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标题: 利率降低对于将来房市的影响 [打印本页]

作者: 阿海 时间: 2019-7-6 21:49:21 标题: 利率降低对于将来房市的影响

利率降低对于将来房市的影响。

过5年估计利率就低于3%了。

迟早银行计算test rate也会从现在7.3-7.9%跟着澳洲一样降低。

再加上几年后经济好转，到时就是下一个牛市的开始。

[youtube]https://www.youtube.com/watch?v=CE3vIqgteWI[/youtube]

作者: 阿海 时间: 2019-7-6 21:53:49

板凳~~~~~~~~~~

作者: pategao 时间: 2019-7-6 21:57:16

那好吧，等五年看

作者: longzi 时间: 2019-7-6 22:03:09

会降到那么低吗？好期待啊！

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2019-7-6 22:19:02

5年？然后还要低于3%，这是深度衰退呀

作者: 阿海 时间: 2019-7-6 23:13:51

我真不是孙红雷发表于 2019-7-6 22:19
5年？然后还要低于3%，这是深度衰退呀

可能不需要等5年，一切看未来两年全球经济状况。

如果来个GFC那样的，估计利率会降到2%。

作者: rzrljb 时间: 2019-7-6 23:14:55

等过几年经济好转了吧，不着急

作者: Wintec 时间: 2019-7-7 07:51:25

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 老老妖刀 时间: 2019-7-7 08:18:57

5年。时间足够了

作者: V7 时间: 2019-7-7 08:33:35

本帖最后由 V7 于 2019-7-7 08:40 编辑

应该会来的很快。降息是马上就要面对的事情。但是阿海需要解释一下银行流通性或者说放款紧张的事情。
会随着9月美联储停止锁表而改变吗？

作者: 阿海 时间: 2019-7-7 15:42:51

V7 发表于 2019-7-7 08:33
应该会来的很快。降息是马上就要面对的事情。但是阿海需要解释一下银行流通性或者说放款紧张的事情。
会随 ...

银行贷款不会短期内放松的。

作者: 阿海 时间: 2019-7-7 15:43:17

Wintec 发表于 2019-7-7 07:51
Lz你说的话你自己相信吗？你别担心利率了，还是多想想几年后，你那帮破产的学生，找你一起死，一起跳，你 ...

我和我的学生们好着呢，你不用操心。

作者: Glamour5 时间: 2019-7-7 15:57:47

感觉还是很多人在买买买，反正我看上的好几个房子都很快走掉了，90左右的还是～～～～那些等大跌的人，可以不买，因为银行和政府根本就不想房价暴跌～～～|

作者: longwang 时间: 2019-7-7 17:31:16

本帖最后由 longwang 于 2019-7-7 18:17 编辑

nz商业银行成本高，就算官方利率降到0，商业银行贷款利率能到3%就不错了。这最多保证房价不跌罢了。但久盘必跌，5年内Auckland还是盘整为主。没有国内增量资金过来托盘，涨不起来的。说真的，市场现在也没啥好盘，好盘都想卖高价，现在有钱人来这买自住的不多了，国外的不让买，国内都不缺，首套的肛需都围着apartment，unit打转，因为能贷出的款有限。投资的基本偃旗息鼓，现在买投资房基本不赚钱，一般都是负现金流，最少也得贴地税，保险，房客不好贴的更多。以前亏可以抵税，现在停了副扣税，却是真金白银的亏，5年不涨的话，16年以后买的投资房，都得割肉出盘。楼主是快挺不住了，来这发帖忽悠，记得楼主是工程师来着，不行，还是回老本行吧。最近也在观察，新区的土地都跌了下来，现在老区迎来了分割盖房潮，这批房盖好后，是否好卖不知道，但成本低，要资金回笼，可以降价卖，再不行拿去出租。这都增加了供应，增量资金进不来，供应还在增加，你说怎么涨？我说连租金都涨不了。所以这波分割潮也持续不了，这批不差钱的分割了。但没钱的有地也盖不了房，因为没钱。现在全副地基本都可以分割，所以不缺盖房的地，缺的是钱。你说这地价不涨，房价怎么涨？

作者: Lease 时间: 2019-7-7 17:58:33

阿海啊，我实在不希望house price will be doubled in next 10 years. 未来10年若能涨个30-40%, 我已经非常满足了。

如果未来10年如你所言房价再翻倍，我觉得这个国家会发生暴动的，到时候我们这种移民不会有什么好日子过。

作者: 阿道夫 时间: 2019-7-7 18:23:53

Lease 发表于 2019-7-7 17:58
阿海啊，我实在不希望house price will be doubled in next 10 years. 未来10年若能涨个30-40%, 我已经非 ...

你说的非常正确。再长一波，就等着新西兰实体经济死绝，人民暴动吧。

作者: hansen8424 时间: 2019-7-7 19:31:54

80%的钱投入正现金流的盘，20%的钱用来开发下小项目。。

作者: 房奴甲 时间: 2019-7-7 20:03:44

Lease 发表于 2019-7-7 17:58
阿海啊，我实在不希望house price will be doubled in next 10 years. 未来10年若能涨个30-40%, 我已经非 ...

啊，虽然大体同意你的精神，但是如果十年后西兰花二十块一个，咖啡四十块一杯了呢？

作者: Lease 时间: 2019-7-7 21:17:18

房奴甲发表于 2019-7-7 20:03
啊，虽然大体同意你的精神，但是如果十年后西兰花二十块一个，咖啡四十块一杯了呢？ ...

那房价就更不能翻倍了，否则到时候那些连青菜都吃不起的人会把所有的怨气都出在我们这些移民身上。

作者: superkyle 时间: 2019-7-7 22:01:30

房奴甲发表于 2019-7-7 20:03
啊，虽然大体同意你的精神，但是如果十年后西兰花二十块一个，咖啡四十块一杯了呢？ ...

也不排除这种可能，如果最低工资180一个小时的话。

作者: fran1215 时间: 2019-7-7 22:16:46

说的真准，至少我最近买的一套投资房需要自己贴房屋保险进去，之前买的一套是正现金流，

作者: tianyalpangzi 时间: 2019-7-8 00:59:28

来忽悠招新学徒了？这2-3年买亏的学徒怎么办？

作者: 恋恋纽西兰 时间: 2019-7-8 10:16:13

每年以5%左右增长，已相当不错了。再奢望短期爆涨，不现实。

作者: V7 时间: 2019-7-8 10:19:17

longwang 发表于 2019-7-7 17:31
nz商业银行成本高，就算官方利率降到0，商业银行贷款利率能到3%就不错了。这最多保证房价不跌罢了。但久盘 ...

新西兰的商业银行不是成本高，是margin定的高，年年都是咋舌的利润。毕竟都是澳洲的，来了就是要很赚一笔。

作者: V7 时间: 2019-7-8 10:31:19

阿海发表于 2019-7-7 15:42
银行贷款不会短期内放松的。

短期是多短？一个月还是一年？
这个说法太模糊哦。
可是贷款不放松，这个首次买房入场也不简单啊，只有80-90万左右的房子走得快的原因。

作者: not419 时间: 2019-7-8 14:59:05

师爷被起诉，阿海你怎么看？

作者: not419 时间: 2019-7-8 15:01:31

By the way, 阿海的英文不错，口音不重。

作者: 微苦蓝山 时间: 2019-7-8 15:02:33

not419 发表于 2019-7-8 14:59
师爷被起诉，阿海你怎么看？

海哥是大师兄好不好，是师父，不是师爷

作者: 呼啸寒风 时间: 2019-7-8 15:11:56

阿道夫发表于 2019-7-7 18:23
你说的非常正确。再长一波，就等着新西兰实体经济死绝，人民暴动吧。

新西兰的实体经济就是房地产+移民，其它都是毛毛雨，农牧业说实话是投入才有产出，还要看天看外围操心环保，比澳洲把地上的石头挖出来就能变成钱差太多

作者: not419 时间: 2019-7-8 15:23:20

微苦蓝山发表于 2019-7-8 15:02
海哥是大师兄好不好，是师父，不是师爷

哈哈，我意思是我是阿海的徒弟，被起诉的是我师爷

作者: 快乐123 时间: 2019-7-8 15:47:16

not419 发表于 2019-7-8 15:23
哈哈，我意思是我是阿海的徒弟，被起诉的是我师爷

海哥早就出师了。另起炉灶，收了很多世界各地的徒弟了。青出于蓝而胜于蓝了。

作者: not419 时间: 2019-7-8 16:09:19

快乐123 发表于 2019-7-8 15:47
海哥早就出师了。另起炉灶，收了很多世界各地的徒弟了。青出于蓝而胜于蓝了。 ...

是呀，我是编外土地之一，全程免费的

作者: 快乐123 时间: 2019-7-8 16:30:23

not419 发表于 2019-7-8 16:09
是呀，我是编外土地之一，全程免费的

海哥还是挺厉害的。有胆识也有见识！

作者: 儿科医生 时间: 2019-7-8 17:48:52

Lease 发表于 2019-7-7 17:58
阿海啊，我实在不希望house price will be doubled in next 10 years. 未来10年若能涨个30-40%, 我已经非 ...

*****************

作者: 儿科医生 时间: 2019-7-8 17:51:48

其实新西兰的经济已经被房地产绑架了，有洋人发过评论，不炒房子GDP就没了！最近基哥过的那么惨，保不准是有人和他秋后算账呢～

作者: longwang 时间: 2019-7-8 17:52:55

V7 发表于 2019-7-8 10:19
新西兰的商业银行不是成本高，是margin定的高，年年都是咋舌的利润。毕竟都是澳洲的，来了就是要很赚一笔 ...

是的，利润高，成本也高，贷款的钱好多是国际拆借的，利息低了借不来，还有一高是物价高，对银行来说就是租金高，人工高，办公费用高。总之是3高了。所以nz利息一向高。

作者: 阿海 时间: 2019-7-8 20:07:16

V7 发表于 2019-7-8 10:31
短期是多短？一个月还是一年？
这个说法太模糊哦。
可是贷款不放松，这个首次买房入场也不简单啊，只有80 ...

不好说，我觉得得等2-3年。

作者: 阿海 时间: 2019-7-8 20:08:14

Lease 发表于 2019-7-7 17:58
阿海啊，我实在不希望house price will be doubled in next 10 years. 未来10年若能涨个30-40%, 我已经非 ...

二战后每8-10年房价就翻一翻，未来50年继续都不奇怪。

作者: 阿海 时间: 2019-7-8 20:09:17

not419 发表于 2019-7-8 14:59
师爷被起诉，阿海你怎么看？

树大招风，竞选年被工党钉上了呗，运气不好啊。

作者: 阿海 时间: 2019-7-8 20:09:51

我真不是孙红雷发表于 2019-7-6 22:19
5年？然后还要低于3%，这是深度衰退呀

经济如果衰退越严重，利息就降得越低。

作者: 阿海 时间: 2019-7-8 20:11:07

快乐123 发表于 2019-7-8 15:47
海哥早就出师了。另起炉灶，收了很多世界各地的徒弟了。青出于蓝而胜于蓝了。 ...

我的学生大多都是奥克兰。

这几个月多了不少在哈密尔顿，惠灵顿，悉尼，和布里斯本。

现在缺Palmerston North，基督城，和墨尔本学生。

作者: V7 时间: 2019-7-8 22:17:40

阿海发表于 2019-7-8 20:09
经济如果衰退越严重，利息就降得越低。

同意，但是经济衰退也同样影响房地产，如果衰退产生，失业的越来越多,能买房能贷款的越来越少。

作者: aniceguy 时间: 2019-7-9 11:21:39

V7 发表于 2019-7-8 22:17
同意，但是经济衰退也同样影响房地产，如果衰退产生，失业的越来越多,能买房能贷款的越来越少。 ...

经济衰退对大部分买自住房的人来说，或者说对普通的房产市场来说，是明显的利空，因为大家的收入少了，或者信心降低了。
但对阿海他们这样的buy and hold来说，可能不会有多少负面影响，因为租房的人群是稳定存在的，而且利息低有利于他们的现金流。

作者: V7 时间: 2019-7-9 11:29:14

我实在是难以想象，银行怎么可以放这么多贷款豆腐，普通两口子收入16万左右，一套自住，两套投资也贷不出来多的啦。时代的产物吧，以现在这个情况看，我不觉得阿海还可以buy buy buy

作者: V7 时间: 2019-7-9 11:45:01

阿海发表于 2019-7-8 20:07
不好说，我觉得得等2-3年。

您分析的还是很中肯的，对于走向的看法我很赞同。
新西兰一直都是边界效益中的最后一点点小浪花，在政策转向的时候特别明显，这样也是好事，所谓的延时效应。大浪还没有拍过来，深受影响的大国已熬不住了，政策发生转向。新西兰偏安一隅，相对稳定也是这样来的。

我的想法还更积极一些，经济政策转向年内就可能发生，这个不是新西兰政府可以左右的，国际大环境影响比较大。但是移民政策/留学政策不放开，新西兰市场太小，所有的行业关联度太高，房地产不会有太大的起色。新西兰的经济起飞主要靠移民，移民不放开只是玩局域网，不可能达到翻倍。呵呵，我本人也不希望翻倍啦！
就看工党是不是拼了吧！放口子吧，目前来看经济上不见起色，应该是赢不了的。

作者: 阿海 时间: 2019-7-9 17:17:18

V7 发表于 2019-7-9 11:29
我实在是难以想象，银行怎么可以放这么多贷款豆腐，普通两口子收入16万左右，一套自住，两套投资也贷不出来 ...

现在银行比2016年时严格至少100%，当然难贷款继续买啊。

像我这类买的早，买的多的投资者，现在就是等利息持续降低收成的时候了。

作者: espedd 时间: 2019-7-10 10:22:23

豆腐教盈利早就转向授课和搞什么装修贷款保险产业链了（说白了就是拿REFERRAL FEE吧？）
如果房子本身不增值，这个感觉玩不转啊。。现在的人也不再人傻钱多吧。。。。

很多时候大家都是顺势而为，好的时候，只是赚多赚少罢了。。在宏观经济不好的前提下，最好的ACTION就是NO ACTION，多做多错。。。会买的是徒弟，会卖的才是师傅。。会空仓才是大智慧。。。

作者: V7 时间: 2019-7-10 11:15:12

阿海发表于 2019-7-9 17:17
现在银行比2016年时严格至少100%，当然难贷款继续买啊。

像我这类买的早，买的多的投资者，现在就是等利 ...

也就是说黄金时间一去不复返，这还怎么买买买。。。

作者: 先森表酱紫嘛 时间: 2019-7-10 12:45:09

V7 发表于 2019-7-10 11:15
也就是说黄金时间一去不复返，这还怎么买买买。。。

我觉得阿海还是很实诚，值得信赖的人。这不是你说的吗？你怎么能质疑阿海老师？？你这不是人格分裂吗？？

作者: V7 时间: 2019-7-10 13:13:03

先森表酱紫嘛发表于 2019-7-10 12:45
我觉得阿海还是很实诚，值得信赖的人。这不是你说的吗？你怎么能质疑阿海老师？？你这不是人格 ...

我们属于正常讨论交流，你就不要挑事儿了。阿海给我的回复，我是很满意的，这么回复还是有道德底线的人。放到100个人里面，不一定有几个说实话的。

作者: 先森表酱紫嘛 时间: 2019-7-10 13:14:47

V7 发表于 2019-7-10 13:13
我们属于正常讨论交流，你就不要挑事儿了。阿海给我的回复，我是很满意的，这么回复还是有道德底线的人。 ...

你也快交费了是吧

作者: V7 时间: 2019-7-10 14:49:38

先森表酱紫嘛发表于 2019-7-10 13:14
你也快交费了是吧

交费也比交税强

你先把税交了先。

作者: 先森表酱紫嘛 时间: 2019-7-10 14:53:37

V7 发表于 2019-7-10 14:49
交费也比交税强

你先把税交了先。

你咋知道我没交税？

作者: V7 时间: 2019-7-10 16:07:20

先森表酱紫嘛发表于 2019-7-10 14:53
你咋知道我没交税？

交了智商税还这样，简直是罕见。

作者: bingqin 时间: 2019-7-20 21:05:58

Lease 发表于 2019-7-7 17:58
阿海啊，我实在不希望house price will be doubled in next 10 years. 未来10年若能涨个30-40%, 我已经非 ...

终于看到个明白人！！！！一旦有事情，肯定是我们这种华裔背锅啊！！

作者: take-away 时间: 2019-7-20 21:45:22

看了几个阿海的视频，还不错，那条LV的皮带挺不错，看样子挣钱了

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