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标题: Block of 5 units按商业贷款处理申请？ [打印本页]

作者: 77only 时间: 2019-8-31 18:12:55 标题: Block of 5 units按商业贷款处理申请？

昨天收到broker电话说一个title下4套以上的block of units要按商业地产申请贷款，那就是要40%首付，利息还要按commercial rate算？
有申请过一个title下5套unit的贷款的吗？请大神讲下你们的经验，谢谢！

作者: 老老妖刀 时间: 2019-8-31 18:44:53

不是首套。首付都要40%吧。

即使3个units在一块地上。不是首套。不也要40%的首付？

作者: marquez 时间: 2019-8-31 19:06:04

老老妖刀发表于 2019-8-31 18:44
不是首套。首付都要40%吧。

即使3个units在一块地上。不是首套。不也要40%的首付？

只有自住和投资的区别，首套不还是第二第三套都只看是否自住属性。
现在投资房LVR=70%

作者: 老老妖刀 时间: 2019-8-31 19:43:26

marquez 发表于 2019-8-31 19:06
只有自住和投资的区别，首套不还是第二第三套都只看是否自住属性。
现在投资房LVR=70% ...

原来如此。

那低于四套的units就是自住加投资。可以按自住的lvr算了么。

作者: marquez 时间: 2019-8-31 20:50:47

老老妖刀发表于 2019-8-31 19:43
原来如此。

那低于四套的units就是自住加投资。可以按自住的lvr算了么。

NONONO, 极端的栗子
你可以买10套全部自住，全都是20%deposit
你也可以只买一套投资，deposit 30%

作者: Eric好颓废 时间: 2019-8-31 21:09:55

本帖最后由 Eric好颓废于 2019-8-31 21:46 编辑

我刚进的货也遇到这个问题，我的大loan在w家，三个收入就算成biz loan了。建立在我假设楼主有两三个，或以上的货的前提下，你可以试试去Max你的eqty，draw出来的这部分是Home loan，

然后如果你有revolving credit，可以全部draw出来做Home loan。剩下还不够再把你原本RC批下来的cedit用新下的 b loan 来补充。

我就是这样把b loan的绝大部分做成home loan的，既减少了b loan的敞口，又留住了RC。当然这少不了我的Broker给的建议。

作者: clam 时间: 2019-8-31 21:18:40

很難買啊，除非用本身房子的equity，但是買非commercial 又拿不到commercial 的advantage，太傻了。

作者: 老老妖刀 时间: 2019-8-31 21:21:30

marquez 发表于 2019-8-31 20:50
NONONO, 极端的栗子
你可以买10套全部自住，全都是20%deposit
你也可以只买一套投资，deposit 30% ...

明白了。谢谢呀

作者: 老老妖刀 时间: 2019-8-31 21:23:11

Eric好颓废发表于 2019-8-31 21:09
我刚进的货也遇到这个问题，我的大loan在w加，三个ic就算成b loan了。你可以试试应Max你的eqty，draw出来的 ...

大哥。能不能说的汉语流畅些。

新人看不懂各个专有名词呀

作者: Eric好颓废 时间: 2019-8-31 21:47:59

老老妖刀发表于 2019-8-31 21:23
大哥。能不能说的汉语流畅些。

新人看不懂各个专有名词呀

对不起书念的少错别字太多，改了一些别字希望能顺畅点

作者: LU99 时间: 2019-9-1 07:37:14

一个title 四个unit、就是说这四个unit 都没有单独title ，回头卖的时候不能分开卖，银行风险大，不管谁买都会让你四成首付。。

作者: ThinkOutLoud 时间: 2019-9-1 10:09:24

Eric好颓废发表于 2019-8-31 21:09
我刚进的货也遇到这个问题，我的大loan在w家，三个收入就算成biz loan了。建立在我假设楼主有两三个，或以 ...

我读了三遍也没读明白您写的。。。
。。。是尽量减少business loan, 但也还是不能完全避免的意思吗？

作者: ThinkOutLoud 时间: 2019-9-1 10:18:00

clam 发表于 2019-8-31 21:18
很難買啊，除非用本身房子的equity，但是買非commercial 又拿不到commercial 的advantage，太傻了。 ...

是啊，从这个角度看，是不值得。
银行这样做真的挺不合理，本来这种房子就是很适合投资的，连在一起容易打理，又分散风险。
其实银行这个政策不止是针对这类房子，超过一定数目的投资房，就按commercial loan 对待吧

作者: 77only 时间: 2019-9-1 10:46:28

LU99 发表于 2019-9-1 07:37
一个title 四个unit、就是说这四个unit 都没有单独title ，回头卖的时候不能分开卖，银行风险大，不管谁 ...

首付高可以理解，可是这个利息要commercial rate，比一般房贷高大概3个点？这可是residential flats啊，感觉银行这么做有点不合理.

作者: 77only 时间: 2019-9-1 10:48:46

Eric好颓废发表于 2019-8-31 21:09
我刚进的货也遇到这个问题，我的大loan在w家，三个收入就算成biz loan了。建立在我假设楼主有两三个，或以 ...

多谢分享！

作者: 77only 时间: 2019-9-1 10:51:15

clam 发表于 2019-8-31 21:18
很難買啊，除非用本身房子的equity，但是買非commercial 又拿不到commercial 的advantage，太傻了。 ...

这种residential block of flats被归类为commercial是正常现象吗？那贷款就是要付commercial interest rate？谢谢

作者: uboat99 时间: 2019-9-1 11:13:27

如果是residential title，倒不一定要40%首付，但是一般你这个是是要按business loan加 margin的

作者: clam 时间: 2019-9-1 20:52:38

77only 发表于 2019-9-1 10:51
这种residential block of flats被归类为commercial是正常现象吗？那贷款就是要付commercial interest ra ...

正常的，早幾年不用。。。（我上次買一block 是2016了。。。那時不用）。

作者: clam 时间: 2019-9-1 20:54:05

LU99 发表于 2019-9-1 07:37
一个title 四个unit、就是说这四个unit 都没有单独title ，回头卖的时候不能分开卖，银行风险大，不管谁 ...

懂玩的就sub divide 再分開賣了。。。

風險沒那麼大，一block unit 還是很多人喜歡的。

作者: walker123 时间: 2019-9-1 20:56:32

clam 发表于 2019-8-31 21:18
很難買啊，除非用本身房子的equity，但是買非commercial 又拿不到commercial 的advantage，太傻了。 ...

commercial rate比 home loan rate 会高多少？

作者: clam 时间: 2019-9-1 21:16:59

walker123 发表于 2019-9-1 20:56
commercial rate比 home loan rate 会高多少？

loan rate 並沒有很major的問題呀。。。。但是commercial 的loan term 一般就15 years...

PS usually 1% higher than residential rate.

作者: Eric好颓废 时间: 2019-9-1 22:33:17

ThinkOutLoud 发表于 2019-9-1 10:09
我读了三遍也没读明白您写的。。。
。。。是尽量减少business loan, 但也还是不能完全避免的意思吗？ ...

简单点说就是如果你现有的货还有equity(一般情况下是会有的，多少的问题)，那么你可以试试使用你新货的现金流把这部分equity贷出来，因为这部分钱是Home loan.

如果你还有RC的话，(一般投资者都会有的，放个几十万做应急资金)那么你可以把这部分也锁死做成homeloan.

没有了RC怎么办？当然不能裸跑，你现在就可以把新下的b loan用作RC，而因为RC中大部分都用作应急资金而实际有钱顶住息口，所以你可以享受home loan 的低息同时持有这个B loan的RC做应急。

作者: Eric好颓废 时间: 2019-9-1 22:39:23

clam 发表于 2019-9-1 21:16
loan rate 並沒有很major的問題呀。。。。但是commercial 的loan term 一般就15 years...

PS usu ...

同意，Loan批下来才是关键。

我是太贪心的，当初想着loan下了就好了，下来之后又想着怎么摊成home loan.摊开了又想要好点的Rate.要到好点的Rate还要长点的期限，真是贪心不足。

作者: 天维投资 时间: 2019-9-2 17:15:35

Eric好颓废发表于 2019-9-1 22:39
同意，Loan批下来才是关键。

我是太贪心的，当初想着loan下了就好了，下来之后又想着怎么摊成home loan. ...

不贪心赚钱的都躺在街边乞讨~

作者: 阿海 时间: 2019-9-2 18:51:56

一块地上3个titile，或者3个房屋以上，银行就会算成commercial residential dwelling，首付至少35%。

银行会觉得有concentration risk，因为整排房都是一个屋主的，有任何负面影响，整排都受影响。

作者: 77only 时间: 2019-9-2 22:34:26

阿海发表于 2019-9-2 18:51
一块地上3个titile，或者3个房屋以上，银行就会算成commercial residential dwelling，首付至少35%。

银行 ...

如果5套unit都有独立的cross lease title，但是需要打包一起把这5套买下来，银行也会算成commercial的吗？谢谢

作者: 阿海 时间: 2019-9-3 19:38:46

77only 发表于 2019-9-2 22:34
如果5套unit都有独立的cross lease title，但是需要打包一起把这5套买下来，银行也会算成commercial的吗 ...

只要你拥有超过3个就算了。

作者: rabbit 时间: 2019-9-3 21:36:27

涨姿势了

作者: 77only 时间: 2019-9-3 21:38:30

阿海发表于 2019-9-3 19:38
只要你拥有超过3个就算了。

多谢指点！

作者: 77only 时间: 2019-9-22 22:05:21

更新一下，最后拿到的是residential的利率。每个银行都不一样，broker真的很重要.

作者: Eric好颓废 时间: 2019-9-22 22:53:01

77only 发表于 2019-9-22 22:05
更新一下，最后拿到的是residential的利率。每个银行都不一样，broker真的很重要. ...

Niubilizationality.

货在奥村？回报多少点?

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