Elddies 发表于 2019-11-6 09:28
追求Capital Gain买奥克兰公寓？这波操作666
bloodelf 发表于 2019-11-6 09:32
这些年公寓的capital gain也有不少啊， 2013年左右40万的现在也要60w了
vampire控 发表于 2019-11-6 11:20
我现在就在惠灵顿，65W预算能在惠灵顿买什么好点的house么？还有你说的65w是银行可以给你的最高值吧，你自 ...
如果您要购买的是楼花(off-the-plan apartment)，最好记住银行只能对已完工的财产进行估价。在您签订合同并存入保证金之后，可能会完成一年以上的时间。
在施工期间，该地区的房地产价值可能会发生变化。如果这样做，则银行估值可能低于您的购买价格。成品公寓的尺寸可能会与计划有所不同。这种情况可能导致银行的估值低于购买价格。在此期间银行的借贷政策也会发生变化，如果央行要求买家必须付出更高的首付的话，这都会导致买家不能从银行借到最初签订合同的贷款额度，不足的部分买家需要自己支付。如果不能按时交割，买家可能会面临罚金，或者损失掉最初的10%的保证金。
买楼花过程中注意事项
1. 要价是否过高?
核查一下该地区已建成的同类公寓楼的价格。首次购房者补助金被加进这个价格中了吗？你对计划外支出（如一年后房产管理费会增加）留有余地了吗？预料一下可能意想不到的事。
2. 好得难以置信?
宁可多付佣金在一个声名好的可靠开发商手上买房子，也不要买那些不知名的建筑商搞出来有缺陷的房产，可能业主们有麻烦找来时开发商就宣布自己破产了。
3. 低管理费的玄机
警惕那些把房产管理费标得很低（你所分摊的是楼房日常运转的花消费）作为卖房的吸引点。如果这座楼房里有特定的设施，不管你在售房广告中得到什么样的承诺你都得为此埋单。看一看有多少种昂贵服务，如电梯、保安系统、健身房和游泳池，要与情况类似的楼房做一个比较。
4. 你的邻居是谁?
警惕作为主要向海外销售的楼房的最终买家，多元文化主义是不错--而且也没有比住在同一幢大楼里更好的办法去体验--如果你的邻居们都不明白他们在房产法中所被赋予的权利和义务时，你想成为唯一的声音吗？查一下该公寓楼都是否已卖掉了。
5. 避免一条龙服务
如果开发商也是建筑经理甚至还是房产经理那么就要警惕了。如果有一天他们自身出了问题，“在同一地方解决你所有的问题”这个规则就不灵了。职权分立是一个更安全的选择。
6. 对长期服务合同说不
一些开发商预售长期服务合同，然后在第一次年会上通过以法律所要求的形式使其获得批准，而当时人们甚至还不知道在为什么而投票。此后你却要再花十年时间还清承包商给开发商的钱，同时你和邻居们还要受你们并未参与制订的合同所约束。这是一个简单又明显的骗人伎俩，所以你一定要在第一次会议上清楚地表明态度。
7. 不要仓促行事
买楼花的合同比较复杂，多给你的律师一些时间把合同吃透，因为这可能是你生活中最大的一桩买卖。
8. 楼花的合同是否包含日落条款？
日落条款可以让您在开放商没有按时交房的时候获得赔偿，并且到一定日期仍未完成交房的情况下收回押金。如果一项协议不包含一项协议，这对买家的风险非常大。
9. 楼花的合同中是否记录了确切的房屋设计和家具配置？
房屋设计和家具配置通常会在房子的宣传材料中列出。协议中必须记录准确的房屋设计和家具配置（包括固定装置和配件以及围栏和景观美化职责）。该协议应反映您对所购买商品的理解。您应该警惕供应商更改房屋设计和家具配置的合同条款
ybbest 发表于 2019-11-10 20:49
买楼花过程中最大风险
如果您要购买的是楼花(off-the-plan apartment)，最好记住银行只能对已完工的财产进 ...
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