新西兰天维网社区

标题: 什么情况？！黑羊估价一下就掉了10几万 [打印本页]

作者: 晓曼 时间: 2018-7-3 16:02:01 标题: 什么情况？！黑羊估价一下就掉了10几万

刚刚看了自己家relab上的估价，上个月看是80万，今天看了就变成64万？！知道奥克兰房价跌了，但也不是十几万的节奏在跌吧。求大神解释。
还有就是上个月看relab说是没有flood risk, 今天看就变成有flood risk了。家里家外从来不淹水，所以这点很质疑。

看了homes 的估价，一切又是那么的完美。神马情况这是？

作者: rzrljb 时间: 2018-7-3 16:20:14

难道是新划分了洪水区？

作者: auckland.clark 时间: 2018-7-3 16:26:07

是根据周围最近成交价格模拟的吧，实际对房产没有影响的。
刚查了我家的一个比前1个月降了30%了，有的涨15%了。

作者: songinator 时间: 2018-7-3 16:38:10

我也有注意到突然房子变成淹水区但并不在任何flood plain之上你叫黑羊出来问问咯

作者: brucewqh 时间: 2018-7-3 16:38:27

我的也是，不过这样大起大落的黑羊，你觉得参考意义在哪里？

作者: Venox10111 时间: 2018-7-3 16:38:43

本帖最后由 Venox10111 于 2018-7-3 16:45 编辑

是的，淹水区更新了。。。淹水区的房子估价正在调整ing。淹水风险不是说你家淹过，如果调 LIM 就知道了，1/100 yr flood zone

作者: Scofield 时间: 2018-7-3 16:40:24

本帖最后由 Scofield 于 2018-7-3 16:42 编辑

CV 2.02m的ALBANY砖瓦非淹水区，HOMES估价2m, 黑羊给我估到1.6m,哪说理去

作者: Venox10111 时间: 2018-7-3 16:41:29

本帖最后由 Venox10111 于 2018-7-3 16:43 编辑

Scofield 发表于 2018-7-3 16:40
CV 2.02m的砖瓦黑羊给我估到1.6m,哪说理去

可以反馈或者客服email。黑羊系统估价不是以 CV 为基准的。

作者: kikilulu 时间: 2018-7-3 16:43:10

有问题可以反馈给网站的email，为什么要在这里问？是召唤黑羊吗。。。

作者: Scofield 时间: 2018-7-3 16:45:24

Venox10111 发表于 2018-7-3 16:41
可以反馈或者客服email。黑羊系统估价不是以 CV 为基准的。

已反馈

作者: Venox10111 时间: 2018-7-3 16:47:40

Scofield 发表于 2018-7-3 16:45
已反馈

系统后台收到了

作者: kikilulu 时间: 2018-7-3 16:47:46

flood risk 只是淹水的概率，和实际淹水不淹水无关的，关于淹水区可以去调lim report 看

作者: NewLynnHse 时间: 2018-7-3 16:53:02

唉，悲剧了，回到解放前

作者: lianlian88 时间: 2018-7-3 17:05:57

auckland.clark 发表于 2018-7-3 16:26
是根据周围最近成交价格模拟的吧，实际对房产没有影响的。
刚查了我家的一个比前1个月降了30%了，有的涨15% ...

土豪，你家的房子的数据估计都能凑成大数据了

作者: joyjoyjoy 时间: 2018-7-3 17:14:45

如果只是自住房也没必要关注这个吧

作者: 华山论贱 时间: 2018-7-3 17:20:06

黑羊把房子当成股票来估价了，暴涨暴跌。还是homes 可靠

作者: Chatbox 时间: 2018-7-3 17:23:18

华山论贱发表于 2018-7-3 17:20
黑羊把房子当成股票来估价了，暴涨暴跌。还是homes 可靠

黑羊估价是有自己理念的，大家还是要支持。黑羊不妨把自家住址公布一下，大家路过的时候看看摧毁程度，就知道准不准了。

作者: auckland.clark 时间: 2018-7-3 17:30:13

lianlian88 发表于 2018-7-3 17:05
土豪，你家的房子的数据估计都能凑成大数据了

姐们，我就是个长工而已。

作者: 房奴甲 时间: 2018-7-3 17:45:37

我是这样看的，黑羊的估价跟cv没关系，他这个估价才有意义。算法不同才有意义。其实大家都是同时看几个不同的估价的。但是一个比较好比较成熟的估价系统，它应该让使用者有规律可循，比如说，偏差通常是哪个方向的，哪种偏差，偏差通常跟哪个个体差异相关。这样，有经验的使用者自己去了解这个房子的个体特质，基于自己的观察对估价做个调整即可。

一直以来homes几乎达到了我这个期望，当然它最近的颤抖让我的信任游移了。而且它历史上的好用并不能说明它是个很好的估价系统，我个人认为它有可能模型相对简单，对简单情况的判断是准确的。黑羊收集很多甚至过多的数据，可能会造成系统的成熟期长，因为肯定会有些数据源是有问题的。我不懂IT哈，只讨论统计。

作者: 晓曼 时间: 2018-7-3 17:47:59

kikilulu 发表于 2018-7-3 16:43
有问题可以反馈给网站的email，为什么要在这里问？是召唤黑羊吗。。。

据说黑羊是个华人办的，说不准真的可以召唤一下。

作者: NewLynnHse 时间: 2018-7-3 17:56:51

晓曼发表于 2018-7-3 17:47
据说黑羊是个华人办的，说不准真的可以召唤一下。

黑羊大神在11楼

作者: stnz 时间: 2018-7-3 18:00:47

it is a joke by relab

作者: 老老妖刀 时间: 2018-7-3 18:06:08

之前估高了。。。

作者: 晓曼 时间: 2018-7-3 18:25:08

老老妖刀发表于 2018-7-3 18:06
之前估高了。。。

那么整个东区之前都估高了。

作者: 晓曼 时间: 2018-7-3 18:25:42

NewLynnHse 发表于 2018-7-3 17:56
黑羊大神在11楼

真的把黑羊召唤出来了！

作者: auckland.clark 时间: 2018-7-3 18:27:09

房奴甲发表于 2018-7-3 17:45
我是这样看的，黑羊的估价跟cv没关系，他这个估价才有意义。算法不同才有意义。其实大家都是同时看几个不同 ...

估价这个东西，是很难说清楚的，就是上门估，也是没有章法的。
我有个房子，分割的，老房不动，单独分割出了一块地。3年前，银行随机找的一个kiwi男估价师来估的，130万（2块地是110万，房子20万。当时周围分割出的成交地价是60万左右）。今年还是3年前的物业状况，也是银行随机找的kiwi女估价师，给我估价110万（2块地总价90万，估价报告显示周围分割的地价是72--75万）。我就奇怪了，别人家的地成交价是72--75万，为什么我家的地就估价45万？
最后是明白了：这个估价师是拿固定工资的，估的低客户不找她与她的收入无关，她干与不干一个样。
估价就是瞎掰，胡扯，就是个狗屁形式。

作者: 晓曼 时间: 2018-7-3 18:28:00

Venox10111 发表于 2018-7-3 16:41
可以反馈或者客服email。黑羊系统估价不是以 CV 为基准的。

知道不是以CV 为基准。但是跟CV差了十几万，回到了2014年CV的价格左右。这样正常吗？

顺便想要问一下为什么华人都管relab 叫黑羊？

作者: Venox10111 时间: 2018-7-3 18:32:40

晓曼发表于 2018-7-3 18:28
知道不是以CV 为基准。但是跟CV差了十几万，回到了2014年CV的价格左右。这样正常吗？

顺便想要问一下为 ...

因为我的网名叫黑羊，relab 的代号叫黑羊系统

作者: 晓曼 时间: 2018-7-3 18:35:44

Venox10111 发表于 2018-7-3 18:32
因为我的网名叫黑羊，relab 的代号叫黑羊系统

哎呦喂！原来就这原因。

作者: Venox10111 时间: 2018-7-3 18:36:13

晓曼发表于 2018-7-3 18:28
知道不是以CV 为基准。但是跟CV差了十几万，回到了2014年CV的价格左右。这样正常吗？

顺便想要问一下为 ...

听上去不正常，反馈一下吧。。。我看看。淹水区这个我会改的细一点

作者: Venox10111 时间: 2018-7-3 18:36:34

华山论贱发表于 2018-7-3 17:20
黑羊把房子当成股票来估价了，暴涨暴跌。还是homes 可靠

技术性调整，别慌

作者: Venox10111 时间: 2018-7-3 18:39:03

auckland.clark 发表于 2018-7-3 18:27
估价这个东西，是很难说清楚的，就是上门估，也是没有章法的。
我有个房子，分割的，老房不动，单独分割 ...

是的，估价是大家看重的但准不准真的很难说，或者说都不准。大家经常忽略relab 其它信息真是怪

作者: 心随风逐 时间: 2018-7-3 18:43:08

小区里同样的房子.主路边上的是不是要比两家share drive在里面的房子要贵啊。。。差了近20万，主路边上的500平地，我家和另一户share 20米左右的drive way。

作者: 陌生的香港人 时间: 2018-7-3 18:44:04

和房價無關的題外話：council 對洪水區重新做modelling 以致調整位置和洪水區種類嗎？

作者: Venox10111 时间: 2018-7-3 19:00:02

陌生的香港人发表于 2018-7-3 18:44
和房價無關的題外話：council 對洪水區重新做modelling 以致調整位置和洪水區種類嗎？ ...

这个不会，只是我把overland flowpath 数据也导入了

作者: sun2kiwi 时间: 2018-7-3 19:38:18

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: lululemon 时间: 2018-7-3 20:34:01

我家的房子也是有涨有的略跌，总体感觉relab的估价还是很准的

作者: Venox10111 时间: 2018-7-3 21:19:04

sun2kiwi 发表于 2018-7-3 19:38
黑羊系统应该受成交价和屋况影响。
如果成交价异常（比如成交稀少，或者有人捡漏，或者有土豪疯了），或者 ...

其实黑羊系统不受成交价影响，就是为了避免异常。这也是系统比较疯狂的一点（和几家主流系统团队谈过，他们惊呆了，表示无法理解）

作者: sun2kiwi 时间: 2018-7-3 22:23:21

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: Venox10111 时间: 2018-7-3 22:37:50

本帖最后由 Venox10111 于 2018-7-3 22:40 编辑

sun2kiwi 发表于 2018-7-3 22:23
你难道用不是深度自学习么？我也有点震惊了。

是 machine learning 但不是 deep learning。而且是完全烧脑的另外一种估价模式（不过未必准，但是others)，所以黑羊是黑羊，不是一般的羊。如果大家都用一样的方法就不好玩了。
黑羊现在放出来的东西都不足所有内功的 1/10。。。

作者: Skywalker123 时间: 2018-7-4 01:35:09

本帖最后由 Skywalker123 于 2018-7-4 01:38 编辑

房奴甲发表于 2018-7-3 17:45
我是这样看的，黑羊的估价跟cv没关系，他这个估价才有意义。算法不同才有意义。其实大家都是同时看几个不同 ...

分析中肯精辟，很有同感。

黑羊的叁考数据好像太详细了，一旦引用的数据有误，几个小误差加起来就很可观了。

例如前几天好像哪位大神贴的奥克兰政府房分布图，如果黑羊引用的就是那些资料，嘿嘿……

作者: Nonlinear 时间: 2018-7-4 01:43:56

黑羊系统主要是相关房子的信息集成在一起，要不每一点单独自己找能找死人，而且还不一定能找到。它的估价就不可靠了，因子那么多，要喂很多数据才能接近。

作者: Skywalker123 时间: 2018-7-4 01:47:02

本帖最后由 Skywalker123 于 2018-7-4 01:55 编辑

auckland.clark 发表于 2018-7-3 18:27
估价这个东西，是很难说清楚的，就是上门估，也是没有章法的。
我有个房子，分割的，老房不动，单独分割 ...

同感！

我遇上的估价师更扯皮，两年前估我的一个房>1M，两年後大概是忘了我这个客户，同一个房给我估840-880K，比隔壁同面积的地价还低……这种估价，水份太多……

作者: Skywalker123 时间: 2018-7-4 01:58:43

Venox10111 发表于 2018-7-3 21:19
其实黑羊系统不受成交价影响，就是为了避免异常。这也是系统比较疯狂的一点（和几家主流系统团队谈过，他 ...

很奇怪，既然不受成交价影响，黑羊系统的估价基数是什麽？总要有一个基础价格吧？

作者: haosakllife 时间: 2018-7-4 04:27:52

Venox10111 发表于 2018-7-3 19:00
这个不会，只是我把overland flowpath 数据也导入了

请问淹水区是怎么划分的，我家之前不是淹水区，最近查，周围所有房子只有我家是淹水区（其他房子靠的也很近啊），请问是什么情况呢？

作者: Venox10111 时间: 2018-7-4 09:30:14

Skywalker123 发表于 2018-7-4 01:35
分析中肯精辟，很有同感。

黑羊的叁考数据好像太详细了，一旦引用的数据有误，几个小误差加起来就很可观 ...

黑羊引用的都是官方资料。。。公屋信息我只比那个全，只是法律问题不敢公布而已

作者: Venox10111 时间: 2018-7-4 09:32:32

haosakllife 发表于 2018-7-4 04:27
请问淹水区是怎么划分的，我家之前不是淹水区，最近查，周围所有房子只有我家是淹水区（其他房子靠的也很 ...

你好，淹水区黑羊昨晚更新做得更细了。[attach]1928792[/attach]

作者: Venox10111 时间: 2018-7-4 09:34:46

Nonlinear 发表于 2018-7-4 01:43
黑羊系统主要是相关房子的信息集成在一起，要不每一点单独自己找能找死人，而且还不一定能找到。它的估价就 ...

嗯，黑羊我会努力做的更好的

作者: Venox10111 时间: 2018-7-4 09:35:58

本帖最后由 Venox10111 于 2018-7-4 09:40 编辑

Skywalker123 发表于 2018-7-4 01:58
很奇怪，既然不受成交价影响，黑羊系统的估价基数是什麽？总要有一个基础价格吧？
...

这就是商业机密了：）

而且，黑羊系统也不是开发出来估价的，估价只是后来大家很希望有放出的一个小功能而已，背后有更大的计划。AVM 自动估价有 Corelogic 这样全球上市公司，100多个软件开发人员，黑羊一个人还是拼不过（就算homes 也有20多个软件开发）。猥琐发育，不浪。

作者: Venox10111 时间: 2018-7-4 09:39:48

房奴甲发表于 2018-7-3 17:45
我是这样看的，黑羊的估价跟cv没关系，他这个估价才有意义。算法不同才有意义。其实大家都是同时看几个不同 ...

是的，黑羊也知道按照以 CV 估会更“准”。但是黑羊系统从源头哲学就不是估价估的“准”为目的的，不然大家直接对比 CV 得了。而且 CV 本来就是 Corelogic AVM 为主的产品，我这里肯定是有巨大差异化再来开发的，不然玩不过人家上百人团队。

作者: Chatbox 时间: 2018-7-4 09:43:48

Venox10111 发表于 2018-7-3 21:19
其实黑羊系统不受成交价影响，就是为了避免异常。这也是系统比较疯狂的一点（和几家主流系统团队谈过，他 ...

这么厉害，不过我用过所有的估价网站，黑羊是最人性化的。

作者: Venox10111 时间: 2018-7-4 09:46:40

Chatbox 发表于 2018-7-4 09:43
这么厉害，不过我用过所有的估价网站，黑羊是最人性化的。

因为黑羊系统本来就是给自己和朋友用的，如果我自己用的不舒服，或者朋友提建议我肯定改。就像淹水区。
什么时候 homes 老板或者nzme 老板会直接和用户互动开发，24小时内可以把功能改好，这个产品才会人性化。

作者: 晓曼 时间: 2018-7-4 17:14:03

Venox10111 发表于 2018-7-4 09:46
因为黑羊系统本来就是给自己和朋友用的，如果我自己用的不舒服，或者朋友提建议我肯定改。就像淹水区。
什 ...

已经发邮件给Support了。其实银行最近才做过估价，结果是80万，你们跟银行估价差别太大了。

其实我还是觉得黑羊挺好用的，信息一目了然，除了这次第一次发现估价太低，其他时候的使用体验还是蛮好的

作者: Venox10111 时间: 2018-7-4 22:31:14

晓曼发表于 2018-7-4 17:14
已经发邮件给Support了。其实银行最近才做过估价，结果是80万，你们跟银行估价差别太大了。

其实我还是 ...

谢谢支持，已经收到并且回复。这个问题是周末加入了更多淹水区机制导致。现在系统显示 Overland Flowpath 而不是 flood risk 了（感谢大家反馈，让系统可以做的更人性化）。
银行80w 的估价还是属于比较乐观（或者说直接参照 CV 了），现在市场稍微淡了一点。

作者: 房奴甲 时间: 2018-7-4 22:44:14

Venox10111 发表于 2018-7-4 22:31
谢谢支持，已经收到并且回复。这个问题是周末加入了更多淹水区机制导致。现在系统显示 Overland Flowpath ...

关于银行估价我想插一句嘴。这个evalue很神秘，一般来说是很保守的。但是我对这个估价系统的影响非常不好，简单评价就是不靠谱。非常的不准确。上下偏差明显的情况我都遇到过。

作者: 我醒着做梦 时间: 2018-7-5 11:30:05

joyjoyjoy 发表于 2018-7-3 17:14
如果只是自住房也没必要关注这个吧

自住房也是花钱买的啊

哪天条件好了买了新房，自住房不就变投资房了吗，不要被中介洗脑了啊

作者: kikilulu 时间: 2018-7-5 11:48:52

晓曼发表于 2018-7-4 17:14
已经发邮件给Support了。其实银行最近才做过估价，结果是80万，你们跟银行估价差别太大了。

其实我还是 ...

银行那个估价，和55楼说的感觉差不多。。

作者: mutualand 时间: 2018-7-5 13:27:29

Scofield 发表于 2018-7-3 16:40
CV 2.02m的ALBANY砖瓦非淹水区，HOMES估价2m, 黑羊给我估到1.6m,哪说理去

你那个算啥，还有HOMES 估价2.7m, 黑羊估价1.9M呢。

作者: 紫鹤 时间: 2018-7-5 13:31:16

mutualand 发表于 2018-7-5 13:27
你那个算啥，还有HOMES 估价2.7m, 黑羊估价1.9M呢。

49楼。。黑羊说系统也不是开发出来估价的，估价只是后来大家很希望有放出的一个小功能而已。。估价只是一个参考，又不是实际售价大家为啥这么敏感啊。。。。

作者: mutualand 时间: 2018-7-5 16:08:04

紫鹤发表于 2018-7-5 13:31
49楼。。黑羊说系统也不是开发出来估价的，估价只是后来大家很希望有放出的一个小功能而已。。估价只是一 ...

根本没当回事啊

作者: 紫鹤 时间: 2018-7-5 16:18:23

mutualand 发表于 2018-7-5 16:08
根本没当回事啊

额误会了不好意思正好回帖回到你那边了我没说你只是很奇怪时不时有人发帖问估价的问题又不是实际价格

作者: truett 时间: 2018-7-5 21:15:24

其实估价这个反而觉得最没所谓吧，谁也不会因为黑羊网定多少就按那给为基准去衡量吧，如果是的话，中介一定哈哈哈~~

我上去都是借助黑羊网看别的信息，什么坟墓铁路学校什么的。刚特意去看，自己两套房都比之前估价少40w~~

作者: 房奴甲 时间: 2018-7-5 22:54:53

truett 发表于 2018-7-5 21:15
其实估价这个反而觉得最没所谓吧，谁也不会因为黑羊网定多少就按那给为基准去衡量吧，如果是的话，中介一 ...

我也是这样用黑羊的。还是非常有用的。

作者: Venox10111 时间: 2018-7-6 08:54:15

truett 发表于 2018-7-5 21:15
其实估价这个反而觉得最没所谓吧，谁也不会因为黑羊网定多少就按那给为基准去衡量吧，如果是的话，中介一 ...

感谢支持，如果估价不合理的还请反馈

欢迎光临新西兰天维网社区 (http://bbs.skykiwi.com/)