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标题: 其实现在持有投资物业的风险不算太大 [打印本页]

作者: Lease 时间: 2019-3-1 10:05:08 标题: 其实现在持有投资物业的风险不算太大

我们以中区比较一般Mt Roskill 为例，来比较一下上一个地产高峰的2007年与现在，持有投资房的风险状况。

	2007	2019

Median House Price	420000	860000

Median Rent p.w	400	600

1 year loan fixed rate	9%	4.20%

Total rents received(assume full-year rents)	20800	31200

Loan Interest(assume 100% finance)	37800	36120

Other cost(rates, insurance, repair, etc)	5000	10000

Total rental cost	42800	46120

Net Loss p.a	-22000	-14920

Net Loss p.w	-423	-287

由此可见，目前持有投资物业的亏损只有当时的2/3，所以其实风险并没有当时来的大。而2007年到现在地产市场发生的一切就不用我说了。

历史依然会重复。

作者: 中纽风行者 时间: 2019-3-1 10:15:57

奥克兰横盘二年多了，工党大幅提升最低工资追加通胀率，为了就是让奥克兰房价软着陆，现在已经平安落地了，风险很低的。

作者: 老老妖刀 时间: 2019-3-1 10:20:51

中纽风行者发表于 2019-3-1 11:15
奥克兰横盘二年多了，工党大幅提升最低工资追加通胀率，为了就是让奥克兰房价软着陆，现在已经平安落地了， ...

等到工资涨到可负担房价时。就软着陆成功啦

其他物价涨起来呀。。。

除了房价不涨，其他的都涨。。这样更安全

作者: occc 时间: 2019-3-1 10:35:56

确实风险小了一些，去年假设到利率会到8%五年内。

现在看能到6%就很不错了

作者: 鼠星人 时间: 2019-3-1 10:40:45

一直都是如此

作者: aniceguy 时间: 2019-3-1 10:48:01

中纽风行者发表于 2019-3-1 11:15
奥克兰横盘二年多了，工党大幅提升最低工资追加通胀率，为了就是让奥克兰房价软着陆，现在已经平安落地了， ...

奥克兰横盘，跟工党的政策关系不大，主要是房产周期到了调整的阶段。

作者: 中纽风行者 时间: 2019-3-1 10:52:10

老老妖刀发表于 2019-3-1 11:20
等到工资涨到可负担房价时。就软着陆成功啦

其他物价涨起来呀。。。

现在就是其他都在涨，奥克兰的房价不涨，感觉安全多了。

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2019-3-1 10:53:01

问题是没首付啊。。。。。要不还是要吃进。。哈哈。。最近我认识的几个朋友买了投资房地方还可以的不是那种烂区，回报率都是6点几，过去几年不敢想都。而且出租的特快价格还高于预期。有点后悔去年卖了3个房子去买仓库了都。。。

作者: 中纽风行者 时间: 2019-3-1 10:56:18

aniceguy 发表于 2019-3-1 11:48
奥克兰横盘，跟工党的政策关系不大，主要是房产周期到了调整的阶段。

是的。我是觉得工党涨最低工资拉通胀的政策非常好。其实奥克兰的房价再横盘二三年也是可以的，还能怎么滴，呵呵。纸币永远都是贬值的，只能越发越多。

作者: BNC2015 时间: 2019-3-1 10:56:37

现况其实还好，不过有两个未知因素

1. 外部的经济冲击，例如全球性经济危机
2. 房贷利息的上涨速度。

作者: Lease 时间: 2019-3-1 11:10:30

BNC2015 发表于 2019-3-1 11:56
现况其实还好，不过有两个未知因素

1. 外部的经济冲击，例如全球性经济危机

这两个因素相互制约。

如果经济危机，那么利率将下跌而不是上升。

反之若利率上升，则说明经济繁荣。

作者: xpd2000 时间: 2019-3-1 11:35:11

中纽风行者发表于 2019-3-1 11:15
奥克兰横盘二年多了，工党大幅提升最低工资追加通胀率，为了就是让奥克兰房价软着陆，现在已经平安落地了， ...

现在美帝加息暂停，估计马上縮表也要结束，大环境有利于大家再次开闸放水，很多小伙伴已经等不及了。这对软着陆大大有利。这次工党应对很老辣啊。

作者: BNC2015 时间: 2019-3-1 11:44:34

Lease 发表于 2019-3-1 12:10
这两个因素相互制约。

如果经济危机，那么利率将下跌而不是上升。

这两者确实有一定的关联。但我指的是房贷利息不是OCR

如果经济危机，一般来说，央行会降低OCR以刺激经济。但OCR并非影响房贷利率的唯一因素，在某些情况下，甚至不是最重要的因素。例如，房贷利率，也受海外资金成本和本地存款的影响。

作者: Eric好颓废 时间: 2019-3-6 10:33:12

我觉得主要风险还是息口，当年那些1.5/1.6M 冲北岸某学区的哥们，I/O都要$900+

你有20%首付借1.2M, I/O到期不能续的话马上吹到1.3K+ ，那边均价租650，一个房子就要贴650. 两三个的话...

大庄，进场早的还是很安全的，我1朋友4.5M房贷600K Relevant credit , 冬天来了还有不少柴火可以续命。

15，16年高位进场又狂加杠杆追 CG的新玩家可能就有点吃力了。

我觉得吧，投资者任何时候都是安全的，投机者嘛，压了一年有可能赚6-7位数的局，就要承担输掉底裤的风险。愿赌服输:)

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