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标题: 求教各位地产投资大神，论购买商业办公室的优缺点，这种办公室值得买吗？纠结 [打印本页]

作者: quncool123 时间: 2019-6-30 00:38:43 标题: 求教各位地产投资大神，论购买商业办公室的优缺点，这种办公室值得买吗？纠结

本帖最后由 quncool123 于 2019-7-4 00:41 编辑

最近在准备入手一套近100米的商业办公室，freehold, 大楼是1960s 年代的，物业费每年大概12000+gst ，地税 3200每年左右
CV 38万，最近是准备比CV 低10%，也就是34万入手，按商业贷款每年5.X%算，投入十几万的deposit 的情况下，每年还贷款在一万五，加上以上费用，每年需要32000左右的成本。如果是租金大概是在3.8万左右。

准备购买办公室主要是自己的生意刚性需求。有些朋友推荐买，理由如下：

1. 这是自己的房子，想怎么装修都不会心疼，可以装修成自己喜欢的格局和风格。

2. 自己开的公司也有一只持续的租办公室需求。给房东交房租还不如给自己交房租。不担心像其他投资商会担心没租户，一旦租户流失，损失是非常可见。

3. 下一轮经济好的时候，也许还能升值一点点。

4.该办公室虽然是老楼，但位置很中心，格局和面积都非常合适。

但也有很多朋友反对，理由如下：

1. 商业物业不会怎么升值，升值很慢一般。比住宅升值慢。
2.商业物业，购买程序复杂，也没住宅式的好脱手和好卖。
3。加上这是有60多年的老楼，老楼和老车一样总会有各种毛病，虽然不是楼水楼，但将来的各种其他的大修都可能会导致目前一年近1.5万including gst 的物业费再继续接着上涨，这本来已经很贵的物业费，到时就怕逐年增多的物业费更是不可想象。

想入手，喜欢地段喜欢合适的室内面积和办公室格局，但这物业费本来就很贵，150每平每年，每年一万五的物业费，最担心的问题不断大涨，将来的物业费要是2万一年就怕吃不消了，算算经济账，和租房的成本并没有多大区别，非常纠结的，求教各位投资大神！你们的观点和理由越详细越好，非常感谢。

作者: pategao 时间: 2019-6-30 06:57:08

看来你不缺钱，想怎么玩就玩吧，但经济上应该不合适

作者: 老老妖刀 时间: 2019-6-30 07:39:24

还是民宅更有潜力。

增值快。。

作者: stnz 时间: 2019-6-30 11:07:49

pategao 发表于 2019-6-30 06:57
看来你不缺钱，想怎么玩就玩吧，但经济上应该不合适

yes, you are right,
Nou Zuo Nou Die

作者: 巴依老爷 时间: 2019-6-30 12:05:14

本帖最后由巴依老爷于 2019-6-30 14:57 编辑

国际化大城市都是住宅涨一轮，商铺涨一轮
人口先涌入造成住宅短缺，住宅涨，然后住宅乏力
然后就是商业持续加温，去的人多就要有更多的生意，商业，所以商铺会火一轮
一个地方不可能永远独立地的HOUSE一直涨，其他的全部跌，如果有这种情况发生就建议不要入手这个地方的任何物业，这种地方不跌则以，跌就跌个死死的~
看好商铺，看好未来经济，持续加码新西兰，但绝不再投资独立地的HOUSE绝不做接盘侠

作者: clam 时间: 2019-6-30 13:30:35

這個。。。看來你應該是沒玩過commercial real estate

首先是價錢，不知道你這個office 是不是vacant，看你上面說的我感覺就是vacant 的，這樣價錢應該按 7-8% return 來計算，因為commercial 是很難找租客的

1)commecial 是會升的，但一般和residential 一樣也是freehold 的升，地才是值錢的，這個原則那裡也一樣。。。
2)有租客的就好賣，commercial 的買家都是光看return 的。
3)Commercial 要看的是iep 或nbs。。。。如果rating 不好又沒有地的話就不好賣。

我是覺得你不太懂的話不要碰比較好。。。。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2019-6-30 22:44:05

我就大概知道如果租3.8万，这个物业也就最多值38万

作者: quncool123 时间: 2019-7-2 00:28:27

clam 发表于 2019-6-30 13:30
這個。。。看來你應該是沒玩過commercial real estate

首先是價錢，不知道你這個office 是不是vacant，看 ...

非常感谢你的建议和回复! 我最大的担心是怕老楼将来会大修，毕竟已经70年了，怕将来物业费从现在的一万五每年慢慢增长到将来2万多每年的物业费就有些感觉不划算了。

作者: quncool123 时间: 2019-7-2 00:29:29

我真不是孙红雷发表于 2019-6-30 22:44
我就大概知道如果租3.8万，这个物业也就最多值38万

确实是你说的这个价格。很担心商业物业老楼的维修物业费大涨的风险，本来现在的物业费都150每年每平。

作者: V7 时间: 2019-7-2 13:34:01

应该对你的生意还是有促进作用的吧，起码房子是自己的，不怕加租！

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2019-7-2 19:55:49

V7 发表于 2019-7-2 13:34
应该对你的生意还是有促进作用的吧，起码房子是自己的，不怕加租！

要给自己疯狂涨租，左手倒右手，然后才能卖高价，啊哈哈

作者: clam 时间: 2019-7-2 22:23:32

我真不是孙红雷发表于 2019-7-2 19:55
要给自己疯狂涨租，左手倒右手，然后才能卖高价，啊哈哈

是可以這樣，飲食業常見做法，之後把生意也賣丟。。。

作者: 会走路的人鱼 时间: 2019-7-3 14:34:25

你的这个物业管理费也太贵了.不知道你看中的物业要价多少,如果单从地税来看, 你想买的物业CV大约40-45万.对吗? 如果你的物业才那么低CV 但是物管那么高,说真的超级难找租客的.因为他们需要付这个开销.而且你的物管那么高,以后想卖也是比同价值的物业,物管大约4000一年所有的难卖.个人意见不喜勿喷

作者: 会走路的人鱼 时间: 2019-7-3 14:36:22

楼主你看中的物业是不是那些高楼办公室,多少层呢 ?

作者: quncool123 时间: 2019-7-4 00:40:07

会走路的人鱼发表于 2019-7-3 14:36
楼主你看中的物业是不是那些高楼办公室,多少层呢 ?

真的非常感谢，你说的有道理的，CV38万，物业费大概是130+GST 每年每个平方。一年大概1.5万物业费包含GST。我知道住宅楼超过五千我都不会考虑的，但对于商业的，我完全没概念，真的不懂，所以想在这里请大家帮忙分析，主要是对商业物业或对City 公寓懂的朋友，非常感谢。

作者: 会走路的人鱼 时间: 2019-7-4 08:28:06

quncool123 发表于 2019-7-4 00:40
真的非常感谢，你说的有道理的，CV38万，物业费大概是130+GST 每年每个平方。一年大概1.5万物业费包含GST ...

不是你误会我意思了 ,就是商业房产,如果不是高楼office ,基本物管也是1500-5000一年, 打个比方说,像仓库那些,如果有物管也是1500-3500一年的物管,因为大约就6米楼高.所以便宜.但是如果你的工作原因需要买office 类型的商业房产,那些物管会高很多倍的 ,就是你自己衡量值不值.

作者: espedd 时间: 2019-7-4 09:14:54

本帖最后由 espedd 于 2019-7-4 09:20 编辑

会走路的人鱼发表于 2019-7-4 08:28
不是你误会我意思了 ,就是商业房产,如果不是高楼office ,基本物管也是1500-5000一年, 打个比方说,像仓库 ...

商业物业租赁，租户需要承担除了地税以外所有的费用。。如果你聘请商业物业管理公司，那只要支付管理费就行，当然还有地税。（当然你可以不聘用商业物业管理公司。自己管了。不过要求可比民宅管理高多了）
如果涉及到是UNIT TITLE的物业，比如办公楼，那你必须聘用BODY CORPORATE，那就会有相应的body corporate fee。。
FEE SIMPLE/FREE HOLD的物业是没有BODY CORPORATE要求的，
UNIT TITLE的必须有BODY CORPORATE, 因为有一个UNIT TITLE ACT物业法规！

你要分清两点，一个是商业物业管理费，是一个BODY CORPORATE FEE. 说白了，一个就是代管租客的管理费，一个是代管房子的管理费。你滴现在明白了点嘛？哈哈
我太太在BEYLEYS做过商业物业管理经理，在BOUTIQUE BODY CORPORATE公司做过BODY CORPORATE MANAGER，现在在HARCOURT做商业物业管理经理，如果你打算买商业物业并找商业管理公司管理的话，可以PM我。。BODY CORPORATE要看你投资的物业用的是哪家BODY CORPORATE公司，作为小业主你是没有什么发言权的，只能接受现在的BC。。。

最主要你要区分PROPERTY MANAGMEENT FEE和BODY CORPORATE FEE 是两回事情。。。

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