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标题: 回顾一下4年前发的奥克兰房产泡沫文 [打印本页]

作者: Venox10111 时间: 2018-9-26 11:59:57 标题: 回顾一下4年前发的奥克兰房产泡沫文

Labour 没有拉我去做个啥太可惜，哈哈，绝对可以拉一堆选票。
4年后：当当当，工党当选

国家党上台后啊，鼓励的创业移民，其实会是新西兰史上最大的泡沫之一，
非常非常危险，这也是加拿大关闭这项移民的原因之一！
4年后：收紧移民

首先我们讲讲房子价值的问题，房子什么叫贵，什么叫便宜。就是比较后才能知道的，比如说这个区域（比如Remuera)房子都卖 130w+，你来个70-80w 的房子，那不是便宜到爆吗？
奥克兰房子便宜吗？贵吗？
首先，本地人或者来了很久（超过15年）绝对会觉得贵，因为收入跟不上，涨幅和收入进一步地拉开的差距
4年后：各行各业开始罢工，薪资跟不上

技术移民（来了10年以下），很多在原住地都有房，特别是在国内一线城市，一般有2套不是很贵的房，一般都是150w左右的 RMB，换了大概30w NZD, 在贷款不夸张的情况下，大概买得起 50-70w 的房。
4年后：新移民还是买50-70w 的房（按照4年前的物价，实际上现在是60-80w)

中国投资移民，人数极少，3－5百万的房子不在话下，市场上这个价位的房产很多，而且不一定卖得掉（市场很小）

那这么许多80-200w 的需求，都是哪里冒出来的呢？
1。PR持有者，有的在国内发展，回来买房
2。本地换房的，把自己价值50-70w 的房子，换成80-120w
3。海外投资者
4。开发商=大地购买者
接下来最多的就是
创业移民们！

首先，创业移民的，一般在国内也有创业经验，有很多是SME (国内的 SME 规模也不小了），主要是，有钱。
他们出国不是事业问题，而是逃避国内恶劣的环境（自然，人文），所以，创业移民，大多数，第一件事，就是买房。
现在80w 以内的房创业移民看得上？必须 100-200w 之间。
市场就是供需关系，这么一抬，就抬上来了，然后，普通人类是买涨不买跌的，跟风的人，不是少数。

创业移民主要是为了移民，不是创业，而且因为新移民的关系，公司要盈利，那是非常不容易的（当然也有少数成功者，那也是很艰苦的走过来的），自己填钱，移民好，待了几年，恐怕也会烦（毕竟，这里的劳工是非常昂贵的，请不起保姆什么的），说不定拿了 IRRV 后，就走了（当然应该还有一部分是留了老婆孩子在这里）

创业移民会带来什么？
1。高就业率－法律规定要请当地人的
2。高税收－创业移民为了保持业绩来申请 PR，必须付税啊
3。建房热潮－创业移民对老二手房说no
4。强健的消费力－新房，新车，新家具，新家电。。。等等

从而导致虚假的繁荣，失业率极低，海外投资也会基于这个炒作新西兰
假设今年还是国家党当选，还是可以得到开放创业移民的红利，问题是，以后呢？等到大批创业移民拿了PR IRRV, 走了呢？

4年后：创业移民热捧的区开始一地鸡毛，整体经济出现紧张的状态。

原文
http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=2670811&extra=&highlight=%E5%88%9B%E4%B8%9A%E7%A7%BB%E6%B0%91&page=1

作者: NewLynnHse 时间: 2018-9-26 12:01:16

支持一下黑羊

作者: rzrljb 时间: 2018-9-26 12:13:57

黑羊分析的有道理

作者: kikilulu 时间: 2018-9-26 12:17:45

本帖最后由 kikilulu 于 2018-9-27 11:54 编辑

奥克兰第二棵葱。。。。现在看看没啥，四年多前写的还是有点前瞻性的

作者: Chatbox 时间: 2018-9-26 12:19:19

有道理，不过参见美国各类华人聚居区几十年来的情况，华人区抗跌能力远远高于其它地区。原因也很简单，过去几十年来自中国的移民，确实都很有钱，一套套豪宅背后，都有真实的资金在做支撑。

这也是现在各国限制人民币的原因之一，所以宣称华人区跌价的，显然也是看不清形势。

作者: evenspu 时间: 2018-9-26 12:21:47

以前看过一个新西兰恐怖片，讲的是新西兰的羊开始吃人了。好像叫黑羊

作者: kikilulu 时间: 2018-9-26 12:32:28

evenspu 发表于 2018-9-26 11:21
以前看过一个新西兰恐怖片，讲的是新西兰的羊开始吃人了。好像叫黑羊

是羊吃人的圈地运动么。。

作者: joyjoyjoy 时间: 2018-9-26 12:42:11

未来都说不好没有细看贴。

作者: hnlx1229 时间: 2018-9-26 12:57:03

确实~这几年逃离新西兰的中产也不在少数~我认识的都有不少因为中产最容易感到危机~两极分化的时候中产是炮灰~

作者: Venox10111 时间: 2018-9-26 12:58:36

hnlx1229 发表于 2018-9-26 11:57
确实~这几年逃离新西兰的中产也不在少数~我认识的都有不少因为中产最容易感到危机~两极分化的时候中产是炮 ...

中产逃离北上广来奥克兰也是没办法解决本质问题的，不过会有一段时间的蜜月期。

作者: hfh555 时间: 2018-9-26 14:23:58

有一定的道理，首先就是创业移民本身政策是很多漏洞的，最早的创业移民简单到开个小面馆都可以全家移民，没业绩？我贴钱做业绩！拿到身份后，全家扔在这里吃福利，然后回国继续赚钱，这样的不在少数吧
这个政策国家党真的是不知道？但是创业移民会带来短时间的资金，大量的消费，这是事实
  但是，房价高是创业移民就炒起来了吗？
  不完全是，根源还是在新西兰上届政府的金融政策，我说了几次了，当时的银行钱好贷款到0首付，学签，旅游签，都可以贷款，外资贷不了，中资海外银行贷，要多少？呵呵，100万起，没问题，1000万也可以贷啊
这样的投机，金融泡沫当时我看的心惊胆战，身边刚来新西兰的朋友，比较有钱，自己来奥克兰一口气买了3套房——全是现金支付，然后发现贷款如此容易，伪造了海外收入，在中资银行又一口气贷款了300万，买地，炒房。
现在，当初买的3套房，赚了一些，但是买的地，砸手里了，正着急脱手，但是也不着急，因为按朋友意思，最多把手里的房子卖一套就还债了
  国家党的金融大放水，这才是房价暴涨的根源，银行不知道这样不好吗？知道啊，等大家高位接盘了，市场冷却了，银行再来收割，这就是银行最擅长的事情，也是各个房地产泡沫之前的事情，有人说奥克兰房地产有泡沫吗？
  当然有，但是泡沫不一定破，看谁能抗了，好区好房抗的住的。

作者: hnlx1229 时间: 2018-9-26 14:31:30

Venox10111 发表于 2018-9-26 11:58
中产逃离北上广来奥克兰也是没办法解决本质问题的，不过会有一段时间的蜜月期。 ...

去哪都一样~发达国家发展过了就在走下坡~危机四伏~发展中国家问题多多~前景极端但是中产日子相对好过~

作者: 快捷除草公司 时间: 2018-9-26 14:33:32

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作者: 快捷除草公司 时间: 2018-9-26 14:35:01

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作者: 我真不是孙红雷 时间: 2018-9-26 14:39:01

本帖最后由我真不是孙红雷于 2018-9-26 13:40 编辑

国内一线城市150万，黑羊兄你的一线城市把各大省得首府都算进去了吧？北上广深可不是这个价？100平的房子20公里内，天津重庆也得4-500万起。而且能出来留学然后留下的家里应该殷实的

作者: vowoov 时间: 2018-9-26 14:41:40

一线北上位置好点的两房一卫都$2.5M+了

作者: sun2kiwi 时间: 2018-9-26 14:42:12

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作者: kikilulu 时间: 2018-9-26 14:50:15

本帖最后由 kikilulu 于 2018-9-26 13:53 编辑

我真不是孙红雷发表于 2018-9-26 13:39
国内一线城市150万，黑羊兄你的一线城市把各大省得首府都算进去了吧？北上广深可不是这个价？100平的房子20 ...

这个数字是4年多以前的，而且是特别保守的估测吧，实际上应该会比这个数高。。而且这4年多，国内房价又涨了不少波了，变化也挺大了

作者: 快捷除草公司 时间: 2018-9-26 16:07:53

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作者: espedd 时间: 2018-9-26 16:54:58

hfh555 发表于 2018-9-26 13:23
有一定的道理，首先就是创业移民本身政策是很多漏洞的，最早的创业移民简单到开个小面馆都可以全家移民，没 ...

你可能还不了解国内目前的形势，多看看一些国内本地的论坛就知道现在国内氛围越来越左，是官方的唱左。。
国内中产是内心极度排斥的，因为会被极大的收割。。。30年积累，一夜回到解放前。

以前我们都认为新西兰摇滚经济会随着人走茶凉，资金来了又走。。。现在我越发感觉很多在房地产上的投资资金会长期沉淀在这里。并不是说新西兰投资环境有多好，而且其他地方投资环境更加差
国内就是一个很大的情况，澳洲地产跌幅是领先的，新西兰这次为什么没有直接跟进。或者跌幅要小很多。这点是个信号。

只要新西兰不开征资本利得税。保持低利率水平，还是有很多海外资金会进来投资新西兰房地产市场。因为这里相对是比较安全的。

作者: hfh555 时间: 2018-9-26 16:55:32

成都的房价最近2年才涨上去，普遍目前也就2万左右就是不错的
重庆的房价就几乎没涨过，控制的很好

作者: beatles 时间: 2018-9-26 16:59:25

黑羊威武！！！！

作者: hfh555 时间: 2018-9-26 17:36:34

espedd 发表于 2018-9-26 15:54
你可能还不了解国内目前的形势，多看看一些国内本地的论坛就知道现在国内氛围越来越左，是官方的唱左。。 ...

在目前工党的政策下，海外资金如何进入新西兰房地产市场呢？
海外人士，包括工签，学签都不能购房了，海外资金购置大宗土地也被禁止了，唯一可以进入的领域是盖新房，这样的话，无疑是利好新西兰房价的平缓下降。
另外，国内的资金是有外逃的冲动，目前新西兰对于正规购房都要严查资金合法来源，又有多少资金能从中国目前严控的政策下逃出来？又有多少资金能自己证明清白？又有多少资金会青睐新西兰而不是加拿大？澳大利亚，甚至是希腊？
所以，就目前新西兰的政策和环境看，我不认为海外资金会对新西兰地产有多少兴趣，也不会再有爆买新西兰地产的牛市再出现了

作者: gawen1972@gmail.com 时间: 2018-9-26 23:25:20

认真想想，这几年物价比房价涨得快。

作者: yangauk 时间: 2018-9-27 00:32:36

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作者: Lease 时间: 2018-9-27 10:14:19

espedd 发表于 2018-9-26 15:54
你可能还不了解国内目前的形势，多看看一些国内本地的论坛就知道现在国内氛围越来越左，是官方的唱左。。 ...

同意，国内除非出现重大变化，否则大概率是回归毛左时代。私营企业经营者如坐针毡，拼命要把钱转移出来，虽然国内资本管控得相当厉害，但人们也是抱着能转多少就转多少的心态在行动着。

新西兰这个微型小国，也并不需要太多资金，也可以支撑房地产。

作者: Marill 时间: 2018-9-27 10:42:25

牛

基本都说对了

作者: nancy03923 时间: 2018-9-27 10:49:03

其实钱真想进来还是很多途径的，只不过像以前那种单次大笔的有些困难罢了。

作者: V7 时间: 2018-9-27 13:04:03

还是和几年前的看法一样，楼主高看了创业移民。大部分的创业移民是不够150万的，才走的创业移民的路子，创业移民要维持公司的运营，然后还有闲钱买房子的真的很少很少，都不知道批不批呢。
前些年买房的主力还是投资移民，和正在办投资移民的人。然后还有就是02.03年过来读书留下来的刚需和家有几个孩子的改善型。这批都是独生子女，举全家的力量在支持买房换房和买投资房。

作者: kikilulu 时间: 2018-9-27 14:17:34

本帖最后由 kikilulu 于 2018-9-27 13:20 编辑

lz 讨论的重点是由当年的创业移民政策引发的一系列虚假繁荣问题，并不是说创业移民这么小部分人一己之力能推高房价，最多也就是创造了一点儿泡沫。。这类虚假繁荣里面，创业移民也就是占了极其小的部分，我觉得最厉害的还是当年的贷款政策太松，放贷太多，产生巨大泡沫。。当然还有不差钱的投资移民，留学潮时代来的那批人刚需换房。。

作者: hfh555 时间: 2018-9-27 14:34:14

kikilulu 发表于 2018-9-27 13:17
lz 讨论的重点是由当年的创业移民政策引发的一系列虚假繁荣问题，并不是说创业移民这么小部分人一己之力 ...

是的，核心还是放贷太随意，故意放水，把房价炒高，然后GDP好看，然后银行等房市平稳，下落了再收割
美国当年的次贷危机不就是这样？贷款给连工作都没有的人买房，而且可以贷款90%，你没收入，也能贷款，最后引起了美国房市的大地震

作者: kikilulu 时间: 2018-9-27 14:37:49

hfh555 发表于 2018-9-27 13:34
是的，核心还是放贷太随意，故意放水，把房价炒高，然后GDP好看，然后银行等房市平稳，下落了再收割
美国 ...

美国经济危机以前，有的州是可以100%贷款的，只是利息高一些，NZ当时也有95%贷款买房的。。付个5%首付，当时海外收入贷款简直太容易了，然后就次贷危机了。。

作者: 阿放 时间: 2018-9-27 16:54:19

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作者: NZ人间蒸发 时间: 2018-9-29 00:11:58

受中国这几十年房价只涨不跌的趋势影响！新西兰炒房的主力是新西兰本地华人！

作者: V7 时间: 2018-9-29 11:29:04

kikilulu 发表于 2018-9-27 13:17
lz 讨论的重点是由当年的创业移民政策引发的一系列虚假繁荣问题，并不是说创业移民这么小部分人一己之力 ...

说的对，老外也换房买房啊，前些年老外80年代生的买房主力的父母都是婴儿潮出生的，这个年代的人是新西兰的黄金时代，银行贷款早已经还完了，家里有条件的也给子女很多的支持。然后贷款也很简单。

作者: yangauk 时间: 2018-9-29 13:26:00

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作者: 房奴甲 时间: 2018-9-29 22:30:53

仅就开放创业移民这件事说，国家党没有做错，更一点也不短视。的确很多创业移民拿了永居跑路了，但是这对国家没有损失。没有那么多创业移民留下领福利，福利现在很不容易拿到。
另一方面，如果创业移民还开放，中国会源源不断地来新的。国内的中产都毛了现在，又不能说什么。趁着还让往外跑，能出来的愿意花钱拿身份! 新西兰是小国，不需要很多人就把市场撑住了。拿了身份跑了又如何，这些人如果跑去澳洲，那以后连退休金都不用给。新西兰有什么不合适的？合算!

作者: hfh555 时间: 2018-9-29 23:15:42

房奴甲发表于 2018-9-29 21:30
仅就开放创业移民这件事说，国家党没有做错，更一点也不短视。的确很多创业移民拿了永居跑路了，但是这对国 ...

我保留观点，因为，创业移民来新西兰到底创造了什么价值？如果这个问题没回答，怎么能判断对错？
至少我们看到的是，创业移民一旦拿到身份就关门，要么回国，要么就转行的很多，那创业在哪里？另外，很多创业移民过来真正看重的是房地产投资，变相的推高了房价，这也是很多的事实，那就还真不如多来点技术移民，哪怕是盖房子的也好，司机也好，别人总归是踏踏实实的在新西兰工作，为这个国家做事情，并认真的希望呆在这个国家，靠努力赚钱

作者: kikilulu 时间: 2018-9-29 23:27:10

hfh555 发表于 2018-9-29 22:15
我保留观点，因为，创业移民来新西兰到底创造了什么价值？如果这个问题没回答，怎么能判断对错？
至少我 ...

创业移民在当时已经很火的地产市场加了一把柴。。其实人数真心不多，但是制造了一些漂亮的虚假繁荣数据和一些不可持续的就业机会。我自己知道的几个创业移民，拿好身份以后基本都把各种店转让或者关闭了，相关的就业岗位也随之消失了。

作者: yangauk 时间: 2018-9-29 23:37:59

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作者: hfh555 时间: 2018-9-30 00:49:53

kikilulu 发表于 2018-9-29 22:27
创业移民在当时已经很火的地产市场加了一把柴。。其实人数真心不多，但是制造了一些漂亮的虚假繁荣数据和 ...

是的，这也是为什么现在创业移民越来越难的原因，初衷是好的，但是被很多人当做了跳板，而不是真正用心经营，许多愿望很美好，现实很打脸

作者: yangauk 时间: 2018-9-30 07:16:13

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作者: 老老妖刀 时间: 2018-9-30 07:25:09

去看了4年前黑羊兄的文章。
以为能在各大神的回复中学点知识。

结果大家讨论的是创业移民

作者: sun2kiwi 时间: 2018-9-30 10:12:26

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作者: hfh555 时间: 2018-9-30 12:07:37

sun2kiwi 发表于 2018-9-30 09:12
同意房奴的看法。
人家来拿身份就是来搞一个基地的，这就建立一条纽带了，回了国了将来还会带了钱来。
创 ...

对于创业移民的看法，为什么我有一些和黑羊一样的观点，首先没有任何不忿，因为，创业移民拿不拿福利，拿不拿身份，和我们没有任何的关系和利益冲突
在这里，只是站在整个社会是否有利的观点上进行的一个讨论，这也是为什么目前工党政府已经把创业移民几乎关闭的原因——纠正之前的政策错误或者发现了这个政策巨大的问题，现在的创业移民实际通过率不到10%，去年曾经达到5%！而国家党时候，创业移民通过率最高达到90%，也不低于70%——某移民顾问公司提供的数据。
  由此可见，创业移民从之前几乎100%移民到现在百中求一的通过率，是不是有了巨大的问题？
  问题在哪里？
  如果新西兰是缺少资金，需要钱，那已经有了投资移民，一类和二类，直接就是带钱来，三年满或者四年就直接移民！而且钱还很多，可见，创业移民的几十万纽币，显然新西兰看中的不是这点小钱！
  那创业移民为什么存在？在投资移民和技术移民之间，为什么有这个东西？？？
  不是为钱，不是为技术，那就是为了贸易，为了工作岗位，可明显，初衷是好的，但是被玩坏了！创业移民最主要的看你的商业计划书完成度，可惜，创业哪里有那么好做，更多的就是做假！造假！假雇佣，假销售，假盈利，你真的认为创业移民给新西兰带来了多少钱？带来了多少商机？
  如果是，新的移民政策为什么要紧关创业移民大门？很明显，国家党不敢也拿不出数据来支持他们大开大门放进来的创业移民，到底创了什么！所以，工党才能理直气壮的拒签，甚至准备关闭这个政策，一个政策如果是导向人们去作假，欺诈？请问，对社会是否有害？是否得不偿失？是否是每个社会民众受损失？
  至于创业移民的贡献——可能是缴了一些税，但是绝对不多，因为在当时的宽松政策下，各种逃税方法很多，我认识的几个创业移民，开公司开到年收益不到3000纽币，所有的花销能走公账都走，来新西兰安家置业购买的家居，家电，车辆都以公司形式走账抵税，最后一年下来几乎没有盈利，但是按照商业计划书，完成了销售业绩，OK了！
  至于雇员，大家看看创业移民到底雇了多少人？什么人？几乎都是自己雇自己，然后找关系假雇佣，账面打钱，私下返还，这个还用说吗？？？
  如果这些您认为都是无伤大雅的事情，都是和社会无关的事情，我认为，这些事，不仅给真正有创业打算的人埋了坑，还真正让政府对某些族裔的诚信又一次质疑？最后潜意识认为，某些族裔除了爱炒房，还爱诈骗，做假账，如果经营的好好的，为什么一拿身份就关公司？？？
  最后埋单的是全体华人的形象和诚信，您说，这真的是无关紧要吗？既不利国，也不利民，还损害名誉！

作者: sun2kiwi 时间: 2018-9-30 12:45:58

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作者: sun2kiwi 时间: 2018-9-30 12:56:13

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作者: hfh555 时间: 2018-9-30 14:26:31

sun2kiwi 发表于 2018-9-30 11:45
你这个逻辑不对吧。
首先，创业移民们每年往里搭不少钱，自己吃了亏，谁赚了便宜，是新西兰。
其次，三年 ...

不是被坑了，遭人鄙视
而是目前的创业移民政策，有太多的瑕疵和漏洞，让并不适合，不合规的人来了，对于新西兰来说，并不是好的事情，如果是严格标准，真正创业，为社会做贡献，当然是双手欢迎！
至于新西兰赚了便宜，可能新西兰真不缺创业移民搭的那点钱，多一个投资移民名额就够了，三年内，真正做到销售繁荣新西兰的，到底比例多少？真实的多少？这是最大的问题。
合规的，好好做的创业移民，一定欢迎，可惜，目前是反向淘汰，真正做好的又有多少？倒是把诚心想创业的一些人的路给堵死了

作者: Nonlinear 时间: 2018-9-30 15:31:29

hfh555 发表于 2018-9-30 13:26
不是被坑了，遭人鄙视
而是目前的创业移民政策，有太多的瑕疵和漏洞，让并不适合，不合规的人来了，对于 ...

看到这里，我都疑惑了。有能力投资移民的人有多少呢？一定会选择这小国么？减少创移的名额，增加投资移民的名额就肯定有相当能力的投资移民进来，那谁不会只批准投资移民就好了。创移对新西兰的贡献是远大于厨师移民，岛国移民以及难民的了！

作者: yangauk 时间: 2018-9-30 17:23:03

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作者: sun2kiwi 时间: 2018-9-30 17:57:03

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作者: Venox10111 时间: 2018-10-1 11:42:44

sun2kiwi 发表于 2018-9-30 16:57
你看错了。
我不是说不是创业移民被坑了。

创业移民们搭的钱，都从房产投资里套出来了。。。。所以是免费的 PR

作者: 房奴甲 时间: 2018-10-1 16:16:53

Nonlinear 发表于 2018-9-30 14:31
看到这里，我都疑惑了。有能力投资移民的人有多少呢？一定会选择这小国么？减少创移的名额，增加投资移民 ...

就是，骂创移的人逻辑错乱是非不分啊。这是对新西兰最付出多得到少的人群，这样的人不让来了，是傻缺政策。

作者: 房奴甲 时间: 2018-10-1 16:19:01

Venox10111 发表于 2018-10-1 10:42
创业移民们搭的钱，都从房产投资里套出来了。。。。所以是免费的 PR

前提是投资了。事实是很多创移的钱都拿来贴钱换pr了，等拿到身份已经倾家荡产。我就有这样的同事。哪有房子。

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