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标题: 在今年的市场上，是DO UP好卖还是DONE UP? [打印本页]

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2018-4-26 21:57:32 标题: 在今年的市场上，是DO UP好卖还是DONE UP?

最近有个老房子准备卖了，拿出些钱来拓展下生意在。房子地675左右，东区PAKURANGA HEIGHTS. 现在稳定租客下半年才到期。但是房子比较老（内部，外部还可以)。中介估价90万中高。我倒不急着用钱，只是不知道是怎么比较好在现在这个市场上。我对价格还是很灵活的，不会死咬住不放。只要是合理就行。

我个人想是就按DO UP卖。要不找人装修费时费力，空1-2月装修，房租损失就5000，装修3-4万（厨房，浴室，地毯，室内油漆等），然后价格卖高了还得给中介多点。然后如果没卖掉，时间拖的久损失越大毕竟有了投入就想多卖点出来。只是不知道这个市场下哪种形式好卖？

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2018-4-26 21:59:29

有想私买的也可以联系我啊哈哈。不算广告吧？哈哈

作者: NewLynnHse 时间: 2018-4-26 22:59:29

哇，mortgage free的啊？真是有钱人

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2018-4-26 23:58:51

永远是相同条件下价格低好卖，永远是让客户觉得自己占了便宜好卖

作者: KB 时间: 2018-4-27 09:09:11

那也得看你里面是多旧了.....我觉得装修好的至少吸引的人多,最终哪个划算还得看个案了.

作者: 房奴甲 时间: 2018-4-27 09:15:07

装修了的好卖。因为现在装修不便宜，贷款收那么紧，装修的钱贷不出来。

作者: 老老妖刀 时间: 2018-4-27 09:33:37

我真不是孙红雷发表于 2018-4-26 23:58
永远是相同条件下价格低好卖，永远是让客户觉得自己占了便宜好卖

同等条件下价格低的。

同等价格下条件高的。

作者: 老老妖刀 时间: 2018-4-27 09:34:25

我觉得是软广告。哈哈哈

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2018-4-27 10:22:21

不是卖房子的好时候，能不卖就不要卖了。

作者: 路过de海龟 时间: 2018-4-27 10:25:08

血泪教训，DO UP带房客卖，每周租金减个20房客会同意的，你算了装修空置的两个月，卖房平均周期3个月的租金损失你没算啊，而且这个市场这个周期只会更长，不会更短，除非你亏本大甩卖，这肯定也不是你愿意的对不。。。
我之前DO UP完了卖到最后也挺急的，不是急着用钱，而是放着这一天天的都得往里添钱，最后中介一股东说你与其亏利息，不如降价卖给别人完了，然后就卖了

作者: 老老妖刀 时间: 2018-4-27 11:03:23

路过de海龟发表于 2018-4-27 10:25
血泪教训，DO UP带房客卖，每周租金减个20房客会同意的，你算了装修空置的两个月，卖房平均周期3个月的租金 ...

不do up 的话。

空屋出售托上两个月也挺急的。。

现在的市场销售速度慢了。卖家应该做好打持久战的准备。

作者: 天维投资 时间: 2018-4-27 11:07:59

装修了的好卖。

房子让人看一眼都没有购买欲~谁买啊~

作者: 路过de海龟 时间: 2018-4-27 11:30:29

天维投资发表于 2018-4-27 11:07
装修了的好卖。

房子让人看一眼都没有购买欲~谁买啊~

装修完了也有个问题，把投资客排除了，只能卖自住买家

作者: 老老妖刀 时间: 2018-4-27 12:13:26

路过de海龟发表于 2018-4-27 11:30
装修完了也有个问题，把投资客排除了，只能卖自住买家

投资客也会算。

买了破房一样要减装修。在上市出租。也容易出租。

这个性价比，谁心里都有杆秤。

房市火的时候。烂房破房一样卖。
房市冷淡的时候，还是整洁，干净，提包入住的好卖。

只是装不装修周期都会长。有心理准备就好。。与其托两个月在降价。还不如一开始就要的比市场价少一些。早点卖出去。当然啦，前提是准备卖房的。。准备持有的就没这个烦恼了。

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2018-4-27 14:00:51

NewLynnHse 发表于 2018-4-26 22:59
哇，mortgage free的啊？真是有钱人

有贷款啊.不多就是了. 不到30万.

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2018-4-27 14:02:20

房奴甲发表于 2018-4-27 09:15
装修了的好卖。因为现在装修不便宜，贷款收那么紧，装修的钱贷不出来。

有道理哈.而且装修好了能吸引第一次买家或者自住的.DO UP是不是投资就比较多了吸引不了自住的。

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2018-4-27 14:03:55

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2018-4-27 10:22
不是卖房子的好时候，能不卖就不要卖了。

可以不卖其实。。不过想拿钱出来投资下生意买个商用的仓库再，手头钱不够，贷款额度也不多了。不卖的话凑不够资金。

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2018-4-27 14:05:04

老老妖刀发表于 2018-4-27 09:34
我觉得是软广告。哈哈哈

真不是哈哈。我还是找中介的，没时间私卖其实。没时间做那些琐碎的工作宁可给中介几万。

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2018-4-27 14:09:28

路过de海龟发表于 2018-4-27 10:25
血泪教训，DO UP带房客卖，每周租金减个20房客会同意的，你算了装修空置的两个月，卖房平均周期3个月的租金 ...

我要DO UP卖肯定也是房客走了以后，怎么也要简单打理下。室内虽然比较旧但是也不是差到不能住人。我不想装修主要是觉得如果卖不掉我还可以租。装修的话虽然能租高点，但是感觉不划算还是。所以如果装修完了卖不掉就比较被动了只能硬头皮降价卖了如果卖不掉的话。而且我价格也不会要特死那种，差不多就行不需要利益最大化，否则错过了合适的买家潜在损失更大。我只是希望能快点卖出去，这样能省事省钱，就是不知道在这个市场下哪种情况相对能卖得快些。

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2018-4-27 14:10:46

天维投资发表于 2018-4-27 11:07
装修了的好卖。

房子让人看一眼都没有购买欲~谁买啊~

好看确实有购买欲，可是价格低同样是吸引力。所以问题就是现在市场上什么样的买家多些？是奔着直接入住的还是自己改造的？

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2018-4-27 14:11:38

路过de海龟发表于 2018-4-27 11:30
装修完了也有个问题，把投资客排除了，只能卖自住买家

对。或者说对投资的吸引力小了。所以想看看大家什么意见，在这个市场上什么样的买家多些相对来说。

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2018-4-27 14:13:05

KB 发表于 2018-4-27 09:09
那也得看你里面是多旧了.....我觉得装修好的至少吸引的人多,最终哪个划算还得看个案了. ...

一般般，就是普通70年代房子那种没装修的感觉。倒也不是不能住人，只是确实是条件差了些。

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2018-4-27 14:16:54

路过de海龟发表于 2018-4-27 10:25
血泪教训，DO UP带房客卖，每周租金减个20房客会同意的，你算了装修空置的两个月，卖房平均周期3个月的租金 ...

对哈，还忘了算OPEN HOME到出售这段时间的租金损失。不过没算这个主要是因为可能装修好了，也会需要类似的时间卖掉，所以这个损失不管怎么卖都有，因此没计算。我只计算了按现在状况卖比DONE UP多出来的成本（装修时间的租金损失，装修本身花费，还有多卖出价格的中介费。总体可能有5万左右。如果能多卖10万，假设卖出的期限一样还是划算。如果只多卖了6，7万，就等于多折腾半天才多了2万左右。那就得考虑考虑了，时间成本也不小。我要是早到钱干别的，可能几个月时间已经多赚了好多了那么就不等装修了哈哈）。

作者: bubugu 时间: 2018-4-27 15:46:46

现在的市场还有投资客?

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2018-4-27 15:49:13

bubugu 发表于 2018-4-27 15:46
现在的市场还有投资客?

我也不知道啊。要不在这问问呢。。肯定有啊。。只是不知到多少。。。不还说房价都要腰斩了吗没人买了所以估计自住也不多吧？哈哈。真要烂手里了。。。哈哈

作者: bubugu 时间: 2018-4-27 16:31:50

有啊, 现在的市场投资客看中的都是terrace housing and apartment building zone的全副地老房子. pre-auction offer, 出價位高過CV.

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2018-4-27 16:56:12

bubugu 发表于 2018-4-27 16:31
有啊, 现在的市场投资客看中的都是terrace housing and apartment building zone的全副地老房子. pre-aucti ...

这都是有实力啊投资客啊。不过很多老房子其实有covenant，比如限制开发的。我朋友就被坑了，买了块大地不让开发，哭死的心都有了。。。规划是一方面，还得看有没有法律上的限制。很多老区有这个问题。

作者: jyok76 时间: 2018-4-27 20:58:07

猩猩都叫兽发表于 2018-4-27 16:56
这都是有实力啊投资客啊。不过很多老房子其实有covenant，比如限制开发的。我朋友就被坑了，买了块大地 ...

do up时找我啊！哈哈

作者: 房奴甲 时间: 2018-4-27 21:27:44

猩猩都叫兽发表于 2018-4-27 14:02
有道理哈.而且装修好了能吸引第一次买家或者自住的.DO UP是不是投资就比较多了吸引不了自住的。 ...

你自己都说的挺明白了，自住的才能出高价，卖给投资客就差一些。所以起码收拾利索了。

作者: 房奴甲 时间: 2018-4-27 21:30:33

猩猩都叫兽发表于 2018-4-27 16:56
这都是有实力啊投资客啊。不过很多老房子其实有covenant，比如限制开发的。我朋友就被坑了，买了块大地 ...

好多人连title都不看的…

作者: bubugu 时间: 2018-4-27 22:13:57

现在投资客只看价格，回报，开发。
2016 年有位投资客在macleans zone 用现金75万拿下一个全幅地房子。再开发，现在租金一千以上！

作者: 房奴甲 时间: 2018-4-27 23:01:43

bubugu 发表于 2018-4-27 22:13
现在投资客只看价格，回报，开发。
2016 年有位投资客在macleans zone 用现金75万拿下一个全幅地房子。再开 ...

那还是亏本生意啊。开发没花钱？

作者: bubugu 时间: 2018-4-27 23:23:27

75万加25万开发！兩个房子分別三房及四房租金千一左右

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2018-4-28 00:15:35

房奴甲发表于 2018-4-27 21:27
你自己都说的挺明白了，自住的才能出高价，卖给投资客就差一些。所以起码收拾利索了。 ...

价位上其实我不是太纠结.当然不是说不在乎钱.只是说如果投入卖的多卖的快值得投入.如果卖的多一点而且卖的不快就要考虑下是不是干脆不弄.

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2018-4-28 00:17:51

房奴甲发表于 2018-4-27 21:30
好多人连title都不看的…

我觉得这些covenant很扯。自己的地为啥还有这些那些的限制？和规划也是冲突。这些限制好多还没年限。都是几十年前签的，早就不符合现在的发展需求了。

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2018-4-28 00:23:14

bubugu 发表于 2018-4-27 23:23
75万加25万开发！兩个房子分別三房及四房租金千一左右

25万弄个三房？从别的地方挪过来的吧？不过75万真的厉害买的。不过太费劲了还是又得开发。我身边一朋友14年在mt wellington附近买了个破房60多万地大，去年啥也没做转手130多万出了。。佩服的五体投地啊。就是运气好碰上了。。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2018-4-28 05:45:23

猩猩都叫兽发表于 2018-4-28 00:15
价位上其实我不是太纠结.当然不是说不在乎钱.只是说如果投入卖的多卖的快值得投入.如果卖的多一点而且卖 ...

应该从最原始逻辑下手，首先do up是卖给投资或投机者的，他们的选择肯定是压低成本。然后分析现在市场，投资者很少动do up盘了，贷款或capital gain的原因。投机者几乎被挤出市场了5年明线。所以你按do up卖，既卖不上价也卖不快。最后那只有通过排除法选择done up，然后确定你的房子是卖给投资客还是自住客，是洋人还是中国人，然后定位你的装修风格是多加房间弱化装修还是奢侈装修和appliance吸引不同人群

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2018-4-28 09:59:54

我真不是孙红雷发表于 2018-4-28 05:45
应该从最原始逻辑下手，首先do up是卖给投资或投机者的，他们的选择肯定是压低成本。然后分析现在市场，投 ...

我也这么考虑过。但是do up一定都是给投资投机的吗？这个我保留意见。可能确实比较多。但是我觉得如果不装修，那么价位肯定比较低，会不会吸引些自住但是预算上不是那么宽裕的买家呢？比如我不装修卖90，装修完了我要卖100，可能装修品位自住的不喜欢。或者自住麦加目前只有90万，那么他买原始状态的话，可以住进去后再慢慢整（现在不是差倒不能住人，还是干净整洁的，只是厨房浴室都比较老款那样，地毯有点旧。别的其实还好）。其实现在租着也行，反正早是正现金流了。只是想清理下现有的把资金优化下用在其他地方。房租回报还是太低了哈哈。

作者: 天维投资 时间: 2018-4-28 11:21:30

猩猩都叫兽发表于 2018-4-27 14:10
好看确实有购买欲，可是价格低同样是吸引力。所以问题就是现在市场上什么样的买家多些？是奔着直接入住的 ...

看你房子是什么价位的~

200+的还是更好看更好，分割潜力的破房就好~

作者: 天维投资 时间: 2018-4-28 11:22:49

路过de海龟发表于 2018-4-27 11:30
装修完了也有个问题，把投资客排除了，只能卖自住买家

理性投资客会买百万以上的房子收租？除了整排的联排，不然回报率都是感人~

所以百万+的房子大部分情况下都是针对自住的

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2018-4-28 12:19:21

天维投资发表于 2018-4-28 11:21
看你房子是什么价位的~

200+的还是更好看更好，分割潜力的破房就好~

我已经说了。９０－９５。

作者: clam 时间: 2018-4-28 12:45:19

天维投资发表于 2018-4-28 11:22
理性投资客会买百万以上的房子收租？除了整排的联排，不然回报率都是感人~

所以百万+的房子大部分情况下 ...

我最貴的投資房也是一百萬買的（三套UNIT，1套三房，兩套一房）。

作者: 房奴甲 时间: 2018-4-28 14:40:39

猩猩都叫兽发表于 2018-4-28 00:17
我觉得这些covenant很扯。自己的地为啥还有这些那些的限制？和规划也是冲突。这些限制好多还没年限。都是 ...

但是不能随便改的，我问过。

作者: 房奴甲 时间: 2018-4-28 14:43:30

猩猩都叫兽发表于 2018-4-28 09:59
我也这么考虑过。但是do up一定都是给投资投机的吗？这个我保留意见。可能确实比较多。但是我觉得如果不 ...

现在能住人，可以考虑就这么卖。如果很差了要弄好才卖。现在不比过去了，爱动手自己弄的买家，手上没钱。do up难度大。

作者: 天维投资 时间: 2018-4-28 17:37:51

clam 发表于 2018-4-28 12:45
我最貴的投資房也是一百萬買的（三套UNIT，1套三房，兩套一房）。

你的那个就是整排的联排啊。。。

作者: 天维投资 时间: 2018-4-28 17:38:34

猩猩都叫兽发表于 2018-4-28 12:19
我已经说了。９０－９５。

这个价位的自住买家比投资买家多~

如果你不是大地破房，建议装修了再卖

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2018-4-28 18:04:49

天维投资发表于 2018-4-28 17:38
这个价位的自住买家比投资买家多~

如果你不是大地破房，建议装修了再卖 ...

多谢建议。我是675地。

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2018-4-28 18:05:46

房奴甲发表于 2018-4-28 14:40
但是不能随便改的，我问过。

对啊。不能改。很麻烦，复杂，费钱。。。所以基本不可能最后。所以问题来了，这也是历史遗留问题，无解了。。。

作者: bubugu 时间: 2018-4-28 18:21:19

天维投资发表于 2018-4-28 17:38
这个价位的自住买家比投资买家多~

如果你不是大地破房，建议装修了再卖 ...

如果是大地破房terrace housing and apartment zone, 中區不錯的地區少有土人和政府屋. 可以不用装修了再卖. 還是簡單装修再卖.

作者: NewLynnHse 时间: 2018-4-30 10:52:35

一定要卖啊？没有别的办法？比如 top up之类的？

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2018-4-30 18:33:10

NewLynnHse 发表于 2018-4-30 10:52
一定要卖啊？没有别的办法？比如 top up之类的？

top up出来的不够啊。比如卖100万，现在40万贷款，就算top up也只能比如最多拿出40万吧？可能还拿不到毕竟是投资房。卖了后，还40万贷款给中介费，至少能拿出55万吧？又多出不少了。而且别的还可以top up因为我equity高了，所以总计更多。

作者: Skywalker123 时间: 2018-4-30 21:16:32

本帖最后由 Skywalker123 于 2018-4-30 21:17 编辑

建议LZ不妨换向思维，从潜在买家的人种去思考。

中国自住买家一般喜欢拎包入住，尤其是年轻人；
印度自住买家，不管DO UP做了多少，几乎一定会改的……
PAKURANGA一带，印度人也是蛮喜欢的……

作者: sunadi 时间: 2018-5-1 20:49:19

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