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标题: 在Glen Innes的建房项目值不值得参与？ [打印本页]
作者: 蚊帳    时间: 2018-8-17 11:54:27     标题: 在Glen Innes的建房项目值不值得参与？

本帖最后由 蚊帳 于 2018-8-18 10:14 编辑

公婆和老公的阿姨合夥在Glen Innes买了一间旧房子，800平方米的地。他们计划起自建4间townhouse，公婆希望我和老公参与占一间townhouse的份，我认为这个项目不符合我们现在的需求，但是老公很想参与，现在发生分歧，想问问各位大神意见
简单介绍一下自己情况：

1. 我和老公自己有一家入门级别的房子，没有学区，房贷不多。这个房子想留给我爸妈从国内过来的时候住，没有卖掉的打算；

2. 手上有一笔的首期，我是想用在买学区房上的，但是老公想用来建GI的townhouse；

3. 我们明年有要小孩的打算，5年内不需要学区房，但以后还是要在保留现在房子的情况下买一个学区的房子；

4. 老公认为GI的townhouse建好以后再过5年出手可以赚钱，我不看好房市前景，我买房只为个人需要；

5. 公婆以前从来没有自己建房的经验，连自己的投资房都没有（因为公公一直认为没有必要投资，有钱都是存银行）这个项目牵头的是老公的阿姨，她有买plaster房reclad转手卖和自己找contractor做装修的经验。

另外说一下GI要建的townhouse情况。 GI没有校区，比较近火车/公交车站，商店。建一间townhouse（包括builder给我们quote的建筑价格加上买地的成本）要86万。这个价格除了电器家具fixture不包，其他都包括了。每间占地200平方米，室内160平米，4房2.5卫浴。我们自己建还要问银行贷建房款，利息3万左右。还有如果卖房需要给的中介费和税费。。

我自己做了一下功课，去年一年在GI卖的新建townhouse 3房1卫浴，占地200左右的均价是88万。

基于以上我自己的功课我很不想参与这个项目。公婆给老公洗脑建筑师与builder这些专业人士都说GI同类型三房都可以卖到快100万，我们建的是4房肯定赚得更多。。。

各位能不能帮我分析一下。。非常感谢！
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[attach]1960597[/attach]
昨天在Trademe上有这个listing，和我们要建的townhouse参数几乎一模一样，要价92.5万。我给老公看完以后他现在也相信我说的不可能卖到100万+
感谢大家的意见，学到了很多关于自建房的信息，谢谢！


作者: 陌生的香港人    时间: 2018-8-17 12:01:41

GI 是傳說中的毛島區 祝好運
作者: KB    时间: 2018-8-17 12:05:41

本帖最后由 KB 于 2018-8-17 11:07 编辑

GI 新房确实不便宜不过还得看你是不是在GI靠近St Heliers那里. 靠近那里是可以考虑的.如果是GI腹地的话就...
作者: occc    时间: 2018-8-17 12:09:17

弄好了大家都开心，弄不好夫妻关系，婆媳关系，什么阿姨关系都有可能废

五年后卖了应该有得赚把？记得合法纳税

作者: 蚊帳    时间: 2018-8-17 12:09:36

KB 发表于 2018-8-17 11:05
GI 新房确实不便宜不过还得看你是不是在GI靠近St Heliers那里. 靠近那里是可以考虑的.如果是GI腹地的话就.. ...

West Tamaki Road靠近Meadownbank， St Johns Height那一头

GI新房不便宜但是townhouse能卖到110万吗？我觉得不太可能。。。
作者: occc    时间: 2018-8-17 12:12:20

蚊帳 发表于 2018-8-17 11:09
West Tamaki Road靠近Meadownbank， St Johns Height那一头

GI新房不便宜但是townhouse能卖到110万吗？ ...

那边有满多新房卖不动了，不过都是150到200多万的。

前阵子还看到一个mortgage sale的在那附近，新房没搞完还没有ccc被银行收了。。。
作者: KB    时间: 2018-8-17 12:15:41

蚊帳 发表于 2018-8-17 11:09
West Tamaki Road靠近Meadownbank， St Johns Height那一头

GI新房不便宜但是townhouse能卖到110万吗？ ...

West Tamaki Road是不连你说的那两个地方的. 如果地是在West Tamaki Road上的110应该可以的
作者: 蚊帳    时间: 2018-8-17 12:15:46

occc 发表于 2018-8-17 11:12
那边有满多新房卖不动了，不过都是150到200多万的。

前阵子还看到一个mortgage sale的在那附近，新房没 ...

老实说我自己有100万我不会去GI买一个townhouse，我宁愿去买Mt Wellington近Ellerslie那一块。大家都没有校区，交通也差不多，Mt Wellington至少还能买点地
作者: KB    时间: 2018-8-17 12:18:06

对了,你们这么搞记得把GST考虑进去,
作者: 蚊帳    时间: 2018-8-17 12:19:10

KB 发表于 2018-8-17 11:15
West Tamaki Road是不连你说的那两个地方的. 如果地是在West Tamaki Road上的110应该可以的 ...

W Tamaki Rd靠西边的那一头

GI的townhouse，占地200平方米，4房能卖110万。。我好像低估了奥克兰的放假 *
作者: 蚊帳    时间: 2018-8-17 12:20:31

KB 发表于 2018-8-17 11:18
对了,你们这么搞记得把GST考虑进去,

自建房这样卖也要GST？
我考虑到了Bright Line Test，还真不知道还要GST
作者: occc    时间: 2018-8-17 12:24:01

蚊帳 发表于 2018-8-17 11:15
老实说我自己有100万我不会去GI买一个townhouse，我宁愿去买Mt Wellington近Ellerslie那一块。大家都没有 ...

这个你们自己考虑清楚拉。现在搞也行，市场淡了好砍价格，什么阿姨建筑师builder没你们的钱怎么活，熬过几年卖了应该有得赚吧。

不过就现在这市场，论坛里不也有人说只是平稳嘛，呵呵。所以你们自己考虑把
作者: lsj5031    时间: 2018-8-17 12:24:10

陌生的香港人 发表于 2018-8-17 11:01
GI 是傳說中的毛島區 祝好運

感觉不像你说的话啊哈哈
作者: KB    时间: 2018-8-17 12:41:32

蚊帳 发表于 2018-8-17 11:19
W Tamaki Rd靠西边的那一头

GI的townhouse，占地200平方米，4房能卖110万。。我好像低估了奥克兰的放假  ...

那可以算是GI最好的地方了,我记得如果真是在West Tamaki Road上的话是Glendowie College Zone的. 这块地方比你说的Mt Wellington 会好很多.单地区来讲的话我觉得不错,建好以后自己住都可以,但是这个项目你就自己做做功课吧.GST你去问问会计吧,具体情况具体分析.
作者: 陌生的香港人    时间: 2018-8-17 13:04:20

本帖最后由 陌生的香港人 于 2018-8-17 12:09 编辑
lsj5031 发表于 2018-8-17 11:24
感觉不像你说的话啊哈哈

哈哈 只想點出這個客觀事實而已  雖然是有點政治不正確 但華人買房不都是最怕島毛和HNZ 嗎？網站還經常這樣那樣分析哪裡多HNZ的房子呢  而HNZ房子又是和島毛關係密不可分啊  呵呵
作者: 蚊帳    时间: 2018-8-17 13:08:12

KB 发表于 2018-8-17 11:41
那可以算是GI最好的地方了,我记得如果真是在West Tamaki Road上的话是Glendowie College Zone的. 这块地方 ...

唉，还真不是Glendowie的校区。。 如果是校区我也不需要纠结了。。。
作者: auckland.clark    时间: 2018-8-17 13:20:22

税务上，分割地不是5年的限制，是10年。
86万的成本吓死人，现在的价格也就和这个价差不多。
如果有闲钱想赚钱，也有其他投资途径。
作者: 猩猩都叫兽    时间: 2018-8-17 13:24:37

一套要86万啊。。。这么高吗？？？你买那块地多少钱啊? 150？
作者: hfh555    时间: 2018-8-17 13:35:36

那个地段的风险不小，现在房价大趋势是稳中下降，如果能控制好成本，开发一下，估计握个4，5年后还是有的赚的，就是建房的投入一定要控制好，别超了
作者: bluekiwisky    时间: 2018-8-17 13:36:33

建一间townhouse要86万??????????
这个是包含土地的价格吧？
200的土地160平米的房子？

如果单独健一个160平米的房子86万的话，房子是金子做的吗？
作者: 蚊帳    时间: 2018-8-17 13:48:34

猩猩都叫兽 发表于 2018-8-17 12:24
一套要86万啊。。。这么高吗？？？你买那块地多少钱啊? 150？

86万是地和建筑成本加起来了，建筑成本五十几万，地当时买的也不便宜
作者: 蚊帳    时间: 2018-8-17 13:50:39

bluekiwisky 发表于 2018-8-17 12:36
建一间townhouse要86万??????????
这个是包含土地的价格吧？
200的土地160平米的房子？

86是包括地的成本的
房子是两层，每层80平方米
作者: KB    时间: 2018-8-17 14:10:07

蚊帳 发表于 2018-8-17 12:08
唉，还真不是Glendowie的校区。。 如果是校区我也不需要纠结了。。。

http://www.gdc.school.nz/assets/School%20Zone.pdf
这是网上的,你自己确认一下.我觉得卖110应该没问题
作者: 猩猩都叫兽    时间: 2018-8-17 15:19:28

蚊帳 发表于 2018-8-17 12:48
86万是地和建筑成本加起来了，建筑成本五十几万，地当时买的也不便宜

我知道。所以我才问你那块地多少钱。一套50多万4套210万吧算。86万成本 4套是350万了差不多。地差不多140万了。感觉不便宜啊光地。
作者: 我真不是孙红雷    时间: 2018-8-17 15:21:23

听完你的全面描述我还是相信你老公吧，可行。如果自己盖房子35-40万是理想的，地看你说也就30来万。还有杂七杂八如果能做到70万成本，90万轻松。86万成本卖100万也能接受。再高点就没必要博了。如果拿5年，先自住何乐不为呢？
作者: lsj5031    时间: 2018-8-17 15:35:49

猩猩都叫兽 发表于 2018-8-17 14:19
我知道。所以我才问你那块地多少钱。一套50多万4套210万吧算。86万成本 4套是350万了差不多。地差不多140 ...

除开房子不是只有地吧，融资的利息啊卖房的中介费啊等等……地也包括了买下来之后做分割施工啊contribution fee 啊之类的钱吧。你不是也在盖联排么……
作者: 蚊帳    时间: 2018-8-17 15:43:38

KB 发表于 2018-8-17 13:10
http://www.gdc.school.nz/assets/School%20Zone.pdf
这是网上的,你自己确认一下.我觉得卖110应该没问题 ...

谢谢你的信息！
准备建的位置是在off W Tamaki Rd往南的一条路上，不在W Tamaki 主路上，这的就是一街之隔但不在Glendowie上。不好意思误导你了
作者: 蚊帳    时间: 2018-8-17 15:48:38

我真不是孙红雷 发表于 2018-8-17 14:21
听完你的全面描述我还是相信你老公吧，可行。如果自己盖房子35-40万是理想的，地看你说也就30来万。还有杂 ...

当然有利润的空间我也觉得是可行的。现在我是不相信能卖100万的。
现在就在trademe上有个GI townhouse listing， 4房2卫浴，地198，室内148，可以说所有数据都和我们的相近，要价92.5万。
即使卖了100，还有中介和税费，建房的construction loan利息3万，这些都是86万以外的成本。这样的话你还是觉得值得去建吗
作者: 蚊帳    时间: 2018-8-17 15:49:56

猩猩都叫兽 发表于 2018-8-17 14:19
我知道。所以我才问你那块地多少钱。一套50多万4套210万吧算。86万成本 4套是350万了差不多。地差不多140 ...

嗯…地是高位的时候买的…
作者: 蚊帳    时间: 2018-8-17 15:51:10

lsj5031 发表于 2018-8-17 14:35
除开房子不是只有地吧，融资的利息啊卖房的中介费啊等等……地也包括了买下来之后做分割施工啊contributi ...

Consent那些都包在我说的86万里面了，但是你说得对，还有融资中介税费等费用还没有算进去
作者: 261874939    时间: 2018-8-17 15:58:44

陌生的香港人 发表于 2018-8-17 11:01
GI 是傳說中的毛島區 祝好運

                              买了后还会有涨的机会吗？？？？？？？？？？？？
作者: KB    时间: 2018-8-17 16:12:12

蚊帳 发表于 2018-8-17 14:43
谢谢你的信息！
准备建的位置是在off W Tamaki Rd往南的一条路上，不在W Tamaki 主路上，这的就是一街之 ...

那就难说了,那边好象有很多新房都是半卖半公屋的,未来会慢慢好一点吧
作者: 猩猩都叫兽    时间: 2018-8-17 16:18:44

lsj5031 发表于 2018-8-17 14:35
除开房子不是只有地吧，融资的利息啊卖房的中介费啊等等……地也包括了买下来之后做分割施工啊contributi ...

对啊，但是楼主说成本86万，肯定已经包含了其他费用和地了。她说一套50多万里就已经包含那些了。剩下的不就是地钱了？我也再盖，但是没这么高成本啊主要是。所以我很诧异这么高要么就是地贵，所以想问问她拿地的价格。
作者: 蚊帳    时间: 2018-8-17 16:22:19

猩猩都叫兽 发表于 2018-8-17 15:18
对啊，但是楼主说成本86万，肯定已经包含了其他费用和地了。她说一套50多万里就已经包含那些了。剩下的不 ...

86万是地和建筑成本，融资利息中介费税费都没有算呢
我是很诧异建筑成本都要五十几万，我一直还停留在四十万中上的印象中
作者: beatles    时间: 2018-8-17 16:23:28

最好亲戚之间别有金钱合作关系，有些问题，亲人之间是不能讲道理来解决，祝好运！
作者: auckland.clark    时间: 2018-8-17 16:53:58

我真不是孙红雷 发表于 2018-8-17 14:21
听完你的全面描述我还是相信你老公吧，可行。如果自己盖房子35-40万是理想的，地看你说也就30来万。还有杂 ...

他这个应该是涉及到GST，至少是涉及到利得税的。
从投入产出看，占用了大量的现金，就是卖100万，也是不赚钱的。
作者: clam    时间: 2018-8-17 19:12:35

蚊帳 发表于 2018-8-17 11:09
West Tamaki Road靠近Meadownbank， St Johns Height那一头

GI新房不便宜但是townhouse能卖到110万吗？ ...

不太可能，我也有gi 的地，也是可蓋四套四室的，但我是35w買的。。。。
作者: Robbi    时间: 2018-8-17 19:20:12

值不值得建,这里估计也就只能聊大概。还有就是融资成本, 怎么融?这里面差别能有不少。而且楼主建完之后想hold, 我的建议是务必把融资方式,成本,可行性都加进去。不然到时候措手不及就不好了。

有需要咨询开发建筑融资这块的话可以联系我聊聊,最近帮一个客人也在做类似项目。

祝好运
作者: auckland.clark    时间: 2018-8-17 19:22:03

蚊帳 发表于 2018-8-17 15:22
86万是地和建筑成本，融资利息中介费税费都没有算呢
我是很诧异建筑成本都要五十几万，我一直还停留在四 ...

中间要求是防火墙，成本会高一些。其它的和正常房子成本几乎一样的。
这个报价的很离谱，感觉是豪华标准。可是那个区搞豪华标准就好比用新的宝马X5运砖、运水泥这些建材一样的。
作者: 蚊帳    时间: 2018-8-17 19:41:23

auckland.clark 发表于 2018-8-17 18:22
中间要求是防火墙，成本会高一些。其它的和正常房子成本几乎一样的。
这个报价的很离谱，感觉是豪华标准 ...

这个五十几万我粗略看了一下是包括consent，construction cost，还有房子里面的卫浴厨房地毯之类的，retention和landscape
请问一下这样子合理吗？公婆的说法是$3500/m2
作者: auckland.clark    时间: 2018-8-17 19:57:30

蚊帳 发表于 2018-8-17 18:41
这个五十几万我粗略看了一下是包括consent，construction cost，还有房子里面的卫浴厨房地毯之类的，rete ...

这些都没有多少钱的。我在给儿子盖自住房，总包出去的，中档里的高档，高档里的低档，带大金中央空调，煤气壁炉，3个大套房，费用比你这个低多了。
3500在GI那个地方可能是平方公米的价格（2平方米）了。
作者: 蚊帳    时间: 2018-8-17 20:24:22

Robbi 发表于 2018-8-17 18:20
值不值得建,这里估计也就只能聊大概。还有就是融资成本, 怎么融?这里面差别能有不少。而且楼主建完之后想ho ...

融资渠道和成本还没想好，可以聊一聊
作者: 蚊帳    时间: 2018-8-17 20:26:05

auckland.clark 发表于 2018-8-17 18:57
这些都没有多少钱的。我在给儿子盖自住房，总包出去的，中档里的高档，高档里的低档，带大金中央空调，煤 ...

LOL 原来这个报价那么贵…现在他们还在找另外两家报价，希望能便宜一点吧
作者: Robbi    时间: 2018-8-17 20:53:07

蚊帳 发表于 2018-8-17 19:24
融资渠道和成本还没想好，可以聊一聊

好的,联系方式签名档有。做不做没关系,这个也是我的兴趣爱好。下周有空可以约。 融资成本和渠道也是你项目feasibility里面需要考虑的一部分。
作者: trdeyoualbert    时间: 2018-8-17 21:10:17

auckland.clark 发表于 2018-8-17 18:57
这些都没有多少钱的。我在给儿子盖自住房，总包出去的，中档里的高档，高档里的低档，带大金中央空调，煤 ...

空调建议Panasonic or Mitsubishi
Dakin and Fujitsu  的确安静
但耐用与安全系数等不及P and M

这样子说吧乐声三菱关键部件全部自产

大金富士通压缩机不是乐声就是三菱或者东芝日立
作者: pategao    时间: 2018-8-17 22:17:20

通过你提供的信息，我以一个中年大叔的身份建议：不要参与，一定不要
作者: ~~奇异鸟鸟~~    时间: 2018-8-17 22:30:45

pategao 发表于 2018-8-17 21:17
通过你提供的信息，我以一个中年大叔的身份建议：不要参与，一定不要

为什么这么说
作者: 太极宗师001    时间: 2018-8-17 22:52:39

我以一个第六感超常的人对你说，现在不要盖楼。
那些所谓的卖价，都是空中楼阁，很快就10万10万往下跌了。
何况是glen innes。。。
3年以后再盖不迟。
作者: 蚊帳    时间: 2018-8-18 00:31:27

pategao 发表于 2018-8-17 21:17
通过你提供的信息，我以一个中年大叔的身份建议：不要参与，一定不要

原因是因为和家人有金钱来往吗？
作者: anyang_lee    时间: 2018-8-18 00:58:41

蚊帳 发表于 2018-8-17 18:41
这个五十几万我粗略看了一下是包括consent，construction cost，还有房子里面的卫浴厨房地毯之类的，rete ...

一般的townhouse就算做防火墙，应该控制在2000-2200一平。3500是不行的
作者: pategao    时间: 2018-8-18 10:35:56

蚊帳 发表于 2018-8-17 23:31
原因是因为和家人有金钱来往吗？

这只是一部分原因I，项目本身投入产出也不理想，与其冒风险去操作，还不如不做，真想投资有更好的机会。另外，把收益看到5年之后显然自欺欺人：要做项目，做了就要赚到
作者: 猩猩都叫兽    时间: 2018-8-18 10:58:01

anyang_lee 发表于 2018-8-17 23:58
一般的townhouse就算做防火墙，应该控制在2000-2200一平。3500是不行的

这个价格自己找工程队应该能下来。但是大包洋人公司肯定不可能了就。
作者: 蚊帳    时间: 2018-8-18 10:59:36

anyang_lee 发表于 2018-8-17 23:58
一般的townhouse就算做防火墙，应该控制在2000-2200一平。3500是不行的

2000一平这个价格是只单纯的construction cost吗？公婆说3500一平是包括了consent和设计费用在内摊分出来的数据。但是3500比我印象中的贵很多。

请指教
作者: auckland.clark    时间: 2018-8-18 12:04:31

蚊帳 发表于 2018-8-18 09:59
2000一平这个价格是只单纯的construction cost吗？公婆说3500一平是包括了consent和设计费用在内摊分出来 ...

有的帐，肯定是给你重复地算了。
比如，分割的成本，最终一个大致是8--10万，是包括测量师、council的资源许可、水表、电力、council的管道贡献费......等等所有费用的，这些费用都是折算在地价里的。
实际地价成本：是买这个800多地的房子+贷款利息-房子租金+房子的地税、保险什么的，除以4，最后再加上分割的成本。买房的价格你应该是知道的，贷款利息和保险什么的，也都是公开的，分割成本就算10万。自己算的就是最后地的价格了。
房子的辅助费用：设计费，也没有几个钱，就按照设计师2万，结构工程师0.5万，其它0.5万，council的申请费0.6万，建筑申请费1万。贡献费在分割的时候已经收了，不会重复收。
房子的直接造价：就是防火墙贵些，也不会贵到哪里去。预制板的防火墙1平方米170，一个房子算6米高，9米宽，成本是9180，另外加起重机的费用。防火墙许多洋人公司和华人的，基本是用水泥砖砌的，中间用混凝土浇灌，成本会低不少。其它的都是和独立的房子成本一样的。厨房、卫浴也不会做豪宅的标准吧？不会说水龙头是3000刀一个，烤箱是2万多的。
作者: 蚊帳    时间: 2018-8-18 12:17:03

auckland.clark 发表于 2018-8-18 11:04
有的帐，肯定是给你重复地算了。
比如，分割的成本，最终一个大致是8--10万，是包括测量师、council的资 ...

非常感谢！这些信息都太有用了！

现在他们找的洋人大包给quote的价格我都看不懂，根本不知道那些项目是不是真的需要或者重复计算。

另外他们这个报价包了15% rentention，请问这个比例正常吗
作者: auckland.clark    时间: 2018-8-18 12:30:53

蚊帳 发表于 2018-8-18 11:17
非常感谢！这些信息都太有用了！

现在他们找的洋人大包给quote的价格我都看不懂，根本不知道那些项目是 ...

一句话：坚决不和他们联合搞房产投资。
市场在高收益、低风险的时候，把钱存银行。市场在高风险、低收益的时候，把钱砸进去。这样的人真的奇葩。
建这个房子，找洋人公司大包，图什么啊？洋人建筑公司许多活是外包给华人和印度人的，真正好手艺的华人自己当一手高利润的承包商了，谁去做二手低利润的承包商啊？
作者: V7    时间: 2018-8-18 12:51:45

位置是没问题的，毕竟比投到南边好的多。
3500也是有可能的，从设计到施工新房到手全包出去，上面价格有点不太对， consent光council贡献就要交差不多10万。watercare装水表这些还不算。前期申请花出去20万太有可能了。
还有因为不知道土方量有多大，有见过挖20多万的。
不要拿自己盖房和人家全包的比，毕竟自己盖房你要搭进去的1个自己人的人工成本选材料各种操心，这一下最少也要8-9万吧。
200平米的地还含有车道，要盖150平米的应该是三层的，价格会高一些的。

如果你还有更好的项目，这个可做可不做；如果没有，这个看看还是赚钱的。
作者: bubugu    时间: 2018-8-18 16:35:46

蚊帳 发表于 2018-8-17 23:31
原因是因为和家人有金钱来往吗？

因為親情是無價，蝕了你老公可以怎樣做？追回蝕了的錢又傷感情又不孝。
在這件事上老公最好中立因為是你們的兩人的錢。最好不參與不過問不給意見。這樣做可以又不傷你和你老公的感情，又不會跟他父母有錢銀上的瓜葛！
作者: 蚊帳    时间: 2018-8-18 18:13:55

auckland.clark 发表于 2018-8-18 11:30
一句话：坚决不和他们联合搞房产投资。
市场在高收益、低风险的时候，把钱存银行。市场在高风险、低收益 ...

有道理！
公婆都是在这边的第三代移民，不懂中文，对华人的做事方式都有点discrimination，先入为主，加上语言不同，基本是不会找找华人的大包了
你说的也确实说到我的心里话，市场高效益的时候一直掐着钱，之前我也有看了好几年的房，当时我们看了好几间有潜力的，可惜首付不够，想问他们借他们都不肯。现在市场下行他们才入市，我真是无法理解
作者: 蚊帳    时间: 2018-8-18 18:16:22

V7 发表于 2018-8-18 11:51
位置是没问题的，毕竟比投到南边好的多。
3500也是有可能的，从设计到施工新房到手全包出去，上面价格有点 ...

现在的plan是160平米，两层。之前有考虑过三层，但是价钱更贵！
不太懂各位说的土方是什么意思，是把地挖平吗？那块地是有点坡的，现在的房子后花园挖平了一部分，后面大部分都是坡
作者: take-away    时间: 2018-8-18 19:45:52

我在G I有房都快10年了，前几年涨的太快，现在需要时间来消化前面的价格。那里太多新房都卖不掉了。现在大地旧房不到100万就可以买到，前两年至少一百二十万，甚至140多万。有个140多万离west tamaki road差一条街，不知道是不是你们准备开放的，好像是corner位置。
作者: 蚊帳    时间: 2018-8-18 23:29:33

take-away 发表于 2018-8-18 18:45
我在G I有房都快10年了，前几年涨的太快，现在需要时间来消化前面的价格。那里太多新房都卖不掉了。现在大 ...

我们所在的就是你说的和W Tamaki一路之隔，但是不是corner位。17年初买的，一百二十几万带一间超烂的房子，听说是流拍了，最后议价成交的，当时中介也忽悠这个价钱值得，投资最佳、land bank一直在洗脑。
如果真的是你说的现在不到一百万就可以买到大地旧房，其实我们已经亏了三十万了
作者: 蚊帳    时间: 2018-8-18 23:29:33

take-away 发表于 2018-8-18 18:45
我在G I有房都快10年了，前几年涨的太快，现在需要时间来消化前面的价格。那里太多新房都卖不掉了。现在大 ...

我们所在的就是你说的和W Tamaki一路之隔，但是不是corner位。17年初买的，一百二十几万带一间超烂的房子，听说是流拍了，最后议价成交的，当时中介也忽悠这个价钱值得，投资最佳、land bank一直在洗脑。
如果真的是你说的现在不到一百万就可以买到大地旧房，其实我们已经亏了三十万了
作者: NewLynnHse    时间: 2018-8-19 09:39:00

哈哈，看完了觉得楼主其实不想放弃。我在隔壁FML的你来发帖
作者: 蚊帳    时间: 2018-8-19 10:31:30

NewLynnHse 发表于 2018-8-19 08:39
哈哈，看完了觉得楼主其实不想放弃。我在隔壁FML的你来发帖

作为版主怎么老发这种没有营养的评论…
作者: carterdog    时间: 2018-8-19 13:16:33

蚊帳 发表于 2018-8-18 22:29
我们所在的就是你说的和W Tamaki一路之隔，但是不是corner位。17年初买的，一百二十几万带一间超烂的房子 ...

忽悠算不上，当时值这个价，谁也看不到未来涨跌，现在的确是大地破房跌的最厉害。
作者: auckland.clark    时间: 2018-8-19 14:07:31

蚊帳 发表于 2018-8-19 09:31
作为版主怎么老发这种没有营养的评论…

你这个真挺麻烦，建议去咨询一下会计吧。
如果你公婆这个项目算开发的话，连你们的自住房都受牵连。不是赚钱不赚钱的事，是涉及到许多税的问题。
作者: 蚊帳    时间: 2018-8-19 18:01:34

auckland.clark 发表于 2018-8-19 13:07
你这个真挺麻烦，建议去咨询一下会计吧。
如果你公婆这个项目算开发的话，连你们的自住房都受牵连。不是 ...

嗯嗯，谢谢你的建议
作者: clam    时间: 2018-8-19 19:07:33

take-away 发表于 2018-8-18 18:45
我在G I有房都快10年了，前几年涨的太快，现在需要时间来消化前面的价格。那里太多新房都卖不掉了。现在大 ...

其實gi 並沒有那麼恐佈。。。
作者: wolflake    时间: 2018-8-19 21:13:00

我在GI那边做过几个市政项目，和TRC常打交道。那边的公屋太多，而且TRC以后建的房子也很多，所以那边房价一定高不了。价格定位就是60-70.
作者: 我真不是孙红雷    时间: 2018-8-19 22:41:21

蚊帳 发表于 2018-8-17 14:48
当然有利润的空间我也觉得是可行的。现在我是不相信能卖100万的。
现在就在trademe上有个GI townhouse li ...

你就这样想，现在盖一个房子利润都是固定的，15-20万。有这个数就干，没这个数就别干。税什么不用想，你赚钱才交税，不赚交什么税。
作者: auckland.clark    时间: 2018-8-19 22:50:09

我真不是孙红雷 发表于 2018-8-19 21:41
你就这样想，现在盖一个房子利润都是固定的，15-20万。有这个数就干，没这个数就别干。税什么不用想，你 ...

她这个税务上很复杂。
如果她的公婆买的，分割成4块地， 在IRD那里应该是开发商了（分割2块还容易解释，给儿子一块，住在一起相互照顾）。一旦父母是开发商，或者子女是开发商，按照IRD的税务规则，直系亲属都是开发商，自住房都基本没有利得的豁免（满10年的除外），IRD厉害的就是这个。可是，实际上，自住房和投资房，有多少是满10年才卖的？不满10年的，那么就补税和利息吧，是不是再罚就看IRD的心情了。
作者: take-away    时间: 2018-8-19 23:11:15

wolflake 发表于 2018-8-19 20:13
我在GI那边做过几个市政项目，和TRC常打交道。那边的公屋太多，而且TRC以后建的房子也很多，所以那边房价一 ...

认识一位参与G I开发的洋人老测绘师也说过类似你说的话，房屋密度太大对房价不是利好消息。
作者: pear    时间: 2018-8-20 00:57:16

那边的公房多的难以想象，不过位置真的是好。敢住在那里的华人，都是很有勇气和胆量的。
作者: 蚊帳    时间: 2018-8-20 01:05:20

我真不是孙红雷 发表于 2018-8-19 21:41
你就这样想，现在盖一个房子利润都是固定的，15-20万。有这个数就干，没这个数就别干。税什么不用想，你 ...

对于我来说我肯定不想参与的，一来以免坏了家人的关系，二来我认为没有15-20万。可是公婆和我老公不是这样想，一天到晚说听到的消息都是卖100万+，我都不知道哪里来的消息
作者: 蚊帳    时间: 2018-8-20 01:08:26

auckland.clark 发表于 2018-8-19 21:50
她这个税务上很复杂。
如果她的公婆买的，分割成4块地， 在IRD那里应该是开发商了（分割2块还容易解释， ...

还牵涉到老公的阿姨的那一份，她自己长期都是买plaster然后reclad再转手卖，或者老房翻新再出售，她人生唯一的一份工作就是做这些，听我公婆讲这个阿姨是这样发家的，估计早就和IRD打过交道了
作者: 我真不是孙红雷    时间: 2018-8-20 01:28:09

蚊帳 发表于 2018-8-20 00:05
对于我来说我肯定不想参与的，一来以免坏了家人的关系，二来我认为没有15-20万。可是公婆和我老公不是这 ...

最近huapai的房子刷刷刷的走，发疯了，都105-120万+平层4房。我想GI应该可以吧，再差起码是中区靠近city，不比huapai强多了
作者: 我真不是孙红雷    时间: 2018-8-20 01:31:27

蚊帳 发表于 2018-8-20 00:05
对于我来说我肯定不想参与的，一来以免坏了家人的关系，二来我认为没有15-20万。可是公婆和我老公不是这 ...

最近100万附近的新房又开始超级强手，朋友在huapai盖了4个房，其中一个房从去年11月开始卖到现在，2个房市最近刚上市，这个月4套全成交
作者: skysadness    时间: 2018-8-20 13:06:28

税务方面  明线是由ird有自由裁量权的 ，不是你认为符合五年就真不收你税了。。
作者: weimin68    时间: 2018-8-20 13:29:44

感觉风险极高啊
作者: stonecold    时间: 2018-8-20 13:31:09

强烈建议楼主不要投资此项目，原因如下：以上。
作者: V7    时间: 2018-8-20 14:12:08

我觉得楼主的老公没有想盖了就卖，是持有之后再卖，和买个投资房是一个意思，对不对？
作者: 蚊帳    时间: 2018-8-20 15:09:17

V7 发表于 2018-8-20 13:12
我觉得楼主的老公没有想盖了就卖，是持有之后再卖，和买个投资房是一个意思，对不对？ ...

我们是5年后必须要学区房。GI这个房子现在还在drawing阶段，现在到建好要两年时间吧，按照我们的五年计划，持有三年必须得卖
作者: 蚊帳    时间: 2018-8-20 15:12:53

stonecold 发表于 2018-8-20 12:31
强烈建议楼主不要投资此项目，原因如下：
  • 投资主体和收益划分不明确 - 地的产权是公婆和阿姨的，要你们 ...

    • 分析得很在理！
    之前我们完全不知道kiwibuild/ housing nz那方面的消息，完全都是各位提了才知道，要是政府真的在GI大量建造可负担房，我们这个项目…还有其他经验财务方面等因素也是我担心的，不过没有你所想的那么细致
    另外请问在哪里可以搜寻到政府kiwibuild housing nz等的发展规划呢？
    感谢！
    作者: V7    时间: 2018-8-20 15:31:16

    蚊帳 发表于 2018-8-20 14:12
    分析得很在理！
    之前我们完全不知道kiwibuild/ housing nz那方面的消息，完全都是各位提了才知道，要是政 ...

    据我所知council在那边自己盖房推上市卖，去年前年年97.8万卖的。不是可负担性住房的价格。
    作者: 蚊帳    时间: 2018-8-20 15:44:36

    V7 发表于 2018-8-20 14:31
    据我所知council在那边自己盖房推上市卖，去年前年年97.8万卖的。不是可负担性住房的价格。 ...

    TRC现在在GI卖的楼花，四房2卫浴，室内150平方米，地200平方米，现在在卖101万
    不过我们的成本确实高，风险大但是利润空间很小了，搞个两三年可能赚个5-6万那样
    作者: V7    时间: 2018-8-20 16:56:14

    蚊帳 发表于 2018-8-20 14:44
    TRC现在在GI卖的楼花，四房2卫浴，室内150平方米，地200平方米，现在在卖101万
    不过我们的成本确实高，风 ...

    你的信息挺多的啊,我刚查了一下trc给开发商那边卖的楼花,比如fenchurch park独栋的确实是108万.

    我觉得我好像懂得你老公的意思了,这个位置应该不会跌,毕竟大开发商都在这里呢帮政府做开发.这个价钱到外面也拿不到地, flatbush也是40万一块地了, 而且有跌下来风险,再往南去更不敢买. 而且如果在奥克兰周边盖房室内设计就不能这么小了,怎么也要有240-250, 建筑成本整个也提高, 但是卖价目前来看也只有这个价格区间.同样是建房, 相对来说,就算预算打到3500+,整体支出还是比其他地方的要少一些, 也比较稳妥.
    作者: 陌生的香港人    时间: 2018-8-20 17:11:53

    本帖最后由 陌生的香港人 于 2018-8-20 16:44 编辑

    我覺得其實大家說那麼多恐怕也是多餘 既然樓主老公是那麼有興趣 樓主真的可以完全置身事外完全不參與嗎？  雖然聽上去樓主外家好像是Chiwi人 第三代華人了 甚至會歧視華人的某些固有觀念和行為 但畢竟留著的還是華人的血 有華人的DNA  華人社會中對家庭成員間的相處壓力恐怕還是揮之不去  真的可以學得本地白人般那麼放任自由 (當然 白人也不一定就沒有家庭間的壓力 但相對來說相信應該還是比較少 ) 可以讓樓主獨立自主 作為家庭成員一份子不喜歡就能不參與完全不出錢嗎？
    作者: 蚊帳    时间: 2018-8-20 18:21:37

    陌生的香港人 发表于 2018-8-20 16:11
    我覺得其實大家說那麼多恐怕也是多餘 既然樓主老公是那麼有興趣 樓主真的可以完全置身事外完全不參與嗎？   ...


    我现在能做的只能拉拢老公，只要他说不要公婆也不可能逼着他出钱，但是我不能出面来说不参与，所以才想询问一下大家有什么看法，尽量用多一点信息来说服他
    作者: 蚊帳    时间: 2018-8-20 18:26:49

    V7 发表于 2018-8-20 15:56
    你的信息挺多的啊,我刚查了一下trc给开发商那边卖的楼花,比如fenchurch park独栋的确实是108万.

    我觉得 ...

    我们建的不是独栋的，是4联排的townhouse
    根据其他网友的信息我查了Fenchurch还有其他TRC在GI的项目，卖90多100万那是应该能卖到的，但是我们的成本太高了，家人在分割开发这方面也没有经验，折腾来折腾去如果为了几万块钱那就不值得了
    当然，五年后要是涨疯了那我也无话可说，是自己没有眼光
    作者: cyn-54545674    时间: 2018-8-20 22:29:48

    陌生的香港人 发表于 2018-8-17 12:04
    哈哈 只想點出這個客觀事實而已  雖然是有點政治不正確 但華人買房不都是最怕島毛和HNZ 嗎？網站還經常這 ...

    刚来不久，请问HNZ啥意思？能大概说说岛岛，毛毛，还有这个HNZ，还有公租房一般都在哪些地方么？
    作者: 陌生的香港人    时间: 2018-8-20 23:40:50

    本帖最后由 陌生的香港人 于 2018-8-20 23:01 编辑
    cyn-54545674 发表于 2018-8-20 21:29
    刚来不久，请问HNZ啥意思？能大概说说岛岛，毛毛，还有这个HNZ，还有公租房一般都在哪些地方么？ ...

    HNZ = Housing New Zealand  是專門負責興建公共房屋的中央政府部門  其房屋是低收入低社會階層的代名詞 尤其對華人購房者來說更是畏若虎狼 避之則吉...

    當然 其實相比HNZ 真正讓人避也避不過 讓人措手不及的恐怕是有人在鄰居家開按摩院（這恐怕是什麼home  和黑羊兄的網應該都查不到的）有人們害怕HNZ房子的治安問題 也會影響房價 如果它是合法經營政府也無可奈何 哈哈 - 這個在天維夥伴版小弟最近有文章探討

    至於在哪些地方多這個HNZ的公屋房子  本版實在已經有過不少專家有過研究 建議挖一下 這方面不是我的專長 所以就不重複了
    作者: stnz    时间: 2018-8-21 11:08:43

    提示: 该帖被管理员或版主屏蔽
    作者: stnz    时间: 2018-8-21 11:10:41

    提示: 该帖被管理员或版主屏蔽
    作者: tiannz    时间: 2018-8-21 11:19:23

    本帖最后由 tiannz 于 2018-8-21 10:23 编辑
    蚊帳 发表于 2018-8-20 17:26
    我们建的不是独栋的，是4联排的townhouse
    根据其他网友的信息我查了Fenchurch还有其他TRC在GI的项目，卖9 ...

    个人认为那个岛毛区五年后不可能会疯长，除非政府能把岛毛都搬走，大家也都知道那是不可能的，要是不疯爹就不错了
    作者: stnz    时间: 2018-8-21 11:39:31

    提示: 该帖被管理员或版主屏蔽
    作者: stnz    时间: 2018-8-21 12:01:22

    stnz 发表于 2018-8-21 10:10
    **** 该帖被屏蔽 ****

    why??????????????????????????????
    作者: NewLynnHse    时间: 2018-8-21 12:18:23

    stnz 发表于 2018-8-21 11:01
    why??????????????????????????????

    你都卖了那么长时间的房子了，难道不懂有房屋交易版块吗？哈哈
    http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=forumdisplay&fid=200
    作者: 蚊帳    时间: 2018-8-21 12:34:35

    tiannz 发表于 2018-8-21 10:19
    个人认为那个岛毛区五年后不可能会疯长，除非政府能把岛毛都搬走，大家也都知道那是不可能的，要是不疯爹 ...

    疯狂跌应该也不会的，那么多政府的项目在那里，政府大力支持，地理位置也是比较central，但是疯涨也不太可能，除非是像过去十年那样的境况
    作者: cyn-54545674    时间: 2018-8-21 18:52:53

    陌生的香港人 发表于 2018-8-20 22:40
    HNZ = Housing New Zealand  是專門負責興建公共房屋的中央政府部門  其房屋是低收入低社會階層的代名詞  ...

    恩恩，恩恩，谢谢。我去挖一挖~



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