发表于 2020-5-23 10:43
我怎麼會不懂華人當年在council時看華人給投訴多去了到這個論壇就是來分享一下這方面的法律認知和各種相 ...

合理避税和偷税漏税俩个法律层面的事情。

所以我想讨论是这个事情的合理性和可行性。如果要做boarding house，跟普通的residential的意义就不一样了。

房子最终还是要上市出售，只是时间的问题。

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2020-5-23 13:24:56

yangauk 发表于 2020-5-23 11:58
crosslease把隔壁买下开发呀。那种3share1000的有投资价值吗？如果纯出租的话租金620左右，卖价83万。 ...

我那俩，一个3家crosslease, 一个是4家。。。我也买不起啊。而且有那钱，肯定要买同样的地，但是房子少的去开发啊。要不我同样1000地上1个房和3个房，肯定3个的拆除啊啥的成本高。我这买的早，那时就这么多点钱去投资，跟着豆腐教理论去买的。你要是早年买的crosslease现在有机会把邻居拿下并且就2家地大的话，我觉得还值当操作。我这俩都没有去操作的欲望。而且有个是去年才转手的。。。再卖不知是何时了。反正我是不会买crosslease了应该。以后crosslease的我觉得除了个别的比如地段好或者就两家并且地大的。其他的没啥潜力我觉得。你83万还不如找找大点地的呢，比如papakura那边的我觉得都比crosslease强。

作者: 陌生的香港人 时间: 2020-5-23 13:26:48

本帖最后由陌生的香港人于 2020-5-23 12:42 编辑

没有大号的小号发表于 2020-5-23 12:24
合理避税和偷税漏税俩个法律层面的事情。

所以我想讨论是这个事情的合理性和可行性。如果要做boarding h ...

你搞錯啦我說的是規劃和土地利用上的規定和什麼偷稅漏稅無關啊說的是council 不是IRD

還是你只是做比喻而已? 所以我就告訴你可行性就是要先留意這些啦

作者: 没有大号的小号 时间: 2020-5-23 13:30:13

陌生的香港人发表于 2020-5-23 12:24
就奧克蘭來說什麼是boarding house 要看section 66b Residential Tenancies Act 的定義一般6個或者以 ...

一块地，分割成两块，各建一栋房子。五个房间，出租四间，只租一人。

作者: 陌生的香港人 时间: 2020-5-23 13:33:38

没有大号的小号发表于 2020-5-23 12:30
一块地，分割成两块，各建一栋房子。五个房间，出租四间，只租一人。

你原帖沒有說要分割不過一樣道理如果可以控制在我上面說的框框下那應該就沒問題

作者: 新西的蓝 时间: 2020-5-23 17:01:36

听 [ 陌生的香港人 ]的没错！实际在操作、有很多硬性规定

作者: captain09 时间: 2020-5-23 17:35:23

感觉这样做吃力不讨好你买个房子 120-150万一样能租这么多

作者: marquez 时间: 2020-5-23 18:23:21

没有大号的小号发表于 2020-5-23 00:12
做到5真的很难。。。整间出租也是有风险的。。。我lock down之前空了一周，刚好在lockdown之前租出去的， ...

lock down是偶然事件了呀。整租毕竟比分租稳定。

作者: 没有大号的小号 时间: 2020-5-24 00:47:05

captain09 发表于 2020-5-23 16:35
感觉这样做吃力不讨好你买个房子 120-150万一样能租这么多

我有一套拉，但是真的没租到那么多

作者: 没有大号的小号 时间: 2020-5-24 00:48:19

陌生的香港人发表于 2020-5-23 12:33
你原帖沒有說要分割不過一樣道理如果可以控制在我上面說的框框下那應該就沒問題 ...

谢谢

作者: rzrljb 时间: 2020-5-24 02:05:23

lz你去汉密尔顿看看，4房4卫的这种房子才50-60w，你这个预算可以买3套甚至4套，租的话只要学生回来特好租

作者: 房奴甲 时间: 2020-5-24 09:37:47

楼主这计划累死人，十个不同租客散租，一年到头招租的工作就够你受的。总数并不比整租的钱多。好好的弄几个三房整租吧，新房租金很高的，怎么都六百多一周，整租还稳定。一块地上盖三个，比你这破计划强多了。不想要了卖也行。

作者: captain09 时间: 2020-5-24 16:15:08

没有大号的小号发表于 2020-5-23 23:47
我有一套拉，但是真的没租到那么多

那要么是你地段太差要么是你屋况不行不过更有可能是你地段太好房间太少

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