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标题: 房市才刚进冬天，雪风暴还没来呢，投资得谨慎 [打印本页]

作者: 阿海 时间: 2019-2-26 10:07:43 标题: 房市才刚进冬天，雪风暴还没来呢，投资得谨慎

本帖最后由阿海于 2019-2-26 09:10 编辑

Winter is coming.

一天Dow Jones美股不大跌，一天冬天还没正式开始。
多年的假海外收入，和国内钱进来奥克兰，提高了房市不少，但银行们也精了，知道这样做不行的。

从2016年中，银行们就全部取消了假海外收入贷款，国内政府也卡钱，不让资金出国。

这两个石头导致整个房市放慢，某些地方房价更是大跌。

影响最大的是off the plan公寓。现在建或卖楼花公寓的少之又少了。之前两年买了楼花的估计很多都亏了。很多交割都成问题。

另外影响大的是新建房，例如Flatbush, Millwater, Hobsonville，等green field新区开发区。贵的新豪宅不好卖了，很多hold不住的开发商只能降价卖，导致其他开发商都得降价，或者出租。

对于长期投资者来说是好事，supply降低，人口和移民还在提高，自然租金会提升。

最近这一个月里的Barfoot & Thompson网上的拍卖记录更是惨，16%到36%拍卖成功率。。。

幸运的是，房市在大风暴下一个GFC开始前就提前进入冬眠，这样等美股大跌来临时，房市也就那样，不会太大跌幅。

所以未来两三年，买投资房就得很小心，买自住房也得小心。

别买贵了

因为没有capital gains升值来救你，未来两三年没有升值来弥补你的投资错误

2010到2016年之间用的投资策略将会让你亏钱

未来几年，我的建议是：
1）create equity
买的时候就赚30% equity
怎样做到？
买家得非常熟悉附近的成交价
买入时买低
并且装修提高价格
这样买低装修的策略制造出30%的“升值”
这样才能去跟银行贷款套现，尽量把首付和装修费都拿回来投下一个房

2）Cashflow positive
买入装修出租后就赚钱
再也不能像前几年那样负现金流了
奥克兰至少要5%以上，6%+最好
其他大城市像Hamilton，wellington, christchurch必须6%以上。最近我有两个朋友在Hamilton就买到了6%的。

如果是奥克兰的，有经济条件的要做小型开发，也就是加建改造，能把回报率提高到7%甚至我有朋友现在一个项目能达到8%租金回报。

现金流的投资房，并且都用银行的钱，才能实现空手套白狼，才能长远稳稳的提高投资房的数量，和被动收入passive income的量，才能达到财富自由。

作者: 阿海 时间: 2019-2-26 10:11:32

没有能力买入便宜货，和现金流的投资房的。

还是旁观几年等市场回暖下一波上升时才买吧，别亏钱了。

作者: 先森表酱紫嘛 时间: 2019-2-26 10:12:17

本帖最后由先森表酱紫嘛于 2019-2-26 09:15 编辑

智商得低成啥样给你交费当学生

哥早就预言过了，可惜被无良版主禁言看不到了。PS:哥预言准确并且不收费

Winter is Coming
http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3493018&fromuid=283097

作者: V7 时间: 2019-2-26 10:14:42

房价高的时候，让大家都进去。
现在不少开始偷偷收房的时候，和大家说不要买，搞笑吧！

作者: PQNZ 时间: 2019-2-26 10:19:53

V7 发表于 2019-2-26 10:14
房价高的时候，让大家都进去。
现在不少开始偷偷收房的时候，和大家说不要买，搞笑吧！ ...

明白人，但很对人还是会信

作者: todd_yx 时间: 2019-2-26 10:23:28

17,18年接盘的都接的挺开心的，没事早晚晚晚晚晚晚会涨的

作者: rzrljb 时间: 2019-2-26 10:27:13

请问装修房子哪家强

作者: 老老妖刀 时间: 2019-2-26 10:36:43

为啥不骂工党啊。。在房版看到一个没骂工党的帖。真的好不习惯呢。。

下一次大选。我们用选票把国家党请回来，只有国家党能救房市。。。

作者: 鼠星人 时间: 2019-2-26 10:49:56

老老妖刀发表于 2019-2-26 10:36
为啥不骂工党啊。。在房版看到一个没骂工党的帖。真的好不习惯呢。。

下一次大选。我们用选票把国家党请回 ...

工党挺好的，为啥要骂？我在等他们吧房市搞垮。。。哈哈！！！

作者: espedd 时间: 2019-2-26 10:53:24

本来我想发帖怼下楼主帖子的。算了，，，，哈哈

作者: 快乐123 时间: 2019-2-26 11:04:37

不是大师都说在别人贪婪的时候恐慌，在别人恐慌的时候贪婪吗？

作者: 阿海 时间: 2019-2-26 11:08:16

快乐123 发表于 2019-2-26 10:04
不是大师都说在别人贪婪的时候恐慌，在别人恐慌的时候贪婪吗？

我没说不能买啊，只是买要策略正确，不能用夏天的策略用在冬天。

最近我有两个学生在Hamilton就买到了6%的。一个是价值38万的房，30万买下来，租金$380/周，回报6%。另一个是两个三房，66万买下两个，租金$820/周，6%回报。

奥克兰的一个学生南区买的全腹地，68万买下3房，改造成3 + 2 + 1，现在在做building consent。最后租金$1400/周，租金回报8%。

作者: Lease 时间: 2019-2-26 11:28:53

顶楼主，虽然说得比我晚两年，但毕竟这是说实话，应该点赞。

作者: 老老妖刀 时间: 2019-2-26 11:45:52

鼠星人发表于 2019-2-26 10:49
工党挺好的，为啥要骂？我在等他们吧房市搞垮。。。哈哈！！！

哈哈哈

下一次大选用行动来支持工党搞垮房地产吧。。

作者: 鼠星人 时间: 2019-2-26 11:48:26

老老妖刀发表于 2019-2-26 11:45
哈哈哈

下一次大选用行动来支持工党搞垮房地产吧。。

下次我打算投优先党，不能让老皮下台。。。哈哈

作者: V7 时间: 2019-2-26 12:09:11

放着我来！！！！放着我来！！！！！！

作者: 老老妖刀 时间: 2019-2-26 12:17:23

鼠星人发表于 2019-2-26 11:48
下次我打算投优先党，不能让老皮下台。。。哈哈

嗯嗯。老皮更符合鼠哥的口味。

回国吧，永久关闭父母团聚等等

。。

老皮简直就是老鼠的代言人

作者: 鼠星人 时间: 2019-2-26 12:18:21

老老妖刀发表于 2019-2-26 12:17
嗯嗯。老皮更符合鼠哥的口味。

回国吧，永久关闭父母团聚等等。。

对啊，爱死他了。。。哈哈！！！

作者: talkaboutvision 时间: 2019-2-26 12:20:33

难得阿海来唱空，支持一下

作者: tiannz 时间: 2019-2-26 12:42:43

V7 发表于 2019-2-26 10:14
房价高的时候，让大家都进去。
现在不少开始偷偷收房的时候，和大家说不要买，搞笑吧！ ...

你想多了，我猜在发这个贴之前海哥应该是小酌了一下，既然是海哥那即使小酌也自然是海量了，这叫酒后吐真言……

作者: Lease 时间: 2019-2-26 12:54:23

不过有一点我可能和楼主想的不太一样。我觉得下一次风暴的力度不会象2008年GFC那么强，从这轮地产牛市银行对贷款审批的严谨程度可以看得出来。2008年GFC之前，银行批贷款太松了，很多low doc(基本上不需要什么文件证明收入）的申请都轻易通过，结果酿成大规模的 loan default.

2008年GFC标普500指数跌了近40%，我估计下一次危机应该就跌个15-25%。

作者: V7 时间: 2019-2-26 12:56:58

本帖最后由 V7 于 2019-2-26 13:23 编辑

海哥不好意思，刚才开玩笑，现在借你的地方说说拙见，很多人对于美股对于美联储政策都有一种拨乱反正的幻想，一定要升息啦，一定要缩表啦，一定要美股大跌啊。思想不能太僵化了，政策是跟随环境变化的，经济发展预期迟滞，升息缓慢，现在竟然已经转了鸽派要停止缩表今年就升一次。从开始要喊着升息开始，已经非常多的人难受了，中国也是美国也是，银行也是。就看今天贷款中介铺天盖地的推现在中国银行推3.85固定2年。ANZ从年头限时3.99优惠，直到现在都还有效，现在就已经知道银行非常想争夺现有客户，银行不是钱紧，是钱多。私人借贷这块钱也多，是要是你嚷嚷一嗓子，大把人要借钱给你。
都说降降息印印钞票是上瘾，可是现在药不能停，停了就直接休克了。哪天通胀不上来，哪天就不能停。
中国是个奇怪的地方，一下子钱就紧了，钱出不来了。突然国家政策一出来一下子又很多钱，又没有问题了。
再次感谢政府通过了外国人禁止卖卖的法案，不管外面洪水滔天，我们还能安安逸逸过小日子，买房子还能挑挑拣拣。海哥的意思，我也明了，能挑的时候就要挑好的。

在加一句，如果继续这个方向发展的话，外面洪水滔天，我们也不是铁板一块，多少我们也能渗进来一些，赶紧挑吧。

作者: 快乐123 时间: 2019-2-26 13:01:52

V7 发表于 2019-2-26 12:56
海哥不好意思，刚才开玩笑，现在借你的地方说说拙见，很多人对于美股对于美联储政策都有一种拨乱反正的幻想 ...

能挑的时候就要挑好的

作者: 261874939 时间: 2019-2-26 13:07:58

看完后，感觉是个广告贴，海哥叫你们开发开发开发

作者: right/wrong 时间: 2019-2-26 13:23:05

说得挺有道理的啊。。

作者: bungyjumping999 时间: 2019-2-26 13:27:03

in other word, buy cheap, average out the loses? haha.... biggest bet is labour coalitions, will they do more damage?

作者: Lease 时间: 2019-2-26 13:38:39

bungyjumping999 发表于 2019-2-26 13:27
in other word, buy cheap, average out the loses? haha.... biggest bet is labour coalitions, will th ...

They won't. They will help.

If economy goes recession, government have to loose immigration policy.

作者: 我要买车 时间: 2019-2-26 14:26:53

这种要花钱才能听到的讲座精髓，都可以拿到论坛上来说了吗？

还是给自家装修队跑业务呢？

就是要手里有投资房的赶紧找没活的装修队帮忙加建改建房屋，然后能多收租金，而且租金多了还可以再套些钱出来

问题我当年就是你说的海外收入，现在不给算了，又买在高点，房子估值也降低了，怎么还有钱套出来装修啊？有二级贷款介绍吗

作者: V7 时间: 2019-2-26 14:30:12

装修真的很贵，绝对超出你的想象，除非你自己可以在家慢慢弄，请人的做的就免了吧。

作者: 鼠星人 时间: 2019-2-26 14:31:03

V7 发表于 2019-2-26 14:30
装修真的很贵，绝对超出你的想象，除非你自己可以在家慢慢弄，请人的做的就免了吧。 ...

怎么说贵呢？

作者: BNC2015 时间: 2019-2-26 14:56:19

楼主的意思是，现在别随便买，如果买对了，回报还是很高的。

作者: tiannz 时间: 2019-2-26 15:59:53

BNC2015 发表于 2019-2-26 14:56
楼主的意思是，现在别随便买，如果买对了，回报还是很高的。

海哥的意思是在奥克兰只能找没装修过并且确定很便宜的旧房（俗称捡漏），买来以后给它装修的美美的（也不知道要花多少钱）再等价格好的时候卖出去，这些不就是他教的东西吗，闹了半天是个广告贴

作者: 阿海 时间: 2019-2-26 16:34:04

BNC2015 发表于 2019-2-26 13:56
楼主的意思是，现在别随便买，如果买对了，回报还是很高的。

嗯是的。

作者: 阿海 时间: 2019-2-26 16:35:18

tiannz 发表于 2019-2-26 14:59
海哥的意思是在奥克兰只能找没装修过并且确定很便宜的旧房（俗称捡漏），买来以后给它装修的美美的（也不 ...

不一定需要买需要装修的。

我两个Hamiton买投资房（一个住奥克兰，一个住Hamilton），都不需要怎么装修的。

但一般便宜都是那些需要装修的房。

作者: 阿海 时间: 2019-2-26 16:35:41

tiannz 发表于 2019-2-26 14:59
海哥的意思是在奥克兰只能找没装修过并且确定很便宜的旧房（俗称捡漏），买来以后给它装修的美美的（也不 ...

长期持有不卖的。

作者: take-away 时间: 2019-2-26 16:35:55

本帖最后由 take-away 于 2019-2-26 16:37 编辑

还在把眼光放在新西兰的房市，应该看看国内股市这段时间的突然暴涨，按照中美两个大国吸引海外资金的规模，纽币应该在现有政策下很快会跌成狗。既然人都已经在海外了，应该要有点全球观的角度看资金的流向。

作者: Lease 时间: 2019-2-26 16:40:14

take-away 发表于 2019-2-26 16:35
还在把眼光放在新西兰的房市，应该看看国内股市这段时间的突然暴涨，按照中美两个大国吸引海外资金的规模， ...

国内股市啊，哈哈

作者: V7 时间: 2019-2-26 16:42:00

take-away 发表于 2019-2-26 16:35
还在把眼光放在新西兰的房市，应该看看国内股市这段时间的突然暴涨，按照中美两个大国吸引海外资金的规模， ...

新西兰的资金来源不一样，新西兰永远都不是热炒的资金来的地方。来新西兰资金永远都是避险资金。

作者: 阿海 时间: 2019-2-26 16:51:35

take-away 发表于 2019-2-26 15:35
还在把眼光放在新西兰的房市，应该看看国内股市这段时间的突然暴涨，按照中美两个大国吸引海外资金的规模， ...

国内股市啊，哈哈

作者: brucewqh 时间: 2019-2-26 16:59:48

美股大跌，全世界的股市都会大跌，全球的经济活动都会受影响，而且美股肯定会有一个大跌，关键问题是最近2年里还是10年，如果能看到美国会大跌，还不如去炒股，别炒房了；把新西兰的房市跟美股相联系，也对，也不对，新西兰的房市关键还是本地市场的供需与资金面；目前资金面是相对宽松的，只是需求面相对是弱的，移民是最房市最直接的影响面。

作者: beatles 时间: 2019-2-26 17:48:53

海总，说得很有道理！！！！

作者: V7 时间: 2019-2-26 19:45:38

brucewqh 发表于 2019-2-26 16:59
美股大跌，全世界的股市都会大跌，全球的经济活动都会受影响，而且美股肯定会有一个大跌，关键问题是最近2 ...

我比较赞同你说的。

很多人说去美股，就好像算命似的就一句肯定要降，理由是什么，哦，涨了很久，他们都说要降，美股已经降了啊。现在还在说过去的故事。很多人国际方面的分析太泛泛，且信息上拾人牙慧比较滞后。

作者: Lease 时间: 2019-2-26 19:53:04

V7 发表于 2019-2-26 19:45
我比较赞同你说的。

很多人说去美股，就好像算命似的就一句肯定要降，理由是什么，哦，涨了很久，他们都 ...

美股今年开年以来涨势凶猛的很啊。

不过我倾向于是最后的疯狂。

作者: weiz99 时间: 2019-2-26 21:03:41

楼主的意思是，现在别随便买，如果买对了，回报还是很高的。

收到

作者: take-away 时间: 2019-2-26 21:04:26

从华为折叠手机面世来看苹果手机，确实美股危险

作者: tianyalpangzi 时间: 2019-2-26 23:58:18

前两年跟着买的学徒，现在很多都套牢了吧，

作者: x4net 时间: 2019-2-27 09:14:36

阿海发表于 2019-2-26 11:08
我没说不能买啊，只是买要策略正确，不能用夏天的策略用在冬天。

最近我有两个学生在Hamilton就买到了6% ...

在哪个区，哪片？

作者: Eric好颓废 时间: 2019-2-27 12:53:31

阿海发表于 2019-2-26 11:08
我没说不能买啊，只是买要策略正确，不能用夏天的策略用在冬天。

最近我有两个学生在Hamilton就买到了6% ...

奥克兰的一个学生南区买的全腹地，68万买下3房，改造成3 + 2 + 1，现在在做building consent。最后租金$1400/周，租金回报8%。

1400/week, 8点反推你的成本是910K？盘下来680K所以RC BC + 施工 + 利息全部成本是230K？
请教一下你这个案例工期多久？ 3 个income 是全部都合法吗？还是Main + MDU + sleepout(Studio)?

作者: V7 时间: 2019-2-27 17:33:08

Eric好颓废发表于 2019-2-27 12:53
奥克兰的一个学生南区买的全腹地，68万买下3房，改造成3 + 2 + 1，现在在做building consent。最后租金$ ...

我一直都觉得买房子+改造，然后长期持有有些傻，改一下23万，租金收多久才能收回来。
希望明白的人能说服我.

作者: ericqq 时间: 2019-2-27 17:51:16

V7 发表于 2019-2-27 17:33
我一直都觉得买房子+改造，然后长期持有有些傻，改一下23万，租金收多久才能收回来。
希望明白的人能说服 ...

我猜是不是这样：不改造的话，每周只能收$600的租金，现在改造后是$1400，改造的费用23万用五、六年就回本。再长期持有可以收更多租和跟银行贷更多的款？

作者: 鼠星人 时间: 2019-2-27 18:10:20

ericqq 发表于 2019-2-27 17:51
我猜是不是这样：不改造的话，每周只能收$600的租金，现在改造后是$1400，改造的费用23万用五、六年就回 ...

改造怎么可能这么贵？

作者: V7 时间: 2019-2-27 18:14:00

Eric好颓废发表于 2019-2-27 12:53
奥克兰的一个学生南区买的全腹地，68万买下3房，改造成3 + 2 + 1，现在在做building consent。最后租金$ ...

1400一个星期，3+2+1=650+450+300 吗？汉密尔顿房租挺贵的。

作者: generic301 时间: 2019-2-27 19:04:27

V7 发表于 2019-2-27 18:14
1400一个星期，3+2+1=650+450+300 吗？汉密尔顿房租挺贵的。

好像说的是奥克兰南区

作者: evenspu 时间: 2019-2-27 19:25:12

Lease 发表于 2019-2-26 16:40
国内股市啊，哈哈

我解套一半了，哈哈哈哈

作者: evenspu 时间: 2019-2-27 19:27:47

本帖最后由 evenspu 于 2019-2-27 19:49 编辑

Eric好颓废发表于 2019-2-27 12:53
奥克兰的一个学生南区买的全腹地，68万买下3房，改造成3 + 2 + 1，现在在做building consent。最后租金$ ...

我就想问问，8%的回报率是怎么算的？如果68+23=91万， 1400*52=72800 72800/910000=8%那要不要考虑税，贷款利息，维修，地税，固定水费？如果不贷款，还可以理解，如果有贷款那就远远低于8%

68万如果贷款70% 利息3.99% 68*0.7*3.99%=18992.4，这么个改法地税上涨50% 3500估算的，水费固定240 保险3000
18992.4+3500+240+3000=25732.4
72800-25732.4=47067.6
47067.6/910000=5.17%
综上所述，还没有算可能的空置，中介费，损耗维修。还要算上首付的款和再投入的资金产生的利息收入。只能自己评估了

如果没有贷款，那算一下91万银行定期利息的回报 3.5% 910000*0.035=31850 （72800-31850）/910000=4.5%

如果没有资本增值的收益，没有负扣税，AKL的房子已经回报率很低了。仁者见仁智者见智，我只是算了我算法。

作者: generic301 时间: 2019-2-28 07:28:31

哪有楼上这么算的, 这么算还要8%. 那就永远不要买房了.所以买房不是适合所有人.
GARY算的是gross return. 还有种NET RETURN, 也不是像楼上的这种算法.

作者: evenspu 时间: 2019-2-28 07:49:09

鼠星人发表于 2019-2-27 18:10
改造怎么可能这么贵？

我家对面的邻居，老房子装修3房改5房，工期6个月以上，花了30多万。你说贵不贵吗？

作者: 鼠星人 时间: 2019-2-28 07:52:34

evenspu 发表于 2019-2-28 07:49
我家对面的邻居，老房子装修3房改5房，工期6个月以上，花了30多万。你说贵不贵吗？ ...

真不明白为什么会这么贵，是不是还有加建？

作者: evenspu 时间: 2019-2-28 07:55:54

本帖最后由 evenspu 于 2019-2-28 08:08 编辑

generic301 发表于 2019-2-28 07:28
哪有楼上这么算的, 这么算还要8%. 那就永远不要买房了.所以买房不是适合所有人.
GARY算的是gross return. ...

不要被GROSS RETURN给骗了。

作者: evenspu 时间: 2019-2-28 07:58:33

鼠星人发表于 2019-2-28 07:52
真不明白为什么会这么贵，是不是还有加建？

肯定有加了，要不然5房怎么出来的。洋人装修的原则就是时间长，不把房主的钱耗尽是不会结束的。

作者: 鼠星人 时间: 2019-2-28 08:00:42

evenspu 发表于 2019-2-28 07:58
肯定有加了，要不然5房怎么出来的。洋人装修的原则就是时间长，不把房主的钱耗尽是不会结束的。 ...

原来找的是洋人，怪不得。一半的钱是花给他们聊天喝茶的。。。哈哈！！！

作者: evenspu 时间: 2019-2-28 08:09:30

本帖最后由 evenspu 于 2019-2-28 08:10 编辑

鼠星人发表于 2019-2-28 08:00
原来找的是洋人，怪不得。一半的钱是花给他们聊天喝茶的。。。哈哈！！！ ...

房主也是洋人，他们不信任中国人。估计现在在后悔不如现在加30万可以换个更好的房子。都是房子涨太快给闹的。

作者: evenspu 时间: 2019-2-28 08:15:52

generic301 发表于 2019-2-28 07:28
哪有楼上这么算的, 这么算还要8%. 那就永远不要买房了.所以买房不是适合所有人.
GARY算的是gross return. ...

这是我的算法，大家看看就罢了。卖家就算法，买家也有算法。普通人做简单就是买涨不买跌，找对时间入场，别太贪了离场就好了。

作者: 阿海 时间: 2019-2-28 23:33:22

evenspu 发表于 2019-2-27 18:27
我就想问问，8%的回报率是怎么算的？如果68+23=91万， 1400*52=72800 72800/910000=8%那要不要考虑税，贷 ...

银行利息4%，剩下开销1.5-2%，100%全部88万贷款情况下还赚2%。

作者: 阿海 时间: 2019-2-28 23:34:30

Eric好颓废发表于 2019-2-27 11:53
奥克兰的一个学生南区买的全腹地，68万买下3房，改造成3 + 2 + 1，现在在做building consent。最后租金$ ...

3个income当然都是合法，可以租给三组租客的啦。

作者: evenspu 时间: 2019-3-1 07:07:49

本帖最后由 evenspu 于 2019-3-1 07:10 编辑

阿海发表于 2019-2-28 23:33
银行利息4%，剩下开销1.5-2%，100%全部88万贷款情况下还赚2%。

去除机会成本，还有盈利，在现在的情况下，可以算是不错的例子。但不得不说，现在的风险已经很高很高了。我更会偏向于等时机到来。

作者: Aja.Guo 时间: 2019-3-10 07:48:54

Capital Gain确实很难看到灿烂了但即便是gross return 核心区域基本上不要想了想多半都是在偏远的地方才可能达到游戏规则变了庄家变了 cash flow比较稳妥

作者: 阿海 时间: 2019-3-11 10:26:12

Aja.Guo 发表于 2019-3-10 06:48
Capital Gain确实很难看到灿烂了但即便是gross return 核心区域基本上不要想了想多半都是在偏远的地方才可 ...

所以奥克兰投资者要找回报率高的房，要不就做小加建，要不就像我一个奥克兰学生上周在Hamilton买到了个将近7%租金回报的3房。

作者: LU99 时间: 2019-3-13 09:32:00

有一个问题是南区好租客难找，特别一个地上三个房子。一般好人，不爱跟人share , 条件差，岛毛一大家人愿意share , 这种情况找好租客困难，那么流动性就大，南区本来就不好管理，再加上这种share 过多人家，水电都要装分表计算。再遇到租房老江湖的机会大，说实话，这个房子碰到坏房客几率大，再来个疯狂破坏，房东又要陪一大笔进去。现在南区独门独户。五十万能买到，再过两天。九十万买两个。也是完全可能。这个房子要等到猴年马月才能出手$90 万卖掉，唯一好处租金高。但是除了租金没有任何优势。
至少要等6年后出手，才能卖到90 万。现在买不到。再加上capital gain , 房东几乎没挣钱，我还要搭上担惊受怕，毕竟物业经理也不是神，只能矮子里面挑好人。但是那里好人去的少，他们走后，又要花钱装修。再加上今年房子不好出租，租客大幅减少，边远地区出租更是困难。

作者: 小莹子 时间: 2019-3-13 09:37:03

楼上分析的有道理........

作者: 阿海 时间: 2019-3-13 21:29:30

LU99 发表于 2019-3-13 08:32
有一个问题是南区好租客难找，特别一个地上三个房子。一般好人，不爱跟人share , 条件差，岛毛一大家人 ...

南区也有好的街。

好的房管就非常重要。

作者: V7 时间: 2019-3-13 22:56:48

LU99 发表于 2019-3-13 09:32
有一个问题是南区好租客难找，特别一个地上三个房子。一般好人，不爱跟人share , 条件差，岛毛一大家人 ...

说的对，没有capital gain确实没有积极性啊！

作者: dodololau 时间: 2019-3-17 01:18:59

evenspu 发表于 2019-2-27 19:27
我就想问问，8%的回报率是怎么算的？如果68+23=91万， 1400*52=72800 72800/910000=8%那要不要考虑税，贷 ...

这个算法是错的，如果有贷款，那么计算收益比时候，分母不是用全款91万，而是用首付23万+装修投入，那么算出来的收益率是超过 2位数的。

作者: 老老妖刀 时间: 2019-3-17 12:12:37

dodololau 发表于 2019-3-17 01:18
这个算法是错的，如果有贷款，那么计算收益比时候，分母不是用全款91万，而是用首付23万+装修投入，那么 ...

收益率不用考虑利息等费用么。

毛利是吧

作者: dodololau 时间: 2019-3-17 23:31:51

老老妖刀发表于 2019-3-17 12:12
收益率不用考虑利息等费用么。

毛利是吧

他的分子，也就是收益部分，已经扣掉了贷款利息，保险，地税，管理费了。

作者: evenspu 时间: 2019-3-18 07:47:56

阿海发表于 2019-2-28 23:33
银行利息4%，剩下开销1.5-2%，100%全部88万贷款情况下还赚2%。

谢谢，不错

作者: evenspu 时间: 2019-3-18 07:48:48

dodololau 发表于 2019-3-17 01:18
这个算法是错的，如果有贷款，那么计算收益比时候，分母不是用全款91万，而是用首付23万+装修投入，那么 ...

利息你帮我付吗？

作者: evenspu 时间: 2019-3-18 07:51:23

鼠星人发表于 2019-2-28 08:00
原来找的是洋人，怪不得。一半的钱是花给他们聊天喝茶的。。。哈哈！！！ ...

对啊，还有两个移动厕所，每周一次垃圾啊。最后花园没弄，水泥路没铺。反正他们是中产，我这种社会底层是不理解的。我要吃饱饭，好去搬砖了。

作者: evenspu 时间: 2019-3-18 07:53:46

V7 发表于 2019-2-26 16:42
新西兰的资金来源不一样，新西兰永远都不是热炒的资金来的地方。来新西兰资金永远都是避险资金。 ...

说的太对了，

作者: dodololau 时间: 2019-3-19 12:37:51

本帖最后由 dodololau 于 2019-3-19 12:41 编辑

evenspu 发表于 2019-3-18 07:48
利息你帮我付吗？

你在计算纯收入的时候，已经扣除了利息费用了，难道打算扣除2次？
你自己计算的47067.6是已经扣除了贷款利息18992.4了，所以计算投资收益率的时候，就只需要除以首付款+改造款，而不是除总购买金额910000。

所以这个投资的收益率应该是13%以上的。

你的原文：
68万如果贷款70% 利息3.99% 68*0.7*3.99%=18992.4，这么个改法地税上涨50% 3500估算的，水费固定240 保险3000
18992.4+3500+240+3000=25732.4
72800-25732.4=47067.6
47067.6/910000=5.17%
综上所述，还没有算可能的空置，中介费，损耗维修。还要算上首付的款和再投入的资金产生的利息收入。只能自己评估了

作者: evenspu 时间: 2019-3-19 12:47:35

dodololau 发表于 2019-3-19 12:37
你在计算纯收入的时候，已经扣除了利息费用了，难道打算扣除2次？
你自己计算的47067.6是已经扣除了贷款利 ...

总算找到了，你说分母只算23万，我猜得出这个结论的

作者: 儿科医生 时间: 2019-3-19 19:19:12

Lease 发表于 2019-2-26 12:54
不过有一点我可能和楼主想的不太一样。我觉得下一次风暴的力度不会象2008年GFC那么强，从这轮地产牛市银行 ...

未必，贫富差距自2008以后急剧恶化，白人至上主义，反全球化，归根都是两极分化问题，恶化到白人不能容忍的地步。所以经济以后会持续恶化的。社会更动荡不安了

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