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标题: 现在该卖房吗？还是说等2020年新的CV出来后再卖比较好？ [打印本页]

作者: SunnyGarden 时间: 2019-7-10 19:40:43 标题: 现在该卖房吗？还是说等2020年新的CV出来后再卖比较好？

最近的CV是2017年的，再等一年就有新的CV了，是不是等到那个时候卖比较好？
房子当时是2015年底买的，ELLERSLIE一套UNIT，从购买日期算起到2017年的CV大概涨了7%，貌似很多，但其实不然。
因为UNIT每年亏损6六左右，到今天共亏二万多（总共是3.6年），如果卖掉到手除去中介费大概也只能拿到CV的价格，所以说这个7%其实是3.6年来一共的涨幅，如果除去亏损，算下来每年的涨幅约2.2%，现金到手大概不到五万，勉强和INFLATION打个平手。
现在考虑是把它卖掉，还是等2020的新CV出来后再卖？来大家给点意见。
房子的地理还是很好的，UNIT也是BRICK AND TILE，放着不动也应该能涨，只是租金比较低所以表现不是很好。

作者: SunnyGarden 时间: 2019-7-10 19:41:52

说明一下，这个亏损是照100%的贷款来算的，当然实际货款是70%。

作者: 我请您们蓝光版 时间: 2019-7-10 19:56:29

不缺钱或者需要流动资金的话，房子还是留着省心。

作者: ThinkOutLoud 时间: 2019-7-10 20:02:00

典型的高买低卖
除非你现在卖了同样市场下买其他的

作者: SunnyGarden 时间: 2019-7-10 20:07:22

ThinkOutLoud 发表于 2019-7-10 20:02
典型的高买低卖
除非你现在卖了同样市场下买其他的

就是这样打算的，卖了后同样市场再买其它租金相对比较高的，毕竟市场不好的情况下现金为王。

作者: pategao 时间: 2019-7-10 20:08:51

扣除中介费拿到CV的价格？感觉有点乐观了，我的希望卖到CV价格90%

作者: easygogo 时间: 2019-7-10 20:13:29

没区别

作者: ThinkOutLoud 时间: 2019-7-10 20:16:03

SunnyGarden 发表于 2019-7-10 20:07
就是这样打算的，卖了后同样市场再买其它租金相对比较高的，毕竟市场不好的情况下现金为王。 ...

那应该没什么不好的吧
附带一句，2020年也不看好，如果经济不好的话房市也更差，当然这是我自己瞎猜

作者: SunnyGarden 时间: 2019-7-10 20:17:46

本帖最后由 SunnyGarden 于 2019-7-10 20:20 编辑

pategao 发表于 2019-7-10 20:08
扣除中介费拿到CV的价格？感觉有点乐观了，我的希望卖到CV价格90%

这个地理位置肯定有的。
而且已经问过旁边两位UNIT OWNER的意向，问他们愿不愿意买，就是私卖，两人都有兴趣，只是现在具体价格还没有谈好。

作者: SunnyGarden 时间: 2019-7-10 20:19:27

ThinkOutLoud 发表于 2019-7-10 20:16
那应该没什么不好的吧
附带一句，2020年也不看好，如果经济不好的话房市也更差，当然这是我自己瞎猜 ...

我也这样想，不是特别看好2020年，新CV出来后也不见得会高多少。
要么趁现在卖，但未来的事情真不好说啊哪里只是一年的时间

作者: 老老妖刀 时间: 2019-7-10 20:22:00

2025年左右卖应该可以的。

作者: clam 时间: 2019-7-10 20:23:42

能賣又不虧錢的就賣，頂多虧了opportunity cost 。。。
經濟不好應該快點賣丟cashflow 不好的。

作者: war2009 时间: 2019-7-10 20:25:34

我翻过一些房的cv历史记录，还真发现有些房新cv比上次低的情况。本来cv就是个估值，出入很大。新cv应该是基于周边房子售价来定的吧。如果整个街区都卖得低，cv肯定也跟着低的吧

作者: SunnyGarden 时间: 2019-7-10 20:26:44

老老妖刀发表于 2019-7-10 20:22
2025年左右卖应该可以的。

哈哈哈聪明人，你怎么不说干脆等到3000年

作者: SunnyGarden 时间: 2019-7-10 20:28:20

clam 发表于 2019-7-10 20:23
能賣又不虧錢的就賣，頂多虧了opportunity cost 。。。
經濟不好應該快點賣丟cashflow 不好的。 ...

你也这样想的？是对未来的经济和房市不看好吗？
我现在犹豫的就是如果CV的价格出掉了，再买回类似的一套肯定不可能，感觉有点可惜，但是CASHFLOW又很差，真是如食鸡肋。

作者: take-away 时间: 2019-7-10 21:19:24

本帖最后由 take-away 于 2019-7-10 21:22 编辑

2020年大概率CV会比2017年低，等2023年看看。Unit大概率不会买得比现在CV高两三万，我很多双校网的都比CV低两三万，而且装修情况还不错的

作者: 261874939 时间: 2019-7-10 21:36:01

高位接盘侠。。。。。。

作者: longwang 时间: 2019-7-10 23:14:26

你这个贴钱的物业早卖早好。未来几年，房价不会有大的变化，2020cv贬值的概率更大。到时更不好买上价。这一波要等到2，3年后，贷款利率跌到3%左右，房价还会小降，投资房能有正回报是才是最佳买点。

作者: Venox10111 时间: 2019-7-10 23:18:46

2020年大部分cv 都会跌的

作者: SunnyGarden 时间: 2019-7-11 07:38:26

Venox10111 发表于 2019-7-10 23:18
2020年大部分cv 都会跌的

真的会跌吗？每年INFLATON，建筑材料还有人工成本都在上涨，怎么想也不可能会跌啊？

作者: Lease 时间: 2019-7-11 09:20:17

SunnyGarden 发表于 2019-7-11 07:38
真的会跌吗？每年INFLATON，建筑材料还有人工成本都在上涨，怎么想也不可能会跌啊？ ...

这个跟整体大环境有关，和INFLATON，材料成本等关系不大。如果明年经济陷入衰退，那你说房价是涨还是跌呢？尽管到明年人工成本等应该还在涨（明年最低工资到$20?)

作者: bungyjumping999 时间: 2019-7-11 09:29:31

本帖最后由 bungyjumping999 于 2019-7-11 09:52 编辑

SunnyGarden 发表于 2019-7-11 07:38
真的会跌吗？每年INFLATON，建筑材料还有人工成本都在上涨，怎么想也不可能会跌啊？ ...

Even with CV dropping in 2020, the sale by then can be 10 -20 % above CV value depending on the market condition.

It is like a rubber band between Council's CV and people's sentiment on the property market.

History will prove itself, this period (2019 -2025) could be a good period for acquisitions. There will be some drama unfolding that will flatten people's confident, haha.... people's confidence will not be forever low, after winter, they all look forward to spring.

There is a season of change, so as there is a season for property cycle.

作者: Lease 时间: 2019-7-11 09:37:03

bungyjumping999 发表于 2019-7-11 09:29
Even with CV dropping in 2020, the sale by then can be 10 -20 % above CV value depending on the mar ...

I doubt sale price will be 10-20% over 2020 CV, and if this is the case, then I don't think that is good time for acquisitions.

But if it's not, I mean, 2020 CV drop and sale prices are lower, then it's good time for acquisitions.

作者: bungyjumping999 时间: 2019-7-11 09:39:05

Lease 发表于 2019-7-11 09:37
I doubt sale price will be 10-20% over 2020 CV, and if this is the case, then I don't think that i ...

yes, really depending... meanwhile, keep the powder dry.

作者: Venox10111 时间: 2019-7-11 09:42:00

SunnyGarden 发表于 2019-7-11 07:38
真的会跌吗？每年INFLATON，建筑材料还有人工成本都在上涨，怎么想也不可能会跌啊？ ...

房价和inflation, 人工成本无关，完全看金融体系和移民情况。CV是那个时间段按照周边成交价的一个估价，目的是合理的平均地税成本。明年房价继续看跌。

作者: DAHUA仔 时间: 2019-7-11 09:44:34

SunnyGarden 发表于 2019-7-11 07:38
真的会跌吗？每年INFLATON，建筑材料还有人工成本都在上涨，怎么想也不可能会跌啊？ ...

如果市场仅以成本定价，且总在成本线以上成交，且交易活跃，世界上怎么还会有倒闭破产的企业呢

作者: clam 时间: 2019-7-11 09:48:07

SunnyGarden 发表于 2019-7-10 20:28
你也这样想的？是对未来的经济和房市不看好吗？
我现在犹豫的就是如果CV的价格出掉了，再买回类似的一套 ...

我很難假設你的感受，因為我一向不買cashflow 差的房，也沒有unit

我覺得你趕快賣的當交學費吧。。。

作者: 先森表酱紫嘛 时间: 2019-7-11 09:59:00

草，涨房租啊！涨涨涨！！！

作者: 豆腐教徒 时间: 2019-7-11 10:27:51

看现在的情况，搞不好2020年的CV要跌。。。哈哈！！！

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2019-7-11 11:45:05

SunnyGarden 发表于 2019-7-11 07:38
真的会跌吗？每年INFLATON，建筑材料还有人工成本都在上涨，怎么想也不可能会跌啊？ ...

旧房会贬值，土地价格可以下跌啊。过去100万cv土地80万房子20万，现在土地70万房子15万不就跌了吗。

作者: bluekiwisky 时间: 2019-7-11 12:04:21

有可能CV出来你的房价没有变化呢？或者CV更加低呢？
这个不是没有出现过。
而且如果不是特别需要钱，现在还是不要卖了

作者: bodyhaven 时间: 2019-7-11 14:34:19

看看有没有办法室内改建一下，多加个卫浴卧室之类的提高一下租金吧。。。连改建都做不了的话那真心没辙了

作者: aniceguy 时间: 2019-7-11 15:02:44

本帖最后由 aniceguy 于 2019-7-11 16:50 编辑

1, 房屋市场跟很多因素有关，CV的升跌只是很小的因素。似乎不应该把CV考虑到卖房的决定去。
2，现在利息很低，租房市场火热，如果这时候还现金流不好，只能说明你当时买高了。旁边的房东都想买你的房子，说明人家都看好。
3，卖了这个，花费几万（中介费，律师费，银行费，损失的房租，收拾的支出等等），你肯定接下来买的多大可能会更好？

作者: rzrljb 时间: 2019-7-11 15:34:21

新cv估计更低

作者: SunnyGarden 时间: 2019-7-11 18:41:03

aniceguy 发表于 2019-7-11 15:02
1, 房屋市场跟很多因素有关，CV的升跌只是很小的因素。似乎不应该把CV考虑到卖房的决定去。
2，现在利息很 ...

说的有道理，那还是按兵不动吗？
我觉得也许真正应该做的是炒了现在的房屋中介，找个比较靠谱的，把租金先涨一涨。
目前这个房屋中介三年没涨过房租。

作者: aniceguy 时间: 2019-7-12 11:34:46

3年没涨房租？壕无人性啊！
在这么火热的租房市场中，应该只有任性的不差钱才会这样做吧，你还跟我说回报率不好？

作者: bluekiwisky 时间: 2019-7-12 11:48:41

SunnyGarden 发表于 2019-7-11 18:41
说的有道理，那还是按兵不动吗？
我觉得也许真正应该做的是炒了现在的房屋中介，找个比较靠谱的，把租金 ...

涨房租是屋主的决定，中介不管的。
我有一个4年没有涨租金了，因为租客一家很好，还很干净。

你如果想涨租金，就跟中介说

作者: carterdog 时间: 2019-7-12 12:00:11

SunnyGarden 发表于 2019-7-10 20:17
这个地理位置肯定有的。
而且已经问过旁边两位UNIT OWNER的意向，问他们愿不愿意买，就是私卖，两人都有兴 ...

不要卖吧，万一10年后涨了40万，你现在卖亏大了。

作者: liulu1220 时间: 2019-7-12 12:16:02

Venox10111 发表于 2019-7-11 09:42
房价和inflation, 人工成本无关，完全看金融体系和移民情况。CV是那个时间段按照周边成交价的一个估价， ...

黑羊都出来说话了

作者: SunnyGarden 时间: 2019-7-12 19:24:35

aniceguy 发表于 2019-7-12 11:34
3年没涨房租？壕无人性啊！
在这么火热的租房市场中，应该只有任性的不差钱才会这样做吧，你还跟我说回报率 ...

我都跟中介说好几回了，我那个中介也是个神人，一直不愿意涨，奇了怪了。
我说这个地理位置最起码能500以上，结果她的PROPOSAL是只涨15块
我都跟她威胁说，如果再不涨我就要开始卖房了……
奇葩啊
问题是这个中介也同时在打理另外两个UNIT，一个SECTION有四间CROSSLEASE, 这个中介负责3个UNIT。

作者: clam 时间: 2019-7-12 20:01:15

SunnyGarden 发表于 2019-7-12 19:24
我都跟中介说好几回了，我那个中介也是个神人，一直不愿意涨，奇了怪了。
我说这个地理位置最起码能500以 ...

Then you need to change property management.

作者: ThinkOutLoud 时间: 2019-7-12 20:04:27

SunnyGarden 发表于 2019-7-12 19:24
我都跟中介说好几回了，我那个中介也是个神人，一直不愿意涨，奇了怪了。
我说这个地理位置最起码能500以 ...

那目前租金多少？
其实也不好说，虽说这论坛里都喊租金疯涨，我就没感觉到，我的property manager就说好像市场上房子多，租客选择也，比较容易走。租金的确有涨，但并不太多。

作者: Venox10111 时间: 2019-7-12 22:00:23

ThinkOutLoud 发表于 2019-7-12 20:04
那目前租金多少？
其实也不好说，虽说这论坛里都喊租金疯涨，我就没感觉到，我的property manager就说好 ...

现在租金也普跌，我这比2年前都少了20每周，新铺的地摊保温棉电动车库。

作者: Venox10111 时间: 2019-7-12 22:01:02

ThinkOutLoud 发表于 2019-7-12 20:04
那目前租金多少？
其实也不好说，虽说这论坛里都喊租金疯涨，我就没感觉到，我的property manager就说好 ...

因为现在能走的都走了，特别是有才能的，公司也不招人，工资接下去也会铺跌。

作者: ThinkOutLoud 时间: 2019-7-12 23:05:05

Venox10111 发表于 2019-7-12 22:01
因为现在能走的都走了，特别是有才能的，公司也不招人，工资接下去也会铺跌。 ...

这两年油漆换橱柜换hot water cylinder装保温棉，不知哪年才能回本，等到回本了又该下一轮维修了
我们公司裁人，没被裁掉的也几年没涨工资了。。。说多了都是泪

作者: 豆腐教徒 时间: 2019-7-13 00:30:21

Venox10111 发表于 2019-7-12 22:00
现在租金也普跌，我这比2年前都少了20每周，新铺的地摊保温棉电动车库。 ...

那是从你们好区挪到我们差区了，我西区这边连涨了两次的15%，还是有人在排队。。。哈哈

作者: SunnyGarden 时间: 2019-7-13 18:31:19

clam 发表于 2019-7-12 20:01
Then you need to change property management.

是啊，真的早该炒了，我过去几年实在太LAYBACK了。。。

作者: SunnyGarden 时间: 2019-7-13 18:32:10

ThinkOutLoud 发表于 2019-7-12 20:04
那目前租金多少？
其实也不好说，虽说这论坛里都喊租金疯涨，我就没感觉到，我的property manager就说好 ...

不到500百的说。
说是租房市场火爆，但我也真是没感觉到。。。

作者: SunnyGarden 时间: 2019-7-13 18:32:57

Venox10111 发表于 2019-7-12 22:00
现在租金也普跌，我这比2年前都少了20每周，新铺的地摊保温棉电动车库。 ...

当个LANDLORD不容易啊，一般维修费小修修就上千了。。

作者: SunnyGarden 时间: 2019-7-13 18:33:40

豆腐教徒发表于 2019-7-13 00:30
那是从你们好区挪到我们差区了，我西区这边连涨了两次的15%，还是有人在排队。。。哈哈 ...

为什么西区如此火爆？？

作者: 阿海 时间: 2019-7-13 18:37:05

卖房看的是市场价，不是cv高房子就卖高的。

要看租金回报率，卖了后能不能还能贷款买租金回报率更高的。卖了房不一定就能贷款买下一套的，咨询下贷款中介后再看卖不卖吧。

作者: 阿海 时间: 2019-7-13 18:37:06

卖房看的是市场价，不是cv高房子就卖高的。

要看租金回报率，卖了后能不能还能贷款买租金回报率更高的。卖了房不一定就能贷款买下一套的，咨询下贷款中介后再看卖不卖吧。

作者: ButterflyWing 时间: 2019-7-13 19:40:39

阿海发表于 2019-7-13 18:37
卖房看的是市场价，不是cv高房子就卖高的。

要看租金回报率，卖了后能不能还能贷款买租金回报率更高的。 ...

一般按照奥克兰正常人均收入，个人现在如果有一套以上的房子，现在很难再贷款出来。

银行现在的贷款收入比好像最多10倍了。

所以现在利息那么低，房市还低迷是因为想买的都贷款出不来了

剩下的是没首付，和还在观望的

不过我周围认识的朋友们最近有好几个都入货了

作者: 阿海 时间: 2019-7-13 19:43:01

ButterflyWing 发表于 2019-7-13 19:40
一般按照奥克兰正常人均收入，个人现在如果有一套以上的房子，现在很难再贷款出来。

银行现在的贷款收入 ...

早没有10倍了，5到6倍就不错了，所以租金回报率很重要。

作者: ButterflyWing 时间: 2019-7-13 19:55:11

阿海发表于 2019-7-13 19:43
早没有10倍了，5到6倍就不错了，所以租金回报率很重要。

我的Gross Return 只有 3.7-4.5，Net Return 只有1%（这还只是刨除掉地税，保险，和物业管理费），如果再去掉维修的费用，基本上 Cash Flow 是负数，大概每年贴钱5000多

当然，刚买的时候利息4.8的时候，大概每年贴钱10000多。

别的不说，我的Gross Return 和 Net Return 是正常范围内的吗？

作者: 阿海 时间: 2019-7-13 19:59:05

本帖最后由阿海于 2019-7-13 20:01 编辑

ButterflyWing 发表于 2019-7-13 19:55
我的Gross Return 只有 3.7-4.5，Net Return 只有1%（这还只是刨除掉地税，保险，和物业管理费），如果再 ...

4.5% gross yield在奥克兰还行，4%以下的应该卖掉，投资5%+以上的了。

如果有经济条件的应该做小型开发：
Manukau Heights, 7% gross rental return
https://www.youtube.com/watch?v=ISrbs0EFmKU

[youtube]https://www.youtube.com/watch?v=ISrbs0EFmKU[/youtube]

作者: ButterflyWing 时间: 2019-7-13 20:11:34

阿海发表于 2019-7-13 19:59
4.5% gross yield在奥克兰还行，4%以下的应该卖掉，投资5%+以上的了。

如果有经济条件的应该做小型开发： ...

现在卖了我就买不出来了。
银行就直接把贷款收回了。
所以我觉定涨房租。。。
因为之前本来可以收房客500的房租我一直收400来着。。。
至于小型开发，我研究研究，我有一个房子是直接可以分割的。

作者: 阿海 时间: 2019-7-13 20:19:38

ButterflyWing 发表于 2019-7-13 20:11
现在卖了我就买不出来了。
银行就直接把贷款收回了。
所以我觉定涨房租。。。

那就先别卖了吧，利息还在继续降，房价过两年就升回来的。

作者: SunnyGarden 时间: 2019-7-14 18:51:16

阿海发表于 2019-7-13 18:37
卖房看的是市场价，不是cv高房子就卖高的。

要看租金回报率，卖了后能不能还能贷款买租金回报率更高的。 ...

好的，谢谢

作者: SunnyGarden 时间: 2019-7-14 18:52:59

ButterflyWing 发表于 2019-7-13 19:55
我的Gross Return 只有 3.7-4.5，Net Return 只有1%（这还只是刨除掉地税，保险，和物业管理费），如果再 ...

我觉得你的GROSS在AKL来说是正常的，但是NET有点太低了吧。
我这间赔钱的UNIT, GROSS是4%，NET也有3.2%，不知道为什么你的这么低

作者: ButterflyWing 时间: 2019-7-14 21:15:34

SunnyGarden 发表于 2019-7-14 18:52
我觉得你的GROSS在AKL来说是正常的，但是NET有点太低了吧。
我这间赔钱的UNIT, GROSS是4%，NET也有3.2%， ...

房客不省心，总是找事，让派水工，电工过去。

最过分的时候一个星期去了两次水工。。。

房子在南区，房租按时交，水费不拖欠，所以维修费我只好忍了。。。

作者: ButterflyWing 时间: 2019-7-14 21:17:46

SunnyGarden 发表于 2019-7-14 18:52
我觉得你的GROSS在AKL来说是正常的，但是NET有点太低了吧。
我这间赔钱的UNIT, GROSS是4%，NET也有3.2%， ...

可是既然你说你的UNIT赔钱，你的NET也还是正数啊。

我的NET只是粗略的减去了地税，FIXED WATER CHARGE, 保险，还有中介管理费。

所以要是把维修也全部都刨除掉，我的NET才真正的是负数。。。。

作者: SunnyGarden 时间: 2019-7-14 21:45:38

ButterflyWing 发表于 2019-7-14 21:17
可是既然你说你的UNIT赔钱，你的NET也还是正数啊。

我的NET只是粗略的减去了地税，FIXED WATER CHARGE, ...

可能我们的算法不一样吧？
NET YIELD是房租- 所有费用（AGENT，INSURANCE, RATES， R&M ETC），再除以你的PROPERTY的PURCHASE PRICE, 只有百分比高低，没有正负之说
CASH FLOW，我算的是RENTAL INCOME, 减去所有开支，减去100%房贷利息(不是照70%算） --》最终得出到底是是赚还是赔。
照这个算法我的UNIT是赔钱的，但NET YIELD有3.2%

作者: ButterflyWing 时间: 2019-7-14 22:19:58

SunnyGarden 发表于 2019-7-14 21:45
可能我们的算法不一样吧？
NET YIELD是房租- 所有费用（AGENT，INSURANCE, RATES， R&M ETC），再除以你 ...

我明白了，因为按照100% 贷款来算的话，你基本上就是把你首付的OPPORTUNITY COST也包括进去了。

嗯，如果按照你这个算法的话，我可能亏的更多。。。。

不过现在利息降低了，我又涨了点房租，这样算的话，勉强能拉平吧。

作者: ameile.yu 时间: 2019-9-28 00:02:44

ButterflyWing 发表于 2019-7-14 21:15
房客不省心，总是找事，让派水工，电工过去。

最过分的时候一个星期去了两次水工。。。

电工，水工的费用是你出吗？

作者: ButterflyWing 时间: 2019-9-30 20:15:35

ameile.yu 发表于 2019-9-28 01:02
电工，水工的费用是你出吗？

我认为是的

作者: clearcleaning 时间: 2019-10-1 19:52:51

年底房价有可能有一个小阳春，也可能没有。结合现时经济形势，明年房价进一步下探几乎是必然，复苏的时机暂时还没显现。

作者: marquez 时间: 2019-10-1 20:51:37

市场决定价格，跟CV没什么关系。。。

作者: 我亡、冇誰悲 时间: 2019-10-1 21:24:47

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: ybbest 时间: 2019-10-2 08:40:10

我想问一下你为什么卖呢？是有更好的投资项目？

作者: V7 时间: 2019-10-2 16:21:57

等等吧，澳洲已经开始涨了。

作者: yangranwu 时间: 2019-10-2 16:51:28

我亡、冇誰悲发表于 2019-10-1 22:24
就现在这经济，利润不高还有支出的房子不亏钱就出掉吧，我刚出了一个西区大地，分割可能性太低，不赚不赚钱 ...

就是你的分割可能性很小所以不赚钱

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