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标题: 取消负扣税之下谁最受伤？ [打印本页]

作者: hansen8424 时间: 2018-7-18 18:50:51 标题: 取消负扣税之下谁最受伤？

负扣税的取消，受伤害最大的是做长线的小投资者，其次是个体户开发商和投机者，大盘房东影响不大。土豪没影响。。

小投资者：花80万买个中规中矩的小全副房子，租金大概550的样子，毛回报 3.5%左右，不够支付银行利息，还要去掉所有的费用（地税，保险,，空租期，维修），这下租金还要全额交税，全是钱包里掏的钱。

个体户开发商和投机者：本来造一套房子挣个比如20万左右，负扣税能抵一些利润，这下没法抵税的话，赚的会少一些，但不用掏自己的钱包。但造房本身就有一定风险，所以影响也是有的。快进快出做装修的投机者同理。

大盘房东：影响很少。比如说花200万南区或西区买了个8个UNITS的盘，租金回报2200一周问题不大，毛回报率 5.7%左右，完全够支付各种费用还有剩余，租金就算交税，基本也不用口袋里掏钱，交完估计还有剩。因为租赁风险相对较小，所以心理压力没那么大，长期还是拿得住。

土豪：贷款是什么？负扣税？没听过。。。。

我相信绝大部分的华人投资者都是第一类吧，分布在各行各业，攒了几年钱想做点长期的投资而已。我也相信搅乱市场的并不是这部分人，他们也不应该是空军或者政府想针对的群体。但这个政策就像癌症放疗，该杀的杀800，不该杀的杀1000，最后病没治好，人没了。。。
不管你庆祝还是抱怨这政策，普通中产老百姓永远都是最大的受害者。

作者: yangauk 时间: 2018-7-18 19:30:55

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作者: tianyalpangzi 时间: 2018-7-18 19:53:04

明年现金流变负。。。

作者: 先森表酱紫嘛 时间: 2018-7-18 19:59:33

普大喜奔~~

作者: hansen8424 时间: 2018-7-18 20:16:18

就是论事而已，炒股亏了也没人兜底，难道都该骂？抱着谁谁谁都活该的心态，自己也好不到哪去呵呵
投资的属性本来就是越稀有越有人要，价格越高，古董，钻石，限量版都是这样啊，很奇怪吗？
烂大街的东西，你花钱买？

作者: love_3_month 时间: 2018-7-18 20:21:02

那笔钱一年才一次，也没多少，对生活没影响

作者: occc 时间: 2018-7-18 20:35:10

其实负扣税一年没多少钱，我个人的情况之前一年最多五千不到，这几年慢慢下来了越来越少因为利息，今年更少一千多。

但是从这个政策可以看出政府打压房市的态度，只要工党再连任一届，资本利得税是一定会出的，有个税务小组已经在研究这个了，pwc tax的老大就是这个小组的负责人，他是赞成出台全面的资本利得税。目前来看不知道资本利得税的效果怎么样，也许出台了以后该涨的时候涨的更厉害，但刚出台造成的市场恐慌是可以想象的到的。

作者: 房奴甲 时间: 2018-7-18 20:36:53

楼主啊，你不明白负扣税是什么就不要随便说，看洋洋洒洒写这么多，我就看见一句租金要全额交税。

先去学习明白了吧。

作者: hansen8424 时间: 2018-7-18 21:44:58

房奴甲发表于 2018-7-18 20:36
楼主啊，你不明白负扣税是什么就不要随便说，看洋洋洒洒写这么多，我就看见一句租金要全额交税。

先去学习 ...

嗯我确实理解错了，不过大方向还是一样的。还是以上面的那些人为例。
土豪不用工作，不影响
大盘房东，现金流是正的，不管有没有工作，不影响
个体开发商和投机者，造房子和炒房子本来就是他们的工作，也不影响吧
手里有套负现金流还有份工作，指望负扣税的，还有谁？小投资者而已
本来说该杀的杀800，不该杀的杀1000，这下好了，该杀的没伤害，不该杀的伤500
最后倒霉的，不还是普通中产小百姓吗

作者: 房奴甲 时间: 2018-7-18 22:42:29

hansen8424 发表于 2018-7-18 21:44
嗯我确实理解错了，不过大方向还是一样的。还是以上面的那些人为例。
土豪不用工作，不影响
大盘房东，现 ...

谁倒霉跟钱多钱少没关系，跟个人对风险的偏好程度有关系。喜欢买大地小房想一夜暴富的受影响最大。至于大富之人确实不受影响，因为那些人干脆买没有房子的地，本来就不能退税。但是小投资者也完全可以专门买现金流好的房子，就不怎么受影响。这坛子里这样的人也很多。现金流好的房子，长期看增值相对弱，尤其是都不能分割，无法迅速致富。所以这些人都是不喜欢高风险也不追求高回报的。

作者: 我要买车 时间: 2018-7-18 22:54:11

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作者: NewLynnHse 时间: 2018-7-18 23:00:51

什么投资都一样，玩到受伤的就都是那些不会玩的。

作者: Bearonrun 时间: 2018-7-18 23:36:49

楼主, 你说的负扣税和工党Proposed的政策是两回事.

作者: 老老妖刀 时间: 2018-7-18 23:55:40

股票暴跌。最惨的不也一样是散户么。

谁的资源少，谁就是最惨的。。

抗风险能力越弱的越受伤。不管是什么行业。

承受不了的。就不要硬挺了。累不说，风险还大。唉～

想一想。有些小投资者也挺可怜的。都是在咬紧牙关坚持着。

祝好运。祝幸福吧

作者: KB 时间: 2018-7-19 08:44:37

你要问我最影响的是谁, 我告诉你是租客.
所以说工党高就高在,把自己的选民往火坑里推,那些半只脚站坑里的还在拍手叫好.

作者: blowjoy 时间: 2018-7-19 09:08:40

就猜有人说受影响的是租客。
意思是不再出租了还是提高租金？提高租金交的税更多吧。

作者: 先森表酱紫嘛 时间: 2018-7-19 09:15:34

blowjoy 发表于 2018-7-19 09:08
就猜有人说受影响的是租客。
意思是不再出租了还是提高租金？提高租金交的税更多吧。 ...

你就让这些房奴们自淫自乐一下吧，最近坏消息太多，都快吓傻了

作者: 中纽风行者 时间: 2018-7-19 09:16:45

影响最大的是那些往投资房里搭钱的房东。

作者: DAHUA仔 时间: 2018-7-19 09:23:15

blowjoy 发表于 2018-7-19 09:08
就猜有人说受影响的是租客。
意思是不再出租了还是提高租金？提高租金交的税更多吧。 ...

其实就是“中或赢”的另一个版本

作者: KB 时间: 2018-7-19 09:25:08

哈,看来火坑里的还真不少, 这一会儿就跳出来俩儿

作者: rzrljb 时间: 2018-7-19 09:53:55

之前不是说只是房产的支出不能用来抵消其他生意的税么，不是全取消吧

作者: occc 时间: 2018-7-19 09:56:38

blowjoy 发表于 2018-7-19 09:08
就猜有人说受影响的是租客。
意思是不再出租了还是提高租金？提高租金交的税更多吧。 ...

其实租客是肯定会被影响的啊，如果房东要交税，房东起码还是赚的，但多出来的房租肯定是租客给的。

作者: Chatbox 时间: 2018-7-19 09:57:37

先森表酱紫嘛发表于 2018-7-19 09:15
你就让这些房奴们自淫自乐一下吧，最近坏消息太多，都快吓傻了

错，房东们在你去年预言房价下跌40%的时候，已经全体吓尿。哪里来的自淫自乐，当然是需要某人服务，最近生意是不是很好?

作者: hansen8424 时间: 2018-7-19 10:13:38

房奴甲发表于 2018-7-18 22:42
谁倒霉跟钱多钱少没关系，跟个人对风险的偏好程度有关系。喜欢买大地小房想一夜暴富的受影响最大。至于大 ...

对同一个人来说，买大地破房的风险确实比现金流的风险大。这个没问题

我这贴举的例子是两个不同级别的人想买一种盘（这里以现金流盘为例），明显还是有钱的那个优势大。你想想，你有80万，你能买到回报5.5%的盘吗？不可能，因为百分之90的人手里都有80万（包括贷款）。但如果你有200万，你就有可能买到超过7%回报的盘（MULTIPLE UNITS），因为没几个人能和你抢啊。。所以任何政策出来，小投资者是最受伤的，这点确定无疑。

作者: rzrljb 时间: 2018-7-19 10:33:36

occc 发表于 2018-7-19 09:56
其实租客是肯定会被影响的啊，如果房东要交税，房东起码还是赚的，但多出来的房租肯定是租客给的。 ...

都会受影响，但是房租不是你想要多少就能要多少，租客要是给不出，要多少都没用，而且这边的租客流动性很大，移民本身就不能算常住人口，就算是本地人也随时可以流动去澳洲或者其他租金低城市。如果不能负扣税的话房东赚不赚可不好说，如果按照我一朋友来说，他有工作年收入6w，有个高贷款的投资房，本来投资房贷款利息和租金能抵消，还能剩一点，但是如果投资房收入不能负扣税，那么他的租金收益会有30%要交税，就cover不住贷款了。投资房你知道的，按照过去几年的逻辑，大地破房子最赚，那这种破房子很难涨租金，竞争力很差，所以这30%亏损房东要咽下去大部分。

作者: occc 时间: 2018-7-19 10:38:59

rzrljb 发表于 2018-7-19 10:33
都会受影响，但是房租不是你想要多少就能要多少，租客要是给不出，要多少都没用，而且这边的租客流动性很 ...

我记得之前政策出来是说，负扣税是不能再从ird拿钱出来了，但是开销还是可以抵消收入的，如果是负的就继续carry forward到下一年，可以和以后的正收入抵消。

希望最后政策出来是这个样子，如果开销不能抵消收入，那80%的投资房房东都准备扑街把

作者: rzrljb 时间: 2018-7-19 10:40:27

occc 发表于 2018-7-19 10:38
我记得之前政策出来是说，负扣税是不能再从ird拿钱出来了，但是开销还是可以抵消收入的，如果是负的就继 ...

我印象中是这样的，房产的亏损不能用于抵消其他的生意赚，其他的生意亏损，也不能用于抵消房产的赚，到时候看吧

作者: blowjoy 时间: 2018-7-19 10:42:15

occc 发表于 2018-7-19 09:56
其实租客是肯定会被影响的啊，如果房东要交税，房东起码还是赚的，但多出来的房租肯定是租客给的。 ...

现在是讨论取消负扣税的影响。存在负扣税的前提是投资物业存在loss，可以抵扣其他收入来少交税甚至获得退税。房东涨了房租，没了loss开始交税了，负扣税和他压根没关系。

涨租金的情况下，房东是赚多赚少，要交税不要交税的差别。对房东投资房这件事来说肯定是worse off，而且在可预见未来都这样。房客来说，房租是放在个人收支的背景下看的。涨租金和涨油价本质上没什么区别，人生就是这样，开源节流咯。(而且是假定租金一定能涨得了哦，人家油价是行政指令的）。或者存款买自住房。
其实楼主这个问题，IRD的文件写得很明白了就是针对“speculators and investors with residential properties "。硬要推到租客身上，不知道假设了多少前提条件了。

[attach]1940099[/attach]

作者: occc 时间: 2018-7-19 10:46:21

rzrljb 发表于 2018-7-19 10:40
我印象中是这样的，房产的亏损不能用于抵消其他的生意赚，其他的生意亏损，也不能用于抵消房产的赚，到时 ...

知道政策什么时候出来吗？如果真的是你说的这样，我也要准备一下了。不然真的会要被收房子的

作者: blowjoy 时间: 2018-7-19 10:50:15

occc 发表于 2018-7-19 10:46
知道政策什么时候出来吗？如果真的是你说的这样，我也要准备一下了。不然真的会要被收房子的 ...

Timing of the introduction of the rules

2.8 It is proposed that the loss ring-fencing rules will apply from the start of the
2019–20 income year. The rules could either apply in full from the outset, or
they could be phased in over two or three years. We are interested in
feedback on which of those approaches should be taken.

作者: occc 时间: 2018-7-19 10:51:11

blowjoy 发表于 2018-7-19 10:42
现在是讨论取消负扣税的影响。存在负扣税的前提是投资物业存在loss，可以抵扣其他收入来少交税甚至获得 ...

确实租金也是和收入挂钩的，乱涨租金只能空房了。

我现在有点晕了。。。感觉你的截图跟我说的一样，租金可以offset投资房产生的开销，如果是loss可以用到以后的利润上。

作者: occc 时间: 2018-7-19 10:51:47

rzrljb 发表于 2018-7-19 10:40
我印象中是这样的，房产的亏损不能用于抵消其他的生意赚，其他的生意亏损，也不能用于抵消房产的赚，到时 ...

28楼的那个截图跟我说的意思差不多，可以抵消房产的收入

作者: occc 时间: 2018-7-19 10:52:42

blowjoy 发表于 2018-7-19 10:50
Timing of the introduction of the rules

2.8 It is proposed that the loss ring-fencing rules will ...

专业，谢谢

作者: songinator 时间: 2018-7-19 11:43:47

blowjoy 发表于 2018-7-19 09:08
就猜有人说受影响的是租客。
意思是不再出租了还是提高租金？提高租金交的税更多吧。 ...

提高租金到cover cost 一分钱税不交租房的你是理解不了的

作者: Bearonrun 时间: 2018-7-19 11:58:25

blowjoy 发表于 2018-7-19 10:42
现在是讨论取消负扣税的影响。存在负扣税的前提是投资物业存在loss，可以抵扣其他收入来少交税甚至获得 ...

这和我理解的一样，也就是房产的亏损用于抵消其他收入的盈利（生意，工资，股票红利等）。

不过IRD字面写的是Speculators and Investors, 但实际上还是针对投资者较多。因为投机者持有时间通常较短，而且如果长期反复做房产买卖生意，不可能不报盈利。既然盈利，就没有亏损可言。所以，这条法案其实主要针对那些房产收入不足以弥补支出的长期投资者。等同增加他们的持有成本，逼他们放弃。对于现金流为正的投资者，没有影响。

至于租客，表面上没有影响，但还是间接受累于这个法案。因为房东的成本增高后，部分由房东自己硬扛（扛不住就卖），部分会通过租金转移到租客头上。这是不可避免地经济规律，尤其在在房子短缺的情况下，对租客的影响更高。工党也已经意识到这一点，所以，限制房东加租的法案也在酝酿中。

作者: Bearonrun 时间: 2018-7-19 12:06:21

songinator 发表于 2018-7-19 11:43
提高租金到cover cost 一分钱税不交租房的你是理解不了的

租客肯定会受间接影响，这是经济规律，不可能避免，只是看房东加多少租而已。

所以工党意识到了，正在计划限制房东加租。

作者: Lease 时间: 2018-7-19 12:15:01

Bearonrun 发表于 2018-7-19 12:06
租客肯定会受间接影响，这是经济规律，不可能避免，只是看房东加多少租而已。

所以工党意识到了，正在计 ...

目前政府的计划是将房租调整（增加）限制为一年一次（现在是限制每6个月调整一次），并没有说要限制加租多少，不过限制加租是早晚的事。

作者: blowjoy 时间: 2018-7-19 12:16:05

Bearonrun 发表于 2018-7-19 11:58
这和我理解的一样，也就是房产的亏损用于抵消其他收入的盈利（生意，工资，股票红利等）。

不过IRD字面 ...

同意你的看法。

楼上秀优越感的，我真的不懂有什么高深的操作唉，不都在这里吗？http://www.ird.govt.nz/property/property-rental/claim-expenses/ （无辜脸）

作者: Bearonrun 时间: 2018-7-19 12:16:24

blowjoy 发表于 2018-7-19 09:08
就猜有人说受影响的是租客。
意思是不再出租了还是提高租金？提高租金交的税更多吧。 ...

房东影响最大。但租客也会间接受影响。房东会升租金，以弥补部分损失 (原理可以参照demand elasticity)

至于税收，如果是已经保亏损，涨价部分会被取消掉。

作者: Bearonrun 时间: 2018-7-19 12:24:13

Lease 发表于 2018-7-19 12:15
目前政府的计划是将房租调整（增加）限制为一年一次（现在是限制每6个月调整一次），并没有说要限制加租 ...

对，限制加租可以限制加租的频率和幅度。频率限制你已经说了。至于幅度，政府的口风是最大年增幅必须写在租房合同上。

作者: NewLynnHse 时间: 2018-7-19 12:36:48

Bearonrun 发表于 2018-7-19 12:16
房东影响最大。但租客也会间接受影响。房东会升租金，以弥补部分损失 (原理可以参照demand elasticity)

...

影响不会太大的吧？

作者: Bearonrun 时间: 2018-7-19 12:38:55

NewLynnHse 发表于 2018-7-19 12:36
影响不会太大的吧？

版主，新头像啊。不过还是旧版的可爱些。

影响大不大主要取决于房主的亏损有多少和其他收入有多少。

作者: NewLynnHse 时间: 2018-7-19 12:41:47

Bearonrun 发表于 2018-7-19 12:38
版主，新头像啊。不过还是旧版的可爱些。

影响大不大主要取决于房主的亏损有多少和其他收入有多少。 ...

现在不是装萌的时候，房市不好，随时会没命的，我的头像需要反映这个情况。。。哈哈

我看那个退税也没能退多少，除非是钻漏洞很严重的，要不我感觉是不同不痒。。。哈哈

作者: Bearonrun 时间: 2018-7-19 12:47:10

NewLynnHse 发表于 2018-7-19 12:41
现在不是装萌的时候，房市不好，随时会没命的，我的头像需要反映这个情况。。。哈哈

我看那个退税也没能 ...

主要是新版的头像很压抑，可能会吓跑网友

有人受影响大，有的受影响小，房产现金流为正的不受影响。

作者: songinator 时间: 2018-7-19 13:36:26

Bearonrun 发表于 2018-7-19 12:06
租客肯定会受间接影响，这是经济规律，不可能避免，只是看房东加多少租而已。

所以工党意识到了，正在计 ...

搞笑呢。。。。。限制加租

作者: Bearonrun 时间: 2018-7-19 13:43:42

songinator 发表于 2018-7-19 13:36
搞笑呢。。。。。限制加租

现在他们的口风就这样。左翼的政府嘛。

作者: KB 时间: 2018-7-19 14:18:08

Bearonrun 发表于 2018-7-19 12:24
对，限制加租可以限制加租的频率和幅度。频率限制你已经说了。至于幅度，政府的口风是最大年增幅必须写在 ...

就说工党好吧,逼的我们这种几年不涨租的人非得每年涨一次.幅度也写好了,都不用自己瞎琢磨..........

作者: Chatbox 时间: 2018-7-19 14:19:43

Bearonrun 发表于 2018-7-19 12:06
租客肯定会受间接影响，这是经济规律，不可能避免，只是看房东加多少租而已。

所以工党意识到了，正在计 ...

工党威武啊，什么时候称个帝啥的

作者: NewLynnHse 时间: 2018-7-19 14:28:04

KB 发表于 2018-7-19 14:18
就说工党好吧,逼的我们这种几年不涨租的人非得每年涨一次.幅度也写好了,都不用自己瞎琢磨.......... ...

嘿嘿，我也是这么想的。太好了，按政策涨，一年一次就好。像我这种几年不涨，还租得比市价便宜的来说是好事。。。哈哈

跟最低工资一个道理

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2018-7-19 14:47:27

房奴甲发表于 2018-7-18 20:36
楼主啊，你不明白负扣税是什么就不要随便说，看洋洋洒洒写这么多，我就看见一句租金要全额交税。

先去学习 ...

我也是看到这不想看了，真都是无知无畏了。。。而且为什么空军总只想到用一种方法经营投资呢？

作者: Bearonrun 时间: 2018-7-19 14:56:12

我真不是孙红雷发表于 2018-7-19 14:47
我也是看到这不想看了，真都是无知无畏了。。。而且为什么空军总只想到用一种方法经营投资呢？ ...

很久没看到你回帖了。

作者: songinator 时间: 2018-7-19 16:00:43

KB 发表于 2018-7-19 14:18
就说工党好吧,逼的我们这种几年不涨租的人非得每年涨一次.幅度也写好了,都不用自己瞎琢磨.......... ...

我也是这么想的好几年没涨租了现在正好弄成每年review一次还有借口了

作者: 房奴甲 时间: 2018-7-19 16:17:50

rzrljb 发表于 2018-7-19 10:40
我印象中是这样的，房产的亏损不能用于抵消其他的生意赚，其他的生意亏损，也不能用于抵消房产的赚，到时 ...

你的理解是不对的。仅仅是亏损不能抵税，但是可以留到以后抵消盈利。所有开销还是正常抵税。绝对不存在租金收入直接交税的情况，这里不是中国，不是谁一拍脑袋法律都能改的。

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