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标题: 投资房的回报率计算+取消负扣税的影响有哪些？ [打印本页]

作者: 绵羊国一只鱼 时间: 2018-7-21 16:43:33 标题: 投资房的回报率计算+取消负扣税的影响有哪些？

本帖最后由绵羊国一只鱼于 2018-7-21 21:24 编辑

最近随着房价的调整，投资房的回报率又开始变的吸引人起来。但另一面，政府宣布将于2019年取消投资房负扣税（negative gearing）,此提案目前仍在proposal阶段，这对投资者的投资回报率计算，有没有什么影响呢？我今天就给您细致的说一下：

首先我们来看一下，净投资回报率时怎么计算的

按照书本定义：

净投资回报率（ROI）=（年租金收入-年度支出）/房价（含房子售价、律师费用、银行费用、检验费用等）

（*按只还利息的情况计算）

其中重点就是哪些支出可以减去呢：

房屋出租相关费用：包括房东支付的地税，水费（固定部分），维修，保险，会计费，测毒屋费，空屋期预算（我一般一年会留出两周，新购房第一年留出四周），物业管理费（公寓和单元型物业），其他等等

问题一，计算公式不加入贷款利息吗？

答：是的，投资回报率计算里并不包含贷款利息，但回报率会拿来和贷款利率进行比较，如果收入大于还款支出，通常这种情况成为“积极杠杆”，反之则称为“消极杠杆”。这一步的计算往往是购置投资房时必做的功课。回报率高于贷款利率，说明买投资房不会对你的现金流情况产生负面影响，供房比较轻松。相反如果回报率低于贷款利率，那么要慎重考虑你是否可以承受额外的负担。

问题二，负扣税取消对回报率有影响吗？

负扣税是一种税务红利，新西兰澳大利亚特有，投资者税务红利仅发生于一种情况就是：总支出（包含还贷）大于总收入，也就是说，我经营出租房不赚钱还赔钱，那么可以把赔的部分算在个人总收入中，抵消应付税。2019年取消负扣税之后，则不能从个人应纳税收入中减去了。

比如投资者买了一套房，在抵押贷款及其他支出上花了5万纽币，但在租金上仅收入4万纽币，那么他就可以从应纳税总收入中扣除1万纽币，这样需要纳的所得税就减少了。

所以负扣税本身跟回报率的计算并没有关系，而是一个由支出和收入的差异，产生的一个变量。其实一句话总结如果负扣税通过，房产投资的税务原则就是：

赚钱要上税，不赚钱不上税，赔钱原来还能抵税，但负扣税取消以后投资房子赔钱则不能抵税了。（注：税务局提交的建议中，建议亏损仍可以用来抵消以后的出租房投资收入，但不可以抵消总的个人应纳税收入，关于这部分还有待进一步确认）

对于大部分长期投资者来说，如果租金收入不仅可以付贷款和其他支出，还有盈余，那么他们其实是丝毫不受取消负扣税的影响的。

所以其实大部分投资者大可以不必恐慌，赚钱了就要上税，不光房地产，做别的生意不也是一样的吗？即使要上税，大部分人还是希望能够构建一个“积极杠杆”，减少现金流压力吧？

原创：Jane Yu, CA, RFA

作者: auckland.clark 时间: 2018-7-21 17:17:01

会计费能算入成本吗？

作者: 先森表酱紫嘛 时间: 2018-7-21 17:19:27

利空也能给解释成利多，见解独到，角度新颖，高！

作者: 绵羊国一只鱼 时间: 2018-7-21 17:28:15

先森表酱紫嘛发表于 2018-7-21 16:19
利空也能给解释成利多，见解独到，角度新颖，高！

除非您可以指出我哪里说的不对了，否则不要乱扣帽子，我明确指出对于积极杠杆的人是没有影响的，这是一个客观的事实，谢谢

作者: occc 时间: 2018-7-21 17:37:06

auckland.clark 发表于 2018-7-21 16:17
会计费能算入成本吗？

肯定可以的啊

作者: Lease 时间: 2018-7-21 17:48:12

楼主的说法本身没有任何问题，但现在，即使在房价有所下跌的情况下，在奥克兰能够做到“积极杠杆”也是相当困难。

我们举个例子，以奥克兰一个普通地区， Mt Roskill为例，这个地区的房价Median Price已经连续4个月下跌，最新的价格为875000，而该地区的Median Rent 为每周650。

我们不去算ROI，只算Gross rent yield, 并且假设52周全部出租并且租金全部收到， Gross rent yield=650 X 52/875000=3.86%。目前贷款利率普遍超过4%，即Gross rent yield已经低于贷款利率了，更不用说ROI了。

作者: 绵羊国一只鱼 时间: 2018-7-21 17:56:58

本帖最后由绵羊国一只鱼于 2018-7-21 17:04 编辑

Lease 发表于 2018-7-21 16:48
楼主的说法本身没有任何问题，但现在，即使在房价有所下跌的情况下，在奥克兰能够做到“积极杠杆”也是 ...

所以我说的是“长期投资者”嘛
积极杠杆与否我觉得在奥克兰个体差异还是挺大的，看投资策略，房产类型，地段，租金的趋势，房客的稳定程度等等，积极和消极的杠杆都存在，没有数据谁也估计不出来真正的比例
有的人更注重回报率, 可以牺牲capital gain的一些因素，比如大地，freehold,等等，积极杠杆的还是很有可能的，尤其15年以前入市的，收租为主的，如果不加入新的物业进portfolio, 还能做成负扣税，只能说明当时眼光不好，或者买的时候错误的估计租金回报和管理成本控制的不好，比如租给坏房客或者空屋期太多

作者: 绵羊国一只鱼 时间: 2018-7-21 18:12:11

Lease 发表于 2018-7-21 16:48
楼主的说法本身没有任何问题，但现在，即使在房价有所下跌的情况下，在奥克兰能够做到“积极杠杆”也是 ...

不过你说的倒是提醒我了，现在保险费和地税涨的不少，这个也是成本增长

作者: auckland.clark 时间: 2018-7-21 18:45:21

occc 发表于 2018-7-21 16:37
肯定可以的啊

我会计费从来没有算入成本啊。看来是会计忽略了。

作者: 绵羊国一只鱼 时间: 2018-7-21 19:17:52

auckland.clark 发表于 2018-7-21 17:45
我会计费从来没有算入成本啊。看来是会计忽略了。

和投资房相关的部分完全可以啊

作者: hansen8424 时间: 2018-7-21 20:05:55

Lease 发表于 2018-7-21 16:48
楼主的说法本身没有任何问题，但现在，即使在房价有所下跌的情况下，在奥克兰能够做到“积极杠杆”也是 ...

如果你资金到位，即使在16年中（大家嘴里的顶峰）买的双校网大地投资房，也可以做到“积极杠杆”，因为市场上能和你竞争的人比例很小，这就是“小投资者”的悲哀。
举例。我知道一个双校网的盘，640地，四个1房1厅的盘，16年8月流拍多次，所以不属于捡漏性质。最后我朋友买的，201万，花4万装修，一个租425，四个1700，毛回报率4.3% 怎么样，顶级区的大地HOUSE，照样积极杠杆。
小投资者，在房产领域，都是韭菜，和自己阶层的人抬价，因为你有的那些钱，大家基本都有，贵的你买不起，这就是无可奈何的悲哀

作者: 绵羊国一只鱼 时间: 2018-7-21 20:12:51

本帖最后由绵羊国一只鱼于 2018-7-21 19:40 编辑

hansen8424 发表于 2018-7-21 19:05
如果你资金到位，即使在16年中（大家嘴里的顶峰）买的双校网大地投资房，也可以做到“积极杠杆”，因为市 ...

非常棒的例子，谢谢，所以房产投资真的是个案差异很大的，资金是必须的，房产知识，投资眼光，贷款结构安排，税务等等，技术含量并不低呢

作者: Lease 时间: 2018-7-21 20:33:53

hansen8424 发表于 2018-7-21 19:05
如果你资金到位，即使在16年中（大家嘴里的顶峰）买的双校网大地投资房，也可以做到“积极杠杆”，因为市 ...

很多现在的“大投资者”，其实也是从“小投资者”开始的。这些“小投资者”一开始资金实力并不雄厚，他们根据自己的实际情况，做到在自己的能力范围之内，将自己的利益最大化。并且审时度势，有耐心，有策略的一点一点积累财富，到一定的时候量变到质变，由“小投资者” 变成了“大投资者”。

所以，我并不认为“小投资者”就需要悲哀，当然没有脑子的随便跟风的除外。

作者: occc 时间: 2018-7-21 20:40:59

看lz介绍应该是投资经验丰富啊，不知道二八定律在房地产投资行业成不成立。就是只有两层的人赚钱，其他八层的人是纸面财富看着涨了，但实际上只是跟着不赔或者是亏的人。

作者: 绵羊国一只鱼 时间: 2018-7-21 20:46:07

本帖最后由绵羊国一只鱼于 2018-7-21 19:52 编辑

occc 发表于 2018-7-21 19:40
看lz介绍应该是投资经验丰富啊，不知道二八定律在房地产投资行业成不成立。就是只有两层的人赚钱，其他八层 ...

我个人觉得不成立，因为周围长线投资者，非投机者，并且把equity比例控制在风险可控范围内的，基本都高枕无忧，即使是在07年金融危机高位接盘的，只要没有把贷款比例做到承受不起需要贱卖，现在大部分都是积极杠杆了，总之呢，我觉得房产投资只要求稳，不要太贪心和太冒险，在所有投资渠道里算是相对安全的
不过，你说的定律在特定时期也许不仅存在，而且还更高，比如16年后入市的投资者也许90%现在都亏着呢，但如果把时间跨度加长，2年，3年，5年，10年，结果都不一样

作者: yangauk 时间: 2018-7-21 20:55:26

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 绵羊国一只鱼 时间: 2018-7-21 20:57:40

Lease 发表于 2018-7-21 19:33
很多现在的“大投资者”，其实也是从“小投资者”开始的。这些“小投资者”一开始资金实力并不雄厚，他 ...

我觉得二位说的都有道理，资金少杠杆高的小投资者在一个点上输不起，那就是入市的时机，点踩对了就成了，没踩对就有点难办

作者: 绵羊国一只鱼 时间: 2018-7-21 21:02:25

本帖最后由绵羊国一只鱼于 2018-7-21 20:04 编辑

周末还是追追剧吧，明天再来翻贴哈哈

作者: 绵羊国一只鱼 时间: 2018-7-21 21:03:06

yangauk 发表于 2018-7-21 19:55
如果工党把投资房的地税提升10倍呢？

这种事情就算是最左的政府、应该也做不出来，您还是挺有幽默感的哈哈。真要那样其实最紧张的不是房产投资者，大不了破产房子送银行，银行要哭了

作者: ronaldlu 时间: 2018-7-21 21:43:33

auckland.clark 发表于 2018-7-21 17:45
我会计费从来没有算入成本啊。看来是会计忽略了。

是你自己不会做book keeping。
投资房的收支应该是独立的，最好是分开户头，租金收入和一切支出经过这个账户，当然会计费也从这个账户提取，负现金流（也就是消极杠杆）的话，你把钱存进这个账户标明是funding。年结时下载这个账户的资料上载到软件里分类打印送会计做年结。软件可用microsoft money(免费)

作者: ronaldlu 时间: 2018-7-21 21:54:30

绵羊国一只鱼发表于 2018-7-21 19:46
我个人觉得不成立，因为周围长线投资者，非投机者，并且把equity比例控制在风险可控范围内的，基本都高枕 ...

定律是死的，市场是活的

作者: ronaldlu 时间: 2018-7-21 21:58:47

yangauk 发表于 2018-7-21 19:55
如果工党把投资房的地税提升10倍呢？

你不如说如果共党把私有财产从新分配呢？

作者: NewLynnHse 时间: 2018-7-21 22:06:45

楼主麻烦把最后一句，带名字的那句编辑掉，要不这个帖子会被当广告处理。谢谢合作

作者: occc 时间: 2018-7-22 12:55:12

绵羊国一只鱼发表于 2018-7-21 19:46
我个人觉得不成立，因为周围长线投资者，非投机者，并且把equity比例控制在风险可控范围内的，基本都高枕 ...

房产投资确实是比较安全的，只要能熬的过去就是条好汉。

不过能从一个周期里面做到像海哥那样的，应该是少于5%的。

作者: 房奴甲 时间: 2018-7-22 13:31:02

有两个政策可以永久打碎租房市场，一个是设立租金上限，一个是把地税加到美国的程度。

设立租金上限是美国做的比较多，是局部实施的，于是在局部造成了翻不了身的穷人区，治安毒瘤，比政府公房区更加可怕。这局部之外的房租就高得惊人。

高比例地税的副作用是房价波动幅度大，例子也是美国，美国房产的波动幅度不是新西兰能比的，持有房产的人坐过山车是家常便饭，因为房产上市交易的实际只是它全部价值的一小部分，或者我们可以理解为，美国的房子是没有地的，因为地税的数额相当于地租。这样理解明白波动幅度比例为什么大了，原来因为房子便宜。

新西兰的国力经不起这么折腾，工党出台上述政策不是不可能，如果它出台这样的政策，我们也没有办法，只有放弃养老金去澳洲了。

作者: auckland.clark 时间: 2018-7-22 14:14:26

房奴甲发表于 2018-7-22 12:31
有两个政策可以永久打碎租房市场，一个是设立租金上限，一个是把地税加到美国的程度。

设立租金上限是美国 ...

美国是级差地税。

作者: 房奴甲 时间: 2018-7-22 14:29:42

auckland.clark 发表于 2018-7-22 13:14
美国是级差地税。

我知道的地税不高的地方房价很多年不涨，不知道是怎么回事。

作者: auckland.clark 时间: 2018-7-22 14:48:01

房奴甲发表于 2018-7-22 13:29
我知道的地税不高的地方房价很多年不涨，不知道是怎么回事。

地税是地方政府的收入，和中央政府无关。
地税的高低，是地方政府根据维持正常运营来核算的。地税通常是占政府支出的70%左右的费用。一个城市的基础设施，关系到人口的迁徙和就业。
美国的城市发展还有它的独特性------大公司的迁移直接影响到一个城市的生死。房价涨的好的城市，基本是大公司发展好的城市。经济发展不好的城市，房价基本没有什么上涨空间。

作者: 房奴甲 时间: 2018-7-22 15:03:13

auckland.clark 发表于 2018-7-22 13:48
地税是地方政府的收入，和中央政府无关。
地税的高低，是地方政府根据维持正常运营来核算的。地税通常是 ...

地方政府部分跟新西兰是一样的，所以美国的基础设施比新西兰好一些。迁徙让我想起一个表哥住在克利夫兰，以前在一家大公司，好像是军工企业，后来迁走了。他们的房子千年不涨。好在工作还是有。

作者: 绵羊国一只鱼 时间: 2018-7-22 15:28:52

本帖最后由绵羊国一只鱼于 2018-7-22 14:40 编辑

房奴甲发表于 2018-7-22 14:03
地方政府部分跟新西兰是一样的，所以美国的基础设施比新西兰好一些。迁徙让我想起一个表哥住在克利夫兰， ...

感觉依赖大企业，或单一产业比例，依赖性比较高的地方，房地产投资的风险就比较高，好像底特律

然后实体经济特别强的地方，反而风险也比较高，好像日本政府都敢自己戳破房地产泡沫，美国也敢收重税
就新西兰这个实体经济，呵呵呵

作者: talkaboutvision 时间: 2018-7-23 11:38:59

房奴甲发表于 2018-7-22 14:03
地方政府部分跟新西兰是一样的，所以美国的基础设施比新西兰好一些。迁徙让我想起一个表哥住在克利夫兰， ...

美帝房价不涨的地方太多了，本质上还是供需平衡啊。人口不流入那些房子足够了

你再看看加州房价。。。

作者: lcw0531 时间: 2018-7-23 16:47:27

Lease 发表于 2018-7-21 16:48
楼主的说法本身没有任何问题，但现在，即使在房价有所下跌的情况下，在奥克兰能够做到“积极杠杆”也是 ...

但是875000不会全部是贷款

作者: Lease 时间: 2018-7-23 16:52:52

lcw0531 发表于 2018-7-23 15:47
但是875000不会全部是贷款

这和875000是否全部是贷款毫无关系。

作者: lcw0531 时间: 2018-7-23 17:06:45

Lease 发表于 2018-7-23 15:52
这和875000是否全部是贷款毫无关系。

那就不适合跟贷款利率比较了，Gross rent yield的rate是用来比较不同的投资收益的，楼主那个算法比较合理

作者: Lease 时间: 2018-7-23 17:26:01

lcw0531 发表于 2018-7-23 16:06
那就不适合跟贷款利率比较了，Gross rent yield的rate是用来比较不同的投资收益的，楼主那个算法比较合理 ...

嗯，可能你说的也有道理，但我在这里想说明的是，目前的房市下，连Gross rent yield都低于贷款利率，更别说ROI了，肯定是“消极杠杆”。

作者: yangauk 时间: 2018-7-23 18:21:30

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: AmeliaM 时间: 2018-8-9 17:35:37

看了楼主回答问题觉得专业又靠谱. 顶一个!

作者: 绵羊国一只鱼 时间: 2018-8-10 10:11:35

AmeliaM 发表于 2018-8-9 16:35
看了楼主回答问题觉得专业又靠谱. 顶一个!

谢谢您的肯定

作者: sundc123 时间: 2018-8-10 11:23:58

本帖最后由 sundc123 于 2018-8-10 10:28 编辑

Lease 发表于 2018-7-21 16:48
楼主的说法本身没有任何问题，但现在，即使在房价有所下跌的情况下，在奥克兰能够做到“积极杠杆”也是 ...

例子举的很好，只是忽略了一个问题。现在买投资房是60%贷款，所以有效贷款利率为4%x60%=2.4%。这样用你的3.86%-2.4%=1.46%，就是说相比于单纯从利息的角度的总体回报率为1.46%。而由于首付比例是40%，所以用1.46%/40%=3.65%。单纯从现金回报率的角度来讲，要好于银行存款利率。当然这里是考虑了利息，并没有把其他开销计算在内。

作者: Lease 时间: 2018-8-10 11:55:23

sundc123 发表于 2018-8-10 10:23
例子举的很好，只是忽略了一个问题。现在买投资房是60%贷款，所以有效贷款利率为4%x60%=2.4%。这样用你的3 ...

理解你的意思，但实际上买投资房真的只有60%贷款不是很多。大部分投资者一般都有自住房，然后通过自住房top up一部分作为投资房的首期，然后再贷款60%，举个例子，如果想买个1百万的投资房，自住房可以top up 30万，自己支付10万，另外60万从银行贷款。因此实际投资房贷款为90万。这是普遍的情况。毕竟没有自住房直接买投资房的人是少数。

作者: sundc123 时间: 2018-8-16 19:10:42

Lease 发表于 2018-8-10 10:55
理解你的意思，但实际上买投资房真的只有60%贷款不是很多。大部分投资者一般都有自住房，然后通过自住房 ...

那也是4%x90%=3.6%。(3.86%-3.6%)/10%=2.4%。

作者: Lease 时间: 2018-8-16 19:23:58

sundc123 发表于 2018-8-16 18:10
那也是4%x90%=3.6%。(3.86%-3.6%)/10%=2.4%。

这现金回报才2.4%，低于银行存款利率。

作者: sundc123 时间: 2018-8-17 13:11:42

Lease 发表于 2018-8-16 18:23
这现金回报才2.4%，低于银行存款利率。

当然，但是这是在十倍杠杆的情况下的现金回报率。敢问普通投资者市场上，哪里可以找到十倍杠杆的正向现金流利率在2.4%投资项目。

作者: Lease 时间: 2018-8-17 13:48:28

sundc123 发表于 2018-8-17 12:11
当然，但是这是在十倍杠杆的情况下的现金回报率。敢问普通投资者市场上，哪里可以找到十倍杠杆的正向现金 ...

那是另外一件事，我是回应楼主所说的“积极”以及“消极”杠杆，我想说明的是，目前的房地产市场要做到楼主所说的“积极杠杆”很难。

作者: sundc123 时间: 2018-8-17 20:04:42

Lease 发表于 2018-8-17 12:48
那是另外一件事，我是回应楼主所说的“积极”以及“消极”杠杆，我想说明的是，目前的房地产市场要做 ...

我说按照标准可以做到积极现金流，你说很多人不按照标准；我说不按标准也可以，你说不按标准没有存款利率高；我说利率没有银行高但是高杠杆，你说这是另一回事。到底谁跑题了？

作者: Lease 时间: 2018-8-17 23:40:37

sundc123 发表于 2018-8-17 19:04
我说按照标准可以做到积极现金流，你说很多人不按照标准；我说不按标准也可以，你说不按标准没有存款利率 ...

你把事情搞复杂了，其实房地产投资杠杆积极与否，看Cash Flow就可以了。你如果只贷款60%，那么most likely you are positive cash flow. 是积极杠杆。

但我说只有60%贷款的投资房不是普遍现象，基本上都要至少80%以上，那就大概率是negative cash flow, 则是消极杠杆。

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