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标题: 请教一个房子的建房限制的Covenant，能分割吗？ [打印本页]

作者: zwanything 时间: 2020-1-21 17:44:25 标题: 请教一个房子的建房限制的Covenant，能分割吗？

如下的一个Covenant,但这个房子本身符合分割的(630平的地，mixed sub-urban)，这种条款还能申请分割吗？分割后这些约定是不是就没效果了？谢谢
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作者: yangranwu 时间: 2020-1-21 17:52:07

看看有没有期限，如果是forever，那就不能。或者找到当初加covenant 的party协议取消

作者: zwanything 时间: 2020-1-21 17:55:52

yangranwu 发表于 2020-1-21 18:52
看看有没有期限，如果是forever，那就不能。或者找到当初加covenant 的party协议取消 ...

没提到期限。。。。但分割不是法律法规吗？法律法规应该大过这个合约吧？

作者: 陌生的香港人 时间: 2020-1-21 18:47:17

只能說Council 會以現在Unitary Plan的規定來審批基本不會理會這些歷史遺留下來的covenant 因為這些都是所謂civil matter 不是Council會管的範圍有過現成成功個案

只是如果這個定這條規定的一方還在世或者有鄰居非常不滿這個分割則不能保證他們會不會以這個做理由告上法庭了

作者: zwanything 时间: 2020-1-21 21:39:31

陌生的香港人发表于 2020-1-21 19:47
只能說Council 會以現在Unitary Plan的規定來審批基本不會理會這些歷史遺留下來的covenant 因為這些都是所 ...

多谢。当初的建筑方还活得很好。:-(

作者: 陌生的香港人 时间: 2020-1-22 08:20:26

zwanything 发表于 2020-1-21 22:39
多谢。当初的建筑方还活得很好。:-(

那就試試先和他們聯繫看看能不能申請刪除它吧都幾十年前的covenant 或許他們願意呢？

作者: zwanything 时间: 2020-1-22 09:33:17

陌生的香港人发表于 2020-1-22 09:20
那就試試先和他們聯繫看看能不能申請刪除它吧都幾十年前的covenant 或許他們願意呢？ ...

对方居然回信了，说不能跳过这些条款，并且直接说，他们没有权力改。。。签协议的另外一方的公司已经关门了。看来没有戏了。

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2020-1-22 10:39:35

zwanything 发表于 2020-1-22 10:33
对方居然回信了，说不能跳过这些条款，并且直接说，他们没有权力改。。。签协议的另外一方的公司已经关门 ...

有不少成功的案例。估计邻居都不知道这些。没人吃饱撑的去告。除非，你这个分割地在一个豪宅区，你的邻居有钱有闲。你分割影响人家房价影响人家隐私影响人家景色等等。一般中低端区域基本没事。碰上事了按倒霉处理。

作者: zwanything 时间: 2020-1-22 10:47:07

猩猩都叫兽发表于 2020-1-22 11:39
有不少成功的案例。估计邻居都不知道这些。没人吃饱撑的去告。除非，你这个分割地在一个豪宅区，你的邻居 ...

你说的也是对的，就是一个风险问题。就像香港人说的，council不管这个，原来的公司几十年了，估计也不会管。很多邻居估计不知道有这个条款。
对了，这是一个即将拍卖的房子，能不能分割对房价影响比较大啊，但估计很多买家都不清楚这件事情，所以中介怎么说，大家就怎么出价了吧。

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2020-1-22 10:54:36

zwanything 发表于 2020-1-22 11:47
你说的也是对的，就是一个风险问题。就像香港人说的，council不管这个，原来的公司几十年了，估计也不会 ...

虽然我不知道你这个房子具体位置，但是猜猜可能是Pakuranga, northcote, 或者是henderson等一些60-70年代的区。这个问题还挺常见的。确实是有点风险，不过富贵险中求吗。我觉得遇上分割阻碍的可能性极低，但是确实是不能排除。所以自己拿捏好价格就行了。不行就放弃。我也认识有个哥们遇上同样的问题，不敢操作了怕投入进去的前期的钱打水漂，最后便宜了十几万卖了，大概16年的时候。也是买的时候不知道。

作者: 陌生的香港人 时间: 2020-1-22 14:25:34

本帖最后由陌生的香港人于 2020-1-22 15:55 编辑

zwanything 发表于 2020-1-22 11:47
你说的也是对的，就是一个风险问题。就像香港人说的，council不管这个，原来的公司几十年了，估计也不会 ...

中介坦白說他們不懂也不太會care 更不會希望你知道這些

不過你說回复你的是誰呢？Neil Construction? 是的他們應該還在不過我想不到它們歷史那麼悠久了

作者: zwanything 时间: 2020-1-23 21:23:08

猩猩都叫兽发表于 2020-1-22 11:54
虽然我不知道你这个房子具体位置，但是猜猜可能是Pakuranga, northcote, 或者是henderson等一些60-70年代 ...

牛的，就是pakuraga heights。我明白你说的，但因为一部分买家不清楚，价格没有减去这个风险，我是感觉拍中希望渺茫，因为我知道这个了，不可能不减去这个风险所对应的钱。

作者: zwanything 时间: 2020-1-23 21:24:20

陌生的香港人发表于 2020-1-22 15:25
中介坦白說他們不懂也不太會care 更不會希望你知道這些

不過你說回复你的是誰呢？Neil Con ...

是的，所以我觉得希望渺茫。对的，回复我的是Neil Const.，是蛮久的。另外一方是Flecture当时子公司，后来没了。

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2020-1-24 08:15:48

zwanything 发表于 2020-1-23 22:23
牛的，就是pakuraga heights。我明白你说的，但因为一部分买家不清楚，价格没有减去这个风险，我是感觉拍 ...

pakuranga heights 那边这2-3年开发蛮多的。你要有精力，去搜搜这些最近开发的土地的title, 看看有没有convenant. 可能大都有同样的。我就知道几个有。我为啥这么说呢。因为我前两年也在这个区开发了一个3连，地上也有这个convenant. 我当时也是看了其他家最近开发的，都有这个。所以就做了。风险怎么说，我当时咨询了一堆人，居然没人能和我说清楚的。council也说不清，自身中介也说不清。律师没咨询说话都是含糊的哈哈。风险确实有，但是感觉极低。看价格吧，到时怎么拿捏。

作者: zwanything 时间: 2020-1-28 14:24:43

猩猩都叫兽发表于 2020-1-24 09:15
pakuranga heights 那边这2-3年开发蛮多的。你要有精力，去搜搜这些最近开发的土地的title, 看看有没有co ...

多谢。中午刚刚拍了，很快就变成了华人内部的拍卖。我也不确定大家有没有都考虑这层风险，最后的价格比CV稍高，算是比较正常的价位。但拍到手的那位气势很足，我想想还是不要抬轿了，到我的预设价位我就停了。

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2020-1-29 08:38:36

zwanything 发表于 2020-1-28 15:24
多谢。中午刚刚拍了，很快就变成了华人内部的拍卖。我也不确定大家有没有都考虑这层风险，最后的价格比CV ...

哦，不过630的地有点小。而且价位超过了预算了确实也没必要折腾了。不过据我观察，这个convenant一般不太影响成交价。也可能是大部分人不知道，或者没有分割打算把。如果想分，那么还是看看其他的更简单的。我当时是因为我买时也不知道，不过那是好多年前了，而且那时也不能分，所以有没有这条也没意义。所以可能当时律师也就没提醒。

作者: 陌生的香港人 时间: 2020-1-29 09:02:23

本帖最后由陌生的香港人于 2020-1-29 12:08 编辑

猩猩都叫兽发表于 2020-1-24 09:15
pakuranga heights 那边这2-3年开发蛮多的。你要有精力，去搜搜这些最近开发的土地的title, 看看有没有co ...

Council 說不清 - 因為這根本不是他們的事情  Council 是不管Property Law Act的

中介說不清 - 他們就算了呵呵

律師 - 就是我所說的理由了但過往不是沒有案例法庭要求這些塵封的covenant 得到尊重所以如果對方還在而真的要追究例如Neil Construction (他們還活生生的在在市場也挺活躍)  要找茬的可能還是不能完全排除的

至於華人在搶這個  大概應該是他們不知道吧  630 在現制度下就分割來說其實是可以的更不用說這是Mixed Housing Urban zone的地不只一個房子建多2個也行  ...

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2020-1-29 09:05:46

陌生的香港人发表于 2020-1-29 10:02
Council 說不清 - 因為這根本不是他們的事情

中介說不清 - 他們就算了呵呵

也可能是因为买家想自住吧。我知道的有的专业搞分割的都不知道这个。挺正常的也

作者: yangranwu 时间: 2020-1-29 09:56:38

大概知道Lz 说的是哪个房子了，话说那个房子不考虑分割，这个房子最后成交价也很合适...lz 顾虑太多了

作者: nino 时间: 2020-1-29 11:27:27

有限制还能分割出地契的只能抱着侥幸心理，如果细心点的linz 工作人员会被这个受限，出不来新的地契的

作者: 陌生的香港人 时间: 2020-1-29 12:30:03

nino 发表于 2020-1-29 12:27
有限制还能分割出地契的只能抱着侥幸心理，如果细心点的linz 工作人员会被这个受限，出不来新的地契的 ...

這個倒未聽聞你有過相關經驗？能不能分享多些呢？

作者: zwanything 时间: 2020-1-29 14:24:42

yangranwu 发表于 2020-1-29 10:56
大概知道Lz 说的是哪个房子了，话说那个房子不考虑分割，这个房子最后成交价也很合适...lz 顾虑太多了 ...

嗯，每个人需求不一样，我前面也说价格还好啊。

作者: mayang1981 时间: 2020-2-6 12:57:37

建议你找专业的planner咨询一下

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