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标题: 最近看了一套公寓，准备换房顶，可否买？ [打印本页]

作者: linghan 时间: 2018-5-23 18:30:35 标题: 最近看了一套公寓，准备换房顶，可否买？

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作者: ThinkOutLoud 时间: 2018-5-23 18:46:48

除了屋顶，其他的是不是寿命也快到了该换了？

作者: linghan 时间: 2018-5-23 18:56:58

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作者: 老老妖刀 时间: 2018-5-23 18:57:06

要价很便宜么？

换完了在买呗。

现在公寓产品哪个多。。

作者: linghan 时间: 2018-5-23 18:59:02

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作者: 老老妖刀 时间: 2018-5-23 19:02:15

linghan 发表于 2018-5-23 17:59
要价差不多1万一平，我觉得户型不错，所以很纠结。

这个价位的。很多选择了。

在多看看呗。。。

作者: linghan 时间: 2018-5-23 19:03:41

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作者: carterdog 时间: 2018-5-23 19:03:58

linghan 发表于 2018-5-23 17:59
要价差不多1万一平，我觉得户型不错，所以很纠结。

新的也就1万1，2，干嘛买个要修的？

作者: joyjoyjoy 时间: 2018-5-23 19:45:57

70万。可以买一个house

作者: 房奴甲 时间: 2018-5-23 19:49:51

大家都没问房子在哪里。听起来不寻常。公寓，水泥的，屋顶要换，一万一平方。我推测是某个中区西部或东部的豪区的老掉牙公寓。不知对不对。

作者: linghan 时间: 2018-5-23 22:14:14

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作者: Robbi 时间: 2018-5-23 23:07:01

兄弟，你也是行内人啦，问问lender对这个公寓有啥看法

作者: linghan 时间: 2018-5-23 23:15:36

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作者: 房奴甲 时间: 2018-5-24 09:18:46

比较新旧公寓价格不能只看平米价，老公寓一般都有车库，泳池这些，公共面积大，因为那个时候的地便宜。新公寓车位少，一个车位大几万块一定要加到房价里比较。这么一加，新旧公寓的价格又拉开三千块以上的差距。

作者: linghan 时间: 2018-5-24 10:30:33

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作者: espedd 时间: 2018-5-24 12:46:22

房奴甲发表于 2018-5-24 08:18
比较新旧公寓价格不能只看平米价，老公寓一般都有车库，泳池这些，公共面积大，因为那个时候的地便宜。新公 ...

公摊面积都是要算到BC里的。管理费成本也要核算到投资回报率的哇。。。
公摊面积越大，费用越高，房龄越来越老，各种配套也同样老化，维护成本自然高

作者: linghan 时间: 2018-5-24 16:25:57

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作者: carterdog 时间: 2018-5-24 17:43:07

linghan 发表于 2018-5-24 15:25
body corp确实不低

BC高就别买了，游泳池，健身房一年都去不到几次吧，新的公寓物业费都很低，一年省几千做其他事不好？

作者: 房奴甲 时间: 2018-5-25 01:05:31

carterdog 发表于 2018-5-24 16:43
BC高就别买了，游泳池，健身房一年都去不到几次吧，新的公寓物业费都很低，一年省几千做其他事不好？ ...

这个嘛不要这样看，这种看法很中国。事实是洋人很喜欢有游泳池，尤其是室外的。物业费一年两千和五千，差三千，十年三万，有什么的？享受到的东西不同，物业的image不同。公共面积太小的公寓，出来进去跟邻居打头碰面没隐私。这种公寓就不容易被自住型买家看中，升值潜力就差。

当然，新房的维护费用低，这个是好的。

作者: linghan 时间: 2018-5-28 15:29:56

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作者: kissree 时间: 2018-6-7 12:17:12

同样的问题，想买的是屋顶正在修的，在一楼，修的钱前屋主已经付完了。在中区每年BC 6000左右，感觉自主很舒服。同样价格没办法买到condition比较好，离中区近的house/ unit了

作者: linghan 时间: 2018-6-7 13:50:35

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作者: kissree 时间: 2018-6-7 14:04:29

linghan 发表于 2018-6-7 12:50
这个body crop有点高啊！！

确实是，但是是2BED,2 BATH, 还有前后2车位~~~

作者: linghan 时间: 2018-6-7 14:08:13

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作者: kissree 时间: 2018-6-7 14:12:04

另外想问问这种修过的公寓是否还需要找人做building report ? 就怕将来还漏水

作者: Bearonrun 时间: 2018-6-7 18:44:37

我做过不少结构或水密性出问题的高层的修正项目。如果是是单纯Cladding太旧了，需要更换，例如设计寿命25年，用了40年的。这种情况较简单，应该没有太多的后续。

但如果本来的设计或者施工有缺失，那就比较复杂了，得看个案。

劝你不要碰的朋友，有没有具体说不能碰的原因？

作者: NewLynnHse 时间: 2018-6-7 18:46:02

Bearonrun 发表于 2018-6-7 17:44
我做过不少结构或水密性出问题的高层的修正项目。如果是是单纯Cladding太旧了，需要更换，例如设计寿命25年 ...

因为LZ已经发帖问了

作者: Bearonrun 时间: 2018-6-7 18:46:49

NewLynnHse 发表于 2018-6-7 17:46
因为LZ已经发帖问了

？？？？？

作者: NewLynnHse 时间: 2018-6-7 18:50:21

Bearonrun 发表于 2018-6-7 17:46
？？？？？

发帖问这种问题 = 菜鸟

作者: Bearonrun 时间: 2018-6-7 18:50:38

linghan 发表于 2018-5-23 17:56
外墙都是水泥结构的，所以我个人觉的应该就是屋顶的问题。

不要迷信水泥外墙，某中区的水泥外墙公寓群两百多户，因为漏水，要打官司，和整修。现在整修还没开始，光是给调查的结构团队的费用已经100多万了。

作者: Bearonrun 时间: 2018-6-7 18:51:31

NewLynnHse 发表于 2018-6-7 17:50
发帖问这种问题 = 菜鸟

版主厚道些。你当年也不是从菜鸟进化到老鼠吗？

作者: linghan 时间: 2018-6-7 23:46:28

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作者: Bearonrun 时间: 2018-6-8 00:07:01

linghan 发表于 2018-6-7 22:46
这么狠！！

对了, 你的朋友们认为什么理由不能买?

作者: linghan 时间: 2018-6-8 21:47:42

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作者: trdeyoualbert 时间: 2018-6-9 19:16:24

学习中

作者: beatles 时间: 2018-6-10 14:07:47

风险是存在的，你也是专业人员了，如果价格低，就决定吧！

作者: linghan 时间: 2018-6-10 19:22:24

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作者: 无尽的痛苦 时间: 2018-6-11 09:42:28

本帖最后由无尽的痛苦于 2018-6-11 08:43 编辑

linghan 发表于 2018-6-8 20:47
其实有一半人人认为值得赌一赌，因为可以低于市场价格买入手，如果屋顶换好，重新拿到CCC，可以以一个不错 ...

这种公寓还是不要买了，几年前因为资金不足也想买套类似这样的公寓自住，当时也是同样的问题需要修屋顶，后来洋人朋友给的建议让买unit如果价格差不是很多，别碰这种公寓，然后我就听了他的建议，结果是对的，因为这个公寓单修屋顶修了好几年，到现在价格还是当时的那个价格，好像屋顶还没修好，幸好当时没买，虽然地段也非常好。

作者: linghan 时间: 2018-6-11 10:54:37

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作者: Turtle2017 时间: 2018-6-11 11:22:40

楼主，我岳父的房贷下月到期，但银行给的refix 不太好，只有4.29%。HSBC给出的3.85%不错，楼主有做这个银行吗？那房子的贷款超过50万。

作者: beatles 时间: 2018-6-11 14:11:48

linghan 发表于 2018-6-10 18:22
好的，谢谢

其实每个人都有不同的见解，决定还是你自己！

作者: linghan 时间: 2018-6-11 14:26:47

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作者: Turtle2017 时间: 2018-6-11 14:33:18

linghan 发表于 2018-6-11 13:26
HSBC利率是有限制条件的，这个利率的申请是需要具备以下条件的：
1.必须是HSBC的premier客户，并非所有的 ...

他们现在不是HSBC的客户，这个房子的贷款是超过50万的，也只有一笔。

自主房产证明是什么意思？

作者: linghan 时间: 2018-6-11 15:46:57

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作者: Bearonrun 时间: 2018-6-12 12:16:59

linghan 发表于 2018-6-8 20:47
其实有一半人人认为值得赌一赌，因为可以低于市场价格买入手，如果屋顶换好，重新拿到CCC，可以以一个不错 ...

更换的原因是什么？

作者: linghan 时间: 2018-6-12 13:17:03

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作者: Bearonrun 时间: 2018-6-12 15:46:00

linghan 发表于 2018-6-12 12:17
有渗水的情况。

是太老了不值得修，还是原来设计或建造有问题？

作者: linghan 时间: 2018-6-12 21:14:14

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作者: Bearonrun 时间: 2018-6-13 12:44:28

linghan 发表于 2018-6-12 20:14
房子是2005年的，屋顶的防水基本上到寿命了，目前翻修合同已经有了。价格也基本上确定了。 ...

12年的设计寿命，这也短了些。

作者: linghan 时间: 2018-6-13 12:58:42

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作者: Bearonrun 时间: 2018-6-13 13:27:23

linghan 发表于 2018-6-13 11:58
也就是说原先的建筑材料质量就不是很好？

一般高楼的设计寿命是25~50年。平房屋顶的设计寿命12~15年倒不罕见，但趋势也是越来越少了。

作者: linghan 时间: 2018-6-13 13:40:16

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作者: Bearonrun 时间: 2018-6-13 14:02:57

本帖最后由 Bearonrun 于 2018-6-13 13:10 编辑

linghan 发表于 2018-6-13 12:40
原来如此，感谢你专业的分析解答。

不客气，我的投资房转银行，也会找你。

对了，上面指的是房顶设计寿命而已。如果维护得当，实际使用寿命可能会长得多。

作者: linghan 时间: 2018-6-13 16:00:26

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作者: kissree 时间: 2018-6-14 16:36:26

linghan 发表于 2018-6-8 20:47
其实有一半人人认为值得赌一赌，因为可以低于市场价格买入手，如果屋顶换好，重新拿到CCC，可以以一个不错 ...

LZ，前两天我看好的公寓查了下LIM，遇到了同样的问题！我的律师直接不建议购买了！

作者: linghan 时间: 2018-6-14 17:40:04

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