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标题: 大家房子的offer都经过律师了吗？ [打印本页]
作者: moonIlight2013    时间: 2020-2-12 10:35:04     标题: 大家房子的offer都经过律师了吗？

本帖最后由 moonIlight2013 于 2020-2-12 10:40 编辑

想问下大家有没有自己报价多个房子的经历？


我同时看几个房子，都是deadline sale的，当然我只买一个房子，我想尽快每个给他们的报价，当然这些都是condition的比如决定我银行贷款，房屋检查。大家有没有这种经历？如果每个offer都给律师看，他根本不可能赶在deadline之前完成？我知道一般conditional offer有10天左右的due dilligence，比如检查房屋看是否合格什么的。我想问下大家。

1、这种方式有没有风险？同时给多个房子报conditional offer？

2、比如如果同时有2个offer都被accpet了？我可以随便找个理由据掉一个吗？比如说我自己认为房子XX有缺陷，不想要？还是一定要我自己请一个检查房子，确实查出问题，才能不要？或是拒绝的时候要律师写公函很正规的。

3、我是真不想一个offer一个的报价，比如，有几个同时中意的房子同时deadline sale，如果一一offer，等自己知道其中一个的offer结果，另外一个估计也卖了。--这样实在效率太低。

4、我知道卖家可以不用给理由拒绝你offer的，但是买家好像没这么自由吧？


作者: 老司机    时间: 2020-2-12 10:38:37

大佬都开始购置投资房了啊！
作者: Elddies    时间: 2020-2-12 10:54:35

加condition的offer和没报一样，别浪费时间了。
作者: LU99    时间: 2020-2-12 10:58:22

你这么干， 害人害己。 我们以前遇到过这个事情， 那个买家出了个conditional offer。 然后中介就直接发给律师， 房子后来conditional offer 取消不买了， 害我掏了¥150 律师费。 我的律师说她花时间看了。
所以， 你不是一定要买， 就别折腾自己和卖家 。
作者: LU99    时间: 2020-2-12 10:59:42

很多人不知道， 等律师发账单才知道， 以后不是unconditonal offer , 不敢轻易发律师了。
作者: moonIlight2013    时间: 2020-2-12 11:07:16

LU99 发表于 2020-2-12 10:58
你这么干， 害人害己。 我们以前遇到过这个事情， 那个买家出了个conditional offer。 然后中介就直接发给 ...

我不太明白你说什么？你的例子里面是卖家对吧？-- 我看到中介给我的offer的文档里面都是有一项，卖家可以无须任何理由拒绝报价的，比如你要卖你的100W房子，有人给你报50W，你肯定看都不要看就拒绝了。你的情况你根本不用给律师看offer，如果对方不想买，除非他offer你同意了，而且签了the sale and purchase agreement再反悔。我现在情况就想报个价。

我的情况是买家，而且我都不知道我的报价对方是否接受，我还没有到conditional offer被接受的那步呢，我同时报五个房子，也许一个也不中也有可能。我是想买房子，但是谁也没把握自己的报价seller一定会同意吧？

作者: bbqjiubbq    时间: 2020-2-12 11:17:12

本帖最后由 bbqjiubbq 于 2020-2-12 11:21 编辑

可以同时申请几个conditional offer，但是同一个时间只能接一个，没签字前都是有自己的选择的，签字以后就得按合同来律师工作一般是从签字接offer以后开始，除非你有特别要求律师在接offer之前也帮忙，当然aution的除外
作者: 许大爷    时间: 2020-2-12 11:26:47

moonIlight2013 发表于 2020-2-12 11:07
我不太明白你说什么？你的例子里面是卖家对吧？-- 我看到中介给我的offer的文档里面都是有一项，卖家可以 ...

DD就是代表着可以无条件取消
作者: moonIlight2013    时间: 2020-2-12 11:32:57

bbqjiubbq 发表于 2020-2-12 11:17
可以同时申请几个conditional offer，但是同一个时间只能接一个，没签字前都是有自己的选择的，签字以后就 ...

请问你说的签字是签哪个字？是“the sale and purchase agreement”吗？

还是offer上面的字，你offer报价还是要签字的吧？如果这个签字也算，太坑爹了。
作者: moonIlight2013    时间: 2020-2-12 11:33:22

许大爷 发表于 2020-2-12 11:26
DD就是代表着可以无条件取消

请问DD=？   
作者: tv1    时间: 2020-2-12 11:35:55

你出个condition offer . 卖家接受你的offer。 你有几天去满足你的condition。但是这个时候， 卖家会把这个合同发给卖家律师， 那边律师等你的律师宣布无条件。 你改变主意不买了。说条件不满足。 可是卖家是要给卖家律师人工费。
作者: angelvan2012    时间: 2020-2-12 11:46:36

tv1 发表于 2020-2-12 11:35
你出个condition offer . 卖家接受你的offer。 你有几天去满足你的condition。但是这个时候， 卖家会把这个 ...

卖家没有必要在条件生效时间前给卖家律师看吧。
作者: Elddies    时间: 2020-2-12 11:48:52

本帖最后由 Elddies 于 2020-2-12 11:53 编辑
moonIlight2013 发表于 2020-2-12 11:32
请问你说的签字是签哪个字？是“the sale and purchase agreement”吗？

还是offer上面的字，你offer报 ...

你交tender doc的时候，offer和the sale and purchase agreement是同一张纸，所以你发的offer上如果有卖家的签名，这事就算成了，然后卖家就会直接发给律师了。
所以现在卖家只会收没有condition （cash offer）的，我同事就是因为加了一个bank的condition，即使他价格超过别人超多，都没买到，浪费所有人的时间，你要做功课的话发offer之前就要做了。
作者: 许大爷    时间: 2020-2-12 11:56:29

moonIlight2013 发表于 2020-2-12 11:33
请问DD=？

due dilligence~~~~~~~~~~~~~~
作者: 猩猩都叫兽    时间: 2020-2-12 12:24:31

moonIlight2013 发表于 2020-2-12 11:32
请问你说的签字是签哪个字？是“the sale and purchase agreement”吗？

还是offer上面的字，你offer报 ...

感觉你对签字代表什么好像不是很看重啊。。。这是合同的体现。你报价当然不能随便说说，写了offer签了字就是正式的了，不是随便说说了。你要认真对待你每一个出价。你要是觉得怕对方拖，等着不给答复错失其他的，你可以吧你的Offer加上时效性，比如这个offer只valid 48小时。超过48小时没回复等同作废。你再出下一去。最好不要同时出太多。现在已经开始管控了，不能随便说什么贷款没下来就取消了，你需要提供相应的证据。当然还是可以操作了，不过老这么弄也有违诚信是不是。
作者: 猩猩都叫兽    时间: 2020-2-12 12:26:05

angelvan2012 发表于 2020-2-12 11:46
卖家没有必要在条件生效时间前给卖家律师看吧。

一般接受了才会看的。除非你的offer里有些很难懂的条件，可能才需要问律师。一般来说是接受以后，卖家再找律师等交割就好了。卖家这边一般没有什么工作，主要是买家律师那，可能要帮你看lim report或者下面的各个限制等等。
作者: angelvan2012    时间: 2020-2-12 13:04:05

猩猩都叫兽 发表于 2020-2-12 12:26
一般接受了才会看的。除非你的offer里有些很难懂的条件，可能才需要问律师。一般来说是接受以后，卖家再 ...

没错，我也不知道前面网友为啥要买家出offer就要卖家拿给律师看。
作者: moonIlight2013    时间: 2020-2-12 13:04:26

tv1 发表于 2020-2-12 11:35
你出个condition offer . 卖家接受你的offer。 你有几天去满足你的condition。但是这个时候， 卖家会把这个 ...

但是这一切都是前提都是我的offer被接受了，也许有几个人同时出价，我的offer没有这个高，我没有拿到offer他根本不必要给律师看，如果有6人出价，他只要挑一个offer给人去看就可以了。现在情况是我要签的offer上面seller是可以不给任何理由据你的offer的。那我多找几个房子出价总可以吧？我也不知道我最后哪个中标？

我理解就是在Due Diligence之内双方都可以取消的。
作者: moonIlight2013    时间: 2020-2-12 13:10:10

Elddies 发表于 2020-2-12 11:48
你交tender doc的时候，offer和the sale and purchase agreement是同一张纸，所以你发的offer上如果有卖家 ...

至少我知道的没听过不收conditional offer。买家总要验房，要附上房子检查合格等等一系列之类的前提条件，我从没见过一个买房的傻到房子都不检验就买下来的，除非人钱太多。除非是audition的房子。这种没有condition，负责的中介也会提醒你要注意conditons。

当然你可以再出offer之前就做检查，但是你怎么知道你的offer会被接受？这样你不是要白花验房的钱吗？我具体不知道你同事怎么样子，你同事怎么会知道他的出价超过对方很多？靠谱的房产中介不会泄露别的客户报价的，这是最基本的商业道德问题。如果你写bank的condition没有通过最多是卖方觉得你没有足够经济实力支持你的报价。
作者: moonIlight2013    时间: 2020-2-12 13:17:57

猩猩都叫兽 发表于 2020-2-12 12:24
感觉你对签字代表什么好像不是很看重啊。。。这是合同的体现。你报价当然不能随便说说，写了offer签了字 ...

不是呀，我很重视签字的，我是怕把自己套牢了。

你说的情况我懂，但是你看们讨论的都是理想情况offer接受了。我现在情况是，我根据我自己的判断给出最合理的报价，但是一套房子不可能我一个人买吧？如果你卖过房子，你应该知道很多人可能报价。作为买家基本是闷葫芦，因为你不知道你自己的竞争的其他买家报多少，卖家是否接受你的offer等等。

1、我不晓得我报价是否合适是否对方接受。如果我报价，对方接受，那我就买呗。

2、我现在怕对方不接受，正好好几个房源觉得也不错都在deadline sale。比方说看中的3个房子，最后截至报价都是本周五。我想同时报价多个房子。如果一个offer也没中，或是就一个无所谓。但是我怕我中了多个（这个不好说），到时候我必须都买下来不就麻烦了吗或是罚违约金？我也没那么多钱。-- 这是我在意是否轻易签字的地方。

3、但是我如果一个一个报价等消息，那么效率太慢，一圈下来，别的都卖了，我第一offer结果还有可能没下来。
作者: Elddies    时间: 2020-2-12 13:28:49

moonIlight2013 发表于 2020-2-12 13:10
至少我知道的没听过不收conditional offer。买家总要验房，要附上房子检查合格等等一系列之类的前提条件 ...

哈哈，我觉得你买房的经验太少了，不信的话就随便投好了，反正现在的市场上的tender，除非你看上的房子比较垃圾，每个offer都是conditional offer或者没人交tender，房东才会收下。

我同事那个，是他比正常价格加了非常多（应该有超过别人5万），然后中介和他说的别人出价没你高，但是别人没有condition，所以卖家签了对方的，这个不属于泄露客户报价，因为又没有具体说多少钱。而且他的conditonal都不是building report这种，只是银行valuation，其实很容易通过的，但是卖家收了比他钱少的那个。

你想卖家当时只能收一个offer，要是真收了你的，你又不买，他们还要找第二个好的offer问他还要不要，不要的话要重新tender，哇塞这一波最后的钱会丢多少。你那个offer都是有法律效应的，不要当儿戏了。我问过银行，之前想一起投两个房子，一个周五拍卖一个下周三tender，银行直接就不让我去拍卖场了。

所以我说了不要浪费大家的时间了。
作者: moonIlight2013    时间: 2020-2-12 13:46:34

本帖最后由 moonIlight2013 于 2020-2-12 13:47 编辑
Elddies 发表于 2020-2-12 13:28
哈哈，我觉得你买房的经验太少了，不信的话就随便投好了，反正现在的市场上的tender，除非你看上的房子比 ...

我不知道你怎么操作的，反正我问过的所有中介都是建议conditional offer。也许你认识的人都是人傻钱多。买房和买白菜一样。

在这个Due Dilligence期限内双方都可以反悔的。“，不要的话要重新tender，哇塞这一波最后的钱会丢多少。” 你没有考虑买家，买家找人要验房的，这部分钱都是买家出的！如果毒房子买家也必须买？还有各种LIM报告也是买家付钱的，买家也要有经济损失的。

“你想卖家当时只能收一个offer，要是真收了你的，你又不买，他们还要找第二个好的offer问他还要不要，不要的话要重新tender，哇塞这一波最后的钱会丢多少。” -- 这个卖家卖房子签就应该知道。卖家接受了报价，买家有不买的可能。

估计你是有钱人，根本不用考虑价格或是房子好坏因素，掏钱就买。
作者: onetreehill1    时间: 2020-2-12 13:51:16

我记得Tender好像是无条件的Offer吧？ 不懂DeadlineSale怎么抄作的，LZ想这么做没有问题，就是成功率比较低，你只考虑了你买家这一方情况，没有考虑到卖家那一方的利益
作者: Elddies    时间: 2020-2-12 13:58:15

本帖最后由 Elddies 于 2020-2-12 14:07 编辑
moonIlight2013 发表于 2020-2-12 13:46
我不知道你怎么操作的，反正我问过的所有中介都是建议conditional offer。也许你认识的人都是人傻钱多。买 ...

哈哈，祝你早日买到吧。我觉得你根本没有什么买房的经验，你那些中介也挺搞笑的。

另外我从来都是在发tender之前就把building report, lim和银行那里都搞定了再发的。open home两周时间呢，你这都搞不定吗？


你要是不舍得出building report的钱可以只买卖家做好的那种啊。


https://www.stuff.co.nz/business/103754267/ask-kevin-can-we-offer-on-more-than-one-house-at-a-time

Keep in mind that making a conditional offer on a property, such as having finance approved, will not necessarily provide you with a "get out of jail free card" if you subsequently decide you don't want to go through with the purchase. In this situation you could be required to prove you weren't able to get finance. The better option is simply to arrange for your offer to be withdrawn promptly.


https://www.stuff.co.nz/business/117862355/finance-clause-not-enough-to-bail-out-of-property-purchase-real-estate-institute-says
作者: moonIlight2013    时间: 2020-2-12 14:03:58

onetreehill1 发表于 2020-2-12 13:51
我记得Tender好像是无条件的Offer吧？ 不懂DeadlineSale怎么抄作的，LZ想这么做没有问题，就是成功率比较低 ...

我感觉你们是不是理解错了，我说的是offer，上面签字，不是tender，打个电话告诉人家多少钱。

offer有condtional和unconditional的。这个是否deadline sale无关。deadline sale就是告诉你一个截止时间，中介在这个时间内收到几个offer就考虑这几offer（当然也有可能seller觉得卖家觉得没有一个合适的）都拒绝了，过几天又把房子挂出来。你如果trademe房产上多看看，这种情况也不奇怪。

你如果看上面的说的，bbqjiubbq说的很正确的，律师刚刚打电话给我，就是只要你的报价被卖方接受了，然后你有大概10个工作日（due diligence）的时间，去处理你那些condition（比如房屋保险问题，验房LIMreport），这些你满意才可以，如果你发现LIMreport不对。那么你可以在10天内拒绝成交。

假如，你事前没有设置condition，那么你基本就是你的报价接受，你必须买，如果不买，那你比较麻烦，至少要付一定违约金。没有condition的通常只有在audition的时候，audition的房子通常都验过的，才拍卖。

不用被deadline sale的噱头麻痹，他就是规定一个买家提交offer的最后期限。我这次只是凑巧了，正好看到几处房产，deadline差不多，才想提交多个offer。



作者: moonIlight2013    时间: 2020-2-12 14:11:24

Elddies 发表于 2020-2-12 13:58
哈哈，祝你早日买到吧。我觉得你根本没有什么买房的经验，你那些中介也挺搞笑的。

另外我从来都是在发ten ...

我不知道，也许你更有经验，或是你出价offer更有把握。我知道身边买房的人都没有说就看一个房子，有把握offer一个价格就有机会拿下那个房子。

也许你的策略和我的不一样，银行贷款额度好说，但是如果你看了10套房子，你最后只买一套房子，你每一套都提前搞building report和LIM，也是不少花费和精力。
作者: 猩猩都叫兽    时间: 2020-2-12 14:25:07

moonIlight2013 发表于 2020-2-12 13:17
不是呀，我很重视签字的，我是怕把自己套牢了。

你说的情况我懂，但是你看们讨论的都是理想情况offer接受 ...

你可以放多个condition啊, 不是只有finance, lim report and building report这些。你可以加些你觉得适合你的条件，具体对方同意与否，是对方的事。比如你加个24-48小时内要有结果，否则作废这样的条件。当然理论上条件越多，越容易不被接受，所以具体怎么掌握这个度，你得结合房子来看。我感觉你是要买新房的话，在某个区选择会比较多。如果老房子你能同时有3-5个左右想出价的，真是很少见我觉得，而且要是这些都是deadline一天，那就是更少见了。我每次看房有一个月有一个满意的都很不容易了。平均2-3个月才能有一个符合我让我想出价而且可能还买的起的这种。所以你可以放时间做条件，没有接受就换下一个。最后没选择时再给最好的价格或者比较少的条件也行。看你哪个最喜欢，你就主攻哪个。加个时间条件的同时，可以考虑放宽其他条件，比如finance, 这点很有杀伤力的。一般卖家喜欢没有这个条件的，因为这个条件是最容易让买家逃跑的。

作者: moonIlight2013    时间: 2020-2-12 14:41:01

猩猩都叫兽 发表于 2020-2-12 14:25
你可以放多个condition啊, 不是只有finance, lim report and building report这些。你可以加些你觉得适合 ...

对，多谢，我的也是你说的想的几个conditions。不是说deadline一定一天，就是离得很近。

有时很难说，老房子有时候也很奇怪的，open house那天我去看的那个房子不是你说那种新房，但是半小时左右大概20-30人吧，感觉来自10来个家庭。结果两三天以后，中介打电话问我要不要出价，说已经有收到5个报价了。有时很难说的，有些人专门买老房子翻修一下，要不马上卖了，要不做Airbnb或是出租。当然也不排除自住的。房子这事情，每个买家情况都不同。

作者: 猩猩都叫兽    时间: 2020-2-12 15:05:37

moonIlight2013 发表于 2020-2-12 14:41
对，多谢，我的也是你说的想的几个conditions。不是说deadline一定一天，就是离得很近。

有时很难说，老 ...

老房子，一般还是比较抢手的确实，不管条件如何，总会适应一定的买家群体，有自住的，有装修的，有分割的等等。你看老房子，一个区里，符合各个条件的，可能只有1-2个甚至没有。而且每个房子样子或者院落也不同，你错过了，真找不到同样的了就。新房就不一样了，大体面积啊，样子啊，室内分布啊，装修啊，院子啊，可以说没差别。
作者: moonIlight2013    时间: 2020-2-12 15:18:14

猩猩都叫兽 发表于 2020-2-12 15:05
老房子，一般还是比较抢手的确实，不管条件如何，总会适应一定的买家群体，有自住的，有装修的，有分割的 ...

哈哈，你是说对了，我是看同时看两三个区，每区有一两个房子，就是你说的分割或是其他方面比较符合我要求的。有时候是可遇不可求，我看了一段时间，就是类似你说的，比较合适的老房子挺抢手的。



作者: onetreehill1    时间: 2020-2-12 17:26:24

moonIlight2013 发表于 2020-2-12 14:03
我感觉你们是不是理解错了，我说的是offer，上面签字，不是tender，打个电话告诉人家多少钱。

offer有co ...

我没仔细看你的帖子，但是看到有人说到Tender以为是Tender了，至于Offer，你爱怎么放多少Condition都可以，比如说我需要问问我家狗狗是否同意？哈哈，开玩笑，但是这也是一个Condition。 至于卖家接不接受是另一吗的事了。

记住你放的condition越多，越让卖家觉得不真实，所以卖家就不会考虑你的offer，除非房子实在卖不掉，在卖方市场这种情况很少发生的。2个Offer同时接受，如果想用Finance的Condition跑掉一个以前可以，现在好象政策改变了要小心了。另外你认为房子XX有缺陷，不想要了，不能你自己说了算，要请一个专业检查房子公司出报告，确实查出如果是结构性的问题，而且卖家自己修不好，你才能不要，否则你还是要买下，所以要慎重
作者: moonIlight2013    时间: 2020-2-12 18:34:31

onetreehill1 发表于 2020-2-12 17:26
我没仔细看你的帖子，但是看到有人说到Tender以为是Tender了，至于Offer，你爱怎么放多少Condition都可以 ...

我知道，现在是不能用bank借口，除非你有银行证明。我是觉得他们搞混了，这个就是offer报价，不是什么tender。我就是想同时给多个房子报价罢了，以前买房就是报一个，等结果，中了就算了，不中就找下一个再报。

我是不会无理取闹的，基本就是在规定时间答复，并且LIM，房子检查这些要通过，这些都是通常conditions，我中介的给的offer上面都有，你圈一下就可以了。
作者: liangzitai    时间: 2020-3-16 20:21:49

问下你的 sale and purchase offer是网上自己下载,然后加上条件发给屋主。他们如果同意你才通知你的律师，还是一开始你就联系律师了？
作者: moonIlight2013    时间: 2020-3-16 20:25:02

liangzitai 发表于 2020-3-16 20:21
问下你的 sale and purchase offer是网上自己下载,然后加上条件发给屋主。他们如果同意你才通知你的律师， ...

当然不能网上下载，卖家有中介的，对方中介填好他们的基本信息，如地址之类的，你填报价，签字发给中介。

我一般是开始就雇律师，基本所有文档都给律师看一遍，才签字发过去。有些人没有律师自己搞。看你自己情况啦。
作者: airsupply    时间: 2020-3-16 22:39:47

你可以加一个condition为builder‘s report，检查出来后，可以不需要给理由拒绝。
作者: liangzitai    时间: 2020-3-17 10:43:38

moonIlight2013 发表于 2020-3-16 20:25
当然不能网上下载，卖家有中介的，对方中介填好他们的基本信息，如地址之类的，你填报价，签字发给中介。 ...

好的，真的了，谢谢
作者: mathiq    时间: 2023-5-9 11:18:17

1. 有风险。同时多个卖家签字了你可能不得不买下多个房子或赔钱。
2. 但确实向你说的，如果你加了condition，特别是finance，比较容易找个理由拒绝。这个理由也不是随便的，比如你看墙上有个裂缝就给拒了，卖家也是有律师的。具体哪些理由有法律规定，总之就是必须是比较严重的（比如builder report上会加以提醒的那种）。
3. 这个确实，这种销售制度就是对卖家有利，下offer就需要严肃一点。

避免风险土办法就是，发完offer坐在电脑前寸步不离（并提前拟好retract offer的邮件草稿），接到第一个offer后马上发邮件取消其他offer。毕竟卖家签字之前是随便取消的。比较好说话的卖家如果你是他刚签字就取消或许也可以不追究。
作者: mathiq    时间: 2023-5-9 11:28:45

angelvan2012 发表于 2020-2-12 12:04
没错，我也不知道前面网友为啥要买家出offer就要卖家拿给律师看。

买家写完offer不得给买家律师看看吗，万一里面有啥坑呢，特别涉及到一些复杂条款的时候。



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