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标题: 准备5.6月份观察一下，合适就下手买房了 [打印本页]

作者: zhong5487 时间: 2020-4-3 22:52:44 标题: 准备5.6月份观察一下，合适就下手买房了

一直打算买一个投资房，去年低点的时候没买到，发现去年7.8月份的那种房子，今年1.2月涨了10万上去，我看的是那种70.80万西区的房子，三房，带个全幅地那种，今年看了几个月，越来越贵，而且卖的还特别快，完全没有办法下手了。现在这个疫情影响，我是觉得解封后不可能会继续涨，小跌或者持平，大跌可能性低。
比如说，我上个月看到套房，没做open home就卖掉了，卖了105万多，700多点地，上面2个房子，一个主房三房，一个minor dwelling2房，租金应该是950-1050之间了。我就那么想，如果接下来，类似的房子能够在95-100左右，我觉得就可以下手了，利率三的情况下，就算全额贷款，租金也是可以cover的，何况还能有些首期，这样基本只要能租出去，没什么好担心的，我也不知道我那么想对不对，但是来新西兰那么久了，真心不太担心房子崩盘，最多买贵了点，几年后再看，还是便宜的，反正我也不是炒房，就是打算长期留着

作者: yangranwu 时间: 2020-4-3 22:56:57

很快就会有人来骂醒你，哈哈哈哈

作者: xyyy 时间: 2020-4-3 23:01:41

全額貸款這個證明了實力

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2020-4-3 23:07:15

我感觉henderson也好，还是附近的ranui, messay，包括new lynn和其之间的kelston等，你若买大地还是赶紧开发。如果没钱开发你这种祖母房的在这些区域我不太看好。可能一时租金没问题，但是你看看那边的有多少可以开发的大地。有多少正在建的联排。吸引的是什么样的买家群体。你就能知道未来那边一定是供大于求的，会变成租客市场而不是房东市场，就和悉尼新建了很多公寓一样，租金撑不住呼呼往下掉。将来利息涨，你能不能拿住？

作者: zhong5487 时间: 2020-4-3 23:17:48

猩猩都叫兽发表于 2020-4-3 23:07
我感觉henderson也好，还是附近的ranui, messay，包括new lynn和其之间的kelston等，你若买大地还是赶紧开 ...

大地的房子一是贵，二是你就不可能去做点什么来提高它的租金，因为有开发潜力，想过买大地的，但是需要hold住挺久的，而且不是每个人都有那个眼光的，大地的贵，抢的又厉害，很难轮到我们普通人来买，也想过去盖新房卖，一次一套那种，赚点小钱，但是啥都不懂，只能请人管理，还可能到处遇到坑，我们最多120万左右购买能力，权衡下来，可能还是那个租金高的投资房比较合适，回报到百分之5左右的最理想

作者: tiannz 时间: 2020-4-3 23:35:22

要我看lockdown解除后再涨不太可能，不跌已经是奇迹了，就现在这形式有多少人还敢贷款买房，失业潮啊，有能力全款买房的人太少了，即使是房价跌了大多数人也还是不敢出手，买涨不买跌是普遍的消费心理，而且下跌的幅度和周期是很难把握的…

作者: LJHookerRobin 时间: 2020-4-3 23:37:45

回报百分之五。。。这是十年前的test rate

作者: zhong5487 时间: 2020-4-3 23:39:51

tiannz 发表于 2020-4-3 23:35
要我看lockdown解除后再涨不太可能，不跌已经是奇迹了，就现在这形式有多少人还敢贷款买房，失业潮啊，有能 ...

是啊，真的情况不好，也是不敢下手的，下手的前提是有跌。但是整个大环境还是往好的方向发展，如果真的出现失业率爆涨，经济一蹶不振，疫情控制不好那肯定不能下手了，所以未来2，3个月情况很重要，拭目以待，做好两手准备就好

作者: 新西的蓝 时间: 2020-4-4 00:30:51

LJHookerRobin 发表于 2020-4-3 23:37
回报百分之五。。。这是十年前的test rate

你是真心不知道嗎，在 FLAT BUSH或南一點的地區，長期租約的全輻地的HOME&INCOME都近有5%或+的回報

作者: 陌生的香港人 时间: 2020-4-4 00:32:37

本帖最后由陌生的香港人于 2020-4-4 00:37 编辑

猩猩都叫兽发表于 2020-4-3 23:07
我感觉henderson也好，还是附近的ranui, messay，包括new lynn和其之间的kelston等，你若买大地还是赶紧开 ...

西區之前是可以做minor unit 的目測樓主這個就是之前做下來樓主如果這塊地是mixed housing zones 有700多的地假設該minor unit 佈局等ok 的話是有可能可以upgrade 讓它成為dwelling 從而將這個minor dwelling 和主房子獨立分開出來賣的但當然需要申請也需要做一些管道/車道等提升工作 - 所以如果地是mixed housing zones 的話將來要是想簡單的一分二其實還是有可能的 (當然能賣多少是另一回事) 但這不適用於single house zone

作者: 新马甸甸 时间: 2020-4-4 00:34:36

本帖最后由新马甸甸于 2020-4-4 00:35 编辑

我觉得投资用的出租房应该是跌的。很难说什么时候探底，见跌就买就好了。希望你能买到价格合适的房子。市场上租金会不会也会降？

作者: zhong5487 时间: 2020-4-4 00:53:48

新马甸甸发表于 2020-4-4 00:34
我觉得投资用的出租房应该是跌的。很难说什么时候探底，见跌就买就好了。希望你能买到价格合适的房子。市场 ...

租金其实多几十少几十没太大关系，只要租客稳定就好，和房价掉下来个百分之10-20，租金稍微少一点关系不太大的

作者: keepower 时间: 2020-4-4 00:59:04

全额贷款买，房价跌个20%，那叫负资产。西方这一轮疯狂放水死撑他流动性，代价之一就是一定是哦增加资产有关的赋税。这个时候入手要说唯一的好处就是也许还能比较容易拿到贷款。

作者: zhong5487 时间: 2020-4-4 01:07:57

keepower 发表于 2020-4-4 00:59
全额贷款买，房价跌个20%，那叫负资产。西方这一轮疯狂放水死撑他流动性，代价之一就是一定是哦增加资产有 ...

首期还是有点的，不会全额，全额银行也不会给的，我是说就算全额，目前的利率真的只要租金回报高的房子都可以完全cover的，目前打算比三月份价格跌个百分之10-20才入手，真的入手后又跌百分之20的话，那就自己挺住，那也没办法啊

作者: 新西的蓝 时间: 2020-4-4 01:46:36

穩定的租約與穩定的租金收入-不受疫情/租客失業等其他因素影響的，正現金流是王道。

作者: zzzzzz 时间: 2020-4-4 07:13:32

新冠专治不服
稳定的租客3年内会像熊猫一样稀有
以租养贷的逻辑将被啪啪打脸

作者: chang186 时间: 2020-4-4 08:23:48

疫情过后不反弹才怪呢……

作者: pategao 时间: 2020-4-4 08:30:32

我的租客倒是稳定了，开始不付租金了，不过走一步看一步呗

作者: Wintec 时间: 2020-4-4 08:35:24

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: keepower 时间: 2020-4-4 08:49:20

zhong5487 发表于 2020-4-4 01:07
首期还是有点的，不会全额，全额银行也不会给的，我是说就算全额，目前的利率真的只要租金回报高的房子都 ...

你是来搞笑的 lol

作者: LYYX 时间: 2020-4-4 08:53:31

zhong5487 发表于 2020-4-4 01:07
首期还是有点的，不会全额，全额银行也不会给的，我是说就算全额，目前的利率真的只要租金回报高的房子都 ...

这种想法五六月份买到跌10％－20％（比三月份），难！
如果找跌5％－10％的，比较靠谱。。。
因为很多人与你有相似的想法；
而且你最好把目前市场上你中意的盘过一遍，就从那里先找－－－因为最近百万以下买家信心，两周内同病毒一样毙了一半。。。

作者: zhong5487 时间: 2020-4-4 10:07:01

LYYX 发表于 2020-4-4 08:53
这种想法五六月份买到跌10％－20％（比三月份），难！
如果找跌5％－10％的，比较靠谱。。。
因为很多人 ...

嗯，跌5-10就不错了，像我之前看的105万卖掉的那套，如果以后类似的95-100万内就可以考虑下手了

作者: occc 时间: 2020-4-4 10:08:03

呵呵，lz这么有信心啊，是打算买来租给自己吗

作者: yangauk 时间: 2020-4-4 10:31:01

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: zhong5487 时间: 2020-4-4 10:46:18

pategao 发表于 2020-4-4 08:30
我的租客倒是稳定了，开始不付租金了，不过走一步看一步呗

我得租客都还好，都有按时付的，主要看是哪种人群，出租房子6，7年了，还没遇到过不付房租的租客

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2020-4-4 11:23:31

陌生的香港人发表于 2020-4-4 00:32
西區之前是可以做minor unit 的目測樓主這個就是之前做下來樓主如果這塊地是mixed housing zones 有700 ...

楼主应该是要Buy and hold，目测也不可能牺牲精力和财力去改。而且那边这个价格的home income房子基本都比较破，改建还不如推倒重新起几个。

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2020-4-4 11:25:34

zhong5487 发表于 2020-4-4 01:07
首期还是有点的，不会全额，全额银行也不会给的，我是说就算全额，目前的利率真的只要租金回报高的房子都 ...

你现在找，已经可以找到低于年初10%左右的了，回到了去年下半年的价格。

作者: zhong5487 时间: 2020-4-4 11:27:50

猩猩都叫兽发表于 2020-4-4 11:23
楼主应该是要Buy and hold，目测也不可能牺牲精力和财力去改。而且那边这个价格的home income房子基本都 ...

推了盖的那个财力和精力我真的没有，就是对加盖minor dwelling比较有兴趣，回报高，投资小，然后长期持有就好，也不用费那么多心思，想那么多，也只有那点能力，大折腾真的搞不了

作者: yangranwu 时间: 2020-4-4 11:39:00

zhong5487 发表于 2020-4-4 11:27
推了盖的那个财力和精力我真的没有，就是对加盖minor dwelling比较有兴趣，回报高，投资小，然后长期持有 ...

现在就是明牌，所有人都知道未来钱一定是大幅贬值，投资房产是普通老百姓唯一保值的渠道. 只不过都想捡便宜罢了.房东也不傻，也都知道卖掉了钱之后再想买也买不回来了以后. 如果未来真如你所愿跌了10%或者更多，银行还愿意借钱给你的话，不用犹豫了吧..

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2020-4-4 11:41:42

zhong5487 发表于 2020-4-3 23:17
大地的房子一是贵，二是你就不可能去做点什么来提高它的租金，因为有开发潜力，想过买大地的，但是需要ho ...

你可能没明白我的意思。我意思是你现在有5%的回报哪怕，未来供应上来后，你就没有这么高回报了可能因为有很多新房会以同样或者更便宜的和你抢市场。如果到时你回报低，但是利率涨，你就变成负现金流了。我知道你可能打算长期持有，因为15-20年后，可能又翻番或者翻了2翻，但是你得确保这期间你能撑住。你要想保持租金，应该去找那些供需关系紧缺的地方而不是这类老城区有大片可开发土地的地方。

作者: snow777 时间: 2020-4-4 12:05:36

我就那么想，如果接下来，类似的房子能够在95-100左右，我觉得就可以下手了，利率三的情况下，就算全额贷款，租金也是可以cover的，何况还能有些首期，这样基本只要能租出去，没什么好担心的，

100万的房子，真的是全款的话，就算利率掉到3（可能性较小），一年产生的利息就有3万，另外如果不是interest only的话，本金一年还得还3万多，这样算的话，每年的持有成本七万左右（还要考虑地税，保险及其他成本）。想完全靠出租cover这样一个支出的话，周租金得达到1300+，个人感觉，目前的出租市场，估计难！

作者: zhong5487 时间: 2020-4-4 12:06:30

猩猩都叫兽发表于 2020-4-4 11:41
你可能没明白我的意思。我意思是你现在有5%的回报哪怕，未来供应上来后，你就没有这么高回报了可能因为有 ...

哦，我明白，我现在看的是west Harbour旧区，那边应该还行，开发出来新房的话租金也是很贵的，我得租金只要合理，问题应该不大

作者: zhong5487 时间: 2020-4-4 12:25:15

snow777 发表于 2020-4-4 12:05
我就那么想，如果接下来，类似的房子能够在95-100左右，我觉得就可以下手了，利率三的情况下，就算全额贷款 ...

Anz目前利率是3.05哪怕贷款100万，30年连本带利目前每周979刀，先不算别的，保险和地税一年4000吧，就是每周80刀，所以贷款100万的情况下，每周最少支出是1059刀，买个一块地上有2个房子，租金过千的房子不难的，关键是房子价格要控制在100万内，就要看房价能不能掉了。。。而且我不会贷100万的，没那个胆，也贷不出那么多，总要给自己留后路的，控制在可控的范围，自己心里有底就好

作者: rabbit 时间: 2020-4-4 13:46:49

zhong5487 发表于 2020-4-4 12:25
Anz目前利率是3.05哪怕贷款100万，30年连本带利目前每周979刀，先不算别的，保险和地税一年4000吧，就是 ...

你是要买100W还是要贷款100W？

作者: trdeyoualbert 时间: 2020-4-4 14:06:45

还是回国吧

作者: zhong5487 时间: 2020-4-4 14:14:31

rabbit 发表于 2020-4-4 13:46
你是要买100W还是要贷款100W？

我现在是要买100万内，我是按贷款100万来计算，但是我不会贷100万了

作者: yangranwu 时间: 2020-4-4 14:16:31

zhong5487 发表于 2020-4-4 14:14
我现在是要买100万内，我是按贷款100万来计算，但是我不会贷100万了

你还是有钱呀，一百万投资房首付要30w至少.

作者: zhong5487 时间: 2020-4-4 14:23:14

yangranwu 发表于 2020-4-4 14:16
你还是有钱呀，一百万投资房首付要30w至少.

有钱谈不上，收入还凑合，加上家里有帮助，就一直准备着买个投资房，总不会把钱全部拿去付清楚房贷吧

作者: espedd 时间: 2020-4-4 14:54:23

现在不给力的是商业银行，商业贷款利息怎么不直接降到3以下。大家贷款负担就轻很多
银行真不是善堂啊。。。。

作者: Feature 时间: 2020-4-4 16:44:26

zhong5487 发表于 2020-4-3 23:17
大地的房子一是贵，二是你就不可能去做点什么来提高它的租金，因为有开发潜力，想过买大地的，但是需要ho ...

你的想法还是比较实际，但是目前这种状况，回报5左右可能有些问题

作者: zhong5487 时间: 2020-4-4 17:39:27

Feature 发表于 2020-4-4 16:44
你的想法还是比较实际，但是目前这种状况，回报5左右可能有些问题

加盖就可以，只要主房控制在80万内，能加个minor dwelling,控制在20万左右，两套租金过千没问题，我主要就看这种房子，因为我加盖过2套，回报和操作都比较熟悉

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2020-4-4 20:30:43

zhong5487 发表于 2020-4-4 17:39
加盖就可以，只要主房控制在80万内，能加个minor dwelling,控制在20万左右，两套租金过千没问题，我主要 ...

现在除非你买的是single house zone. 其他mix house zone已经不能盖minor dwelling了。

作者: rzrljb 时间: 2020-4-4 21:05:33

想清楚了就可以买了，如果不差钱的话

作者: zhong5487 时间: 2020-4-4 21:12:24

猩猩都叫兽发表于 2020-4-4 20:30
现在除非你买的是single house zone. 其他mix house zone已经不能盖minor dwelling了。

应该是可以的吧，我前几天还特意问过给我加盖的设计师啊，说是可以的，只是很多人觉得那种urben zone的地＋个两房非常不合适，都会选择更好的开发计划

作者: 陌生的香港人 时间: 2020-4-4 21:35:27

本帖最后由陌生的香港人于 2020-4-4 21:40 编辑

zhong5487 发表于 2020-4-4 21:12
应该是可以的吧，我前几天还特意问过给我加盖的设计师啊，说是可以的，只是很多人觉得那种urben zone的地 ...

只能說你的設計師可能誤會了  Auckland Unitary Plan 下 mixed housing urban zone 不太能做最多65平方米大的 minor dwelling  如果非要做需要申請resource consent  因為和這個zone的政策相違背  級別還是難度最高的 non-complying activity  所以不一定能批  但有趣的是這個zone 卻可以做達3個"dwellings"  "dwelling" 要求當然比"minor dwelling" 多  與其申請minor dwelling  council 可能索性叫你多建一個一般房子(dwelling) 算了

如果你非要建minor dwelling 不可  又不想冒險  只能找 single house zone 的地了

如果只是兩個房間這個可是sleepout  (是 accessory building  而不是minor unit)  不放廚房的前提先下  如果符合其他規定例如建築覆蓋率這些則可以

作者: zhong5487 时间: 2020-4-4 21:44:28

陌生的香港人发表于 2020-4-4 21:35
只能說你的設計師可能誤會了 Auckland Unitary Plan 下 mixed housing urban zone 不太能做最多65平方米 ...

哦，那就比较尴尬了，我看的west harbour房子全都是mix urban啊，大地小地的都是，也想去avondale找找看能加盖的，但是房子比较贵，哎

作者: 陌生的香港人 时间: 2020-4-4 22:04:33

本帖最后由陌生的香港人于 2020-4-4 22:07 编辑

zhong5487 发表于 2020-4-4 21:44
哦，那就比较尴尬了，我看的west harbour房子全都是mix urban啊，大地小地的都是，也想去avondale找找看 ...

那就索性找個有點地直接建多一間方方正正的2nd dwelling 好了還做什麼minor dwelling？還可以直接分割呢（minor dwelling的話 - 如果你非要申請又假設批的話你達不到地塊的最低面積300m2 net 是分不了的但dwelling 則沒有這個限制）

作者: zhong5487 时间: 2020-4-4 22:08:19

陌生的香港人发表于 2020-4-4 22:04
那就索性找個有點地直接建多一間方方正正的2nd dwelling 好了做什麼minor dwelling？還可以直接分割 ...

dwelling的话就贵了啊，盖的成本高，割出来一块也要花10多万的，我是打算长期持有，不打算卖，那样的话租金回报就会显得特别低了

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2020-4-4 22:13:11

陌生的香港人发表于 2020-4-4 22:04
那就索性找個有點地直接建多一間方方正正的2nd dwelling 好了還做什麼minor dwelling？還可以直接分 ...

2nd dwelling成本高，租金高不了多少，回报肯定低了。而且新房出租，2房还好，真弄个4-5房2nd dwelling出租蛮可惜的。不过我也正好想问您下，比如我现在有个地是Mix house urban 或者是suburban, 如果后面能单独分出来一块的话，我可否建个2层或者3层，但是里面是2-3个单元/厨房的？还是只能做一个。做多的话必须是联排，而不能是上下层? 多谢

作者: 陌生的香港人 时间: 2020-4-4 22:33:34

zhong5487 发表于 2020-4-4 22:08
dwelling的话就贵了啊，盖的成本高，割出来一块也要花10多万的，我是打算长期持有，不打算卖，那样的话租 ...

那就只能做sleepout 或者擴建多個房間之類其他就不要想了

作者: 陌生的香港人 时间: 2020-4-4 22:46:32

本帖最后由陌生的香港人于 2020-4-4 23:26 编辑

猩猩都叫兽发表于 2020-4-4 22:13
2nd dwelling成本高，租金高不了多少，回报肯定低了。而且新房出租，2房还好，真弄个4-5房2nd dwelling出 ...

這就看你的目的是什麼了如果能分割看什麼zone 吧 suburban 只能建兩層 urban 可以建三層但也要符合陽光角的要求

如果分出來是一塊的話 按理新房子裡面當然只能有一個廚房（那些附屬廚房用來做炒菜所謂的wet kitchen 視乎位置佈局等可能ok 關鍵是council不會看到它將來有什麼潛力去再改裝成獨立單位）而一般新分割地council都會有限制不容許新分割的地塊割完再割（會有consent notice 放在title上面）所以除非你一開始就告訴council你是想分 2-3個符合規定的話就直接做1分2-3 的設計而不是1分2 不然如果只是分割1塊你的設計方案基本只能顯示新房子只有一個廚房然後也要按照這個設計來建而如果在批出分一塊後你突然想多放幾個廚房就恐怕要重新申請也要視乎具體設計因為哪怕這些額外廚房所產生的住宅單位你不要它們都有獨立的新title council也一樣會視之為 dwelling 來處理雖然理論上你可以最多建3個（這3個中也包括現房子說了council不會容許土地分割完再割以致最後總戶數比分割前更多）但也要看具體土地限制和設計違規情況如果太嚴重的話不一定批可能被認為是over-development

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2020-4-5 12:14:03

陌生的香港人发表于 2020-4-4 21:46
這就看你的目的是什麼了如果能分割看什麼zone 吧 suburban 只能建兩層 urban 可以建三層但也要符合陽光 ...

感谢大师指点。

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2020-4-5 19:50:56

陌生的香港人发表于 2020-4-4 21:46
這就看你的目的是什麼了如果能分割看什麼zone 吧 suburban 只能建兩層 urban 可以建三層但也要符合陽光 ...

大师，再问下。如果同样情况，但是变成了THAB zone的话，是不是就可以在后院（其他条件允许的话）盖2层或者3层每层60平米这种了？

作者: moonIlight2013 时间: 2020-4-5 19:58:09

zhong5487 发表于 2020-4-3 23:53
租金其实多几十少几十没太大关系，只要租客稳定就好，和房价掉下来个百分之10-20，租金稍微少一点关系不 ...

你说的全额贷款多少呢？你首付总要交吧？如果你可以付30%的首付，看好了就买吧。不过他说的也有道理，房租有可能降。

作者: moonIlight2013 时间: 2020-4-5 20:15:24

rabbit 发表于 2020-4-4 12:46
你是要买100W还是要贷款100W？

对，这个我也没看明白，照道理他要30%首付，100万房子，贷款70万

作者: zhong5487 时间: 2020-4-5 20:41:41

moonIlight2013 发表于 2020-4-5 19:15
对，这个我也没看明白，照道理他要30%首付，100万房子，贷款70万

我是要买100万左右，假设全额贷款来做分析，实际我会付4成左右首付

作者: moonIlight2013 时间: 2020-4-5 22:17:29

zhong5487 发表于 2020-4-5 19:41
我是要买100万左右，假设全额贷款来做分析，实际我会付4成左右首付

那你就是贷款六十万，首付四十万，应该不算太大杠杠。

作者: zhong5487 时间: 2020-4-5 22:34:45

moonIlight2013 发表于 2020-4-5 21:17
那你就是贷款六十万，首付四十万，应该不算太大杠杠。

是啊，现在的银行精的很啊，只给贷6成，他们算的很好，怎么都吃不了亏的

作者: 陌生的香港人 时间: 2020-4-5 22:44:29

猩猩都叫兽发表于 2020-4-5 18:50
大师，再问下。如果同样情况，但是变成了THAB zone的话，是不是就可以在后院（其他条件允许的话）盖2层或 ...

首先就你之前所說的情況而言不行你還是必須按照你分割時說分多少就多少不能批了後突然改設計弄多幾個廚房這樣做如果真的要這樣做只能重新申請

其次 THAB 和 mixed housing zones 不同 MHZ在符合相關規定可以建達3個房子不用RC(分割的RC除外）但THAB由於密度是最高所以council要求你建一個房子都需要RC 而沒有說可以直接建3個最後 THAB也是不能做minor dwelling

作者: liuyuzhuang 时间: 2020-4-5 23:29:19

yangranwu 发表于 2020-4-4 10:39
现在就是明牌，所有人都知道未来钱一定是大幅贬值，投资房产是普通老百姓唯一保值的渠道. 只不过都想捡 ...

您说的很有道理

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2020-4-5 23:45:59

陌生的香港人发表于 2020-4-5 21:44
首先就你之前所說的情況而言不行你還是必須按照你分割時說分多少就多少不能批了後突然改設計弄多幾個 ...

再次感谢。不过有点不太明白还是得请教下。我没打算做Minor dwelling. 我有个房在THAB zone. 房子在前面车道管道都没问题。后面那块地大概有300平米。我没打算做minor dwelling, 可不可以在覆盖率允许的情况下（我算了算还能有150平米的coverage），我可不可以比如盖2-3层，每层是2个unit，这样如果是2层就是4个3层就是6个？还是说我每层只能做一个？或者是我必须只能做成terrace那种，而不能每层是一个或者2个unit的形式？不知道您明白我表达的意思吗，哈哈

作者: 陌生的香港人 时间: 2020-4-6 10:24:15

猩猩都叫兽发表于 2020-4-5 22:45
再次感谢。不过有点不太明白还是得请教下。我没打算做Minor dwelling. 我有个房在THAB zone. 房子在前面 ...

可以 THAB zone 顧名思義就是建apartment 的這個運作可以理論上沒有說能最多只能建多少主要要看設計每個住宅單位要至少45平方米 studio 至少要30平方米在那麼小的地要建多 council 看的不只是看外面不能建多大還有確保房子裡面的佈局應大的地方不能太小例如不能做4 5 個雙人房但客廳飯廳卻小小的也要有其他空間容納相關設施例如垃圾桶/儲物櫃等 - 所以這些在在也約束了最後能建多少個

作者: 老麦2019 时间: 2020-4-8 20:53:11

长期持有就好，目前的情况是没有人敢出手，人弃我取10年后会庆幸你的决定，房产永远是抵抗通胀最佳投资，机会就是在人们意识到之前就溜走，市场一片不看好的时候就是出手最好的时候

作者: KKbaby 时间: 2020-4-24 09:00:49

怎么可能会跌，只是没有交易量，真的扛不住的也都被身边的朋友消化掉了。奥克兰手上握着现金找房子的比你们想象的都要多。新西兰股市都被散户炒的翻翻了。lockdown结束后，但凡出块平整800平的地，auction绝对来30组人。租金怎么会跌，真的手里没有很多钱的都开始观望，官网期间难道住马路吗？？前两年租金为什么会暴涨？？因为大家都在等kiwi build，可能有租客付不起租金了，这个就很倒霉，但是房东都不是做慈善的，回报率一定会死守的。

作者: alike0932 时间: 2020-4-24 11:08:08

看好了就下手，很多等腰斩的把三十万的房等到了八十万

作者: onetreehill1 时间: 2020-4-24 12:19:02

现在大地可分割房子靠抢，看到合适就下手，卖掉一个少一个

作者: Lease 时间: 2020-4-24 12:26:15

onetreehill1 发表于 2020-4-24 11:19
现在大地可分割房子靠抢，看到合适就下手，卖掉一个少一个

很久你都没上这里来了，最近这几个月来得挺多，发言也很活跃

作者: K_tomo 时间: 2020-4-24 16:27:45

同意楼上的，现在可分割的大地房依旧很抢手，之前看到一个北岸校区房，转角大地，lockdown换成tender的形式出售，结果前两天去看，已经sold了，问了中介朋友，高了tender起始价10w卖掉的。有钱人静悄悄地还是在买房买地啊

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2020-4-24 18:21:49

K_tomo 发表于 2020-4-24 15:27
同意楼上的，现在可分割的大地房依旧很抢手，之前看到一个北岸校区房，转角大地，lockdown换成tender的形式 ...

现在还是开发的少，大地开发出来都是暴利可以说。能囤地，绝逼不买小地的哪怕是好区

作者: 房奴甲 时间: 2020-4-25 00:18:21

楼主一再强调要长期持有，不卖。我觉得当然这个是好的，但是不能因为不卖就专门不要资产增值，因为这个才是投资回报的大头，盯着那点租金充其量只能维持贷款，挣不到钱的。尤其是以后这段时间，投资房盖得多了，房客却少了，房租肯定要降，单纯看现金流没意思的。还是认真看看香港人还有猩猩的回答，研究下再开发的潜力。这个基本上有两个路子楼主可以考虑，一是买有开发潜力的大地房，你没钱先不开发，但是这个潜力本身就是钱，会带动资产增值。二是去好区买个九十一百万的只有一个收入的房子，因为区好，租金也还好，另外那样的地区周围没有很多新开发的投资房，将来增值幅度大。自住类型的房子增值幅度永远超过投资房。无论如何我不赞成楼主的想法，去破区买个home and income。因为是home and income，它就不可能便宜。作为一个大地房，它的开发成本就比其他大地房高，而租客情况会差，以后管理也麻烦。Home and income一定要去好区买。

作者: zhong5487 时间: 2020-4-25 00:28:55

房奴甲发表于 2020-4-24 23:18
楼主一再强调要长期持有，不卖。我觉得当然这个是好的，但是不能因为不卖就专门不要资产增值，因为这个才是 ...

也想买大地啊，但是大地的贵啊，能不能分割，好不好分割也不懂，现在大地的房子要多少钱才能买到啊？多大地，多少万，哪个区？可以大概说下嘛？谢谢了

我本来的打算是花80万内买个带点地的三房，再花20万加个2房，租金收1050左右一周，然后长期持有，当然100万买个破房带地的也行，但是很难。。

作者: onetreehill1 时间: 2020-4-25 01:07:29

Lease 发表于 2020-4-24 11:26
很久你都没上这里来了，最近这几个月来得挺多，发言也很活跃

以前比较忙，现在空下来可以来看看了，

作者: K_tomo 时间: 2020-4-25 02:55:09

猩猩都叫兽发表于 2020-4-24 17:21
现在还是开发的少，大地开发出来都是暴利可以说。能囤地，绝逼不买小地的哪怕是好区 ...

那我想请问西区像west harbour那边的600、700地可不可以买？同样价位还是买北岸好区的学区房？
总感觉西区大地，未开发的地又非常多，hobsonville还在大把造新房子。不知道屯了地几年以后是否还有开发潜力？
非常感谢

作者: 房奴甲 时间: 2020-4-25 18:15:15

zhong5487 发表于 2020-4-24 23:28
也想买大地啊，但是大地的贵啊，能不能分割，好不好分割也不懂，现在大地的房子要多少钱才能买到啊？多大 ...

我有四个月没看房了，啥行情都不知道没法具体说什么。我只能说，你现在这想法就是想不往房子里固定贴钱的对吧？可是我觉得现在利率这么低，过于注重现金流可能不太实惠。因为眼下世界经济要萧条，未来变数非常多，房价本身的起落波动可能性非常大，换句话说，风险比较大。我要是你，就不把这一百万预算都花光，留下点儿，就够未来几年每周往里贴的了（利率短中期都不会上扬）。重点是选房的时候挑保值的。仔细看猩猩楼上说的。什么周围有公寓开发盘啊什么这种大地附近非常多啊，等等都是坑。我前面说过home and income必须在好区买，这里我略为展开一下哈：你想想哪个讲究生活质量的人愿意租个home and income住？一般不会。而你作为房东，你想要招个邋遢鬼还是招个讲究过日子的房客？只有在好区，贵区，讲究质量的中产才会愿意委曲求全住你的home and income。可是这种地方的home and income等着你去买你去建吗？八十万的有地可加建的房子有吗？答案是不，没有。

我要是你，简简单单买个八九十万的北岸普通区（租客质量就相当于西区南区的好区）全幅地房子，什么Glenfield，Torbay之类的。只要房子本身面积不是太小，租金差不多还是能供房子，北岸typically租金高。别的麻烦不找。留着点钱遇事往里贴。省着点心干别的。将来过几年经济好了，房价涨了，你赚的绝对不会比你现在去买个破西区大地加建个小房少。你要是非得玩加建，过几年，等你钱多点儿，到好地方买着玩一个。

或者还有一个法子，Rodney的Stanmore Bay那边应该还有几十万地能加建的。如果你买到有海景又有学区的的比如说Vipon那条街（就举个例子），那种资源也还是有限的，虽然现在便宜，以后会涨上来的。毕竟沿着东海岸，离奥克兰近的大海景建地是有限的。你就是买不到那个无敌海景（七八十万够呛）你也能买到它旁边的，总之不会是旁边有一堆新公寓冒出来分分钟逼你降价那种地方。我印象那边好像是岩石地基，就是买在悬崖上也不至于会滑坡的，似乎我有那么一种印象。那种地方租客也不会太烂。

作者: zhong5487 时间: 2020-4-25 18:27:32

房奴甲发表于 2020-4-25 17:15
我有四个月没看房了，啥行情都不知道没法具体说什么。我只能说，你现在这想法就是想不往房子里固定贴钱的 ...

感谢感谢，我会再好好琢磨一下的，北岸的普通区也去看看，我家离北岸不远，正好我家孩子以后想去上那个北岸公校，叫啥忘了

作者: ^$^ 时间: 2020-4-25 19:33:50

zhong5487 发表于 2020-4-4 09:46
我得租客都还好，都有按时付的，主要看是哪种人群，出租房子6，7年了，还没遇到过不付房租的租客 ...

巴菲特已经觉得自己太年轻了，你还拿6,7年的经验当真经？

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2020-4-25 20:16:29

K_tomo 发表于 2020-4-25 01:55
那我想请问西区像west harbour那边的600、700地可不可以买？同样价位还是买北岸好区的学区房？
总感觉西 ...

我个人觉得，你拿大地除非能很快开发卖掉，把钱挣出来后再这么操作或者短期囤地时机好时出来卖掉。如果长期的话还是看好北岸好学区。600-700的地很尴尬确实，开发吧，盖得不太多，不开发吧，成本又在哪摆着。而且目前大地在西区还不少，west harbor虽然是不错，但是没有什么绝对的吸引点。你可以说环境不错，但是这是在你不开发的前提下，如果附近都是排房了，也没啥环境可以言了。哪怕是hobsonville那种很整齐的整体开发，也不是有钱人会去住的地方。开发完了也就顺着通胀浮动了我感觉，不会有大的升值点。

作者: K_tomo 时间: 2020-4-26 01:13:52

房奴甲发表于 2020-4-25 17:15
我有四个月没看房了，啥行情都不知道没法具体说什么。我只能说，你现在这想法就是想不往房子里固定贴钱的 ...

事实是，这点钱在torbay，glenfield已经买不到什么好的全副地了，之前glenfield bruce rd卖出了的都是125w，137w这种价位，cv都是100w左右的。这个价位只能去靠近3B区那边看看有没有全副地了。

作者: K_tomo 时间: 2020-4-26 01:19:47

猩猩都叫兽发表于 2020-4-25 19:16
我个人觉得，你拿大地除非能很快开发卖掉，把钱挣出来后再这么操作或者短期囤地时机好时出来卖掉。如果长 ...

非常感谢。我也是觉得西区大地真的不稀缺，之前中介一次带我们就看了5块可开发的地，加上还有大量的future urban zone。hob的话价位已经很高了，个人也是感觉相对潜力不大吧。90-100万这个价位真的很尴尬，本以为能拿个glenfield全副地，发现有开发潜力的都要120万以上，看来看去这个价现在也只能看看west harbour全副地和西湖校区半腹地。说之后大跌说实话我也的也不太可能。

作者: zhong5487 时间: 2020-4-26 11:28:19

K_tomo 发表于 2020-4-26 00:19
非常感谢。我也是觉得西区大地真的不稀缺，之前中介一次带我们就看了5块可开发的地，加上还有大量的futur ...

这个价位只能看west Harbour老区全幅地，新区靠海那块可能都够呛，但是老区肯定可以买到

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2020-4-26 11:39:04

K_tomo 发表于 2020-4-26 00:19
非常感谢。我也是觉得西区大地真的不稀缺，之前中介一次带我们就看了5块可开发的地，加上还有大量的futur ...

不妨可以看看南区的大地其实。别买在太差太差的地方比如otara papakura等就行。papatoetoe, mangere east 其实还可以了。比西区henderson swanson也差不到哪去其实，但是西区现在已经有未来发展概念了，被炒起来了。所以我说你可以做快几年内放掉，但是长期还是算了。

作者: K_tomo 时间: 2020-4-26 13:17:06

zhong5487 发表于 2020-4-26 10:28
这个价位只能看west Harbour老区全幅地，新区靠海那块可能都够呛，但是老区肯定可以买到 ...

你是对的，只能看老区那片，新区也要1m+

作者: K_tomo 时间: 2020-4-26 13:19:02

猩猩都叫兽发表于 2020-4-26 10:39
不妨可以看看南区的大地其实。别买在太差太差的地方比如otara papakura等就行。papatoetoe, mangere east ...

看现在行情这种地估计可遇不可求，要看房东愿不愿意之后拿出来了。不过看疫情前的价格，henderson也不便宜了

作者: zhong5487 时间: 2020-4-26 16:19:13

K_tomo 发表于 2020-4-26 12:17
你是对的，只能看老区那片，新区也要1m+

但是我感觉90-100老区屯个大地，比如800以上的平地，比其他西区Henderson,massey什么的地方强的多，毕竟交通好点，而且周围在开发，人也会越来越多，而且那个zone全部是future urben,我也在看那一块地方

作者: take-away 时间: 2020-4-26 16:33:06

本帖最后由 take-away 于 2020-9-19 23:40 编辑

我买的投资房都是长期持有

作者: Wintec 时间: 2020-4-26 16:58:35

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: zhong5487 时间: 2020-4-26 16:59:52

take-away 发表于 2020-4-26 15:33
我买的投资房都是大地具有可分割可能的，增值速度还是比较快的，17年买的西区大地当时不到80万，疫情前附近 ...

请问西区哪个区啊？17年不到80也是够便宜的

作者: zhong5487 时间: 2020-4-26 17:03:28

take-away 发表于 2020-4-26 15:33
我买的投资房都是大地具有可分割可能的，增值速度还是比较快的，17年买的西区大地当时不到80万，疫情前附近 ...

你说的西湖校区600多地破房90万买到是指17年还是现在啊？

作者: take-away 时间: 2020-4-26 19:37:24

本帖最后由 take-away 于 2020-9-19 23:40 编辑

捡漏是需要花很多时间和精力的，也是另一份全职工作。

作者: zhong5487 时间: 2020-4-26 20:03:25

take-away 发表于 2020-4-26 18:37
捡漏是需要花很多时间和精力的，也是另一份全职工作。十年前买的中区近900大地才不到40万，我是从房产尝到 ...

那是，得看很多房子，了解行情，才能有机会捡漏

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2020-4-26 20:31:40

zhong5487 发表于 2020-4-26 15:59
请问西区哪个区啊？17年不到80也是够便宜的

17年还不少其实。我没买哈，我看过些成交记录。那时都是80左右比如rathgar rd，感觉那条路挺烂的环境，现在也炒上去了。

作者: zhong5487 时间: 2020-4-26 21:04:42

猩猩都叫兽发表于 2020-4-26 19:31
17年还不少其实。我没买哈，我看过些成交记录。那时都是80左右比如rathgar rd，感觉那条路挺烂的环境，现 ...

哦，henderson啊，我很不喜欢那个区，经常堵车。我宁愿看梅西那边，或者west Harbour老区

作者: 房奴甲 时间: 2020-4-26 21:09:20

K_tomo 发表于 2020-4-26 00:13
事实是，这点钱在torbay，glenfield已经买不到什么好的全副地了，之前glenfield bruce rd卖出了的都是125 ...

市场变化真快。去年8月之前，九十万初能买到hillcrest的全幅地。要按你说的，Glenfield这一年涨了25%了？

作者: zhong5487 时间: 2020-4-26 23:19:14

房奴甲发表于 2020-4-26 20:09
市场变化真快。去年8月之前，九十万初能买到hillcrest的全幅地。要按你说的，Glenfield这一年涨了25%了？ ...

如果疫情可以让房价回到去年7.8月水平就好了，去年那时候确实是个低点。

作者: K_tomo 时间: 2020-4-27 00:00:46

zhong5487 发表于 2020-4-26 15:19
但是我感觉90-100老区屯个大地，比如800以上的平地，比其他西区Henderson,massey什么的地方强的多，毕竟 ...

但是那边地还挺多的，而且离hobsonville近，hobsonville大量联排，价格可负担，不知道未来在west harbour开发有没有市场

作者: take-away 时间: 2020-4-27 00:02:34

本帖最后由 take-away 于 2020-9-19 23:38 编辑

我也是觉得房地产有搞头后，在工地搬砖做小工好几年

作者: zhong5487 时间: 2020-4-27 00:16:25

take-away 发表于 2020-4-26 23:02
我也是觉得房地产有搞头后，在工地搬砖做小工好几年，买的都是很破房子，所以价格低，不过自己都能搞定装修 ...

我有工作，让我从头去工地上班真的不太现实啊，但是房地产的活钱也想赚一赚，看别人搞了心里也痒痒，赚少点也行，当个副业好了

作者: K_tomo 时间: 2020-4-28 11:23:33

房奴甲发表于 2020-4-26 20:09
市场变化真快。去年8月之前，九十万初能买到hillcrest的全幅地。要按你说的，Glenfield这一年涨了25%了？ ...

疫情前市场简直像重现16年巅峰时候一样，好点的有开发潜力的大地一个个拍出天价，bruce rd上那个137w的房子还在论坛上讨论过。本来我们也是拿着这点预算想在glenfield淘个全幅地，结果看到这个场景连我们中介都惊呆了。看了一圈，100w左右的全幅地要不是glenfield靠3B区那片的，要不就是没啥开发潜力的。
去年这个价位在hillcrest的确也是可以买个屋况差一点的全幅地了。

作者: yuwawa 时间: 2020-4-28 13:29:37

失业率都起来了
房价还能涨？

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2020-4-28 13:34:40

zhong5487 发表于 2020-4-26 22:19
如果疫情可以让房价回到去年7.8月水平就好了，去年那时候确实是个低点。 ...

几年后可能很多人会说现在就是低点。哈哈。

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