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标题: 房子在urban zone 代表啥，有什么优势啊 [打印本页]
作者: 永远哈利    时间: 2019-10-16 20:36:03     标题: 房子在urban zone 代表啥，有什么优势啊

房子在urban zone 代表啥，有什么优势啊
作者: 陌生的香港人    时间: 2019-10-16 21:13:56

樓主如果是在奧克蘭的話 (?)  有兩個urban zone   一個是Mixed Housing Urban 另外一個是Future Urban zone 兩個都有 "urban"  但可以做的事相差天和地  樓主說的是哪個urban 呢？
作者: 永远哈利    时间: 2019-10-16 21:25:44

陌生的香港人 发表于 2019-10-16 21:13
樓主如果是在奧克蘭的話 (?)  有兩個urban zone   一個是Mixed Housing Urban 另外一個是Future Urban zone ...

mixed housing urban
作者: 陌生的香港人    时间: 2019-10-16 21:32:02

本帖最后由 陌生的香港人 于 2019-10-16 23:34 编辑
永远哈利 发表于 2019-10-16 21:25
mixed housing urban

這個是比較高密度的住宅區  可以至少建/分割3個房子 也能建3層 但需要符合相關規定  可這些規定比其他的例如 mixed housing suburban 甚至 single house zone 等寬鬆 （例如在這兩個zones  你一般只能建兩層）
作者: 永远哈利    时间: 2019-10-16 21:35:41

周围没什么学区的话，升值空间会有吗？在glenfield
作者: bloodelf    时间: 2019-10-17 13:10:20

永远哈利 发表于 2019-10-16 21:35
周围没什么学区的话，升值空间会有吗？在glenfield

需要看你家土地面积有没有盖联排的可能，地越大升值空间越大，或者把你家邻居都买下来。
作者: 陌生的香港人    时间: 2019-10-17 14:14:48

bloodelf 发表于 2019-10-17 13:10
需要看你家土地面积有没有盖联排的可能，地越大升值空间越大，或者把你家邻居都买下来。 ...

mixed housing zones  其實沒說不能蓋聯排  主要視乎 每個多大 和到底能建多少而已  地如果很小那每個房子面積也小則可能不太現實  而房子如果內部格局太小council也會有可能不支持方案
作者: 猩猩都叫兽    时间: 2019-10-17 15:13:55

可以考虑开发。自住的话，再看看。你家邻居没准过几天就盖房了，很郁闷的。哈哈
作者: 陌生的香港人    时间: 2019-10-17 22:00:33

本帖最后由 陌生的香港人 于 2019-10-17 22:02 编辑
猩猩都叫兽 发表于 2019-10-17 15:13
可以考虑开发。自住的话，再看看。你家邻居没准过几天就盖房了，很郁闷的。哈哈 ...

先說明就是mixed housing suburban 一樣可以隨便建3個  不想這樣的話找 single house zone 好了

所以說人都是自私的 我要建的就叫開發 要無限潛力  人家建就是“很郁闷的”  呵呵  
作者: 猩猩都叫兽    时间: 2019-10-21 13:56:04

陌生的香港人 发表于 2019-10-17 22:00
先說明就是mixed housing suburban 一樣可以隨便建3個  不想這樣的話找 single house zone 好了

所以說 ...

对的。大家心态都是我住时别开发，哪天我想卖了时能开发成越多越好哈哈。single house zone也不行有时。现在600净面积可能就能分了。比如我就喜欢那种小的life style 3000平米那种，结果邻居分成4-5个，其实和普通的比也算很大地了现在，但是对想追求更大的来说，邻居这么一整，也是很郁闷的。可能家里的泳池都被新建的看透透了。。。哈哈。现在这种事正在greenhithe上演。我是真的很喜欢那种2000左右的平整地，真的爽住的。但是感觉未来也会变成密集的。。。哎。。。现在想住大地的， 要么是土豪住在豪区几百上千万的，要么只能搬出城市去农场了。。。要不其他地都被开发了。。。
作者: 陌生的香港人    时间: 2019-10-21 15:07:32

猩猩都叫兽 发表于 2019-10-21 13:56
对的。大家心态都是我住时别开发，哪天我想卖了时能开发成越多越好哈哈。single house zone也不行有时。 ...

Greenhithe 不會啊 很多Large Lot zone  一般每個要4000+才能多建呢
作者: 猩猩都叫兽    时间: 2019-10-21 16:46:58

陌生的香港人 发表于 2019-10-21 15:07
Greenhithe 不會啊 很多Large Lot zone  一般每個要4000+才能多建呢

large lot有一部分，但是很多single house的都分了。。。我之前买房时想买那的，roland rd经常有分出来的地卖。large lot搞不了，，太大了哈哈。single house 1500-2500的地可以哈哈。
作者: 陌生的香港人    时间: 2019-10-21 17:05:29

本帖最后由 陌生的香港人 于 2019-10-21 17:08 编辑
猩猩都叫兽 发表于 2019-10-21 16:46
large lot有一部分，但是很多single house的都分了。。。我之前买房时想买那的，roland rd经常有分出来的 ...


single house 的600只是要求分從來那塊新地要600+ （不能包括車道） 帶現房子那個lot 不用 但帶房子那個lot 在分割後不能違反太多相關規定 -  所以single house zone要分割的話  其實地的總面積甚至不用一定要 1200  可以少於這個
作者: 猩猩都叫兽    时间: 2019-10-22 09:22:08

陌生的香港人 发表于 2019-10-21 17:05
single house 的600只是要求分從來那塊新地要600+ （不能包括車道） 帶現房子那個lot 不用 但帶房子那個l ...

嗯，这个我看您之前也说过，当时还和您讨论过。那时确实不知道是这样的，现在知道了即使是只有1000左右，甚至更小点，只要现有房子位置好并且管线到位的话，也是可以分出来一块的。不过如果没有雨水管线，只有排污管线呢？比如clevedon的某些区域，或者一些周边的地方（也在奥克兰）的single house zone，可以建水罐后分割吗?
作者: 陌生的香港人    时间: 2019-10-22 10:29:57

猩猩都叫兽 发表于 2019-10-22 09:22
嗯，这个我看您之前也说过，当时还和您讨论过。那时确实不知道是这样的，现在知道了即使是只有1000左右， ...

任何區的分割都一樣啦 污水雨水管 兩大訴求 缺一不可 呵呵 至於沒有的話能不能建雨水罐（還是soakage？） 這得看管道工程師怎樣說了  不過clevedon 那邊好像很多都是rural zone 哪裡什麼管線都沒有呢  
作者: 猩猩都叫兽    时间: 2019-10-22 11:09:20

陌生的香港人 发表于 2019-10-22 10:29
任何區的分割都一樣啦 污水雨水管 兩大訴求 缺一不可 呵呵 至於沒有的話能不能建雨水罐（還是soakage？） ...

有很多乡村地方的中心区域也是single house， 或者更密集的划分，但是没有管线，可是地都很大2000或者更大。比如clevedon好像未来1-2年就能铺设自来水了好像是。但是这些房子目前有蓄水的需求，不需要排放可能。不过很多地方没有污水管道和雨水管道，只有自己的化粪池和蓄水罐，不知道这类型的，如果是划分到了比如single house zone， 地足够大，有没有什么分割潜力主要是
作者: 陌生的香港人    时间: 2019-10-22 14:10:20

本帖最后由 陌生的香港人 于 2019-10-22 17:41 编辑
猩猩都叫兽 发表于 2019-10-22 11:09
有很多乡村地方的中心区域也是single house， 或者更密集的划分，但是没有管线，可是地都很大2000或者更 ...

我不知道你說的這些有沒有具體例子或者地址 但如果地已經是single house zone 那至少這已經不是郊區 而是市區裡的住宅區 基本管道應該也齊全了 （應該至少不需要什麼化糞池）只要符合這個zone的標準  地夠大 （要留意的是 這600 NET則非常重要 因為關乎這個zone的核心定義  如果是少幾平方米恐怕council還是會和你計較的  因為這關乎整個所謂single house 的政策目的 如果你少幾個平方米可以分割 以後每家也這樣  那這個zone 就基本是廢了） 管道車道可以到位  也沒有其他土地上的問題 例如各種河道/斜坡 地質/樹木/生態保護區/洪水區/海岸蠶食地帶等問題 或者其他的Precinct Plan的特別要求 - 那基本都能分割
作者: 猩猩都叫兽    时间: 2019-10-22 14:57:53

陌生的香港人 发表于 2019-10-22 14:10
我不知道你說的這些有沒有具體例子或者地址 但如果地已經是single house zone 那至少這已經不是郊區 而是 ...

一时我还找不到地址。我记得我之前看过的有。确实是没有管道100%确认，也确实是single house zone， 不是再clevendon就是在whitford镇中心那片的位置。具体我再找找看。当时就觉得特好奇这样的怎么分。
作者: 猩猩都叫兽    时间: 2019-10-22 15:09:42

陌生的香港人 发表于 2019-10-22 14:10
我不知道你說的這些有沒有具體例子或者地址 但如果地已經是single house zone 那至少這已經不是郊區 而是 ...

找到了 比如23 whitford-maraetai rd, 这个就是single house zone, 没污水，但是这个还有雨水。旁边这片的邻居连雨水管都没有，也都是single house，面积都是1500以上我看。这个23号车道很长，分不了面积不够可能。但是周边邻居理论上可行吗？ 类似的还有papakura-clevedon路上的在镇中心的也是有雨水没污水，有的面积也够。这样可分吗？
作者: Venox10111    时间: 2019-10-22 16:37:52

猩猩都叫兽 发表于 2019-10-22 15:09
找到了 比如23 whitford-maraetai rd, 这个就是single house zone, 没污水，但是这个还有雨水。旁边这片 ...

感谢，这是一个很好的 case study, RELAB 分割分析机制这个有点问题。
作者: 南边球的熊    时间: 2019-10-22 16:54:49

永远哈利 发表于 2019-10-16 21:35
周围没什么学区的话，升值空间会有吗？在glenfield

并没有啥空间  只能多盖几套了
作者: 陌生的香港人    时间: 2019-10-22 17:29:40

本帖最后由 陌生的香港人 于 2019-10-23 18:54 编辑
猩猩都叫兽 发表于 2019-10-22 15:09
找到了 比如23 whitford-maraetai rd, 这个就是single house zone, 没污水，但是这个还有雨水。旁边这片 ...

23 Whitford-Maraetai Road 這個有點特殊 它所在的區域不只是簡單的Single House zone  還是屬於所謂的Whitford Village Sub-Precinct B  的管轄範圍裡面 （看下面AUP的截圖） Auckland Unitary Plan 下 zoning （single house zone, mixed housing suburban/urban zone, THAB zones)  只是其中一種最普遍發展管制的做法 有些區因為歷史原因 （例如UP生效前各區原有District Plans 有另外特別的發展管制）或者council為了保持某些區的重要特色  在不少區另外有Precinct Plans 之設 受這些Precinct Plans 管制的地雖然有其zoning 但這些precinct plan 卻賦予它另外一套特別要求 而這些要求更是凌駕於一般zoning 的管制之上  例如在這個Whitford Village Precinct Plan 所在的區裡  分割是按照郊區 rural zone 的規定 而不是一般single house zone 的規定  所以其分割發展密度非常低 例如就分割方面來說 在這個precinct plan B裡其分割密度標準是 650m2 淨面積   還有其他對洪水/廢水排放的規定（例如要將廢水排到C區的系統裡 - 這大概是因為你說的沒有管道的情況）更無厘頭的要求地只能開車道到特定的兩條街而不能直接出Whitford Maraetai Rd   而郊區/半郊區地通常更是可以因為每塊地有不少土地環境生態而出現的各種限制 -  所以在這些區你是不能單純以普通市區住宅single house zone 的面積要求來判斷其發展潛力的  

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不過這種情況可以理解  如果你看看這塊地和附近小區的周圍  它根本是被一堆郊區zone （目測是countryside living zone 下圖咖啡色部分全部都是）裡圍著  萬綠叢中一點紅就這片小區定為 single house zone (中間米色那小部分） 大概是之前發展上的偏差 無端端容許當時開發商在一片森林中開發這個完全孤立在外的小社區所致 所以有這些特別安排就不足奇怪了

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作者: Venox10111    时间: 2019-10-22 21:58:12

陌生的香港人 发表于 2019-10-22 17:29
23 Whitford-Maraetai Road 這個有點特殊 它所在的區域不只是簡單的Single House zone  還是屬於所謂的Whi ...

感谢科普，干货啊。现在 district zone 还是否有用，是否需要在网站显示呢？
作者: 陌生的香港人    时间: 2019-10-22 22:13:00

本帖最后由 陌生的香港人 于 2019-10-22 22:39 编辑
Venox10111 发表于 2019-10-22 21:58
感谢科普，干货啊。现在 district zone 还是否有用，是否需要在网站显示呢？ ...

不要客氣 沒有這些Precinct Plan 的地按照一般zoning provisions 來看分割潛力就可以 一般市區地都是這樣  但要是有Precinct Plans的話（Council UP GIS 有顯示 新開發區例如Long Bay Flat Bush Honsobville 這些區都有）就要另外看AUP相關的這些precinct plans了 而這些precinct plans 坦白說很多寫得不是很清楚  限制多之外 還要refer to不同sections 做 cross referencing  就是planner 有時看了也會覺得理解上有點困難  行外人就更不要說了 所以如果你看到有這些地如果顯示有 Precinct Plans 限制的話 （不知道你用的那些數據有沒有這方面的顯示）你就叫拿你的用戶直接諮詢council吧

至於郊區地(rural zones) 則建議不要提好了 密度非常低之餘 不確定性也實在太多了 在詳細做個各方面的investigations前很難單憑地的面積來確定能建/分多少
作者: 猩猩都叫兽    时间: 2019-10-23 11:24:26

Venox10111 发表于 2019-10-22 16:37
感谢，这是一个很好的 case study, RELAB 分割分析机制这个有点问题。

我也看了黑羊的网站了，可能还是只是按面积划分的。不过已经做得很好了，加油。
作者: Venox10111    时间: 2019-10-23 11:28:26

猩猩都叫兽 发表于 2019-10-23 11:24
我也看了黑羊的网站了，可能还是只是按面积划分的。不过已经做得很好了，加油。 ...

如果检测到长车道的会减去车道部分（这个房子问题是车道比系统想象还要长。。。所以），按照面积分太简单粗暴
作者: 猩猩都叫兽    时间: 2019-10-23 11:42:51

陌生的香港人 发表于 2019-10-22 17:29
23 Whitford-Maraetai Road 這個有點特殊 它所在的區域不只是簡單的Single House zone  還是屬於所謂的Whi ...

您说的那个precinct B那个，我去网上也看了看。我看到说好像是650平米能分不是600平米，但是没看到说是按rural的比例去分，我回头再看看，有点意思。既然是不能分，那当时为啥不一起划分成countryside living呢？何必多次一举（我知道这个precinct b 还有别的要求，但是我意思是完全也可以划分成countryside living再是precinct B的其他条件加上，何必弄成single house zone这样误导人的划分后再玩其他文字游戏呢哈哈）
作者: 猩猩都叫兽    时间: 2019-10-23 11:46:27

陌生的香港人 发表于 2019-10-22 22:13
不要客氣 沒有這些Precinct Plan 的地按照一般zoning provisions 來看分割潛力就可以 一般市區地都是這樣  ...

而且最神奇的是，旁边的golf球场那， 居然开发出来了一片小区。。。有100多套房子。据说是title已经都下了。这个。。。countryside living的地方开发小区，太牛了吧。。。怎么办到的。。。
作者: 猩猩都叫兽    时间: 2019-10-23 11:50:07

Venox10111 发表于 2019-10-23 11:28
如果检测到长车道的会减去车道部分（这个房子问题是车道比系统想象还要长。。。所以），按照面积分太简单 ...

对，这个房子我当时去看过。。面积2500多，车道就有1000平米了快。。。那么大地，进去后却感受不到哈哈，不过挺好的总的来说，适合想住不太密集又不想管理农场的。地太大真的弄不了。。我现在都后悔了准备卖房搬回市区或者是去这样的地方住。。。像old greenhithe那片真的是舒服。。无奈离工作太远要不我肯定要去住那
作者: 陌生的香港人    时间: 2019-10-23 18:50:22

本帖最后由 陌生的香港人 于 2019-10-23 21:34 编辑
猩猩都叫兽 发表于 2019-10-23 11:42
您说的那个precinct B那个，我去网上也看了看。我看到说好像是650平米能分不是600平米，但是没看到说是按 ...

噢 昨天原來我看錯了 昨天看的那個是 Whitford Precinct 而這個其實是Whitford Village Precinct 一個Whtifrod 有兩個precinct plans   是的 village B 這個 650m2 net 就可以 不過還有其他各種奇怪要求  已改正 為什麼不索性都是countryside living ? 肯定是還是Manukau City Council 時代歷史遺留下來的問題  不過我不知道你說的golf 球場什麼100套房子在哪 相信又是有相關歷史原因或者有過不同安排了
作者: Venox10111    时间: 2019-10-24 10:31:15

猩猩都叫兽 发表于 2019-10-22 15:09
找到了 比如23 whitford-maraetai rd, 这个就是single house zone, 没污水，但是这个还有雨水。旁边这片 ...

[attach]2221927[/attach]
还真的，车道就占地快1000平米了。。。
作者: 陌生的香港人    时间: 2019-10-24 11:01:26

本帖最后由 陌生的香港人 于 2019-10-24 11:18 编辑
Venox10111 发表于 2019-10-24 10:31
还真的，车道就占地快1000平米了。。。

友善建議  

- Disclaimer 改成 “建議尋求相關專業(surveyor, planner, architect等) 或聯繫Council作具體分析”  

- “規劃區域”加上這個 Precinct Plan 的名字上去

- 由於這塊地其分區要求比較複雜  “建議分割量” 建議就不要寫了  不然可能會有錯誤信息 例如上面說可以建兩個 但資料也顯示單車道就已經用去快1000平方米 餘下才550m2 這已經不符合之前提到這個precinct plan B 650m2 net site area (不能包括車道） 的要求了 還沒算precinct plan 裡那些額外洪水/排水等的亂七八糟奇怪規定  所以目測基本就是分不了的

對沒有特別 precinct plan 的地  可以只看zone 標準要求的  你才提供相關估算吧


作者: Venox10111    时间: 2019-10-24 11:05:05

陌生的香港人 发表于 2019-10-24 11:01
友善建議  

- Disclaimer 改成 “建議尋求相關專業(surveyor, planner, architect等) 或Council作具體分 ...

好的，感谢建议
作者: 猩猩都叫兽    时间: 2019-10-25 12:11:57

陌生的香港人 发表于 2019-10-23 18:50
噢 昨天原來我看錯了 昨天看的那個是 Whitford Precinct 而這個其實是Whitford Village Precinct 一個Whti ...

嗯，很奇怪确实。我后来也找到了whitford precinct, 原来还有一个whitford village precinct也就是650能分的那个。。。神奇。。哈哈。。

那100多套房，就在whitford park rd 和 saleyard rd夹角那，叫whitford manor estate, 在650能分，也就是village precinct这个区域里， 被划分成了precinct C (whitford precinct里完全没提到，不知道是不是比较老得版本后来被village这个取代了，还是就是并行的）。title确认已经下了。trademe上好多卖的，而且好像卖的都差不多了。我记得我去年看那个房时，那边就有写sold的牌子了。
作者: 陌生的香港人    时间: 2019-10-25 22:30:05

本帖最后由 陌生的香港人 于 2019-10-25 22:31 编辑
猩猩都叫兽 发表于 2019-10-25 12:11
嗯，很奇怪确实。我后来也找到了whitford precinct, 原来还有一个whitford village precinct也就是650能 ...

如果是你去年就已經看到sold 那肯定是前朝遺留下來的產物了  要知道這什麼countryside living zone 這是unitary plan 下的東西 而unitary plan 真正生效也才兩三年的事 （從2016年底開始）所以這些開發在批准時大概應該還是前manukau city council 用他們當時那套Manukau City District Pan 的年代 Manukau City District Plan 裡面的zoning系統和規定和 UP 的完全不一樣  所以基本沒有什麼可比性了
作者: 猩猩都叫兽    时间: 2019-10-26 10:58:16

陌生的香港人 发表于 2019-10-25 22:30
如果是你去年就已經看到sold 那肯定是前朝遺留下來的產物了  要知道這什麼countryside living zone 這是un ...

好吧。我大概去年中看的23号房子的时候路过那，就看到很多广告有的已经写了sold。可能吧。不过countryside能开发也很厉害了。。。哈哈
作者: abc888    时间: 2020-3-30 02:18:53

陌生的香港人 发表于 2019-10-16 21:32
這個是比較高密度的住宅區  可以至少建/分割3個房子 也能建3層 但需要符合相關規定  可這些規定比其他的例 ...

Mixed Housing Urban, 450平的地，带个老房子，推倒后，可以建几个房子？？
求教！
作者: 陌生的香港人    时间: 2020-3-30 09:59:12

本帖最后由 陌生的香港人 于 2020-3-30 10:01 编辑
abc888 发表于 2020-3-30 02:18
Mixed Housing Urban, 450平的地，带个老房子，推倒后，可以建几个房子？？
求教！ ...

名義上雖然說可以建3個 但450的地畢竟有點小 council的宗旨是你房子的外面不能太大  裡面不能太小 (例如你不能做5個雙人房但只有小小的客飯廳 他們會要求你顯示living room 如何能同一時間容納那麼多人 ) 所以目測最多兩個聯排就差不多了



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