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标题: 工党政策帮助挤泡沫，明年反映最真实的新西兰房市，如何走向，且看2019 [打印本页]

作者: espedd 时间: 2018-11-1 09:41:16 标题: 工党政策帮助挤泡沫，明年反映最真实的新西兰房市，如何走向，且看2019

刚才突然有了少许顿悟。。跟大家分享分享

虽说房价从2017年开始进入调整或者说进入下跌周期，很大因素是全球经济形势和美国为首的欧美国家调整货币政策下的固定资产价格走弱。但工党的一些列限制买房的政策也是在帮新西兰健康的挤泡沫。。。
看了那个MORGAN STANLEY的报告，挺让我觉得惊奇的，新西兰除了房地产行业结构脆弱性方面偏高，其他指标都还是相当健康的。尤其杠杆不高。

如果说过去5-6年是房地产市场泡沫增大的过程，现在就是在挤泡沫。那到底是挤了差不多了呢，还是泡沫还有。。。MORGAN STANELY的那个表应该给出答案。。。基本没啥泡沫了。。。新西兰房地产结构脆弱性这个感觉应该归咎于相对较小的市场决定的。。

2018还有2个月，就没么啥花花肠子了。。。且看2019，工党限制房地产的政策应该不会有后续进一步政策了。。工党也不是要打压房价，而是推出区别性的经济适用房政策，这个在世界上很普遍。打压房价对谁都没好处。。。。

那2019年到底回暖还是继续冷淡呢，首先腰斩就肯定不会了（除非自然灾害。。。）其次按照利空出尽是利好的逻辑，我个人觉得是开始要回暖。。。希望明年打我脸。。。。哈哈

作者: liston 时间: 2018-11-1 09:45:51

工党平,国家党继续涨, 前几年涨的太累了,现在只是休息休息而已

作者: Chatbox 时间: 2018-11-1 09:48:20

本帖最后由 Chatbox 于 2018-11-1 09:51 编辑

借帖预言一下，房租的较快上涨趋势形成以后，大家就能看到又一个2011年。

还在不停地大量印钱，游戏继续，没头脑人云亦云的自然淘汰。多说无益，不信的留着现金，用不了几年，就是下一个人家口中的某某当年留着现金等抄底的例子，人生如白马过隙，一晃就光阴虚度了。

作者: rzrljb 时间: 2018-11-1 09:49:21

我觉得挤泡沫是为了应对国际上经济危机的冲击，毕竟很有可能会在未来2-3年内发生，挤完了泡沫受得冲击就小大家都安全一些，但是不是不受冲击，所以在经济危机发生前我都觉得不能买

作者: rzrljb 时间: 2018-11-1 09:57:15

Chatbox 发表于 2018-11-1 09:48
借帖预言一下，房租的较快上涨趋势形成以后，大家就能看到又一个2011年。

还在不停地大量印钱，游戏继续， ...

在别人收紧货币政策的同时大量印钱=汇率崩盘，买房产还不如把钱转移走

作者: occc 时间: 2018-11-1 09:57:35

不是还有资本利得税要推出吗？目前看2020工党肯定继续当选，到时候会不会造成新西兰资本外逃再加上全球经济危机？这对房市有什么作用各位可以充分发挥想象力。

还是希望工党别推出资本利得，不然都要哭死

作者: espedd 时间: 2018-11-1 09:57:53

我们得对新西兰房地产基本面有个清楚的认识，一般金融投资无非是基本面和技术分析两块
基本面是宏观的，是中长期的，是抽象的，技术分析是具体的，短期的，量化的
如果我们能确认，新西兰房价不会腰斩。。那无非就2个方向，走平或者微微上涨，，当然大涨的可能性也是微乎其微，所以也是排除掉
那与下来，个人就要根据自己实际情况决定，比如卖房，买房，卖房买房，继续持有等等。。趋利避害。

作者: espedd 时间: 2018-11-1 10:02:11

rzrljb 发表于 2018-11-1 09:57
在别人收紧货币政策的同时大量印钱=汇率崩盘，买房产还不如把钱转移走

新西兰通胀上不去，不存在货币大幅度贬值的基础。
现在非美货币的贬值，无非是相对美元的，大家一起跌而已。
看看奥纽货币相对欧磅货币，近期是向对升值的。。
那什么是对抗货币最好的呢，我个人觉得在新西兰就是土地。。。
当然很多大佬早就囤地好多年了。。。。
土地的天然属性是对抗通胀，对抗货币贬值的最佳选择。。。。

作者: espedd 时间: 2018-11-1 10:04:30

occc 发表于 2018-11-1 09:57
不是还有资本利得税要推出吗？目前看2020工党肯定继续当选，到时候会不会造成新西兰资本外逃再加上全球经济 ...

任何政策都是要审时度势的。也是可以随时叫停的。
资本利得税到底会不会被工党推出，也得看后几年经济形势。。。经济不好，各行各业没有利润，征收个鬼啊

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2018-11-1 10:07:50

终于有人可以感觉到工党的好了，早说了楼市挤挤泡沫更健康。

作者: rzrljb 时间: 2018-11-1 10:11:32

本帖最后由 rzrljb 于 2018-11-1 10:13 编辑

espedd 发表于 2018-11-1 10:02
新西兰通胀上不去，不存在货币大幅度贬值的基础。
现在非美货币的贬值，无非是相对美元的，大家一起跌而 ...

新西兰是商品货币，贬值不光跟通胀挂钩，全球奶制品拍卖奶价一跌，新元就跌，中国贸易一出事，新元就跌因为中国是新西兰第一大贸易伙伴。未来中国会不会有事，我觉得是肯定有，大事还是小事而已，大事新西兰不可能独善其身的，小事也最起码是个经济放缓，那新西兰肯定也受影响。而且通胀上不去就得降息，降息难道货币不跌？

作者: rzrljb 时间: 2018-11-1 10:12:43

espedd 发表于 2018-11-1 10:04
任何政策都是要审时度势的。也是可以随时叫停的。
资本利得税到底会不会被工党推出，也得看后几年经济形 ...

资本得利税征收的是固定资产的增值部分，跟各行业利润无关

作者: espedd 时间: 2018-11-1 10:14:23

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2018-11-1 10:07
终于有人可以感觉到工党的好了，早说了楼市挤挤泡沫更健康。

并不是说他好，而是客观上是在健康挤泡沫而已。。我对事不对党。。。我对工党无感。国家党也就SO SO 了。。。

作者: occc 时间: 2018-11-1 10:15:18

espedd 发表于 2018-11-1 10:04
任何政策都是要审时度势的。也是可以随时叫停的。
资本利得税到底会不会被工党推出，也得看后几年经济形 ...

我也希望不要征这个，不然房子，股票上的收益都要被拔毛。

但感觉这帖子很明显是为了你卖房子唱多啊，唱的太勉强了。如果房市现在就到底明年就回暖，你这不是砸工党的招牌吗，哪有这么快？按某些预测哥的说法，现在奥克兰是平稳，没跌。

很显然你没经历过08年那波，你可以问问这里一些老人的看法再想想。

作者: espedd 时间: 2018-11-1 10:15:35

rzrljb 发表于 2018-11-1 10:12
资本得利税征收的是固定资产的增值部分，跟各行业利润无关

很多公司也是通过固定资产增值获利的，另外股票投资，金融投资也是资本利得。一样得交税。。。

作者: rzrljb 时间: 2018-11-1 10:16:57

espedd 发表于 2018-11-1 10:15
很多公司也是通过固定资产增值获利的，另外股票投资，金融投资也是资本利得。一样得交税。。。
...

交税也很正常，这东西又不是什么新玩意，其它国家都有啊

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2018-11-1 10:21:01

espedd 发表于 2018-11-1 10:14
并不是说他好，而是客观上是在健康挤泡沫而已。。我对事不对党。。。我对工党无感。国家党也就SO SO 了 ...

没关系，我说着玩的。能够客观的看事情就已经很好了。

作者: espedd 时间: 2018-11-1 10:29:01

occc 发表于 2018-11-1 10:15
我也希望不要征这个，不然房子，股票上的收益都要被拔毛。

但感觉这帖子很明显是为了你卖房子唱多啊，唱 ...

我的帖子前半段是客观分析，后半段的确有点私心，我是希望回暖，创造给我一个卖房比较良好的氛围，我方才不担心卖不掉，只是想卖个好价格。然后拿着银行给我的BUDGET APPROVAL去到处大刀砍房。。。
不过客观事物是不以人的意志为转移的，我是唯物主义者，哈哈。
随意我说嘛，等2019年，欢迎打我脸。。。

作者: tiannz 时间: 2018-11-1 10:29:24

房价会回落多少确实不好说，不过现在还有人想着明年会回升，我实在是看不出有什么因素可以在明年再推高房价

作者: 巴依老爷 时间: 2018-11-1 10:38:06

不觉得任何挤泡沫
现在公寓这个涨势
杠杠的有信心
哪个党上台无论它叫什么名字，都一个通称“保房党”！

作者: espedd 时间: 2018-11-1 10:40:35

我猜测明年会回暖的另外一个不能算依据的依据，就是所谓的趋势里的反弹
如果假设现在是下跌趋势，下跌周期，，不可能一路下行，所谓一波三折，一波下跌行情，也许会出现多次反弹。当然什么时候出现并不好预测。。。。反正2019 马上就到了，欢迎到时候打我脸。。。。

作者: espedd 时间: 2018-11-1 10:46:36

另外一个依据是本地改善型住房需求这块还是很强的，最近一个统计说真实海外买家购房不到2%，
如果工党的KIWIBUILD实际是不靠谱，根本无法满足首次购房者的购房需求或者成本激增，让首次购房者重新回到二级市场，那这两波刚需会强有力支持房价。

新西兰与澳洲房地产市场最大的不同，在于澳洲公寓开发占房地产总比里要比新西兰高很多，其中海外买家楼花炒房投资占的比重要比新西兰高太多。。。楼花是10倍的杠杆，去杠杆势在必行。

作者: 太极宗师001 时间: 2018-11-1 10:53:39

回到2015年的价格，大家也都可以接受。

作者: espedd 时间: 2018-11-1 10:55:34

巴依老爷发表于 2018-11-1 10:38
不觉得任何挤泡沫
现在公寓这个涨势
杠杠的有信心

真的很奇怪，新建公寓市场还是红红火火啊，我看那些公寓楼花，都不便宜，哪里有挥泪大甩卖的赶脚啊。。。

不过我之前帖子说的ONEHUANGA BAY 联排项目的确不乐观，香港老板投资的。。。看来还是地段为王！

作者: tedliu 时间: 2018-11-1 11:06:39

现在还在唱多的人，非蠢即坏

作者: espedd 时间: 2018-11-1 11:09:42

tedliu 发表于 2018-11-1 11:06
现在还在唱多的人，非蠢即坏

不要人生攻击哦，何为唱多何为唱空？言论自由，自由讨论，
再说了，事物发展不是以人的意志为转移的。个说个的，有何不妥！

作者: 老老妖刀 时间: 2018-11-1 11:10:15

且看2019全球趋势

作者: xpd2000 时间: 2018-11-1 11:12:16

杠杆不高的主要原因是纽储早早限贷。纽储一直对高房价忧心忡忡，因此老早就限制住房贷款，现在看有效保护了本地购房者。但房价也没有明显下跌，主要是土豪太多，哈哈。

作者: espedd 时间: 2018-11-1 11:14:51

低利率环境下，以租养贷的只还贷款不还本金的房套房模式没爆仓。。那投机客是不会割肉离场的。。。毕竟房产交易成本高。。。这也是支撑新西兰房价一个因素。

作者: Lease 时间: 2018-11-1 11:25:52

楼主明年被打脸的概率超过99%。

作者: espedd 时间: 2018-11-1 11:27:09

Lease 发表于 2018-11-1 11:25
楼主明年被打脸的概率超过99%。

欢迎你打我脸！事事无绝对，非我再唱多。。。LETS SEE

作者: Lease 时间: 2018-11-1 11:30:12

espedd 发表于 2018-11-1 11:27
欢迎你打我脸！事事无绝对，非我再唱多。。。LETS SEE

开开玩笑，呵呵，这样论坛至少可以热闹一点。

作者: auckland.clark 时间: 2018-11-1 11:47:10

Chatbox 发表于 2018-11-1 09:48
借帖预言一下，房租的较快上涨趋势形成以后，大家就能看到又一个2011年。

还在不停地大量印钱，游戏继续， ...

2011年前，留着大量现金等抄底的，全都SB了。

作者: auckland.clark 时间: 2018-11-1 11:50:29

espedd 发表于 2018-11-1 10:40
我猜测明年会回暖的另外一个不能算依据的依据，就是所谓的趋势里的反弹
如果假设现在是下跌趋势，下跌周期 ...

我不打你脸，我准备好电锯找你就行。

作者: sun2kiwi 时间: 2018-11-1 11:56:59

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: Lease 时间: 2018-11-1 11:59:14

sun2kiwi 发表于 2018-11-1 11:56
我这么解读，
前几年买房主要靠热钱推高，新西兰本地人量力而行没怎么增加杠杆，所以银行是安全的。
但是无 ...

利率保持象现在这样的低位的话，房价不大可能大幅度下跌。

作者: espedd 时间: 2018-11-1 12:01:07

auckland.clark 发表于 2018-11-1 11:50
我不打你脸，我准备好电锯找你就行。

小心被反杀。哈，这年头剧情倒转很流行

作者: Lease 时间: 2018-11-1 12:05:10

espedd 发表于 2018-11-1 12:01
小心被反杀。哈，这年头剧情倒转很流行

不过你得说说“回暖”的定义是什么，否则想打脸也不好打

作者: auckland.clark 时间: 2018-11-1 12:08:17

Lease 发表于 2018-11-1 12:05
不过你得说说“回暖”的定义是什么，否则想打脸也不好打

我理解的是天气回暖，不是价格回暖。

作者: Chatbox 时间: 2018-11-1 12:14:02

rzrljb 发表于 2018-11-1 09:57
在别人收紧货币政策的同时大量印钱=汇率崩盘，买房产还不如把钱转移走

坦白讲论坛里好多观点和扯蛋没什么区别，对于大多数生活在新西兰的人，所谓的各种投资其实都不可能。

至于把钱撤走，以前也许可以换个人民币啥的，现在把卖房的钱换美元换人民币试试吧，会去如此操作的，其实还是那些炒房的。

对于仅仅拿多余钱投资的，都是胡扯意淫。

作者: espedd 时间: 2018-11-1 12:15:45

Lease 发表于 2018-11-1 12:05
不过你得说说“回暖”的定义是什么，否则想打脸也不好打

那我来阐述下我定义的回暖

我觉得市场总有个G点，就是当挂牌量和销售量都萎缩到极点的时候，市场要寻求突破。打破平衡
不可能市场一直长期维持在这个G点上。。。
要么向上破位，价格加速下行，要么向上突破，价格短期快速反弹。。当然房地产市场上，未必会价格突然快速反弹，但会体现在成交增加，真实的挂牌上升，比如向我这样需要换房的，或者真正的刚需购买。。。
当然这个回暖应该是要刨除季节因素，比如传统的圣诞前和复活节前后销售旺季因素。。。。。

现在只是臆断。。回头得看各种数据支持。。。。

作者: espedd 时间: 2018-11-1 12:16:24

再说回暖不是反转，也许就是初暖乍还而已。。。

作者: Lease 时间: 2018-11-1 12:27:09

espedd 发表于 2018-11-1 12:15
那我来阐述下我定义的回暖

我觉得市场总有个G点，就是当挂牌量和销售量都萎缩到极点的时候，市场要寻求 ...

嗯，明白，那等到你认为G点到来的时候，在这里发帖告诉大家一声，以便我们之后回来再看是否从G点回暖。

作者: espedd 时间: 2018-11-1 13:01:09

房产版热心人记得多贴贴最近成交和挂牌量统计数据。这个G点得看数据。。

作者: blowjoy 时间: 2018-11-1 13:13:20

Interest上刚出来，The October figures from Realestate.co.nz show that the number of Auckland homes newly listed for sale on the website in October was up a whopping 20.1% compared to October last year, while the total number of homes available for sale in the region at the end of October was up 17% compared to a year earlier.

作者: espedd 时间: 2018-11-1 13:25:59

blowjoy 发表于 2018-11-1 13:13
Interest上刚出来，The October figures from Realestate.co.nz show that the number of Auckland homes n ...

10月份数据同比去年和环比上个月都是不准的，因为有1022的禁令的影响。

作者: auckland.clark 时间: 2018-11-1 13:29:02

espedd 发表于 2018-11-1 13:25
10月份数据同比去年和环比上个月都是不准的，因为有1022的禁令的影响。

建议你把头像换了吧，看见这个图片就想起了那个（空）草哥。

作者: rzrljb 时间: 2018-11-1 13:43:15

Chatbox 发表于 2018-11-1 12:14
坦白讲论坛里好多观点和扯蛋没什么区别，对于大多数生活在新西兰的人，所谓的各种投资其实都不可能。

至 ...

新西兰的人其实很多人都是移民，或者上一代是移民，每个人最起码有2条路，比中国这种只有一条路钱出不来这种强多了，也很多人都再英美混过，有见识的洋人更多，就说一个最基本的，往澳洲跑是传统新西兰人撤资的最简单也是最多人使用的路子

作者: espedd 时间: 2018-11-1 14:09:22

rzrljb 发表于 2018-11-1 13:43
新西兰的人其实很多人都是移民，或者上一代是移民，每个人最起码有2条路，比中国这种只有一条路钱出不来 ...

接着你的话，顺着你的思路延展下

很多人把新西兰作为从欧美或者从国内过来去澳洲或者进一步去欧美的跳板，这个没错。我也差不多如此。
资金进出自由，移民政策宽松。等等，新西兰本地的确比较难赚钱或者说投资回报率并不高。

现在如果要转投澳洲，一个问题就是澳洲房地产跌势猛过新西兰，如果要去澳洲，也许暂时就人过去，资产暂不转移。。。等等再看。
这如果是普遍现象的话，那就会拉大澳洲和新西兰地产走势。。。

我的确看到不少华人在新西兰地产投资只是暂时让资金从国内过来，沉淀升值，然后人和钱再去澳洲。。。

作者: blowjoy 时间: 2018-11-1 14:20:26

espedd 发表于 2018-11-1 13:25
10月份数据同比去年和环比上个月都是不准的，因为有1022的禁令的影响。

禁令对一个时期间上市的数量是有影响。但是没法否认，截至10月底这一时点存量待售的房产增加了17%。
这17%的房子10月22号前闯关未过，现在要看怎么消化。

作者: rzrljb 时间: 2018-11-1 14:20:42

espedd 发表于 2018-11-1 14:09
接着你的话，顺着你的思路延展下

很多人把新西兰作为从欧美或者从国内过来去澳洲或者进一步去欧美的跳 ...

首先新西兰市场也不好，当跳板的人肯定不会把大部分资产固定在这里，可能跟本就不买房
其次新西兰本地人也会走，不少都会卖房，因为澳洲跌的更厉害，我卖了这里的小房能买那边的大房何乐不为
最后人走房不卖，这种要在澳洲呆着也得买房吧，那这套房如果不走很可能就买在新西兰了
所以人走了，或者拿新西兰当跳板肯定对房地产不是好事

作者: espedd 时间: 2018-11-1 14:31:24

rzrljb 发表于 2018-11-1 14:20
首先新西兰市场也不好，当跳板的人肯定不会把大部分资产固定在这里，可能跟本就不买房
其次新西兰本地 ...

新西兰一直都是跳板，过去是，现在是，未来还是。这个一直都没改变的。
拿我举例来说，如果我拿到新西兰护照，找到澳洲悉尼或者墨尔本工作，我估计会找交通方便的地区先租个公寓稳定下来，好得等拿到澳洲贷款资格（有几个月银行流水，新西兰护照可以买澳洲二手房），那我有了银行预批，我就会看房子，比较澳洲和新西兰房子性价比，如果在一个下跌行情中，按照买涨不买跌的原理，如果悉尼墨尔本价格下滑速度大过奥克兰，我不会着急出手置换奥克兰房子来买悉尼房子（除非我是完全刚需，必须买），置换也是有成本的。。。具体什么时候会换，那只有根据个人实际情况，以上只是逻辑推断。。

作者: rzrljb 时间: 2018-11-1 14:42:58

espedd 发表于 2018-11-1 14:31
新西兰一直都是跳板，过去是，现在是，未来还是。这个一直都没改变的。
拿我举例来说，如果我拿到新 ...

新西兰这波上涨就是因为回流人数很多，都是墙头草，跳走了也会跳回来，过去新西兰流入人口是负，跳走的比跳回来多，后来跳回来的人越来越多，房地产市场也水涨船高，现在净移民已经开始减少，跳走的人越来越多，而且移民政策现在越来越紧我觉得未来房地产市场会跌。买涨不买跌没错，观望也正常，但是最终还是得买，因为人过去了，买房是刚需，而新西兰市场也不好，未来也很可能跌，那如果我要跳走，我会先卖了拿着钱，过去等跌差不多了抄底。

作者: espedd 时间: 2018-11-1 14:45:28

rzrljb 发表于 2018-11-1 14:42
新西兰这波上涨就是因为回流人数很多，都是墙头草，跳走了也会跳回来，过去新西兰流入人口是负，跳走的比 ...

所以我就再等回暖上市或者私卖啊。。。。哈哈，手头有钱，就有底气砍价看房了，

作者: rzrljb 时间: 2018-11-1 14:49:04

espedd 发表于 2018-11-1 14:45
所以我就再等回暖上市或者私卖啊。。。。哈哈，手头有钱，就有底气砍价看房了， ...

我就怕这个短期不会回暖了啊........感觉未来接下来都是坏消息，别越套越深

作者: espedd 时间: 2018-11-1 14:56:59

rzrljb 发表于 2018-11-1 14:49
我就怕这个短期不会回暖了啊........感觉未来接下来都是坏消息，别越套越深 ...

2019，不确定性很多。全球的，宏观的，地区的，微观的。。所以不能一棍子打死说房价必继续下行。小概率事件还是有可能发生的。

乘回暖抛售是个不错的选择。

作者: linghan 时间: 2018-11-1 15:16:35

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: Chatbox 时间: 2018-11-1 15:28:47

rzrljb 发表于 2018-11-1 14:42
新西兰这波上涨就是因为回流人数很多，都是墙头草，跳走了也会跳回来，过去新西兰流入人口是负，跳走的比 ...

等一下，咱看看数据，这波人口大潮并非是因为走的人少了，而是因为进来的人太多。

可以看一下统计局的首页，里面就有链接，目前进来的人数还是非常恐怖。

咱讲事实的人，不会骗人的。如果世界动荡经济不稳，新西兰只有受益不会吃亏，人来的多很正常，房价稳定也很正常。未来几年，比澳洲中国可能还强些。

作者: rzrljb 时间: 2018-11-1 16:08:01

本帖最后由 rzrljb 于 2018-11-1 16:09 编辑

Chatbox 发表于 2018-11-1 15:28
等一下，咱看看数据，这波人口大潮并非是因为走的人少了，而是因为进来的人太多。

可以看一下统计局的首 ...

我个人不觉得这次真发生经济危机后新西兰不吃亏，现在的新西兰并不能简单地和过去相比。而且未来会不会有更多的人来，不好说，因为净移民已经减少了1w了，在当前这个政策缩紧的情况来说未来还会更少，而且净移民数未来已经没有意义了，17年有7w2的净移民，而pr数量只有16,500个PR签证，现在海外买家禁令已出，能买房子的人从7w2一瞬间变成1w6，未来可能不到1w，难道对房地产没影响么？要知道今年1-5月发了1w3的建筑许可，按照1套房子3个人住，半年就解决了4w人的居住问题,这么发下去1年8w多，住房危机似乎也很容易解决了。

作者: take-away 时间: 2018-11-1 16:13:24

本帖最后由 take-away 于 2018-11-1 16:18 编辑

其实还得看通胀水平，特别是输入性通胀，通胀高了，利息就会往上走，扛不扛得住就很关键。从国际形势来看，美国希望用高利息来挤爆中国的高负债，以割中国羊毛和政策的开放。但美国自身的高利息和高负债就相互制约，特别是美国减税后国家收入减少又只能通过增发国债。美国发债数量由一周一次改为一周两次，而且发行量创新高，中国用拖字诀应对加上高额的外汇储备，看谁先扛不住。有些信息来自网络，没考证。新西兰是小经济体，很多时候都是跟着国际金融市场变化。

作者: 脚踏车AMG 时间: 2018-11-1 16:16:29

“回暖”哥你好

作者: chang186 时间: 2018-11-1 16:44:26

一想到G点，我就High…… 高兴*

作者: park45 时间: 2018-11-1 16:51:02

楼主，你在这里到底说的是整个New Zealand还是 Auckland的房市回暖？
MORGAN STANELY的那个表说的是整个New Zealand,而你说的“5-6年是房地产市场泡沫增大的过程”其实就是指Auckland，Queens town等个别城市,因为NZ其他广大区域过去的5-6年本来就没有多大泡沫。

作者: occc 时间: 2018-11-1 17:59:23

脚踏车AMG 发表于 2018-11-1 16:16
“回暖”哥你好

哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈

作者: longwang 时间: 2018-11-1 17:59:52

本帖最后由 longwang 于 2018-11-1 18:09 编辑

这才哪到哪？还会暖，还没开始跌呢，房价再抬高，需要增量资的，没有增量资金能持平就不错了。上一波的增量资金很大一部分是华人买房从国内来的首期，其他都是本地银行贷款，是拜低利率所赐，是国际市场借来的，实际纽西兰人能承担的贷款极限已经和08年差不多，08年40万房贷，10%利率，1年4万的利息，现在100万的房贷，4%的利率，一年也是4万的利息。这个房价和利率的平衡2个高点竞惊人的一样，看来纽西兰人背负的贷款利息极限也就这样了，就算储备银行再降利率，对房市的影响也有限了，就算0利率，但商业银行借款是有成本的，能到3%的贷款利息就是极限了。按照纽西兰能背负的贷款极限算一下，Auckland目前极限平均房价130万，所以我预言10年内平均房价不会超130万（10年内工资涨幅有限，这规律应该适用）下限是现在平均房价100万跌去30%，就是70万吧。对应贷款利息6%，就是商业银行贷款利息极限6%。储备银行利率会提升到3～4%。政府不会让均价跌倒70万下，否则社会动乱，政府下台。所以储备银行利率极限高点，也就3～4%，所以长期低息时代已经开启，通胀率我只能呵呵了，物价再高，通胀率统计也不会高，这就叫高房价绑架。我的预测2年内盘整，然后会小跌，3，5年后，会转入缓升行情。总之，未来房市是投资，不会再有投机了。

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2018-11-1 18:10:52

espedd 发表于 2018-11-1 14:56
2019，不确定性很多。全球的，宏观的，地区的，微观的。。所以不能一棍子打死说房价必继续下行。小概率事 ...

问题是回暖时你真的会抛吗？还是想再等等变热时再抛？

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2018-11-1 18:15:32

longwang 发表于 2018-11-1 17:59
这才哪到哪？还会暖，还没开始跌呢，房价再抬高，需要增量资的，没有增量资金能持平就不错了。上一波的增量 ...

奥克兰出现过几次投机时期？刚过去这次算一次。03年到07年是不是也算一次？还有别的吗？求教下。

作者: longwang 时间: 2018-11-1 18:30:22

猩猩都叫兽发表于 2018-11-1 18:15
奥克兰出现过几次投机时期？刚过去这次算一次。03年到07年是不是也算一次？还有别的吗？求教下。 ...

02～07年也算一次，再往前我还没来，没研究。那次也和亚洲移民有关。*

作者: espedd 时间: 2018-11-2 07:34:00

听说LVR有可能放松，央行的政策相对具有独立性。央行得考虑手下一帮银行和从业者的利益，如果LVR放松，会不会让房市回暖下呢？

作者: yangauk 时间: 2018-11-2 09:13:56

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作者: listerine 时间: 2018-11-2 10:38:08

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: espedd 时间: 2018-11-2 11:10:23

listerine 发表于 2018-11-2 10:38
你北岸房子成功套现了吗

我还没上市呢。。。等待回暖中

作者: listerine 时间: 2018-11-2 11:51:07

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: hfh555 时间: 2018-11-2 12:06:52

其实只要是好区好房，加上是自主的，跌不跌，关系不大，涨多少和你也没关系

作者: espedd 时间: 2018-11-2 12:09:37

换自住房的肯定要受到市场影响。。总想高卖低买。。。

作者: Lease 时间: 2018-11-2 12:14:46

espedd 发表于 2018-11-2 12:09
换自住房的肯定要受到市场影响。。总想高卖低买。。。

你不是换房吗？

那等到“回暖”的时候，是会“高卖”，但同时也只能“高买”啊。

作者: espedd 时间: 2018-11-2 12:23:42

Lease 发表于 2018-11-2 12:14
你不是换房吗？

那等到“回暖”的时候，是会“高卖”，但同时也只能“高买”啊。 ...

高卖了，市场没有合适的，我可以去住投资房啊，完全自主标准的投资房，当初买的时候就是考虑这一出嘛！

作者: espedd 时间: 2018-11-2 12:25:33

万事留个后手。。总有BACK UP PLAN嘛。。

作者: NZunknow 时间: 2018-11-2 13:16:42

只要银行贷款利率不疯涨……该买房的怎么都要买房，只不过当前的情况大家更慎重一些，买卖周期长一点，最近在市场上交易的就知道了，房子几乎还是会卖到它该值的价格，尤其是好区好房。真正房市该下行的时候，不应该是让那些本来买得起的买不起，让那些手里有房的人还不起，房子才会拿出来贱卖么？现在的市场是相对最热的时候冷了，但不是真正的冷吧，卖家心理价位都没降，银行利率这么低，都想着的是卖不了就留着嘛……当然会有少数炒短线，看着这形势绷不住，或者急需热钱的人会降价，但毕竟是少数！CV本身就没有太大参考意义，没必要拿CV跟成交价的比较来判断房市！房子要真的去看了，才知道它到底贵在哪，低在哪。就看一个成交价，说它卖高卖低还是稍微不够准确！

我不太懂，但想说一下我自己的看法，欢迎专家大神指正！

对后面的房市，我觉得是，贷款政策和利率没有太大变化，市场会在未来几年缓慢上升或者持平或者缓慢降一些来消耗这几年的疯涨。

土地是稀缺和不可再生资源，长线一定会涨！
自住刚需，看到喜欢负担得起的，一定会买！
投资的，尤其做短线的，应该会适当退出市场！
受打击最大的应该是过去疯涨起来的新房.

作者: Lease 时间: 2018-11-2 13:24:47

espedd 发表于 2018-11-2 12:25
万事留个后手。。总有BACK UP PLAN嘛。。

计划得不错，但有可能从此彻底“回暖”了，你不得不更“高买”了。

作者: espedd 时间: 2018-11-2 13:25:57

NZunknow 发表于 2018-11-2 13:16
只要银行贷款利率不疯涨……该买房的怎么都要买房，只不过当前的情况大家更慎重一些，买卖周期长一点，最近 ...

你的想法代表了很大一部分老百姓的想法，除了所谓KIWIBUILD那种经济适用房，对于刚需来说，市面上适合他们的房子没怎么跌，只不过是一些明显虚高或者有问题的房子价格合理回调而已。只不过没人追高而已，现在回到了市场本来价值区域，所以就如我帖子主题就是工党的一些列政策客观上起到了健康挤泡沫的作用，让明显虚高的一些房产回到理性价值区间而已。。真个市场其实只是萎缩和低迷，没有实质下跌。。。

2019，很多不确定因素，尤其国内，10月31号政治局新的会议，网上很多解读，2019年国内经济形势下滑会明显浮出水面，不再是雾里看花，新西兰2019也难说，很多人跟我一样对工党嗤之以鼻，不过2019年也许经济会向好也难说，当然未必是工党的功劳。很多看似明显的东西，往往都要反复再反复。。。真不好说。。。

作者: espedd 时间: 2018-11-2 13:30:35

Lease 发表于 2018-11-2 13:24
计划得不错，但有可能从此彻底“回暖”了，你不得不更“高买”了。

那我就移民去澳洲，另外一个后手。。新西兰本来就是一跳板国家嘛。。。

跟走CHESS一样，得想好几个后手。万全之策。。。

对了，我突然想到，会不会澳洲资金大量过来。。。。这种情况需要TAKE INTO CONSIDERATION。哈哈

作者: Lease 时间: 2018-11-2 13:32:05

espedd 发表于 2018-11-2 13:30
那我就移民去澳洲，另外一个后手。。新西兰本来就是一跳板国家嘛。。。

跟走CHESS一样，得想好几个后手 ...

明年澳洲房市和新西兰一样“回暖”，你还是得“高买”

作者: FX PIFL 时间: 2018-11-2 13:38:11

6666666666666666666666666666666

作者: espedd 时间: 2018-11-2 13:44:28

Lease 发表于 2018-11-2 13:32
明年澳洲房市和新西兰一样“回暖”，你还是得“高买”

明年澳洲公寓楼花面临大量违约。。回不了暖了
我一个朋友，在西悉尼几年前买的楼花。如果SETTLE 前跌了10%，那就面临直接拗断违约的情况。根本转不出去。。。类似国内买澳洲楼花违约的情况会大量出现。。。

新西兰不会有类似大面积楼花违约的情况。。。

作者: Lease 时间: 2018-11-2 13:49:50

espedd 发表于 2018-11-2 13:44
明年澳洲公寓楼花面临大量违约。。回不了暖了
我一个朋友，在西悉尼几年前买的楼花。如果SETTLE 前跌了1 ...

"很多看似明显的东西, 。。。。。其实真不好说。。。。。。。“

作者: espedd 时间: 2018-11-2 13:59:38

Lease 发表于 2018-11-2 13:49
"很多看似明显的东西, 。。。。。其实真不好说。。。。。。。“

说的没错，无事无绝对，且行且看，，坐等2019.。。

作者: Lease 时间: 2018-11-2 14:00:39

espedd 发表于 2018-11-2 13:59
说的没错，无事无绝对，且行且看，，坐等2019.。。

你是土生土长的上海人吧

作者: espedd 时间: 2018-11-2 14:01:13

Lease 发表于 2018-11-2 14:00
你是土生土长的上海人吧

没错！你答对了，恭喜你！

作者: Lease 时间: 2018-11-2 14:03:33

espedd 发表于 2018-11-2 14:01
没错！你答对了，恭喜你！

好典型啊。

作者: espedd 时间: 2018-11-2 14:06:25

Lease 发表于 2018-11-2 14:03
好典型啊。

典型在哪里？

作者: Lease 时间: 2018-11-2 14:09:10

espedd 发表于 2018-11-2 14:06
典型在哪里？

这就不用细说了。

因为阿拉也是。

作者: espedd 时间: 2018-11-2 14:12:14

Lease 发表于 2018-11-2 14:09
这就不用细说了。

因为阿拉也是。

哦，个么旁友加个微信哇，，看弄房产投资也蛮有道的，阿拉来取取经。。

作者: Lease 时间: 2018-11-2 14:14:26

espedd 发表于 2018-11-2 14:12
哦，个么旁友加个微信哇，，看弄房产投资也蛮有道的，阿拉来取取经。。 ...

哈哈哈哈，偶老大兴的，只会的祠牛逼。

作者: 房奴甲 时间: 2018-11-2 15:04:32

Lease 发表于 2018-11-2 14:14
哈哈哈哈，偶老大兴的，只会的祠牛逼。

插一句，为什么大小的大，跟大兴的大，发音完全不同?

作者: espedd 时间: 2018-11-2 15:08:18

房奴甲发表于 2018-11-2 15:04
插一句，为什么大小的大，跟大兴的大，发音完全不同?

大小的大，在普通话里是第四声，在上海话里念DU，第二声。
大兴，在上海话发音里是第二声，

作者: 房奴甲 时间: 2018-11-2 15:14:55

espedd 发表于 2018-11-2 15:08
大小的大，在普通话里是第四声，在上海话里念DU，第二声。
大兴，在上海话发音里是第二声，

大小是第三吧

作者: 房奴甲 时间: 2018-11-2 15:15:27

espedd 发表于 2018-11-2 15:08
大小的大，在普通话里是第四声，在上海话里念DU，第二声。
大兴，在上海话发音里是第二声，

其实我是想知道大兴这词怎么来的

作者: espedd 时间: 2018-11-29 07:22:53

我把我自己老铁顶起来。我还是感觉明年第一季度，房市大概率要回暖。
政策面一定会刺激本地买方市场。

几种刚需，首次购房者入市，置换性购房者入市。

作者: Chatbox 时间: 2018-11-29 08:49:10

espedd 发表于 2018-11-29 08:22
我把我自己老铁顶起来。我还是感觉明年第一季度，房市大概率要回暖。
政策面一定会刺激本地买方市场。

央行和政府说，扶助大家购置房产。而有人说了，寒冬将至，温水煮青蛙哈哈哈。

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