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标题: 奥克兰房价不跌背后的黑逻辑 [打印本页]
作者: espedd    时间: 2018-4-26 13:14:56     标题: 奥克兰房价不跌背后的黑逻辑

本帖最后由 espedd 于 2018-4-26 12:16 编辑

刚才突然想到的的黑逻辑，大家分析下
2017年之前，很多（不能说全部）投资者（HUA REN)的房产贷款或多或少都有瑕（ZUO）疵（JIA)，如果按照目前收紧的贷款政策是根本贷不到之前能贷到的额度。如果现在投资者现在卖房后，再买房申请不到之前那么高的贷款额度了， 还有可能被银行降低额度影响现有房产贷款。 所以投资者不会考虑现在出售。
另外基本也不太会转银行贷款，因为转银行等于重新批一次贷款。

我这个黑逻辑感觉是成立的。当然会有一些设定条件。。。
作者: 路过de海龟    时间: 2018-4-26 13:18:21

。。。兄弟，房价跌了呀



作者: occc    时间: 2018-4-26 13:35:47

路过de海龟 发表于 2018-4-26 12:18
。。。兄弟，房价跌了呀

haaaaaaaaaaaaaaaaaa
作者: tiannz    时间: 2018-4-26 13:39:43

本帖最后由 tiannz 于 2018-4-26 12:46 编辑

不许乱说！话说四十年后奥克兰的均价要到七百万呢，谁也不能动摇我们七百万计划的决心！
作者: NewLynnHse    时间: 2018-4-26 13:40:54

有什么关系？
作者: BJ0108    时间: 2018-4-26 13:53:12

说的有一定道理。最近打脸哥不怎么蹦哒了，说明房市真的不怎么样。该怎么样怎么样了。炒房的那伙现在不好过的。
作者: espedd    时间: 2018-4-26 13:56:57

我应该把标题改为奥克兰房价不崩盘后面的黑逻辑会更合适点
毕竟华人并不能购房的主体群体。。。
作者: espedd    时间: 2018-4-26 13:58:19

炒房的要短线快进快出。最大利用贷款杠杆。现在杠杆断了。外加5年红线。短炒变长持了
就跟股票差不多， 套牢了， 就就地爬下，等反弹。。一般不会割肉的
作者: 老老妖刀    时间: 2018-4-26 14:19:23

espedd 发表于 2018-4-26 12:58
炒房的要短线快进快出。最大利用贷款杠杆。现在杠杆断了。外加5年红线。短炒变长持了
就跟股票差不多， 套 ...

不割肉的前提是能持有。。

有融资，贷款炒股的。。想不割肉都不行。
杠杆加多了，把自己翘死的太多。。

所以觉得自己持有会很艰辛的。就变现吧。。
适合自己的，才是最好的。
作者: espedd    时间: 2018-4-26 14:21:50

老老妖刀 发表于 2018-4-26 13:19
不割肉的前提是能持有。。

有融资，贷款炒股的。。想不割肉都不行。

新西兰房市潜在崩盘的可能条件就是大幅度升息。根据目前通胀水平和CPI， 短期难见啊。。
抗过了这个周期，下一波房市待涨在即。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。吗?
作者: Lease    时间: 2018-4-26 14:27:26

espedd 发表于 2018-4-26 13:21
新西兰房市潜在崩盘的可能条件就是大幅度升息。根据目前通胀水平和CPI， 短期难见啊。。
抗过了这个周期 ...

难说啊， 美国的加息幅度可能会加快， 你看看这两天10年的美债收益率已经超过3%了， 加上最近油价大涨，通胀估计很快会传导到这里， 届时这里的加息速度也会加快。
作者: 老老妖刀    时间: 2018-4-26 14:34:15

espedd 发表于 2018-4-26 13:21
新西兰房市潜在崩盘的可能条件就是大幅度升息。根据目前通胀水平和CPI， 短期难见啊。。
抗过了这个周期 ...

这个周期是多久？

2年。5年。10年？？

工资在涨 物价在涨，燃油税在加。通胀大家也都感觉到了。

通胀的直接结果就是加息。。

加息基本上是世界趋势。因为之前的利息太低了。低点太久了。客户也吸的满满的了。。可以进入加息周期。。
作者: espedd    时间: 2018-4-26 14:40:19

最近纽元是所有货币对里跌得最惨的。也是客观反映了目前通胀水平还不足够支持加息。得看下个月的CPI指数和后续央行的利息指引。。。
央行得看数据， 本来说是到2019年后半年之前是不会加息的。如果下个月CPI数据大幅提升，官方口径估计会变，但不会马上加息的。现在各大央行都搞这么利息指引，先放口风，然后根据需要逐步加息。。现在纽行的口风都没有来。。。。。
作者: 老老妖刀    时间: 2018-4-26 14:50:32

本帖最后由 老老妖刀 于 2018-4-26 13:52 编辑
espedd 发表于 2018-4-26 13:40
最近纽元是所有货币对里跌得最惨的。也是客观反映了目前通胀水平还不足够支持加息。得看下个月的CPI指数和 ...

一般都贷个二十年。三十年的。

慢慢加倍。

反正也被套上了。有些人真的是骑虎难下。

就算2020年进入加息周期。。也不晚啊
还不排除政府主导的通胀。。。如果CPI不理想。说明物价还不够高。柴米油盐还得涨。。冬天再来几场大风大雨。。找个理由物价就上去了。哈哈哈
加薪幅度在大一点。。工资涨，才是通胀的原动力。


作者: espedd    时间: 2018-4-26 15:00:34

政府的目标通胀是2。接近2，政府能有依据进行加息。
工党政府要到2021年到期。如果2021后国家党再次上台。房价进入下一轮上涨周期。利息的上涨对于房价的抑制或者打击的有效性就大大降低了。
不过话说回来了， 真通胀了。难道房价不涨嘛？
作者: 鸢芷清    时间: 2018-4-26 15:03:25

僧多粥少
                                    
作者: espedd    时间: 2018-4-26 15:08:40

有人总结的三句话还是有效的
短期看政策，中期看利息，长期看人口。
短期就不谈了， 政策越来越紧
中期就看央行什么时候进入加息通道
长期就看新西兰或者奥克兰人口是继续净流入否。

近期的黑逻辑是针对政府台面上的收紧政策的投机的黑逻辑。。。。
作者: 老老妖刀    时间: 2018-4-26 15:12:22

espedd 发表于 2018-4-26 14:00
政府的目标通胀是2。接近2，政府能有依据进行加息。
工党政府要到2021年到期。如果2021后国家党再次上台。 ...

国家党上台也未必进入下一个上涨周期。

这个和谁执政无关。。

世界大趋势。。

之所以低息，也是世界大国主导的。。
进入加息周期。国家党也无能为力。而且国家党也会主导通胀的。

国家党在台上时也是想增加通胀,而不是把经济放在房市这一个篮子里。

好多地方通胀了10年。房价却没涨。。

房价已经涨完了，通胀完了。
其他的跟进。称为补涨。补过去这么多年没涨的部分。
这就是政府想看到的。健康的经济增长。

房价一支前突。这样很危险。
作者: joyjoyjoy    时间: 2018-4-26 15:15:06

批不了就只能老老实实在现在的银行呆着
作者: Lease    时间: 2018-4-26 15:16:21

老老妖刀 发表于 2018-4-26 14:12
国家党上台也未必进入下一个上涨周期。

这个和谁执政无关。。

"好多地方通胀了10年。房价却没涨。"

请问是哪些地方？ 具体说说这些地方的通胀是多少？ 房价又是多少？

作者: tedliu    时间: 2018-4-26 15:21:22

espedd 发表于 2018-4-26 14:00
政府的目标通胀是2。接近2，政府能有依据进行加息。
工党政府要到2021年到期。如果2021后国家党再次上台。 ...

2021国家党再上台 房价进入下一轮上涨周期？
作者: 老老妖刀    时间: 2018-4-26 15:25:39

Lease 发表于 2018-4-26 14:16
"好多地方通胀了10年。房价却没涨。"

请问是哪些地方？ 具体说说这些地方的通胀是多少？ 房价又是多少？ ...

国内有很多三线城市啊。

还有像惠灵顿这样的地方。。也很多年基本没涨。。。最近才涨。

美国，日本更别说了。

房价本来就是以收入为支撑。。想要房价不悬空。收入一定要跟上。。
政府控制房价手段那么多。。让房价原地踏步。等待其他的跟进。很容易。。
中国现在也控制住了。。涨得快的等一等涨的慢的。
作者: james68    时间: 2018-4-26 15:25:54

老老妖刀 发表于 2018-4-26 13:19
不割肉的前提是能持有。。

有融资，贷款炒股的。。想不割肉都不行。

你买到房子了？
作者: Lease    时间: 2018-4-26 15:27:15

其实新西兰的房价， 很简单， 主要就看移民政策。

如果经济不好， 政府就开放移民， 让大量的人口进来刺激消费， 从而把经济带出低谷， 当然也推高了房价。

如果经济好， 比如说现在， 政府就会收紧移民， 一旦没人来了， 那这个国家的经济就会逐渐步入萧条，房价自然也就涨不起来了。
作者: espedd    时间: 2018-4-26 15:31:44

james68 发表于 2018-4-26 14:25
你买到房子了？

我有房，但不是炒房客，打算卖房，不过卖不到我价位，就算利息涨，我也能兜住
作者: Lease    时间: 2018-4-26 15:32:40

老老妖刀 发表于 2018-4-26 14:25
国内有很多三线城市啊。

还有像惠灵顿这样的地方。。也很多年基本没涨。。。最近才涨。

你是说新西兰的三线城市？

那这些城市的通胀不会高啊， 因为新西兰整个国家这些年的通胀都很低，那这些城市的通胀怎么可能高呢？
作者: autonomae    时间: 2018-4-26 15:35:35

居然还有这种逻辑？
好吧，用这逻辑回头看看美国次贷。
泡沫爆炸之前，很多（不能说全部）投资者的房产贷款或多或少都有瑕（ZUO）疵（JIA)，如果正常的贷款政策是根本贷不到之前能贷到的额度。如果投资者卖房后，不可能有能力买回那些房产。 所以投资者不会考虑出售。
所以，大家都不卖，泡沫就不会破，美国房价不会波动，次贷危机是不可能发生的。
作者: 我真不是孙红雷    时间: 2018-4-26 15:52:43

Lease 发表于 2018-4-26 14:27
其实新西兰的房价， 很简单， 主要就看移民政策。

如果经济不好， 政府就开放移民， 让大量的人口进来刺激 ...

正确                                                     
作者: espedd    时间: 2018-4-26 15:57:57

autonomae 发表于 2018-4-26 14:35
居然还有这种逻辑？
好吧，用这逻辑回头看看美国次贷。
泡沫爆炸之前，很多（不能说全部）投资者的房产贷款 ...

你这个推断是错误的
美国的是次级债危机
所谓次级债。GOOGLE下就知道了。
为什么爆了危机， 是因为危机后房屋估价都远远低于购买价值，对于房主来说，最好的就是直接破产坏账给银行，简单说就是资不抵债。出现大量的坏账直接影响了贷款证券化的券商和投行。链式爆炸就这么。。。。。

所以是不一样的。
作者: autonomae    时间: 2018-4-26 16:03:21

本帖最后由 autonomae 于 2018-4-26 15:05 编辑
espedd 发表于 2018-4-26 14:57
你这个推断是错误的
美国的是次级债危机
所谓次级债。GOOGLE下就知道了。

哈哈，你再仔细想想那里不一样了？
危机之前，房屋估价都不低于购买价值。危机之后，房屋估价才下跌。

唯一的不一样是杠杆率不同，市值规模不同。

作者: 261874939    时间: 2018-4-26 16:11:35

现在不是挺多卖房的吗？？？
作者: espedd    时间: 2018-4-26 16:12:37

autonomae 发表于 2018-4-26 15:03
哈哈，你再仔细想想那里不一样了？
危机之前，房屋估价都不低于购买价值。危机之后，房屋估价才下跌。

美国那些能批到次级抵押房贷的都是根本没有还款能力的。都是当年给他们0首付，还CASH BACK。。
为什么08年美国爆了，新西兰还没爆。并不一样。
这里通过二级或者非银行的金融机构贷款的还是相对很少数的。美国那时候可是一大波。。。。
作者: autonomae    时间: 2018-4-26 16:20:53

espedd 发表于 2018-4-26 15:12
美国那些能批到次级抵押房贷的都是根本没有还款能力的。都是当年给他们0首付，还CASH BACK。。
为什么08 ...

规模不同。

从整体上看，只要新西兰的经济能够支撑这个房价，那么就没有泡沫。
否则，就是有泡沫。
作者: Lease    时间: 2018-4-26 16:21:55

espedd 发表于 2018-4-26 15:12
美国那些能批到次级抵押房贷的都是根本没有还款能力的。都是当年给他们0首付，还CASH BACK。。
为什么08 ...

不用多解释了， 兄弟， 意思不大。
作者: 我请您们蓝光版    时间: 2018-4-26 16:22:56

还是那句话，什么都别谈，就算跌了也是买不起。。。。。。。。。。
作者: rzrljb    时间: 2018-4-26 16:27:50

如果利率上涨了房贷上涨就会有人绷不住了
作者: tiannz    时间: 2018-4-26 16:44:43

敌人太嚣张了！我们多军部队已经在路上了吗？但使龙城飞将(Chatbox)在，不教胡马渡阴山！
作者: espedd    时间: 2018-4-26 16:48:24

房产看方向关注未来几个月央行利息会议的指引。乘现在赶紧锁定低息2年
作者: Quad    时间: 2018-4-26 17:41:32

兄弟，房价跌了呀
作者: yangauk    时间: 2018-4-27 00:46:41

提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: 我真不是孙红雷    时间: 2018-4-27 00:53:43

yangauk 发表于 2018-4-26 23:46
只还利息的贷款方式到期银行让本息同还呢？

所以不符合条件的又不想卖房的但玩的又大的就要转向次级贷款，然后付相对较高利息，然后转向再次级，然后挺不住破产，然后一环扣一环，保险公司互相投保也死，最后全爆掉。所以新西兰经济还是很健康的目前。大面积破产也不是轻而易举发生的，需要满足多个条件还得有环境。日本当时的土地和房价可以买地球好几round了，紧缩又太快导致的。美国次贷危机那是有多少大比例杠杆的金融衍生品决定的，现在新西兰乃至全球哪有见过这么疯狂的衍生品？大家都学精了
作者: espedd    时间: 2018-4-27 10:49:43

别说腰斩不切实际，就算要跌10%都难。象征性的回调点。能算什么呢。。。
黑逻辑的客观事实依据毕竟大家都讨论了。
作者: Lease    时间: 2018-4-27 11:00:34

espedd 发表于 2018-4-27 09:49
别说腰斩不切实际，就算要跌10%都难。象征性的回调点。能算什么呢。。。
黑逻辑的客观事实依据毕竟大家都讨 ...

有人看好新西兰房价会跌30-40%， 哈哈
作者: espedd    时间: 2018-4-27 11:29:44

大幅度下跌是有可能的，最大可能要么自然灾害，要么就是国际动荡造成的物资短缺造成的大幅度通胀造成的大幅度升息。。。。。。。。任何事情都是有可能的。
作者: tiannz    时间: 2018-4-27 11:45:07

Lease 发表于 2018-4-27 10:00
有人看好新西兰房价会跌30-40%， 哈哈

我最关心的是三十年后均价七百万
作者: espedd    时间: 2018-4-27 12:16:29

本帖最后由 espedd 于 2018-4-27 11:18 编辑

猜测现在这种房市情况估计要延续几年了。
作者: Lease    时间: 2018-4-27 12:27:55

espedd 发表于 2018-4-27 11:16
猜测现在这种房市情况估计要延续几年了。

正解， 从2011年涨到2017年， 其中有几年涨幅巨大， 回调冷清个几年，等到下次移民政策放松后房价再度起飞。
作者: 我会空手套白狼    时间: 2018-4-27 12:29:53

Lease 发表于 2018-4-27 11:27
正解， 从2011年涨到2017年， 其中有几年涨幅巨大， 回调冷清个几年，等到下次移民政策放松后房价再度起 ...

小会计大神又来做预测了？
作者: Lease    时间: 2018-4-27 12:47:03

我会空手套白狼 发表于 2018-4-27 11:29
小会计大神又来做预测了？

呵呵。。。。。。。。。。。。。
作者: axw5102    时间: 2018-4-27 14:19:32

tiannz 发表于 2018-4-27 10:45
我最关心的是三十年后均价七百万

哈哈哈7,000,000的均价 只有一种情况可能发生就是纽币对美金700:1。资产价格就是货币现象，这种百年一遇的大放水以后在我们有生之年都不会再发生。
作者: tiannz    时间: 2018-4-27 14:58:59

axw5102 发表于 2018-4-27 13:19
哈哈哈7,000,000的均价 只有一种情况可能发生就是纽币对美金700:1。资产价格就是货币现象，这种百年一遇 ...

竟敢说这种大逆不道的话，多军弟兄们，给我削他！
作者: DAHUA仔    时间: 2018-4-27 17:10:25

油箱加满，系好安全带，耐心等待就好了
作者: 房奴甲    时间: 2018-4-28 00:09:35

tiannz 发表于 2018-4-27 13:58
竟敢说这种大逆不道的话，多军弟兄们，给我削他！

四十年，十年翻番，四十年是二的四次方倍，二的四次方是十六。七百万除以十六是43.75万，现在的房价远不止。以现在均价八十万粗略计，差不多如果12.8年一翻番，四十年后均价七百万。
作者: tiannz    时间: 2018-4-28 00:31:52

本帖最后由 tiannz 于 2018-4-28 09:46 编辑
房奴甲 发表于 2018-4-27 23:09
四十年，十年翻番，四十年是二的四次方倍，二的四次方是十六。七百万除以十六是43.75万，现在的房价远不 ...

那如果往前推四十年这个公式还成立吗？既然要推算四十年后的价格，是不是用四十年前的价格参考更合理呢？为什么要拿十年翻番来这么算？
作者: 房奴甲    时间: 2018-4-28 15:46:59

tiannz 发表于 2018-4-27 23:31
那如果往前推四十年这个公式还成立吗？既然要推算四十年后的价格，是不是用四十年前的价格参考更合理呢？ ...

你以为是不成立的？那谁，数据帝，快点把证据贴出来哈!
作者: V7    时间: 2018-4-28 15:56:47

不是都说跌了吗？
作者: axw5102    时间: 2018-4-28 18:16:47

V7 发表于 2018-4-28 14:56
不是都说跌了吗？

你放心，美国加息缩表美元紧缩，全世界的资产价格都会下跌，房地产和股票一样，都需要海量的增量资金去推动才能上涨。别听他们瞎忽悠，以后7百万的均价。只问一句钱从哪儿来？10万到20万容易20万到40万也容易100万升到200万那需要多少的钱？看看中国现在的处境实体经济一片惨淡，债务顶天，这不都是大放水的结果吗？川普正是看准时机才对中国下手，趁你病要你命。中国以后只会紧缩紧缩再紧缩。直到债务减少产能出清，对应的就是萧条大萧条，超级大萧条。以后再也没有全球横行的中国资金了。
作者: tiannz    时间: 2018-4-28 18:57:26

房奴甲 发表于 2018-4-28 14:46
你以为是不成立的？那谁，数据帝，快点把证据贴出来哈!

我不是说不成立，我只是奇怪连四十年前的均价是多少都不知道，这样居然会推算出四十年后的均价
作者: yangauk    时间: 2018-4-28 18:58:39

提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: iris    时间: 2018-4-28 20:00:29

但还是说明人家扛得起，所以有的选，如果租金不够高，利率不够低，有没有的选呢？
还有一个黑逻辑其实是房东的护身符：利率，经济和房价的关系
作者: 房奴甲    时间: 2018-4-29 15:36:37

tiannz 发表于 2018-4-28 17:57
我不是说不成立，我只是奇怪连四十年前的均价是多少都不知道，这样居然会推算出四十年后的均价 ...

我推算了吗？你的中文是跟美术老师学的?我推算的是如果要四十年后达到七百万，这期间的增值速度需要是多少。
作者: 房奴甲    时间: 2018-4-29 15:37:26

tiannz 发表于 2018-4-28 17:57
我不是说不成立，我只是奇怪连四十年前的均价是多少都不知道，这样居然会推算出四十年后的均价 ...

而且四十年前的均价，确实跟结论关系不大。
作者: tedliu    时间: 2018-4-29 16:36:32

axw5102 发表于 2018-4-28 17:16
你放心，美国加息缩表美元紧缩，全世界的资产价格都会下跌，房地产和股票一样，都需要海量的增量资金去推 ...

明白人
作者: anyang_lee    时间: 2018-4-29 22:47:54

axw5102 发表于 2018-4-28 17:16
你放心，美国加息缩表美元紧缩，全世界的资产价格都会下跌，房地产和股票一样，都需要海量的增量资金去推 ...

这分析靠谱
作者: anyang_lee    时间: 2018-4-29 22:49:12

七百万也不是不可能，十年前谁知道北京的房子能涨到1000万的举手
作者: anyang_lee    时间: 2018-4-29 22:49:56

货币的数值都是一个符号，可能40年以后新西兰最低工资在100块也不一定。苦瓜200块一条。
作者: yangauk    时间: 2018-4-29 23:14:57

提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: Marill    时间: 2018-4-29 23:38:07

反正相信不会跌就对了
作者: tiannz    时间: 2018-4-30 00:33:00

房奴甲 发表于 2018-4-29 14:36
我推算了吗？你的中文是跟美术老师学的?我推算的是如果要四十年后达到七百万，这期间的增值速度需要是多 ...

你没推算吗？你确定？正好相反，我的美术是跟语文老师学的
作者: tiannz    时间: 2018-4-30 00:36:57

本帖最后由 tiannz 于 2018-4-30 01:49 编辑
房奴甲 发表于 2018-4-29 14:37
而且四十年前的均价，确实跟结论关系不大。

四十年前均价和预测四十年后的均价关系不大？Are you sure？
作者: 房奴甲    时间: 2018-4-30 11:02:38

tiannz 发表于 2018-4-29 23:36
四十年前均价和预测四十年后的均价关系不大？Are you sure？

Sure.
                    




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