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标题: 『原创』投资房-为什么说2015年前的物业可抛售？ [打印本页]

作者: 南太萧凌 时间: 2018-7-24 14:02:50 标题: 『原创』投资房-为什么说2015年前的物业可抛售？

本帖最后由南太萧凌于 2018-7-24 14:11 编辑

为啥要抛2015年前买的房子（投资房）?

现在市场低迷的主要原因是银行贷款的门槛变高，特别是自住房外的投资房贷款条件相比以前更加严苛，加上首付的上升等原因，导致只有现金流充足的玩家才有机会在这一波中获利。

为什么我说可抛售2015年前的物业呢？

第一，这是对比2015-2017年间的投资物业而言的，特别是2016以后购买的投资物业，由于2016年以后市场的成交量放缓，2016年购买的物业是在高位，现在抛售的话几乎没有利润空间，而且市场是波动的，2016年投资者要等待下次的崛起和回暖才能赚取到利润，这一波就没办法捡漏了。所以2016年后购入房产的现金流匮乏的房地产投资商这一波只能放弃捡漏的机会。当然他们的机会在比较将来的地方，需要静心等待。

第二，房市现阶段的捡漏机会确实是存在的。捡漏的机会是指低于市场价10%-20%的物业或CV (也有些房子的CV是被远远高估的)，甚至一些法拍的房子你都很有机会得到。这段时间出价的竞争者会比起市场高热的时候少很多，所以法拍里捡漏几率很大。当然市场不会出现腰斩和断崖式的下跌，那些跌破市场价40%-50%的物业是不太可能在新西兰这市场出现的，我们要理性的看待新西兰的房地产市场，同时也理性的把握住机会。

第三，捡漏的一个重要的资本就是现金流，当首付提高，贷款门槛提高时候，2015年的买家的最大优势就是卖掉可以赚取利润的房子跟其他人拼现金，等待机会捡漏，人无我有的时候会排除掉很多现金流匮乏的投资客，在如今这个有点寒的市场里现金流就意味着机会。只要能淘到低于市场价10%-20%的物业，等待市场回调攀浮10%，你至少已经有20%-30%的利润了，等于又赚了一轮！原创：南太萧凌

作者: Chatbox 时间: 2018-7-24 14:07:08

因为楼主是中介?

作者: DAHUA仔 时间: 2018-7-24 14:09:33

你认为有起有落，他信仰永涨不跌，除了擦身而过互道SB之外，别无他法

作者: 261874939 时间: 2018-7-24 14:12:03

不懂说什么呢

作者: NewLynnHse 时间: 2018-7-24 14:20:44

为什么要抛？

作者: aprily 时间: 2018-7-24 14:25:04

NewLynnHse 发表于 2018-7-24 14:20
为什么要抛？

不拋中介吃什么？

作者: 可靠的珍妮 时间: 2018-7-24 14:28:38

有理有据，还是蛮理性的一个说法

作者: Chatbox 时间: 2018-7-24 14:48:30

本帖最后由 Chatbox 于 2018-7-24 14:50 编辑

DAHUA仔发表于 2018-7-24 14:09
你认为有起有落，他信仰永涨不跌，除了擦身而过互道SB之外，别无他法

当然有起有落，认为永涨不跌的除了SB不知道还会有啥。

问题在于何时涨跌!分歧就在于此。近20个月的横盘整理，让多少SB显了形啊。有道理辩，没道理不用硬撑。梗不用刻意曲解误导。

作者: lululemon 时间: 2018-7-24 14:54:40

理论上可能正确，但是操作起来有难度啊，卖的话中介费也蛮高的。

作者: beatles 时间: 2018-7-24 15:05:54

为何抛售，为什么投资，不应长期持有吗？

作者: 老老妖刀 时间: 2018-7-24 15:10:32

Chatbox 发表于 2018-7-24 14:07
因为楼主是中介?

之前楼主写了一篇什么悄悄进入现金为王。。
你好像没去怼呢。

作者: 中纽风行者 时间: 2018-7-24 15:24:00

投资客不会轻易抛盘的。炒房的才是快进快出。

作者: Prosperity International Finance 时间: 2018-7-24 15:56:22

本来不太懂, 进来看完更晕了....先看看评论去

作者: 房奴甲 时间: 2018-7-24 16:09:46

楼主建议非常中肯。有些时候，人有没有气量借鉴他人的智慧，本身就是一种智慧。

我打算近期出一个2016年入手的，资产优化一下。目前机会是有的。不过这个跟楼主说的意思吻合，就是必须出手有利润的资产进行置换。

作者: 9000x9900 时间: 2018-7-24 16:24:32

投资买卖决策和历史成本有关系吗？

作者: songinator 时间: 2018-7-24 16:25:33

因为楼主是中介?

作者: songinator 时间: 2018-7-24 16:25:54

9000x9900 发表于 2018-7-24 16:24
投资买卖决策和历史成本有关系吗？

因为楼主是中介?

作者: DAHUA仔 时间: 2018-7-24 16:33:26

Chatbox 发表于 2018-7-24 14:48
当然有起有落，认为永涨不跌的除了SB不知道还会有啥。

问题在于何时涨跌!分歧就在于此。近20个月的横盘 ...

哦，你说这两年横盘整理啊，既然横盘，那么是持币好还是持房好？没有尘埃落定还不能下结论吧

作者: 房奴甲 时间: 2018-7-24 16:35:36

9000x9900 发表于 2018-7-24 16:24
投资买卖决策和历史成本有关系吗？

你没有理解楼主的意思。他说现在有好的入手机会，所以手上的钱越多越好。卖有利润的资产能够释放更多的现金，扩大这个捡漏的能力。

作者: V7 时间: 2018-7-24 17:24:12

之前看的一篇楼主也这么写，我就没搞懂。这15年前的一卖一买，不还是一样吗？卖的价钱也不高，买的也不高？不应该长期持有吗？！

作者: V7 时间: 2018-7-24 17:37:49

我只知道现在卖了，就要按照高首付操作，搞来搞去，钱还要搭进去

作者: 老友粉加辣 时间: 2018-7-24 17:58:57

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作者: 房奴甲 时间: 2018-7-24 18:12:49

V7 发表于 2018-7-24 17:24
之前看的一篇楼主也这么写，我就没搞懂。这15年前的一卖一买，不还是一样吗？卖的价钱也不高，买的也不高？ ...

可能他表达能力或者写作风格的原因。我理解他的思维脉络有可能是这样的:

1. 市场低迷是资产优化的好机会。这个时候不同潜力水平的房产，市值相差不大;
2. 优化不是简单置换，而是有入手未来升值潜力大的房产，出手升值相对已经到位的房产。不同的房产升值潜力是不同的，市场对潜力的理解和实现步调节奏也不同。一个房产可能在五年前看是非常有潜力的，而现在看可能已经被市场高估，通常，市场消化潜力的速度有一定随机性。
3. 为了最大限度抄底，就要把手里的升值已经到位的，能释放较多现金的资产出手。简单说，2015年之前入手的房产，往往满足上述两个条件。

至于这样操作，会遇到首付比率变动的问题，确实存在。但是2015年以前入手的房产，基本升值大于20%了。所谓长期持有并不是几十年不动的意思。世界会变，趋势需要校正。

作者: 房奴甲 时间: 2018-7-24 18:13:44

老友粉加辣发表于 2018-7-24 17:58
整个就一个马后炮

现在还是很好的时机，并不是马后炮。现在市场并没有明显的上升迹象啊。

作者: 老友粉加辣 时间: 2018-7-24 18:40:44

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作者: 房奴甲 时间: 2018-7-24 18:58:49

老友粉加辣发表于 2018-7-24 18:40
最后几句话，只要能买到市场价便宜20%房产在卖掉就能在赚一笔。那不是马后炮么。我还可以说只要你三块钱 ...

又是一个没看懂楼主说什么的。人家通篇说的是为什么要卖掉这些已经赚钱的。没有说要卖掉赚一笔。

作者: 南太萧凌 时间: 2018-7-24 21:16:57

房奴甲发表于 2018-7-24 16:09
楼主建议非常中肯。有些时候，人有没有气量借鉴他人的智慧，本身就是一种智慧。

我打算近期出一个2016年入 ...

要置换换倾向于HOME&INCOME的物业或租金回报较高的为主体，而大地分割的那些买潜在的东西不是现在的市场可以去接盘的，不知是否有同感！

作者: 老友粉加辣 时间: 2018-7-24 21:32:42

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作者: 老友粉加辣 时间: 2018-7-24 21:52:00

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作者: 房奴甲 时间: 2018-7-24 21:57:05

南太萧凌发表于 2018-7-24 21:16
要置换换倾向于HOME&INCOME的物业或租金回报较高的为主体，而大地分割的那些买潜在的东西不是现在的市场 ...

嗯，我的想法略有不同。home and income跟你一样想法，但是我一直以来都是买高租金的，我反而觉得现在是入手大地的时机了。就是买地大的有income的是最理想。我的理念是，牛市买公寓排屋，熊市买大地老房。

作者: trdeyoualbert 时间: 2018-7-24 22:00:23

房奴甲发表于 2018-7-24 21:57
嗯，我的想法略有不同。home and income跟你一样想法，但是我一直以来都是买高租金的，我反而觉得现在是 ...

还未到熊市

作者: trdeyoualbert 时间: 2018-7-24 22:02:45

应该讲有相当合理利润
以后升值的潜力不大
可以套现实现利润
再持币观望机会

作者: trdeyoualbert 时间: 2018-7-24 22:02:46

应该讲有相当合理利润
以后升值的潜力不大
可以套现实现利润
再持币观望机会

作者: ronaldlu 时间: 2018-7-24 22:05:39

中纽风行者发表于 2018-7-24 15:24
投资客不会轻易抛盘的。炒房的才是快进快出。

老手慢慢玩，新手快进快出

作者: ronaldlu 时间: 2018-7-24 22:09:42

卖了的钱买不回刚卖的房，干嘛卖。

作者: nancy03923 时间: 2018-7-25 09:46:34

房奴甲发表于 2018-7-24 21:57
嗯，我的想法略有不同。home and income跟你一样想法，但是我一直以来都是买高租金的，我反而觉得现在是 ...

我也觉得现在是买大地破房的机会。跟你想法一样，打算卖掉03年买的房。
去年高点100万的也许今年卖95、90、但是我可以去接手一个去年卖150-160、今年卖140甚至以下的是吧。

作者: 酒盈樽 时间: 2018-7-25 11:02:10

南太萧凌发表于 2018-7-24 21:16
要置换换倾向于HOME&INCOME的物业或租金回报较高的为主体，而大地分割的那些买潜在的东西不是现在的市场 ...

但是HOME & INCOME的东西太少了，合法的就没见过几个~

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