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标题: 周末去看了ONEHUNGA那个华人开发的联排+公寓混合项目 [打印本页]

作者: espedd 时间: 2018-10-8 08:29:16 标题: 周末去看了ONEHUNGA那个华人开发的联排+公寓混合项目

周六去看了下在ONEHUNGA BAY边上。工业区和住宅区交界处的华人开发的联排+公寓项目。
市场的确不好啊。到目前貌似就卖了3套（售楼处的楼盘SITEPLAN上就三套贴了小红点），跟售楼中介一谈，开发商已经主动降价，还可以再谈价格。。。

有朋友知道那个楼花嘛，现在造的差不多了，用料还是挺好的。1-2楼是现浇混凝土，3楼是木框架，外立面是实心砖（不是那种装饰贴面砖）+WEATHER BOARD，阳台是轻质钢结构。。。典型的3房2卫房型，建筑面积140平方左右。价格95-92万。。

门口汽车站，走路5分钟COUNTDOWN，开车3分钟上20号高速，不过肯定不会有什么学区啥的。。。

大家知道这个盘嘛？

作者: NewLynnHse 时间: 2018-10-8 08:43:32

哇，实心砖的你也敢买啊？

作者: espedd 时间: 2018-10-8 08:47:50

NewLynnHse 发表于 2018-10-8 07:43
哇，实心砖的你也敢买啊？

现浇水泥+实心砖有啥问题

我说的实心砖不是所谓国内那种红砖，中间也是空的，只不过是实际尺寸的砖，不是那种薄的贴面砖。
在GEORGE TERRACE和CHURCH ROAD路口那块，应该是以前工业用地。。旁边还准备造公寓，地也清了。。

想到340 ONEHUNGA MALL那个KIWIBUILD项目，单价并不低。这个华人开发的项目。貌似性价比还更好。

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2018-10-8 08:50:29

这种项目是不是一般都是海外买家或者洋人买啊?本地华人买吗? 一般华人都是要房子(听说公寓不好),买砖瓦(知道plaster会漏水，木板的要刷油漆维护成本高），买校区。这种什么都不占的不好卖吧?

作者: 太极宗师001 时间: 2018-10-8 08:54:29

跟涨不跟跌。这个还要降到82-85万才有人买。

作者: espedd 时间: 2018-10-8 08:57:52

猩猩都叫兽发表于 2018-10-8 07:50
这种项目是不是一般都是海外买家或者洋人买啊?本地华人买吗? 一般华人都是要房子(听说公寓不好),买砖瓦(知 ...

我周六过去打探过，跟建筑商东方建筑几个施工人员聊了下，是香港的一个开发商，名字我不记得了，好像也开发了北岸的APOLLO公寓项目。
海外限购感觉对他们影响应该挺大。这个算联排密集型项目，地不大，90-130，房子统一3房，建筑面积140左右。 COLLIER的洋人销售中介，口气很软，只要真心想买，价格好谈。。。

感觉楼花卖的不好。房子造得差不多了，明年4-5月份完工，6-7月SETTLEMENT.

作者: espedd 时间: 2018-10-8 09:00:47

这个盘应该拿地比较便宜，以前工业地。就在住宅区边上[attach]1993013[/attach]

作者: hfh555 时间: 2018-10-8 09:04:32

这个盘说实话本地华人不会买，本地洋人有可能，但是本地洋人要花95万买这个，还是很吃力，不如等KIWI BULIDER了，这种开发盘就是卖给海外投资客不错，但是现在海外买家被封杀，所以，降价是唯一渠道，而且二还要降到90以下估计有可能

作者: espedd 时间: 2018-10-8 09:05:49

太极宗师001 发表于 2018-10-8 07:54
跟涨不跟跌。这个还要降到82-85万才有人买。

现在三个定价，85，89，92
92的是NORTH FACE 针对ONEHUNGA BAY，那边有海景。
价格中介说了可以谈。先不谈地段。房型在TERRANCE HOUSE里还是很POPULAR的3房2卫，BODY CORPORATE是750一年。

因为是工业区边缘。治安不知如何，号称附近偷盗率挺高。完全没有校区。如果价格足够有吸引力，投资出租回报率貌似可以超过4. 哪里交通购物还是很便捷的。

作者: 老老妖刀 时间: 2018-10-8 09:07:03

这算软广告不。

感觉岛毛好多的样子。

作者: espedd 时间: 2018-10-8 09:07:46

hfh555 发表于 2018-10-8 08:04
这个盘说实话本地华人不会买，本地洋人有可能，但是本地洋人要花95万买这个，还是很吃力，不如等KIWI BULID ...

现在三个价位，有海景NORTH FACE的92，其他89，85 ，总共三个价格，价格都可谈。
我看小区布局图上就3套卖了（房型上贴小红点），还有中介这个SOFT的口气。。。销售应该很不好。。如果谈到80貌似回报率会不错。

作者: espedd 时间: 2018-10-8 09:12:06

老老妖刀发表于 2018-10-8 08:07
这算软广告不。

感觉岛毛好多的样子。

绝对不是广告，你看我之前发的帖子就知道，我是想找中区好的区域联排项目。周五REALESTATE看到这个盘，周六就去看了下。

工业区土地上开发的密集联排+公寓混合项目。

我现在感受就是如果在中区好的区域开发土地一般都去造公寓，因为地不大，开发成本高，造联排不划算。
中区有些本来工业区边缘的土地被释放，因为土地相应便宜，开发商成本可以摊薄，所以公寓+联排是可以赚不少的。不过如果本来是针对海外买家，那现在市场的确不好。。。

作者: occc 时间: 2018-10-8 09:22:07

lz难道刚发现市场不好吗。。。

当然拉，有些预测哥是每个月看着中位数，掐指一算，市场平稳啊

作者: 老老妖刀 时间: 2018-10-8 09:23:38

espedd 发表于 2018-10-8 08:12
绝对不是广告，你看我之前发的帖子就知道，我是想找中区好的区域联排项目。周五REALESTATE看到这个盘， ...

这样的连排适合kiwi build哦。以后的连排会是主流哦

房市不好得持续一段时间哦。

全世界的萧条。新西兰逃不掉

岛毛挺多的

作者: espedd 时间: 2018-10-8 09:26:25

occc 发表于 2018-10-8 08:22
lz难道刚发现市场不好吗。。。

当然拉，有些预测哥是每个月看着中位数，掐指一算，市场平稳啊 ...

新盘的销售不好，我还是通过去看这个盘感受到的。跟建筑商谈了，他们建造进度还行。跟卖方中介COLLIERS 谈了下。。呵呵。销售真的不行。只有降价换销量了。。。
不过像我这种也算LOCAL的，也得先卖后买啊。。。自己房子什么时候能先卖掉啊。。心理价位也降了

作者: espedd 时间: 2018-10-8 09:28:40

老老妖刀发表于 2018-10-8 08:23
这样的连排适合kiwi build哦。以后的连排会是主流哦

房市不好得持续一段时间哦。

我现在住的地方，一根岛毛都没有
中区岛毛基本每个区都有。只要有公屋，多少而已。。真的看治安率。。。

国内昨天银行又降准1个点了。释放7500亿流动性。。。国内论坛里还是不看多房产，基本都是悲观言论。。

周期到了。。。

作者: occc 时间: 2018-10-8 09:30:59

espedd 发表于 2018-10-8 08:26
新盘的销售不好，我还是通过去看这个盘感受到的。跟建筑商谈了，他们建造进度还行。跟卖方中介COLLIERS ...

自住不急的话就慢慢等把，也许有人会出到你的心理价的。现在市场看不到什么时候会变好，也许要到大选换政府的时候，但市场不好也不排除有个别房子卖高价的。

作者: 老老妖刀 时间: 2018-10-8 09:34:00

espedd 发表于 2018-10-8 08:28
我现在住的地方，一根岛毛都没有
中区岛毛基本每个区都有。只要有公屋，多少而已。。真的看治安率。。。
...

我在那一带看过房。。老房子很破

还是这样的连排新房比较好。而且开发了好多。

主路上还有几个。。比较闹了。。

你看的这个在砍砍价。那边新房不少呢。竞争激烈呀

作者: espedd 时间: 2018-10-8 09:39:36

ONEHUNGA BAY那边释放的工业地应该越来越多。那边都是轻工业，其实从工业化角度来说。这些轻工业规格小。发展瓶颈太多。反而是释放开发中大规模住宅比较理想。
交通其实还算便捷，离火车站，20高速都很近。。如果国家党还执政，应该已经开始开发1号联通20号的快速干道。现在的问题就是治安！
我没打算现在谈价格。。。自己房子都还没上市卖呢。。。先关注起来，继续看看其他中区开发的楼花盘。。。多比较比较。。。

作者: bondbunny 时间: 2018-10-8 09:40:48

觉得地点远不如340 ONEHUNGA MALL那个KIWIBUILD项目，工业区不说，开车经过看见海滩上好多高压线啊

作者: rzrljb 时间: 2018-10-8 09:44:46

我个人来说，就是对治安不放心

作者: espedd 时间: 2018-10-8 09:48:35

bondbunny 发表于 2018-10-8 08:40
觉得地点远不如340 ONEHUNGA MALL那个KIWIBUILD项目，工业区不说，开车经过看见海滩上好多高压线啊
...

高压线我也看过了。。高压线是沿着20高速的，那个不是真正的高压，算中高压。
如果是自住的确要好好考虑，如果是投资，那还是可以的，如果投资回报率能到4以上。
那片应该是高密度住宅区比较理想的地方。工业区边缘，大幅土地不断在释放。。。

作者: espedd 时间: 2018-10-8 09:49:27

rzrljb 发表于 2018-10-8 08:44
我个人来说，就是对治安不放心

我担心的也是治安问题。。

作者: bondbunny 时间: 2018-10-8 09:59:14

espedd 发表于 2018-10-8 08:48
高压线我也看过了。。高压线是沿着20高速的，那个不是真正的高压，算中高压。
如果是自住的确要好好考虑 ...

这二个项目都没看过，但公平说，那个KIWIBUILD项目近Royal Oak和一树山，地势也高，地点和这个差别挺大的

作者: sunrise2016 时间: 2018-10-8 10:16:07

哇，新房价格就是比较高啊

作者: :TicklyRain: 时间: 2018-10-8 10:18:26

3房，公寓，没有好校区，治安担忧。90万！好贵！

作者: Lease 时间: 2018-10-8 10:21:43

价格不算贵，每平方米6千都不到，比City的公寓便宜多了。

作者: albertgao 时间: 2018-10-8 10:24:20

看过这个楼盘，说白了那个地段的房子也不便宜，搭车的就是靠CBD靠的近，地段好。85W吧看到的最低报价，和楼主这个一样，那里一个破2房Unit都基本快80W了，85W搞个新房也不算性价比差了，不过坛子里都是旧房大地党，估计都不太感兴趣。但是新房旧房居住条件真是差太多了。。。。。

作者: espedd 时间: 2018-10-8 11:03:34

albertgao 发表于 2018-10-8 09:24
看过这个楼盘，说白了那个地段的房子也不便宜，搭车的就是靠CBD靠的近，地段好。85W吧看到的最低报价，和楼 ...

买自住房得综合性价比，根据自己自身条件来决定，没有完美的住房。
有关附近周边价格和治安，你可以看下RELAB 这个房产评估网站，有关最近周边破房售价，还有附近盗窃率情况。。。
85万还是有得谈的。。。
我现在也是多收集信息，多比较比较。。

你PM我下，我们可以微信私聊下这个盘。。。

作者: espedd 时间: 2018-10-8 11:55:17

:TicklyRain: 发表于 2018-10-8 09:18
3房，公寓，没有好校区，治安担忧。90万！好贵！

是联排+公寓项目，联排36还是44套，公寓6套
联排定价92，89，85， 92的正对NORTHFACE就是20号高速那边，有海景。

公寓只有1房，51万57平方。

作者: bondbunny 时间: 2018-10-8 12:12:37

espedd 发表于 2018-10-8 10:55
是联排+公寓项目，联排36还是44套，公寓6套
联排定价92，89，85， 92的正对NORTHFACE就是20号高速那边 ...

这个公寓不便宜哦。亲戚家小孩前年在高点上买的city唐朝公寓，一房50多平，还带一室内车位，也就52万好像，当时还觉得挺贵的

作者: espedd 时间: 2018-10-8 12:15:57

bondbunny 发表于 2018-10-8 11:12
这个公寓不便宜哦。亲戚家小孩前年在高点上买的city唐朝公寓，一房50多平，还带一室内车位，也就52万好像 ...

16年的价格，跟18年真没可比性，我16年高点北岸买的房子，现在还赚毛10多万呢。。。

作者: bondbunny 时间: 2018-10-8 12:20:05

espedd 发表于 2018-10-8 11:15
16年的价格，跟18年真没可比性，我16年高点北岸买的房子，现在还赚毛10多万呢。。。 ...

是的，都说16年底17年初是最高点，真的很难说

作者: espedd 时间: 2018-10-8 13:11:20

现在再买房子暂时就别想升值了。。
比如ONEHUNGA我看的这个联排和ONEHUNGA MALL 路上的KIWIBUILD公寓盘。
ONEHUNGA未来几年基准价格就这么定调了。一旦一个区域新房体量大，未来价格就会比较稳定和有基准。增值空间非常有限。。。
但如果从出租汇报率来看。可能更好点。

作者: clam 时间: 2018-10-8 15:47:49

有路過這個樓盤

本地人不會買。。。90w那得出這個數的本地人都會買有地的吧。反正都沒校區

作者: espedd 时间: 2018-10-8 15:59:46

clam 发表于 2018-10-8 14:47
有路過這個樓盤
本地人不會買。。。90w那得出這個數的本地人都會買有地的吧。反正都沒校區

本地香港开发商的盘，估计之前是针对海外买家的。现在情况变了，销售很不好，才3套卖了。。

作者: V7 时间: 2018-10-8 16:15:03

clam 发表于 2018-10-8 14:47
有路過這個樓盤
本地人不會買。。。90w那得出這個數的本地人都會買有地的吧。反正都沒校區

为什么不会买？不是连排吗？

作者: 我爱TVB 时间: 2018-10-8 16:16:50

espedd 发表于 2018-10-8 08:48
高压线我也看过了。。高压线是沿着20高速的，那个不是真正的高压，算中高压。
如果是自住的确要好好考虑 ...

请教投资回报到4%是怎么算出来的？

作者: 我要买车 时间: 2018-10-8 17:53:06

$750一年的物业费包括房子的保险吗？如果包括了房子的保险，那简直太便宜了，如果要是不包括的话，只是物业管理费那就有点高了，一般物业管理费在没有雇onsite人员，没有游泳池，大花园，大面积common area 等大的维护项目的情况下应该是不会超过500一年的，房屋保险是大头才对。楼主要是买的话要注意这个问题

除非全款买独立住宅可以不用保险，一般来讲，物业的保险会比独立住宅的保险便宜，量大价格有优势

作者: :TicklyRain: 时间: 2018-10-8 19:18:59

espedd 发表于 2018-10-8 10:55
是联排+公寓项目，联排36还是44套，公寓6套
联排定价92，89，85， 92的正对NORTHFACE就是20号高速那边 ...

原来如此。谢谢科普。还以为房价这么彪悍了。

作者: T-- 时间: 2018-10-8 23:10:17

那个位置north face是指向onehunga bay 么? 记忆中North face应该是指向onehunga mall。

作者: espedd 时间: 2018-10-9 09:32:21

T-- 发表于 2018-10-8 22:10
那个位置north face是指向onehunga bay 么? 记忆中North face应该是指向onehunga mall。

中介房型图和楼盘图是这么标注NORTH FACE的，因为朝北有海景，开价92万。没有景超工业区的85万，超MALL方向和住宅区的89万。。。

我都问的很清楚

作者: espedd 时间: 2018-10-9 09:34:12

我要买车发表于 2018-10-8 16:53
$750一年的物业费包括房子的保险吗？如果包括了房子的保险，那简直太便宜了，如果要是不包括的话，只是物 ...

不包含房子保险。只含公共区域的。。不然哪里这么便宜的，一般我知道的BC都要2000-4000一年的。
中介给了一堆资料，里面有两页是有关BODY CORPORATE物业费构成的，我不是特别懂。没怎么仔细看。。。

作者: espedd 时间: 2018-10-9 09:39:04

我爱TVB 发表于 2018-10-8 15:16
请教投资回报到4%是怎么算出来的？

我TRADEME看了ONEHUNGA三房的租金，平均超过650一周。（ONEHUNGA三房出租物业不是特别多），

因为是新房，设定每周650租金是实际的可接受的。如果不考虑BC, 地税，保险的情况下。只要房屋总价在845000，就能达到4%租金回报。。。

按照现在开价92，89，85三个价位。。如果很能砍价，或者去团购，房价一定可以砍到85万以下。。。甚至可以低于80？当然这个房子没学区，地区治安也一般。不过交通购物出行还是比较便捷的。。

我是客观分析。不是给楼盘做广告哦，，哈哈

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