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标题: 房地产杂谈，现金流 (转帖自文学城） [打印本页]

作者: 快乐123 时间: 2018-8-2 11:37:57 标题: 房地产杂谈，现金流 (转帖自文学城）

下面是文学城博主老朽最近发表的文章，有点长，谈的是他在美国投资房产的经验，本人觉得也适合我们新西兰的地主。大家有兴趣的话也可以到他的博客看看其他的文章：

http://blog.wenxuecity.com/myblog/68758/201807/19572.html

房地产与其他投资项目的区别在于其有使用价值，房子是用来住的，不应该用来炒。如果一个国家一个社会一个社区，人人都有属于自己的房子就不存在房地产投资这个现象。越是自由发达国家自住房的拥有率越低，特别是在大都会地区。美国有将近百分之四十的人租房子住，这个比例只会增加，不管谁上台也改变不了这个事实。

从零九年起，全美国的房地产高歌猛进，一骑绝尘，似乎又到了危如累卵，倒悬之急，再次崩盘的前沿。房地产会有周期，但历史可以是惊人的相似，却不可以复制。前两次崩盘前的急剧膨胀供大于求和胡乱放款次贷危机，目前不存在，下一次崩盘的诱因是哪一个妖蛾子出来，我也想知道，那是专家大师华尔街大佬的事情，以及从大千过来的炒股大拿时不时来预测一下，血流成河早就该发生好几次了，结果是老和尚打儿子，没有的事！房地产是地域性问题，说实话，我基本上不看房地产专家大师的文章，很基础的事情车轱辘话来回说，坐而论道，纸上谈兵，互相抄来抄去，没有新意，驴鸡8熬汤，都是一个屌味。书不尽言，言不尽意，还不如悬羊击鼓，饿马提铃，真刀真枪去干上一场，而且象狮搏兔，皆用全力。我的目光短浅，胸无大志，只关心眼前的一亩三分地，也精心努力种好这块地。

房地产投资有不同方式，比如民用，商用，土地，旅社，办公楼等。最容易上手的是民用出租房，投资的起点低，风险小，赚钱是大概率事件。因为有房租支撑，投资出租房赔钱是小概率事件。即使是大概率赚钱事件，也还存在小概率赔钱，所以要尽量避免这个小概率的发生，怎样避免呢？简单说，现金流是生命线。

曾经有一个百分之一的说法，投资一个房每个月要有百分之一的回报，也就是说，投资十万，每年最少有一万的净收入才值得。这个说法在一些房价不涨或涨幅小的地方也许还能遇到，在南加州已经没有可能。只能对南加州做评判，别的地方不知为不知。

一九九八年前的那次崩盘，我买的所有房子，不论现金还是贷款，回报率基本符合这个百分之一。零八年后第二次崩盘很难借到钱，不提。其实那个时侯根本就不看书本上的理论，也不知道有这么一说，学位没念完就弃学掏粪，反正就认一个死理，人要有地方住，人口在膨胀，土地又不能再生。所以，一条路走到黑，买买买，借借借，拖拖拖。不停的贷款重新贷款，能拖就拖着不还。我几乎都是贷款买房，再强调一次，用别人的钱去赚钱才是赚钱的最高境界。这不能包括借钱炒股，没有现金流做保障的借钱是赌博行为。但遇到两三万的烂白菜帮子，会快刀斩乱麻，信用卡也敢上，先弄到手再说。虽然现在手里的房从数量上只有四分之一有贷款，那是经过多次重贷及合并，贷款额没有减少，负债率却从初期的近百分之八十到现在的低于百分之十，可以说非常轻松，这也证明了杠杆的威力。

给前老板做过几年马仔，知道他的一些事情，有一笔存款，一百万，五年定期，百分之十的利息。当时做过白日梦，我要有一百万就好了，啥都不用做，每年十万块钱可以足吃足喝。在这种情况下，投资房地产要是没有百分之十的回报，脑筋坏掉了。

人算不如天算，幸亏是白日梦，今天银行存款利息可以说是耳挖勺炸芝麻，小咕嘟油，老鼠尾巴上长疮，没多大脓水。靠一百万吃利息是不够生活的，经过二十多年，通货膨胀也把一百万吃掉不少。而一百万放在房地产投资里，不管买什么，升值三倍是少说，如果是运用贷款杠杆，翻十几倍也很有可能，同时租金也翻了两倍，随时可以炒老板的鱿鱼，根本不用为退休着急，没有近忧，更没有远虑。

曾经借过十几笔FHA贷款，insured by the Federal Housing Administration (FHA)，利息略低，手续费少。举个实例，南橙县湖林市lake forest，两房的一个condo，五万六千，放百分之二十五头款，一万四。但FHA贷款会被强制impound，除了p & i本金和利息，其他还包括property tax，mortgage insurance，flood insurance (这一项后来取消了）。再加上hoa，每月总共将近六百开销，房租是七百，略微符合百分之一定律。

这是个拍卖房，远远低于市场价格，舍不得放弃。买房三要素，location，price，condition，地段不可改变，价钱和房子状况相辅相成。房子价钱好，就是破，这没关系，带两个小墨伙计，用一星期装修，花不了几个钱。现在的房租是每月$1850到$1950，开消涨了不到三百，加州有一条有利于房地产业主的霸王条款，每年的地税涨幅不能超过上一年的百分之二，加州的房地产税原本就低，是百分之一。湖林市紧邻irvine，尔湾市的社区开发费mello roos太高了，加上地税，新房要将近百分之二，而湖林市的地税加上所有的苛捐杂税不到百分之一点一。五万六千的房价，地税部分第一年是$560，经过二十年时间，地税加其他每年也就九百块钱而已。这也是我不愿意做1031交换的原因之一，比如用这个房换一个四十万的房（1031交换以低价换高价才值得），新买的一个地税要四千，而且要以四千的基数增长，目前的九百块钱一年的极低地税不复存在。

二十年弹指一挥间，每月正现金流从一百到涨到一千多，相当于一年就收回投资的头款一万四，今天的市值大约33万，就是说用一万多块钱撬出三十几万（本金已所剩无几）,同时每年都有一万多的现金流，又打醋又买盐，又娶媳妇又过年。房价涨多少对于职业地主来说并不重要，而房租直接关系到一家人的温饱问题，以至将来能不能逍遥自在去坐邮轮，周游世界。一万多块钱头款今天能做什么呢？够刚刚坐过的两星期豪华邮轮一次，坐完就没有了。焚林而畋，竭泽而渔。所以要先生产后生活，把钱先用来投资，砸进房地产，现在这个房每年产生的现金流都够去坐一次豪华邮轮，今年坐过明年还可以坐，已经成为摇钱树，这辈子享用后，下一代继续享用，生生不已。

但是，房地产会有周期，月赢则亏，水满则溢，房市崩盘也遇到过。和股市崩盘的区别在于，我手里的几个股票被清零，养活孩子不叫爹，白干！而房子因为有房租支撑，死孩子放屁，有缓！

当你的房子行成一定规模的时候，一旦遇到崩盘，跑是跑不掉的。什么是规模？一两个房的微地主掏粪尚未成功，还要继续操练，有几个房子的弱小地主就已经有了规模的雏型，为什么要跑呢？往哪里跑？希尔顿酒店以及大型公寓老板会跑吗？

如果你需要钱用，比如家有双亲病入膏肓气若游丝，子女枕典席文废寝忘食，以及婚丧嫁娶红白喜事，甚至包二爷养小三里外偷吃，卖房子卖地到也乐不可支，投资之目的就是为了有朝一日。但是在房地产上买低卖高，像炒股那样折腾恐怕不切实际。还是以我的这个房为例，就算你高瞻远瞩，洞若神明，能准确无误的预测到下一年崩盘，现在三十三万卖掉，两三万的佣金以及简单装修是要的，也许更多。卖掉后交完税，能拿到手里二十万不错了，然后拿着这笔钱坐等崩盘再次杀入。指望三十三万的房跌到二十万以下，零八年后发生过，我也再次杀了进去。但是今天的房价仍然处于良性上涨，买房子自住的基本上是量力而行，不像零八年前什么阿猫阿狗都买房，瘦驴拉硬屎，银行也没有节操乱放款，造成房价虚高。现在的房租比那个时候已经高出起码百分之五十，投资的现金流相差甚远，还想盼着再次跌到二十万以下，尼姑看嫁妆，下辈子再说吧。

房价走势无非涨，平，跌，在有现金流支撑的情况下，如果不是等钱用，原则上是可卖可不卖，不卖！这样能避免偷鸡不成蚀把米，引鸠止渴、杀鸡取卵。

时过境迁，今非昔比，南加州的房价已经高起来，房租的涨幅也没有赶上房价。还以上篇这个房的市值为例，现在需要头款八万，借二十五万，三十年贷款如果能拿到百分之五的利率，每月还贷款约$1300，加上地税和hoa等，打平就不错，每月倒贴一两百也不足为奇。但是，还贷款里面有本金，相当于定存。房租平均每年百分之四增长，或者是十五年翻一倍，南加州有些地方翻了一倍仅用了十年。房价有崩盘一说，房租不会，基本上是平稳增长，今年不涨，明年涨，明年不涨，后年一定涨。当然，你可以随便拿一个人口流逝的地方说事，我无可辩解，一再强调只谈南加州。

如果房租百分之四上涨成立，只需要十几年时间，这个房的现金流会从负数变成每年一万到两万，手里要是有几个这样的破房就不必担心被炒鱿鱼，更不用担心从现在起要挣够几个米才能退休的问题。

我一再强调投资房地产要有正现金流，但要面对现实，今天的南加州，百分之二十五到三十头款，能打平就是胜利，就应该满足。另有一个办法是用现金来衡量值不值得投资，还是这个房，因为没有每月还贷款，一年下来应该有一万五的现金流，百分之四的回报率是有的，好过银行定存两三倍。而且房租收入用折旧一冲，不用交什么税。不要小看这一万五，上篇提到过的一百万放定存吃利息的做法是不能维持生活的，而一百万可以买所举例的三个房，每年有将近五万现金流，维持基本生活够用了，设想你辛苦一辈子到退休，SS社安金能拿多少？可能还没有那么多。再说了，房租的增长一定超过通货膨胀，也大幅度超过社安金的增长。房地产投资有两利可图，房价和房租，一般总能图到一个，南加州是两个都能图到的地方之一。

不久前看到一些跟贴，说什么加州五百万的小黑屋，墨西哥人的天下等等。我搞了二十多年房地产，眼浊，五百万的房子没见过，孤陋寡闻听说过，不想去见，和我没有一根屌毛关系，我的房最贵的一百多万，便宜的二十几万。按照五百万住小黑屋的说法，麦当劳打工以及挣$11一小时最低工资的岂不是都睡大街上？什么就墨西哥人的天下，你怎么不说底特律黑人超过百分之八十，黑人的天下？橙县有几个市的白人超过百分之九十，都是沿海好区，巴菲特也曾经有过房子，这样的地方我买不起。就以我买的起的地方湖林市，lake forest为例，白人百分之五十五，西裔百分之二十三，亚裔百分之十六，非洲裔百分之二，其他是杂种。尔湾以南的十几个市，大多数市的白人比例都达到百分之七，八十。

当然，南加州的有些地区真的不咋嘀。危邦不入，乱邦不居，惹不起总躲的起，绕着走可以吧？我只关心眼前的一亩三分地。

什么是最好的投资方式因人而异，我认为房地产是一种安全加靠谱的投资。没有百分之百的投资是安全的，钱放银行应该是最安全，零八年银行倒闭的也不止一家，包括华盛顿互惠银行，我有这家银行的股票，放屁砸脚后跟，让我赶上了，被清零。钱放在银行相当于冰放在太阳下面晒，只会缩小不会变大，存款的利息绝对赶不上通货膨胀，银行不会赔本赚吆喝。

上个月从欧洲回来，oceania豪华邮轮两星期去西班牙北部巴斯克，法国东部布勒坦尼和北部诺曼底，多谢法国网友指点，最后在伦敦停留了一个星期。第二次来伦敦，时间比较富裕。和别人比赚钱多少比不过，因为赚钱可以是个无穷数。而人的生命是有限的，再有钱的人每天也不比叫花子多出一分钟时间，我现在追求的是三个自由，财务自由的标准低，除了饱食终日无所用心加上游山玩水坐坐邮轮足矣。自己做老板绝对有人身自由，不食嗟来之食，不必为五斗米折腰。时间自由还不是百分之百，不能闲的像个叫花子，好在有个穆仁智越俎代庖，为虎作伥。所以旅游在外可以随心所欲悠游自在，不必匆匆忙忙如丧家之犬。邮轮上舒适安逸自然不用说，即使在陆地上旅游也经常会做梦数钱手抽筋，一觉睡到自然醒，然后闲庭信步去餐厅，回房间老婆还是不消停，出门的时候已经快到中午云淡风轻。

游艇飞机买不起，出门要个出租车不是问题。牛津和剑桥各花了一天时间，去牛津是包了一辆出租车，顺便逛逛附近cotswold，以及丘吉尔的出生地，老川刚刚造访过的blenheim palace，也去瞜了一眼。早上11点来酒店接人，任凭印哥司机带着我们满世界瞎转，400英镑跑了十个钟点。劳动人民也挺不容易，伦敦市区满大街都是出租车，主要地段出租车排队等生意。从中国城到我住的酒店十英镑，一天下来要跑多少趟才能挣到四百啊？而且英国的汽油奇贵无比。第一次相识这个印哥司机是从机场希尔顿酒店送我们去邮轮码头，小印哥勤快诚实热情，先报上固定价，这样我就放心了，不然像我这么鸡贼抠门的人，一看见出租车里程表跳字跟着心惊肉跳，血压上升。我们喜欢他的干净宽大厢型奔驰车，约好邮轮回归日再来接我们送到伦敦市中心酒店，以后随叫随到直到最后一天送我们回机场。

牛津是英国最古老的大学，剑桥大学的前身起源于1209年牛津大学发生的暴动，三名学生被吊死后，一些学者逃难到剑桥，为英国第二个大学播下了种子。几百年的历史中，孕育出名人无数和近百位诺贝尔奖得主，在世界上排名第一。从这里走出的名人有克伦威尔、牛顿、达尔文、拜伦、罗素、怀特、凯恩斯、霍金、马尔萨斯等。31个学院里除个别只收女生，其他男女都收。多数学院收费对外开放，其中以国王学院，三一学院，圣约翰学院最有名。

伦敦的地铁非常便捷实用，某一天，早餐后才规划做什么，决定挤地铁换火车去剑桥大学游览，因为不是高峰时段，车厢里只有寥寥数人。出火车站要辆出租车十分钟到剑桥旅游中心，走过游人如潮的古老校园区，正直考试期间，多数学院对游客敬谢不敏。康河流水哗啦啦，河面上游船如过江之鲫，一块千人坐万人盖的脏糊糊破毯子看着就恶心，哪里有徐志摩笔下的浪漫！众里寻她千百度，暮然回首，一个妙龄女郎正对我不肖一顾。轻轻的我走了，没想过带走一片云彩，一摸背包，拉索已经被打开，好在早有防备，老一套，表层有大姨妈巾擦屁股纸伺候，跟我斗？哪凉快哪歇会！

剑桥的中国学生和黄面孔游客相当多，有些地方有英文和中文两种文字，街上的中餐馆随处可见，找了家店进去还客满。貌似国人偏爱剑桥胜过牛津，这辈子读剑桥没指望了就指望下一代，先来投石问路。不知道学费是多少，估计四年下来十万美金是要的。如果您家里有个龙子凤女，孺子可教，何不计划着送来剑桥，或许出个牛顿第二。上剑桥除了有天分还要有钱！您要是有笔闲钱从现在起就留着别动，或者从小学起积攒学费，每年一万需要十年。问题是当你家的小天才入学时，学费可能涨到十五万或更多，指望着定存利息是赶不上的。炒股又不靠谱，弄不好血本无归。没办法，多数人会为了下一代而努力打工赚钱。

最好的办法是早点弄房子，让学费从房租里出来，还是以这个房子为例，虽然暂时没有现金流，随着时间的推移，面包会有的，牛奶也会有，不管是房租的现金流或者是卖掉房子的获益，总可以解决学费问题，培养出个牛顿第二也就指日可待。正所谓有钱能使鬼推磨，没钱定被鬼折磨。未焚图薪，未雨绸缪，藏器于身，待时而动。今日掏粪通宵夜，明朝剑桥提名时。啼莺燕舞，康河撑篙，小桥流水飞红。

作者: 马龙 时间: 2018-8-2 11:52:40

谢谢分享****

作者: 巴依老爷 时间: 2018-8-2 11:59:21

向专业的人致敬
任何行业即使炒房，专业的人也是值得尊敬的
只不过这个行业大量跟风的，炒作的，什么都不懂的，只不过遇到好的行情，意外的屯了几套房就妄称经济学家了，投资大师了，专家学者了~
房地产不只是房地产的事，而是一个国家的经济业态
如果新西兰这么小一个国家，大家都不踏实的做本职工作，都一股脑跑去炒房。。。
去年，前年几个老板都说不好干，行业不好干是一方面，但公司员工人人心态浮躁，一心都铺在炒房上，工作赚不到钱，不去炒房不是有病吗？老板只能也关生意去炒房炒地皮。
这样的人多了，经济不夸才有鬼
搞不懂前几年经济转好的数据怎么来的？也搞不懂房价不是海外炒家炒高的数据怎么来的？也不知道所谓的净移民不断创新高数据怎么来的？
只有退潮了，才知道谁在裸泳~

作者: 呼啸寒风 时间: 2018-8-2 12:00:05

都是左B执政，但是加州比新西兰不知道强到哪里去了

作者: 先森表酱紫嘛 时间: 2018-8-2 12:09:58

国家党这个垃圾，所谓的发展经济就是炒房炒房炒房，找块叉烧执政也会这样 ”发展” 经济

作者: joyjoyjoy 时间: 2018-8-2 12:11:37

这么长。不看了。占位

作者: Chatbox 时间: 2018-8-2 12:28:17

所以说人口增长才是最硬的道理，有人口，危机是伪命题。世界人口增长才刚刚开始。

作者: 0222999999 时间: 2018-8-2 12:38:43

就文章来说，用一次歇后语，可以说是俏皮、幽默、文采。
非硬塞那么多歇后语，成语进去，把一句话能说清楚的店，非要洋洋洒洒扯上一大段，我就只能呵呵了。

作者: V7 时间: 2018-8-2 13:18:38

确实看的很累，总结一条，投资什么都不如投资房产。可是新西兰怎么和南加州比。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2018-8-2 14:05:50

先森表酱紫嘛发表于 2018-8-2 11:09
国家党这个垃圾，所谓的发展经济就是炒房炒房炒房，找块叉烧执政也会这样 ”发展” 经济 ...

你的脑子应该换根筋。投资和炒房不一样，照样提供人居住场所，而且投资者是压低房价的先锋。别一天到晚老跟炒房熬膘。如果想房价跌，要以身作则的话就滚蛋才是真理，人口少了，自然房价下去了。还有你签名里的鲍鱼龙虾名牌穷鬼云云，不觉得是价值观认同的笑话吗？还有对于长期持有的投资者来说，房价涨又如何跌又如何？你想看谁裸泳？就这么告诉你，买投资房用不到我们一分钱（不可思议吧？哈哈），用别人的钱赚钱，然后interest only利率在4.x%，我收的房租加地税哪怕赚1块钱都是100%回报，不过你的脑子可能会算成零，因为你就算现金流正1万除以0还是0，哈哈。。。眼馋去吧。我们现在觉得鲍鱼龙虾名牌包算个渣，到新生代投资者起来的时候，你还在每天一睁眼欠谁谁谁房租，水费电费呢

作者: espedd 时间: 2018-8-2 14:27:37

V7 发表于 2018-8-2 12:18
确实看的很累，总结一条，投资什么都不如投资房产。可是新西兰怎么和南加州比。 ...

不要看不起新西兰。。。以后这里也许就是最适宜人类居住的首选了
气候变化是实实在在的，北半球冬天爆冷，夏天暴热发洪水，美国南加州没事天气干燥来把山火。以后估计要成为惯例了。南半球的新西兰，夏天不算太热，冬天开始也变得温暖。雨水开始适中。。
这种全球性气候的变化会慢慢凸显新西兰的优势。。。

这篇文章很实在。买卖房产投机毕竟比买卖股票复杂多，中间交易环节成本高，大部分都是长期持有。通过资本金的提高和租金的提高来实现越来越正的现金流。。经济危机什么最重要，不看资产，不看盈利能力，只看现金流，有钱能生存下来就是大爷。。。

大家要对新西兰保持积极乐观，继续在房产投资乐土上前行。

作者: espedd 时间: 2018-8-2 14:50:05

巴依老爷发表于 2018-8-2 10:59
向专业的人致敬
任何行业即使炒房，专业的人也是值得尊敬的
只不过这个行业大量跟风的，炒作的，什么都不懂 ...

你的说法有失偏颇
炒房，关键对于炒这个动词有负面印象，短炒，热炒，快炒。投机非投资，这点其实很容易解决，增加交易环节成本。让炒无利可图。
但是，正常的投资房产是值得鼓励的，尤其在新西兰。
我之前另外一个帖子分析的新西兰的移民经济，和三个产业状况。房产只不过是移民经济里最关注的一个产业而已。房产行业是个很宏观的概念，并不是就局限于投资客对于二手存量房快进快出的短期投机行为。。。
你的观点也许就是房产兴百业废，但这个逻辑明显是CUO错WRONG 的。

我的观点是房产兴，百业兴。也是正确的逻辑。。

作者: 先森表酱紫嘛 时间: 2018-8-2 14:53:58

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作者: 261874939 时间: 2018-8-2 15:03:11

不知道为什么我看不懂。

作者: 房奴甲 时间: 2018-8-2 15:26:02

0222999999 发表于 2018-8-2 11:38
就文章来说，用一次歇后语，可以说是俏皮、幽默、文采。
非硬塞那么多歇后语，成语进去，把一句话能说清楚 ...

这人好像是北大中文系毕业的，贫死。而且爱开黄腔。

作者: sun2kiwi 时间: 2018-8-2 15:30:59

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作者: 0222999999 时间: 2018-8-2 15:35:52

房奴甲发表于 2018-8-2 14:26
这人好像是北大中文系毕业的，贫死。而且爱开黄腔。

是很贫。。。

作者: 巴依老爷 时间: 2018-8-2 15:51:25

espedd 发表于 2018-8-2 13:50
你的说法有失偏颇
炒房，关键对于炒这个动词有负面印象，短炒，热炒，快炒。投机非投资，这点其实很容易 ...

我对炒房团一点不感冒
我对抵制炒房团的暴跌团也一点不感冒
只不过对这几个政党的无能非常感冒
炒也好，不炒也罢
都是市场的产物
政府是干嘛吃的？
政府是拨乱反正根据市场反馈提前发现问题用市场或政策手段调控的
结果我看不到这些政党在干嘛
天天就知道吵吵吵
炒房团和暴跌团也是在吵吵吵
眼里只有自己那点利益而已
还有前几年叫嚣最火的什么房地产能带动所谓的相关产业，进而带动所有经济。。。我当时就呵呵了
这个新西兰依然只能用脚投票
看看那些最有才能的人在往哪里走？
剩下的这些炒家和暴跌家一堆老弱病残运就抱着房子幻想吧，幻想继续暴涨，幻想继续暴跌
资本如果不被赶出房地产，进入更多实体产业，进入服务行业，新西兰一定是个死，而且很快

作者: Chatbox 时间: 2018-8-2 15:56:29

本帖最后由 Chatbox 于 2018-8-2 15:00 编辑

巴依老爷发表于 2018-8-2 14:51
我对炒房团一点不感冒
我对抵制炒房团的暴跌团也一点不感冒
只不过对这几个政党的无能非常感冒

这里有人说要暴涨吗？

政党不作为不是一天两天了，这是民众自己造成的。不合理利用规则的，必然被职业利用规则的所统治。

无论怎样说的天花乱坠，说得如何道貌岸然，一年后，五年后和十年后，房产投资还是普通百姓的几乎唯一的选择。这是民众自己选的。

作者: 快乐123 时间: 2018-8-2 16:11:30

牢骚太盛防肠断，风物长宜放眼量。
要点就是要用长远眼光来看问题。

作者: ronaldlu 时间: 2018-8-2 21:54:58

最近加州房屋一片火红

作者: love_3_month 时间: 2018-8-2 23:03:23

写的不错啊

作者: 快捷除草公司 时间: 2018-9-20 12:55:04

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