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标题: <<==2018和2019年该怎样合理并最大利益化去投资房产呢？？==>> [打印本页]

作者: 阿海 时间: 2018-10-10 14:37:11 标题: <<==2018和2019年该怎样合理并最大利益化去投资房产呢？？==>>

本帖最后由阿海于 2018-10-10 14:38 编辑

2018和2019年该怎样合理并最大利益化去投资房产呢？？

自从2016年的高峰过去了，这两年新西兰特别是奥克兰的房产市场发生了很多变化。

过去8年我自己从一个房子，到今天14套房市值超过一千万纽币，这之前所用的策略在未来两到三年房价不暴涨的情况下，已经不太实用了。

在此我先给大家先分析这两年市场的变化，和原因，然后再分析今后两到三年应该用的投资策略。

为什么2016年高峰已过？

2016年7月份之前，澳洲和新西兰的银行贷款策略很松，特别是对海外投资者和买家特别照顾。究竟多照顾？基本上很多海外收入上都做了手脚，自然贷款容易。

可是好景不长啊，两岸澳洲和新西兰的银行都被政府盯上了，政府听到了很多收入作假等风声和看到不少证据后，大力调查和扫“假”，导致贷款和房屋市场人心惶惶。

最近7月1号又推出了反洗黑钱条款，简称AML法规，导致更多会计，房产中介，律师等人恐慌。

加上工党上台，商业界和媒体对经济的走势看冷，真是对新西兰特别是奥克兰的房市雪上加霜啊！

哇赛！听起来房产市场将很倒霉啊！房市会不会跨掉呢？

会，同时也不会。

新西兰的小镇，特别是那些偏僻，人口小与10万人口的小村和镇，大家没买房的就别碰了。如果有房的，得考虑是不是出手了，因为未来两年万一有国际金融风暴，这些小镇可是未来8-10年都难翻身的！

如果您住和投资在大城市，特别是奥克兰，并且有良好的移民，那你可以放心，房市不会跳楼的。

为什么不跳楼？因为过去3年净移民每年都有6-7万的新移民啊！特别是奥克兰，房子已经短缺的情况下，建房速度慢，供应跟不上需求，虽然短期因为银行贷款缩紧，居住需求还是很强大的，所以抗跌能力还是满强的。

这是您也许会问，阿海哥，那么多废话，我们都知道啦，那下一步怎么投资呢？

一个英文字，cashflow，中文嘛就是三个字，现金流

注重现金流买房

之前几年买房并等房价狂升的策略已经过时了，未来两三年房价平滑的情况下，更得专心在Cashflow现金流上。

这时如果您还有钱和贷款能力能去买房，那就真得专心在Cashflow现金流上！

如果已经买不动了，那就得用现在市场价格去衡量您的投资房，并用现在市场租金去计算下您的已有投资房租金回报率有多少。

如果您的投资房，特别在奥克兰的，租金回报按照市场价来算才2-3%，那真可以考虑卖了然后有机会买入租金回报率5%以上的。当然如果您的贷款能力很差，卖了也不能再买了，那就歇着专心提高您的个人收入会是良策。

1）预算50万以下的

预算50万以下的选择很少了，北岸中区基本上2房unit排房买不到，也许能买些1房的排房。

西区南区现在选择就多了，unit大把选择，房子呢南区机会更多，西区就比较偏远的才有了。如果南区投资，那就得注意治安和街了，别买太穷的地方，不然租客素质会成问题。

公寓就别碰了，因为这种价格的公寓，投资者为多，银行在经济差时越来越不喜欢贷款给公寓。而且这么便宜的公寓大多都是10几甚至二十多年旧了，很多翻新维修费用大涨，bodycorp管理费都很高，直接影响租金回报。

2）预算50-70万

预算到了50-70万了，那北岸和中区就能买到2房unit排房了！排房多数建在60到80年代之间，经历那么多年了，绝大部分排房质量都有保证，很少出现结构问题的。而且unit能室内改造或者翻新来增值的机会比公寓更高。Unit排房改造等下再仔细详谈。

如果您不喜欢unit，那50-60万之间只能去西区或南区边远穷区买房子了。记住租客质量也会差不少。

旧公寓跟1）里说的一样，要谨慎做好功课，特别是别买漏水的！

3) 预算70-100万

预算70-100万时我就建议别买unit了，应该去买独立house房子。中区和北岸比较难买到全副地的，但从租金回报角度来说，半腹地的通常比全副地便宜，同一个区来说升值比例%是一样的，而且租金回报率会更高。而且房子就跟unit一样，比公寓有更多室内改建加房间和翻新来升值的机会与空间。公寓就别碰了，还是买有地的房吧！

4)预算100万以上

预算100万以上的那当然是买全副地独立房子house啦！特别是那些能加建，或开发多个房子或连排房的。这种长期持有对于预算高的投资者来说是一个很好的投资方案。

室内加房间和翻新增值

以上说到了，房子和unit排房，室内加房间和翻新的增值机会更多。

为什么加房间呢？房间要报批吗？

加房间的好处，就是例如从两室变成三室，多出一个房间之后，每周租金增加$100刀之外，房子的价值还至少增值10万。

加房间一般是不需要报批的，除非改动了室内房屋的承重墙，那就需要跟本地的市政府申请报批。通常这种简单报批需要20天工作日，费用是5千不等。

近期奥克兰房市低迷，我的学生趁机买了不少便宜unit和房子，加房间和室内装修后能增值15到20万不等！

加建增值

加建，也就是把房子的使用面积加大。

一般这种方式更适合半腹地或全副地的独立房子。半腹地的要注意不是fee simple crosslease的，不然如果需要邻居同意就会麻烦，买房前一定要得到了邻居的加建同意时才买。如果是feesimple的，那通常就不需要邻居同意了。当然加建得符合政府要求，不然超过要求了（例如光度）还是得需要邻居同意的。

加建一般就是把一个两房一卫，或着三房一卫的改成三房两卫，或者四房两卫。这样租金升的多之外，房价也会涨很多。具体涨多少要看加建多少，如果是两房一卫改成四房两卫的，那可能会增值70-100%都有可能！

小型开发

我这里说的房子开发，就是全副地房子，在合适的奥克兰规划蓝图Auckland Unitary Plan（简称AUP)下能一地多建。例如在AUP底下Terrace和Apartment, Mixed Urban或MixedSuburban的区域，一块800m2的全副地，以前也许只能一分为二，但在新的AUP下也许能建更多。我听说西区Henderson, 中区GlenInnes/Point，东区Flatbush，就有开发商800m2多的地上建了5个三层连体房！

这样利用现有土地，例如把上面旧房推倒，然后建多个连体房上去，会带来相当大的现金流。以往一分为二时比较值得建个豪宅卖了。现在建连体房了时候就更适合建好了出租。

出租的好处就是5-6个收入，同时能保住房子，更能用这租金收入去贷款，用杠杆形式继续开发。

开发越多这样的连体房，并留着出租，会形成一个很强大的现金流继续用杠杆投资下去！

以下就是我学生小开发的好例子：

我有学生现在在Mt Roskill中区和东区Pakuranga做加建，租金回报率能做到5.5%和7%！远比买旧房翻新加房间增值和增加cashflow现金流！您想想，现在中区哪能买到5.5%甚至7%回报的房呢？！

特别是我洋人老头学生这Mt Roskill的房，2017年11月份以100万买的。

现在在做resource consent和buildingconsent，大概花80-90万加建费，从一个3室house改造和加建成4房外加4个2房unit，一共5个独立合法收入，就像开发成了5个unit那样！

这样租金从一个3房每周$550，提高到5个房每周一共$2500收入！租金收入提高4倍以上！租金回报率从2.8%提高到7%以上！

总结：

2018和2019年，手上有烂房的就卖了吧，能买房的得买对房，要专心提高cashflow现金流哦！

作者: 阿海 时间: 2018-10-10 14:38:34

沙发~~~~~~~~~~~！

作者: 房奴甲 时间: 2018-10-10 14:56:10

板凳。

作者: 261874939 时间: 2018-10-10 14:59:16

水一贴再看！

作者: rugbi 时间: 2018-10-10 15:05:07

总结：
房市有风险，大钱不好赚。

不要买低于5%回报率的。

卖掉回报率低的。有实力买回报率高的。

花钱要花在增加现金流/回报率的improvement上。

**重点暗示：阿海团队有迅速提高你回报率的装修方法和实际操作案例，赶快拿起电话报名吧。

作者: evenspu 时间: 2018-10-10 15:06:40

10万人口的小村和镇。。。。。。。。。。。。
新西兰第五大城市但尼丁就12万人口，第六大的北帕才77000人口。果然是大农场啊。

作者: 新乡音 时间: 2018-10-10 15:20:35

我是想不通一点，投资房全是靠租客来增加收入，但租客又怎么会爱护你的房子，有时候碰到不好的租客或者不负责的租房中介，单单几个维修的费用甚至高的离谱的维护费用，你难道不头疼吗？？甚至要把全年的租金搭进去保养。然后到最后等房产出售，是带租客的好卖还是自己住的爱惜的房产好卖呢？

有钱的干脆全款买房，没钱的难道不能看看除了房产以外的投资吗（至少比给银行打工强把）？

作者: edward75 时间: 2018-10-10 15:23:49

买不动了。坐等租金上涨，回报提高。
坐等贷款放松，不信银行还不运行了。
呵呵呵。
但是在新西兰不想增资了。
澳洲不错。大家怎么看？

作者: Lease 时间: 2018-10-10 15:26:52

新乡音发表于 2018-10-10 15:20
我是想不通一点，投资房全是靠租客来增加收入，但租客又怎么会爱护你的房子，有时候碰到不好的租客或者 ...

请教除了房产以外还有什么更好的投资？股票么？

作者: Chatbox 时间: 2018-10-10 15:27:55

海兄谈一下投资旧房和购买近新房吧，提高居住水平和投资，很难兼得啊。

住了十年老房，也有些审美疲劳，地大屋也不小，但是无心开发。看看人家新区真是规划的好，可惜没有大地旧房。如何选择呢?

作者: 陌生的香港人 时间: 2018-10-10 15:34:16

本帖最后由陌生的香港人于 2018-10-10 15:44 编辑

Mixed Housing Suburban 應該不太可能800建5個3層這個zone 高度規定就兩層而已應該是URBAN/THAB 機會多一些但這樣建每個房子也大不到哪裡去可能建好了就只有放租比較有吸引力了

作者: 房奴甲 时间: 2018-10-10 15:34:48

新乡音发表于 2018-10-10 15:20
我是想不通一点，投资房全是靠租客来增加收入，但租客又怎么会爱护你的房子，有时候碰到不好的租客或者 ...

你看看买地段好的房子试试。好房子好房客，差房子差房客。

作者: 新乡音 时间: 2018-10-10 15:36:36

Lease 发表于 2018-10-10 15:26
请教除了房产以外还有什么更好的投资？股票么？

真正投资房产的人的背后多数都有一个或者几个能够带来大量现金流的，工作也好投资也罢，这取决与你的眼光和能力，否则我觉得投资房产那不叫投资，而是投机甚至赌博。而除非是全款买的，否则只是靠单一的租金来支撑，你不觉得风险大的离谱了吗？

作者: 新乡音 时间: 2018-10-10 15:45:18

房奴甲发表于 2018-10-10 15:34
你看看买地段好的房子试试。好房子好房客，差房子差房客。

真的吗？我有过出租自己房子的经验，再好的租客等你收回房子的时候，你会觉得：自己的房子怎么变样了，以前是怎样的好，现在怎么这么破？这还是前提是好租客的情况下，遇到几个不好的。。反正我认识的朋友中，大部分都有过或者问过如何能让租客赶快走的经历。

楼主有14套房产，价值1000多万，为什么不卖掉换成现金然后全款买几套呢？等市场快拐好了，您又是专业人士，照样靠杠杆再买回来赚钱。不好意思，不是楼主学生，有些疑问。

作者: Lease 时间: 2018-10-10 15:48:08

新乡音发表于 2018-10-10 15:36
真正投资房产的人的背后多数都有一个或者几个能够带来大量现金流的，工作也好投资也罢，这取决与你的眼 ...

投资房地产就可以做到现金流和增值兼顾，比如，买一个大地房，再买三个positive cashflow apartment, 这样仅仅在房产投资这一个项目上，就可以做到分散投资风险。当然，买positive cashflow apartment也是前几年的事，我曾经在这论坛上鼓励大家投资房产不要忽视apartment，我相信听了我建议的人应该大部分都收益非浅。

全款买房，通常不建议（土豪除外），因为显然没有做到利益最大化。即便你会说利益最大那风险也最大，但我们投资还是应该尽可能的增加利益。比如，手里有100万现金，你可以买个100万的房子出租，获得一份租金。但你也可以买两个70万的房子，贷款40万，两个70万的房子每个只有20万的贷款， most likely they are positive cashflow, 风险也不大。

作者: beatles 时间: 2018-10-10 15:50:52

顶海哥，长知识！！！！

作者: V7 时间: 2018-10-10 15:51:59

新乡音发表于 2018-10-10 15:45
真的吗？我有过出租自己房子的经验，再好的租客等你收回房子的时候，你会觉得：自己的房子怎么变样了 ...

我猜啊，只是猜测，现在卖了，银行需要他还清其他的贷款，收入部分的现金更少了。

作者: 新乡音 时间: 2018-10-10 16:00:08

Lease 发表于 2018-10-10 15:48
投资房地产就可以做到现金流和增值兼顾，比如，买一个大地房，再买三个positive cashflow apartment, ...

受教了，不过这要回到一个前提，就是你认为奥克兰的房产未来几年能够给你带来多大的收益，我指的是增值，否则以100万的现金加贷款来换那一点点租金再减去房贷是否明智。这里面还没有算你要花多少钱和精力用来维护房产。

目前的市场是所有人都认为冷的市场，至少工党在位的这几年，所以难道不应该重新整合资产，把风险放在可控范围内吗？难道还要靠加建，改建来增加租金收入的唯一方法来“扛”过去。我是觉得治标不治本啦。

作者: 新乡音 时间: 2018-10-10 16:14:27

V7 发表于 2018-10-10 15:51
我猜啊，只是猜测，现在卖了，银行需要他还清其他的贷款，收入部分的现金更少了。 ...

好吧家家有本难念的经

作者: Lease 时间: 2018-10-10 16:18:01

新乡音发表于 2018-10-10 16:00
受教了，不过这要回到一个前提，就是你认为奥克兰的房产未来几年能够给你带来多大的收益，我指的是增 ...

如果在找不到更合适的投资项目的前提下，手里又有一些资金，我觉得投资奥克兰的房产依然是不错的，因为有一点我的观点与楼主相同：奥克兰的房价不会大跌。

既然在市场冷却的时候不会大跌，那么等到市场沸腾的时候往上涨是唯一的方向。所以利用现在手里的资金买positive cashflow的物业，那么即便在目前较冷的市场下也不吃亏，然后耐心等待下一个牛市。

至于你所说的花时间精力来维护房产，我是建议把投资房交给专业中介管理，这个钱花的是值得的。因为中介与租客签订的协议中是你来的时候房子是怎样的condition, 则走的时候也必须是同样的condition, except normal wear and tear。你自己也不用去检查房子。

作者: 新乡音 时间: 2018-10-10 16:46:43

Lease 发表于 2018-10-10 16:18
如果在找不到更合适的投资项目的前提下，手里又有一些资金，我觉得投资奥克兰的房产依然是不错的，因 ...

看好奥克兰未来的房市这点我同意，只是在现在的市场环境下，还要用银行的贷款来买多套房产，并依靠租金收入来进行cover的这种方式，我并不十分赞同。

试想，如果把贷款控制到minimum 甚至没有贷款，有没有租客对于你来说不是那么重要，那么在现在房市冷的情况下，你的压力和生活质量会是怎样？但如果租客会决定你还款的压力，甚至压力会越来越大，这真的做的是对的吗？投资的方式和方向有很多，如果光吊丝在房子上面真的明智吗？

作者: Lease 时间: 2018-10-10 16:57:36

新乡音发表于 2018-10-10 16:46
看好奥克兰未来的房市这点我同意，只是在现在的市场环境下，还要用银行的贷款来买多套房产，并依靠租 ...

我在20楼所说的是“如果在找不到更合适的投资项目的前提下”，并且我前面给出的一个例子， 100万现金在手，买两个70万的房子出租，每个房子只有20万的贷款，你真的觉得这样的投资风险很大吗？

作者: 新乡音 时间: 2018-10-10 17:16:39

Lease 发表于 2018-10-10 16:57
我在20楼所说的是“如果在找不到更合适的投资项目的前提下”，并且我前面给出的一个例子， 100万现金在 ...

不是压力大不大而是值不值得，明知道未来2年是不会涨的，与其现在买，为什么不等到2年后市场快拐的时候买呢？ 2年前买房的人大部分估计都后悔了把。

作者: 房奴甲 时间: 2018-10-10 17:18:13

Lease 发表于 2018-10-10 16:57
我在20楼所说的是“如果在找不到更合适的投资项目的前提下”，并且我前面给出的一个例子， 100万现金在 ...

我觉得他考虑的压力有两层，一个是供贷款的资金压力，一个是房客损坏房子造成的压力。后者的成分挺大的。公寓房还有unit title房子这方面的问题要小一些，但独立屋确实有这个问题。我也曾经有不良经历，就是近新的砖瓦房出租，维修费惊人。但是那个房子是坏地段的好房子，没法找到太好的租客，因为屋况好已经是运气不错了，但是如果房客都是穷人，他们是不可能会维护房子的，因为不懂，没有拥有过。我悟到这个道理以后就再也不去穷区买房子了，本来就没钱，承受不起风险，就不能优先考虑什么升值，确保没有麻烦是第一位的。这个层面上我很理解认同他说的。
我后来专门招会维护房子的房客。要不就是他就是builder，或者handy man，要不就是他自己有房子，因为工作原因换地方住，这种的。只要房子的位置好，是找得到这样的房客的。其实不仅限于这些人，家庭经济背景好的房客，没有吃过猪肉也见过猪跑，他自己没房，家里也有房，从小耳濡目染，生活质量的要求比较高。这种人当然不用你去叫他开窗，他自己自然会去开。我每次看见坛子里讨论隔热要求多么愁苦的负担，我都很不以为然。你给房客提供一个舒服的环境怎么了，不应该吗？茅草屋还想招来儒生么？装空调，隔热是起码的文明生活质量要求，房子舒服位置好，自然能找到对生活品质有追求的房客。我的房客，我说句大话，家里都收拾得比我家像样。干净，体面。每次去，都像随时可以上市卖房。你无非是要想这些人心中所想投其所好呗。

作者: Lease 时间: 2018-10-10 17:33:00

房奴甲发表于 2018-10-10 17:18
我觉得他考虑的压力有两层，一个是供贷款的资金压力，一个是房客损坏房子造成的压力。后者的成分挺大的。 ...

这就是你们自己管理房子遇到的麻烦，我交给中介，我只在乎每月房租是否进来。

至于屋况如何，定期中介有inspection report, 看上去不错，但我相信真的去到现场看的话，可能还是觉得房客不够爱惜房子，但这没什么，反正我自己不住，只要能招到房客，房客不故意破坏房子就行。因为等到要卖的时候，总得装修一下才能卖个好价钱。

作者: bao2006yu 时间: 2018-10-10 18:00:51

房奴甲发表于 2018-10-10 17:18
我觉得他考虑的压力有两层，一个是供贷款的资金压力，一个是房客损坏房子造成的压力。后者的成分挺大的。 ...

你真的厉害，我之前自己管理过，交给中介管理过，换过中介管理过，从来就没省心过，我爸住了2年多的房子，保养的一点问题没有，来了洋人租客竟然说地下室渗水，他让他侄子住地下室，叫保险公司来修了，租房中介还让我们额外出了1500刀，不到半年竟然又说渗水，要到tribunal去告，闹的我们都快炸了，租房中介最后和他们和解了，然后搬了。最后发现租房中介也不是什么好东西，额外扣了我们好多维护费，根本就没叫人去修，我们想找人去告，最后答复说租房中介本来就是不受法律监管的，万8千的小钱就算了，这叫什么玩意？？

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2018-10-10 18:18:30

奥克兰的房价会跌的比小地方厉害。目前的情况是奥克兰滞涨，小地方补涨。

作者: Lease 时间: 2018-10-10 18:30:34

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2018-10-10 18:18
奥克兰的房价会跌的比小地方厉害。目前的情况是奥克兰滞涨，小地方补涨。 ...

等到真的跌的比较厉害的时候，小地方远比奥克兰跌得厉害。

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2018-10-10 18:41:11

Lease 发表于 2018-10-10 18:30
等到真的跌的比较厉害的时候，小地方远比奥克兰跌得厉害。

嗯，可以等着看下。

作者: 房奴甲 时间: 2018-10-10 18:58:48

Lease 发表于 2018-10-10 17:33
这就是你们自己管理房子遇到的麻烦，我交给中介，我只在乎每月房租是否进来。

至于屋况如何，定期中 ...

我那个惨痛经历就是用中介的。而且后期换了个很给力的中介。不然更糟糕。我没有楼上说的那些倒霉事，但是房客欠租逃跑，中介替我上庭打官司，也没争取到什么。房客偷了东西走我也没法子。我没楼上损失大可也受够了。后来学乖了以后再没有不好的事情发生，有用中介的，也有自己管理的，都不错。

作者: hfh555 时间: 2018-10-10 19:00:13

如果全部押宝房租，很不可靠啊
我一个朋友的房子，好区，租出去半年，等收回来的时候都哭了，地板和墙，洗手间和厨房，基本都要重新粉刷，有的需要重新换瓷砖，而且排水管堵塞，地毯污渍太厉害，前前后后，维修了2个月才陆续搞完，然后再租出去，又是等，又是选，一年下来，真正能租出去时间算10个月，维护费用还要扣掉2-4个月的，算算还剩下多少钱？
还有拖欠房租的就更不说了

作者: 房奴甲 时间: 2018-10-10 19:01:01

Lease 发表于 2018-10-10 18:30
等到真的跌的比较厉害的时候，小地方远比奥克兰跌得厉害。

目前小地方还没跌，相对奥克兰来说相当贵。我觉得可以把外地房子甩了换奥克兰的.

作者: 房奴甲 时间: 2018-10-10 19:02:15

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2018-10-10 18:18
奥克兰的房价会跌的比小地方厉害。目前的情况是奥克兰滞涨，小地方补涨。 ...

现在的情况是奥克兰跌很久了，外地还基本没跌。所以外地的危险了。

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2018-10-10 19:16:08

房奴甲发表于 2018-10-10 19:02
现在的情况是奥克兰跌很久了，外地还基本没跌。所以外地的危险了。

奥克兰还没有跌

作者: 房奴甲 时间: 2018-10-10 21:32:42

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2018-10-10 19:16
奥克兰还没有跌

我不跟你掰扯跌不跌，就说这个外地的房价跟奥克兰房价的相对关系，目前外地房子相对贵了。我有外地房子，这个问题上我是中立的。

作者: 阿海 时间: 2018-10-10 22:51:16

hfh555 发表于 2018-10-10 19:00
如果全部押宝房租，很不可靠啊
我一个朋友的房子，好区，租出去半年，等收回来的时候都哭了，地板和墙，洗 ...

你朋友这6个月里检查了多少次房？

“等收回来的时候都哭了”，听起来6月期间没有做房屋检查啊。。。

招这些租客时有做功课吗？

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2018-10-11 07:21:04

房奴甲发表于 2018-10-10 21:32
我不跟你掰扯跌不跌，就说这个外地的房价跟奥克兰房价的相对关系，目前外地房子相对贵了。我有外地房子， ...

没有关系，过两年看就好了。

作者: 小莹子 时间: 2018-10-11 07:45:26

楼主最后一句是重点.........

作者: 等待明天 时间: 2018-10-11 07:58:41

每个房东都会碰到这种房客，这个没有办法，中介也要按照租屋法，不然也随时会被租客告. 所以我总结新西兰做房东必须要有足够的抗压性. 你要叫租客替你交银行贷款，从房子上赚钱，那你就要有这个思想准备去承担意外的结果. 钱不是那么好赚的.

作者: occc 时间: 2018-10-11 08:05:17

不知道海哥定义的烂房是什么样子啊，烂区的房子吗？

作者: NewLynnHse 时间: 2018-10-11 11:03:36

occc 发表于 2018-10-11 08:05
不知道海哥定义的烂房是什么样子啊，烂区的房子吗？

我一直觉得我手上的都是破烂房子，不过还好买的时候不是很贵。。。哈哈

作者: espedd 时间: 2018-10-11 11:22:45

hfh555 发表于 2018-10-10 19:00
如果全部押宝房租，很不可靠啊
我一个朋友的房子，好区，租出去半年，等收回来的时候都哭了，地板和墙，洗 ...

估计屋况本来就一般，招的租客又不好。。。招到好租客，很省心的。。。

作者: espedd 时间: 2018-10-11 11:24:32

我觉得新建联排是不错的投资标的物。虽说有BD物业费，但没有太多需要维护的地。另外能招到比较好的租客。。因为更合理的结构和更好的建造用料和质量，维护为用比HOUSE低很多。。。
租金回报率也能上到4以上。。。

作者: 房奴甲 时间: 2018-10-11 12:12:43

espedd 发表于 2018-10-11 11:24
我觉得新建联排是不错的投资标的物。虽说有BD物业费，但没有太多需要维护的地。另外能招到比较好的租客。 ...

联排的租金比较高，比house高。不仅因为没有多少院子需要打理维护，还因为隔热干燥度都好，居住舒适。买house投资没法正现金流的。

作者: 阿海 时间: 2018-10-11 12:30:16

espedd 发表于 2018-10-11 11:24
我觉得新建联排是不错的投资标的物。虽说有BD物业费，但没有太多需要维护的地。另外能招到比较好的租客。 ...

有body corp就得算net yield了。这样4%就到不了了。。。

作者: espedd 时间: 2018-10-11 12:33:15

阿海发表于 2018-10-11 12:30
有body corp就得算net yield了。这样4%就到不了了。。。

我去ONEHUNGA那个联排+公寓的，公共区域BC就750一年，不过不含自己房子保险和地税。。
我核算过。只要价格大刀砍的下去（估计要团购），NET INCOME可以超过4%，那里出租不错的，
我有兴趣想投一套，有兴趣团购可以PM我下。。。目前销售很差，才卖3套。。。。

作者: 阿海 时间: 2018-10-11 12:41:39

espedd 发表于 2018-10-11 12:33
我去ONEHUNGA那个联排+公寓的，公共区域BC就750一年，不过不含自己房子保险和地税。。
我核算过。只要价 ...

Onehunga那不少公寓和terracehouse都漏水的，得小心。。。

没兴趣谢谢。

作者: ybbest 时间: 2018-10-11 12:53:35

房奴甲发表于 2018-10-10 18:58
我那个惨痛经历就是用中介的。而且后期换了个很给力的中介。不然更糟糕。我没有楼上说的那些倒霉事，但是 ...

好出租的中介很重要，而选一个适合的租客更重要。

作者: ybbest 时间: 2018-10-11 12:56:06

进入了现金为王的时代。

作者: espedd 时间: 2018-10-11 12:59:02

阿海发表于 2018-10-11 12:41
Onehunga那不少公寓和terracehouse都漏水的，得小心。。。

没兴趣谢谢。

我说的是一个楼花，明年5月份造好。。我去实地考察过，还咨询了现场的施工建筑公司人员

这个房子工业地地价便宜，结构是水泥混凝土现浇筑结构外加木框结构。外面是那种空心砖（不是贴面砖）+WEATHER BOARD。。
有点类似国内建造方式。不是那种低成本的水泥预制板+加内木框架结构。。。
阳台是轻质钢结构。。。
房子是足够结实，质量看上去是可以的。。。
有关漏水的问题，主要是材料和施工工艺造成的，其实混凝土现浇筑是目前很好的施工工艺。
具体的嘛，豆腐教主和教众可以自己去实地考察，听说是香港老板开发商，开发公司我不记得了，施工方是东方建筑公司，也是北岸APOLLO公寓的施工方。。。APOLLO房子口碑还是挺好的。。

作者: espedd 时间: 2018-10-11 13:00:28

现在UNIT已经炒不起来了。。。估值过高，加建成本也高起。。。。
我对土地没有什么情节。。。。

作者: tracywyr 时间: 2018-10-11 16:15:41

UNIT 加建房间竟然不需要政府批准也不需要邻居同意的？

作者: hansen8424 时间: 2018-10-12 15:39:34

你说的投资办法，行也不行。
行，那是因为你说的都是事实
不行，那是因为需要至少7年以上房产投资经验，并且经手的房子，不管长期短期投资在10套以上，门槛太高。。。

作者: 房奴甲 时间: 2018-10-12 19:47:27

hansen8424 发表于 2018-10-12 15:39
你说的投资办法，行也不行。
行，那是因为你说的都是事实
不行，那是因为需要至少7年以上房产投资经验，并 ...

他的几个方法也是分级别的啊，在室内加房间难道不是买房前拿着户型图拼命想像就好。。。。？

作者: a-s-d-j-1998 时间: 2018-10-14 14:28:38

房市末期，房东为了维持收益，房租是会有一波暴涨，国内一线城市之前房租涨幅非常惊人。但是后果就是导致生活成本增加，人口流失，空城。奥克兰现在房价，租金，油价，然后对比下收入。老外还能坚持多久？？对于老外来说，选择太多了，英语国家随便去，没有任何障碍。
新西兰经济现在除了房子还有垄断有关的，其他有好的吗？实体经济都快被干光了，年轻人，有点本事的都想办法离开新西兰。 LZ这批人还想不断的吸血，以后哪里还有人让你们吸血。这次冬天会非常长，债务，过剩产能不出清，经济好不起来。 3-5年后看吧，高债务的有几个能活下去的

作者: 我要买车 时间: 2018-10-14 15:29:45

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: a-s-d-j-1998 时间: 2018-10-14 18:01:53

我要买车发表于 2018-10-14 15:29
你以为租房那些人都是有钱买机票，落地就有工作，住房不要钱？而且还在工作地点附近住，不用买车了？伦敦 ...

老外还真能说走就走，不像我们华人喜欢定居在一个地方。亚洲人的性格有忍的成分，老外可没有，让他们难受，他们直接就爆发。看到LZ一张华人脸，如此嚣张的宣传炒房致富论，现在又说涨房租，看不起那些租房的人。能感觉到的只有害怕，一点点的刺激那些几代人住在新西兰的kiwi, 就不怕被反噬。

作者: 我要买车 时间: 2018-10-14 21:38:06

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: anyang_lee 时间: 2018-10-14 22:20:33

如果只是局限于靠房子活着，楼主的意见是很中肯的，还可以去发展一些相关产业吧。

作者: 剑客浪心 时间: 2018-10-14 22:32:28

此贴忽略了政治风险，未来几年最好的办法就是什么都不要动，不要有重大投资。

作者: 我爱TVB 时间: 2018-10-16 00:49:19

这里的预算是指所有可以拿出来的钱，还是指扣除做装修改建的费用？如果把全部可以用的贷款都拿来买房了，怎么还有钱去装修增值？

作者: 阿海 时间: 2018-10-16 08:23:02

我爱TVB 发表于 2018-10-16 00:49
这里的预算是指所有可以拿出来的钱，还是指扣除做装修改建的费用？如果把全部可以用的贷款都拿来买房了，怎 ...

得看每个投资者的经济状况。

装修费用得有房子equity能贷出来最好，不然只能用自己的存款。

作者: 阿海 时间: 2018-10-16 08:24:37

anyang_lee 发表于 2018-10-14 22:20
如果只是局限于靠房子活着，楼主的意见是很中肯的，还可以去发展一些相关产业吧。 ...

买房最大难处就是现金流。

任何大城市房产投资者都得有好的工作或生意带来好的现金流，这样才能贷更多款买更多房。

自然不少投资者本身就是生意人。

作者: espedd 时间: 2018-10-16 08:31:00

做生意是有风险的,没有包赚不赔一说..银行对于自己做生意这块风控很严,他们还是更喜欢稳定工资性收入的放贷.
不过在新西兰,你要工资涨上去难,除非你跳槽.. 我3年里算上CONTRACTOR工作，已经换了4个。贷款额度自然上去。夫妻双方是双职工，通过跳槽工资涨上去，银行最喜欢。。。
以前放宽宽松的时候，你海外收入，做生意流水，随便作假。。银行照批。。现在不行了。。。。工资性收入才是贷款的保证。现在房产评估价值下调，想要从房产中套钱那是难上加难。。。。。

此一时，彼一时。

作者: 阿海 时间: 2018-10-16 09:34:43

espedd 发表于 2018-10-16 08:31
做生意是有风险的,没有包赚不赔一说..银行对于自己做生意这块风控很严,他们还是更喜欢稳定工资性收入的放贷 ...

所以不是所有人都适合做生意的。

但生意是赚钱最快但风险最高的方式。

作者: espedd 时间: 2018-10-16 09:45:34

阿海发表于 2018-10-16 09:34
所以不是所有人都适合做生意的。

但生意是赚钱最快但风险最高的方式。 ...

你说的没错。但针对银行来说，风控那是比盈利更重要的。银行赔不起啊。。。
所以当下，稳定的工资性收入对于银行的吸引力大于经营性收入。。。
就算工资性收入，那些消费类中长期借贷，孩子经常性费用比如入托等等。银行都会考虑作为支出从而降低贷款额度。。。。
我现在咨询下来我FAMILY贷款额度才能刚刚够3年前借贷额度，才可以REFIANCE到其他银行。。。可想现在要借到银行的钱有多难。。。

作者: 阿海 时间: 2018-10-16 09:50:35

espedd 发表于 2018-10-16 09:45
你说的没错。但针对银行来说，风控那是比盈利更重要的。银行赔不起啊。。。
所以当下，稳定的工资性收入 ...

但高薪工资还是有上限的

作者: espedd 时间: 2018-10-16 10:06:58

我个人的投资理念是
乘你还有工资收入，随着工资收入增长，贷款额度增长，换房或者投资房产到最高水平。当你意识到你的收入无法通过工资收入继续增长，比如瓶颈了，那你可以考虑利用现在人脉和资源创业。因为创业有风险，可以考虑DOWNGRADE你的资产规模，比如减少投资房房产腾出现金作为创业储备金和应急资金。。。等你生意上了轨道，稳定盈利（一般都得3-5年吧），你的流水稳定而且非常好看，那可以再通过银行借贷增加你的房产类资产投资。。。能进能退。攻守兼备，才是上策。。。

作者: 阿海 时间: 2018-10-16 10:37:35

espedd 发表于 2018-10-16 10:06
我个人的投资理念是
乘你还有工资收入，随着工资收入增长，贷款额度增长，换房或者投资房产到最高水平。当 ...

嗯对的，我有几个学生，包括我自己，都是房子多了，被动收入多了，就能放下工作去创业了。

作者: 乖乖的小兔子 时间: 2018-11-18 13:36:56

自住房

可以买公寓吗 2室一厅

作者: 阿海 时间: 2018-11-19 15:09:21

乖乖的小兔子发表于 2018-11-18 14:36
自住房

可以买公寓吗 2室一厅

不建议买公寓：
1）bodycorp高
2）租客杂
3）建筑质量差，例如漏水等风险高
4）没地，升值不如unit和townhouse

作者: take-away 时间: 2018-11-19 16:11:40

只有80-90万的资金是如何加建一个四房和四个两房的unit?

作者: 阿海 时间: 2018-11-19 16:26:02

take-away 发表于 2018-11-19 17:11
只有80-90万的资金是如何加建一个四房和四个两房的unit?

利用原来的房。

作者: hunterfreak 时间: 2018-11-19 20:19:23

新乡音发表于 2018-10-10 16:20
我是想不通一点，投资房全是靠租客来增加收入，但租客又怎么会爱护你的房子，有时候碰到不好的租客或者 ...

投資勢必有風險, 投資房的屋況要求不用太高, 保險必須買, 慎選租客是關鍵, 爛房客固然有, 但爽當房東的人大把

比起其他投資, 投資房看得到摸得到, 房東有不少主動權跟操作權, 租金每週進來, 這還不踏實嗎?

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