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标题: 个人经验分享 - 买房时不要弄混自住和出租的需求 [打印本页]

作者: Elddies 时间: 2019-5-15 12:05:19 标题: 个人经验分享 - 买房时不要弄混自住和出租的需求

经验分享，谈一下几年前买的一套房，当时因为想买一套比目前住的更好的搬过去住，
但是买完以后又懒得搬（涉及到学区、出租价格和不想再做一次装修了），
结果决定把那套房出租了。
最近发现这套房的保养费用比想象中高得多。

比如说这套房是瓦顶，然后有中央供暖，还有一个gas heat panel，还有一个煤气烧水，
所以瓦顶的维护一年大约是300（当然了也看面积，要做seal还要洗），
中央供暖，gas heat panel和煤气烧水是建议每两年要维护一次，而且是分开维护，每个起码150，
还有一个open fireplace但是我们已经不用了，否则还要每年付清洁费用，
还有一个电热水器（不要问我为什么有煤气了还有电热的），虽然不用清洁但是还是有坏的可能性，
再加上一些有的没的比如清洁雨水槽之类的，
这样算下来比预料中的维护高非常多。

总结，如果买出租房最好只买钢铁顶的单层的，维护费用低很多，
另外买的时候要尽量减少家用电器，尤其是fixed在墙上的家用电器，长久的维护费用可能比换个电的还贵。

虽然有这些东西以后房租会适当高一丢丢，但是每年就维护的事情就不够省心的。

作者: ybbest 时间: 2019-5-15 12:15:29

谢谢分享你的经验。

作者: NewLynnHse 时间: 2019-5-15 12:33:36

所以我早就说了，能拆的就拆下来扔掉，出租的时候就不用去想了。。。哈哈！！！

作者: Elddies 时间: 2019-5-15 12:41:50

NewLynnHse 发表于 2019-5-15 12:33
所以我早就说了，能拆的就拆下来扔掉，出租的时候就不用去想了。。。哈哈！！！ ...

找人拆煤气的设备一拆一装也要钱的好吧

作者: kelleyda 时间: 2019-5-15 13:13:20

谢谢楼主分享。同理可能贵的区域的房子，增值和租金回报还不如差一点的区域。比如Remuera VS Ellerslie。有没有人做过这方面的研究。

作者: beatles 时间: 2019-5-15 13:28:34

出租房，尽量简单好
自住房，豪气舒适强

作者: Elddies 时间: 2019-5-15 13:29:09

kelleyda 发表于 2019-5-15 13:13
谢谢楼主分享。同理可能贵的区域的房子，增值和租金回报还不如差一点的区域。比如Remuera VS Ellerslie。 ...

增值很难说，看房产阶段。

但是租金回报率肯定是买便宜的房子回报率高。

作者: 261874939 时间: 2019-5-15 13:32:45

这点海神早就说过了

作者: espedd 时间: 2019-5-15 13:35:16

谢谢经验分享。
不过现在政府对于出租房的要求是越来越高，出租房的合规成本也是水涨船高。
更好条件的出租房更能满足政府和租客的要求和需求，自然租金涨幅也会领先那些低端出租房。
好的出租房更容易找到好的租客，租客对于房子的维护很可能比你都要上心。。综合的TOTAL COST OF OWNDERSHIP反而会低。很多租客把房子一些基本保养都自己做了，不一定会需要房东来。因为别人是把房子当家，而不是一个容身之所

作者: Elddies 时间: 2019-5-15 13:36:22

本帖最后由 Elddies 于 2019-5-15 13:39 编辑

261874939 发表于 2019-5-15 13:32
这点海神早就说过了

所以我用亲身经历再写个详细的个人经验分享嘛

我也知道这是非常101的教训，但是人总是要不断犯错和总结的
而且你很难在这个版上看到经验分享是纯分享不带一点广告的，哈哈哈哈哈哈～

作者: ptliao0318 时间: 2019-5-15 14:15:49

本帖最后由 ptliao0318 于 2019-5-15 17:30 编辑

楼主和其他人的分享很好，我现在就碰到问题，我住在westmere,想再买个好点的，但就只有远点的才付的起，远点的孩子就不能在原来学校念。但因为要还贷款，有可能想自住也不行，要分租出去还点贷款。想起来选择挺难的

作者: walker123 时间: 2019-5-15 20:35:13

ptliao0318 发表于 2019-5-15 14:15
楼主和其他人的分享很好，我现在就碰到问题，我住在westmere,想再买个好点的，但就只有远点的才付的起，远 ...

如果为孩子的话应该校区房

作者: quncool 时间: 2019-6-2 23:14:15

可以选home&income也不错哦，可以同时满足要求

作者: jsmith2 时间: 2019-6-3 17:10:09

kelleyda 发表于 2019-5-15 13:13
谢谢楼主分享。同理可能贵的区域的房子，增值和租金回报还不如差一点的区域。比如Remuera VS Ellerslie。 ...

這個對。Ellerslie 的回報率比 Remuera 好

作者: yuwawa 时间: 2019-6-6 14:15:25

贵的房子在不涨价的情况下投资远远不如便宜房子
便宜房子怎么说租金回报在那摆着呢
没听说谁买的一般区的便宜出租房亏钱贱卖的
总是见贵房子在割肉

作者: bluekiwisky 时间: 2019-6-6 16:35:24

的确是。出租房子，越简单，越普通越好。
自住房，各种设施越齐全越好。

作者: 房奴甲 时间: 2019-6-12 15:50:55

想起我出租某个南区房子时，特意把洗碗机拆下来了。

北岸的或者其他好地方的就留着。

作者: tiannz 时间: 2019-6-14 09:19:49

所以瓦顶的维护一年大约是300（当然了也看面积，要做seal还要洗），

每年维护一次没必要吧，我的房子瓦顶二十一年了中间只维护过一次，花费不到五百，到现在依然很好

作者: Elddies 时间: 2019-6-14 09:26:14

tiannz 发表于 2019-6-14 09:19
每年维护一次没必要吧，我的房子瓦顶二十一年了中间只维护过一次，花费不到五百，到现在依然很好 ...

你说的依旧很好的意思只是不漏水吧？标准不同，花销不同。

作者: tiannz 时间: 2019-6-14 09:29:54

Elddies 发表于 2019-6-14 09:26
你说的依旧很好的意思只是不漏水吧？标准不同，花销不同。

我上去看了也没有开裂的，就一是一个瓦顶，除了不漏水，不开裂，还有什么要求呢？

作者: bbqjiubbq 时间: 2019-6-14 09:46:19

肯定有区别呀，买的时候就要想好的

作者: tiannz 时间: 2019-6-14 10:36:24

bbqjiubbq 发表于 2019-6-14 09:46
肯定有区别呀，买的时候就要想好的

问题是评判好与不好的标准是什么呢？

作者: vodafone2degree 时间: 2019-6-14 11:10:57

现在看这些真心不如装个空调，费不费电是房客的事了。
一般房客用东西不会太爱护的，不提供就没事了

作者: 舒适的e时代 时间: 2019-6-15 20:08:54

你真是难得的好房东，还维护屋顶，别人都是买快推掉的房子，门锁烂了都不修

作者: Elddies 时间: 2019-6-15 20:18:35

舒适的e时代发表于 2019-6-15 20:08
你真是难得的好房东，还维护屋顶，别人都是买快推掉的房子，门锁烂了都不修 ...

因为如果屋顶漏了可是要花更多的钱修的，另外门锁烂了被租客告上法庭了也是损失更多钱（上法庭损失的工资比个门锁贵多了）

作者: 舒适的e时代 时间: 2019-6-15 20:26:10

Elddies 发表于 2019-6-15 20:18
因为如果屋顶漏了可是要花更多的钱修的，另外门锁烂了被租客告上法庭了也是损失更多钱（上法庭损失的工资 ...

如果所有的房东都能明白你说的这个道理就好了，不过大部分租客都很能忍的，心想大不了忍着到期搬走就好了。

作者: 房奴甲 时间: 2019-6-16 22:16:42

简单是对的。但是不等于破或者低档。楼上提到了，现在政府各种为难房东，你房子破，以后有的麻烦。这个保温棉就折腾很多人。我就完全没受干扰，因为我没破房子啊，我的出租房都合格。我自己住不进去的房我不买，房客自然不会挑剔。从来没买过破的，以后也绝不买。

破房子是挣钱，挣得心惊胆战，挣得辛苦麻烦。我承认自己又懒又怕跟坏蛋斗，不挣这个钱算了。看看这几年，地段不好的房子跌了多少吧。投资房产赚的难道是租金吗？

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