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标题: IRD 的Ring Fence 新政预期效果 [打印本页]
作者: BNC2015 时间: 2018-4-3 18:58:06 标题: IRD 的Ring Fence 新政预期效果
本帖最后由 BNC2015 于 2018-7-19 19:15 编辑
工党自大选以来，一直有提Ring Fencing 的新政。最近IRD部长， Stuart Nash 提出了较为详细的条文，其核心思想就是把房产投资和其他生意和收入分开对待，房产投资方面的亏损不能再抵消其他收入的盈余。举个简单例子：
某夫妇租有一工业建筑，并有一投资房（民宅）。 男方在工业建筑里带俩徒弟，经营他的修车业务，女方除了帮男方做些文职工作外，也做汽车零件和音响的销售。 也就是说，他们共有3个收入如下：
1. 修车公司，盈利$85000 /年
2. 汽车零件销售，亏损$15000/年
3. 投资房出租, 亏损$10000/年
按照他们的情况，他们的应纳税所得（Taxable Income）为 ：
$85000-15000-10000 = $60000/年
在Ring Fencing的新政下，投资房的运营独立，相关的亏损不可以抵销修车公司的盈利，因此他们的应纳税所得（TaxableIncome）为 ：
$85000-15000 = $70000/年
对于这对夫妻，在新政下，应纳税所得上涨$10000, 因此他们每年得多交几千$的税。实际上的税务操作比例子复杂，但根据目前的信息，例子揭示的大方向是正确的。
预期效果如下：
1. 增加政府税收。值得一提的是，总理曾许诺不会再3年内加税。虽然从法律字面来说，ring Fence不算新税项，因而不算违诺。但实际上确实在增加企业和个人的税务，这种南辕北辙的做法，有误导之嫌，也有损政府的诚信。
2. 打击投资者。部长声称是此新政是打击投机者。可事实上是变相提高投资房产的持有成本，而不是投机交易的代价或财务束缚（如明线测试）。所以，主要是针对投资者，而并非投机者。以下链接为网友Lease的具体书字分析：
http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3573392&extra=page%3D1
房东的简单应对有两个：
· 增加房租以弥补亏损。 当前主要城市的住房市场大多供不应求，那么这一手段会很有效。房东加房租，房客很难拒绝。较有讽刺意味的是，房客可能会怨恨房东快速加租，但却不会想到加租的源头是政府新政。就如同所谓，羊毛出在狗身上，由牛买单。
· 卖掉房产（给自助者）。不过，卖房产给不会缓和租房市场的供求关系。例如，市场上有10个出租房和10户租客，供求1：1. 如果一个出租房卖给了租客，那么市场剩下有9个出租房和9户租客，供求还是1：1. 这还没算新增的人口（如移民）， 还有那些为存钱买房而住在父母家的人。
4. 抑制房价。迫使部分房东卖房，这应该是政府把房市增长压制在3~5%的手段之一。不过，ringFence并没有实质打击投机者，所以效果有限。
从这一新政能看到
1. 本届政府是真正的左翼，并非中间偏左。并不太关心中产阶级和小业主，经济发展也不是首要目标。
2. 要谨慎对待政府和领导阶层的一些言论，因为有可能南辕北辙。例如3年内不增税，提高移民申请的工资要求，还有总理生小孩的事等等。虽然不违法，也可以解释成不违诺，但却有误导之实。
3. 预期到大选前，房市将不会快速增长。
作者: BNC2015 时间: 2018-4-3 18:58:28
自己沙发
作者: 鸢芷清 时间: 2018-4-3 19:10:12
来涨涨知识的
二楼
作者: BNC2015 时间: 2018-4-3 19:16:39
谢谢版主加精。 补充一句，新西兰为富不仁的剥削阶级并不多，可总理领导的是一个阿凡提式的政府。
作者: jackpan8807 时间: 2018-4-3 19:41:43
虽然市场上还是10个出租房 和10个租客， 但是人类少点贪心（没有所谓的投资客 和 投机者） 可能市场上就会变成5个出租房 和 5 个租客 （另外5人可能更早成为home owner）
作者: trdeyoualbert 时间: 2018-4-3 21:03:41
走着瞧看最后搞出个什么大头佛
作者: Chatbox 时间: 2018-4-3 22:32:16
完全赞同。特别是某些高层的言论，说和做非常明显有问题，表面上你很难指责什么，但大家又不是傻子，心照不宣喽。
一句话:不重视经济发展，诚信有亏。
作者: BNC2015 时间: 2018-4-3 22:34:15
jackpan8807 发表于 2018-4-3 19:41 
虽然市场上还是10个出租房 和10个租客， 但是人类少点贪心（没有所谓的投资客 和 投机者） 可能市场上就会 ...
我想市场不会出现5 个出租房和5个租客这样的大抛售。
另外一点会出现的是，小投资者卖盘后， 部分盘可能会被更有实力的投资者买走。这种重新分配的行为解决不了供求问题，反而会使贫富更悬殊。
你说得没错， 人类确实很贪婪。
作者: BNC2015 时间: 2018-4-3 22:39:43
Chatbox 发表于 2018-4-3 22:32
完全赞同。特别是某些高层的言论，说和做非常明显有问题，表面上你很难指责什么，但大家又不是傻子，心照不 ...
支持他们的人群，很多还真的看不出来他们在做什么，是否对自己有利。
作者: homealone 时间: 2018-4-4 06:37:08
楼主事实理论完全错误，希望不是故意误导。针对楼主提的三点：
1. 提议中的新政要求房产生意亏损虽然不能当年和其他收入抵扣，但可以挂帐，在盈利时候冲抵应缴税。所以不是额外加税
2. 房产上top up的贷款只能在用于同类房产生意时利息才能作为成本，如用于其他目的现在就根本不能抵扣。此次严重误导
3. 如以上1所说，此方案恰恰打击的是短线投机者不顾现金流亏损，只想快速增值套现，损失由ird补贴。真正的长线投资者看重未来收益，总有正收入的一天，现在的亏损到时可以抵扣。损失的只是利息而已。
注：本人也是房产投资者，也不喜欢新政，但就事论事。
作者: bloodelf 时间: 2018-4-4 09:56:49
homealone 发表于 2018-4-4 05:37
楼主事实理论完全错误，希望不是故意误导。针对楼主提的三点：
1. 提议中的新政要求房产生意亏损虽然不能当 ...
支持你的理解，100%贷款买房的人前几年大多是亏损的，可以每年从自己已交的PAYE里退税。新政的意思是不能把每年的投资房亏损，算在你工作上的PAYE后再退税了，但是可以把亏损金额攒到有一天出租房盈利时再一起计算，几年后盈利了也不用多交税。长线持有不受影响。
作者: mwe24 时间: 2018-4-4 09:58:41
homealone 发表于 2018-4-4 05:37
楼主事实理论完全错误，希望不是故意误导。针对楼主提的三点：
1. 提议中的新政要求房产生意亏损虽然不能当 ...
正确。有些人短期炒房有时也是靠这个 几千的PAYE 退税才能有投资性的。。以后这一类的要少很多。。
作者: angelvan2012 时间: 2018-4-4 10:34:05
如果是10个房子对应20个租客，那么卖两个投资房给租客自住以后变成8对18，供需比继续恶化。
如果是20个房子对应10个租客，那么卖两个投资房给租客自住以后变成18对8，供需比继续好转。
这就是马太效应。
作者: BNC2015 时间: 2018-4-4 10:34:47
本帖最后由 BNC2015 于 2018-4-4 18:02 编辑
homealone 发表于 2018-4-4 05:37
楼主事实理论完全错误，希望不是故意误导。针对楼主提的三点：
1. 提议中的新政要求房产生意亏损虽然不能当 ...
Homealoan, 谢谢你留言，我的回应如下
1. 我想你的意思是，例如该房产现在每年亏损1万，将来逐渐扭亏为盈，所以现在挂账，将来可以把盈利抵消掉。对吧？
可近几年房价高涨，租金已经远远不能cover支出：贷款利息，房子维护，中介管理费，地税等等，尤其是奥克兰中区，很多人买的投资房，过去3-4年只有3-4%的回报率，甚至更低，将来利息上涨时，可能要10年以上才可以转盈，这还假设了租金能够每年上涨。 你也可以参考lease 的帖子，里面有具体的数字分析
http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3573392#lastpost
我举的是一个简化的例子，能够有效说明这个大方向，并没有错误，更没有误导。而且帖子原文也标明了“实际税务比例子要复杂，例子只是揭示大方向而已”。
2. Homealoan, 你真的是投资者吗？帖子的例子是真实的，当然数字进行了简化，但这种模式是相当普遍的。如果你的会计师告诉你top up 的贷款只能在用于同类房产生意时利息才能作为成本， 你应该考虑聘用其他更专业，更擅长税务和Structure的会计师。
3. 再问一次，你真的是投资者吗？ 短线投机者的方式是，例如，50万买一Unit, 持有几个月，期间或多或少做点装修整理，然后60万卖掉赚差价。所以短线投机者普遍是盈利的，不会使用亏损去抵消其他业务的利润。如果不盈利， 他们不会投机。所以投机者不受Ring Fence新政的影响。
作者: lianlian88 时间: 2018-4-4 10:38:29
homealone 发表于 2018-4-4 05:37
楼主事实理论完全错误，希望不是故意误导。针对楼主提的三点：
1. 提议中的新政要求房产生意亏损虽然不能当 ...
Can't agree more!看到现在对新政最精辟的总结。
我觉得吧楼主那个小企业主的例子，解决方式很简单，把房子卖了就可以了，既然亏损没办法抵税了，就该卖房，卖了之后找别的投资方向，比如商业房产，比如另一门生意。把钱从住宅地产中解放出来是这个政策的目的。那么多小企业拿住宅用房做抵押做投资其实是不利于经济健康的。房地产倒手升值对经济无任何帮助，纯粹的热炒升值。
感觉这个政策对真正长期投资者真的很少影响，因为你所有的暂时损失应该都可以carry forward的？你是否是这个意思？
作者: BNC2015 时间: 2018-4-4 10:39:11
本帖最后由 BNC2015 于 2018-4-4 09:56 编辑
bloodelf 发表于 2018-4-4 08:56
支持你的理解，100%贷款买房的人前几年大多是亏损的，可以每年从自己已交的PAYE里退税。新政的意思是不能 ...
你已经不同意homealone 写的第二点了。第三点？你同意吗？
作者: NewLynnHse 时间: 2018-4-4 10:42:44
BNC2015 发表于 2018-4-4 09:39
你已经不同意homeloan 写的第二点了。第三点？你同意吗？
你quote错人家的ID啦，我看的一头雾水
作者: BNC2015 时间: 2018-4-4 10:46:30
本帖最后由 BNC2015 于 2018-4-4 09:55 编辑
NewLynnHse 发表于 2018-4-4 09:42
你quote错人家的ID啦，我看的一头雾水
没有，我就是quote他。
11楼说的其实是对homealone的第二条的否定， 你再仔细看看。
作者: BNC2015 时间: 2018-4-4 10:49:57
本帖最后由 BNC2015 于 2018-4-4 09:53 编辑
lianlian88 发表于 2018-4-4 09:38
Can't agree more!看到现在对新政最精辟的总结。
我觉得吧楼主那个小企业主的例子，解决方式很简单，把 ...
帖子已经提及了部分房东可能会被迫卖房。例子中的业主当然也包括在内。
但如果这个政策对长期投资者很少影响，为什么要卖房？
作者: BNC2015 时间: 2018-4-4 10:52:49
angelvan2012 发表于 2018-4-4 09:34
如果是10个房子对应20个租客，那么卖两个投资房给租客自住以后变成8对18，供需比继续恶化。
如果是20个房子 ...
你比我帖子的租房市场供求关系的设定还更现实。
作者: NewLynnHse 时间: 2018-4-4 10:53:53
BNC2015 发表于 2018-4-4 09:46
没有，我就是quote他。
11楼说的其实是对homeloan的第二条的否定， 你再仔细看看。 ...
那个ID明明是homealone嘛，你叫TA. homeloan
作者: BNC2015 时间: 2018-4-4 10:55:32
本帖最后由 BNC2015 于 2018-4-4 10:00 编辑
NewLynnHse 发表于 2018-4-4 09:53
那个ID明明是homealone嘛，你叫TA. homeloan
哈哈，还真是。已经纠正。
你是暗示他并非投资者，只有自住房？
作者: lianlian88 时间: 2018-4-4 10:56:53
BNC2015 发表于 2018-4-4 09:49
帖子已经提及了部分房东可能会被迫卖房。
如果这个政策对长期投资者很少影响，为什么要卖房。 ...
对长期投资者影响是很少，少的是投机者，本来就没想等到cash flow均匀就抛售房子。
如果硬要算长期投资者损失的话，应该是小企业主所损失的利息和相应的机会成本，因为之前他们可以多抵一些税，然后多余的钱可以做些别的事情（存银行也有利息），但是新政下，他们一定要等到cash flow变平稳了之后才能抵税，部分资金就会套牢。这可以说是ring fence最大的弊处。
但是试想这些企业有了资金之后很有可能就会再投套房子。那么高杠杠在那里炒房，变成投机者的可能性会大大增大。所以，如果你从引导资金不再流入住宅房产这点去考虑的话应该，这个政策会达成目的。
我一向同意看问题要用critical thinking，不能太过倒向哪一边，所以其实这个政策是有利有弊的，但是对打击投机者会很有效，对资金导向也会有一定预期效果。但是有点打击过大了，这点也不可否认。因为事实是好多小企业真的在用住宅房做抵押做投资，他这样锁住别人的资金会有很大的负面影响
作者: BNC2015 时间: 2018-4-4 10:58:38
lianlian88 发表于 2018-4-4 09:56
对长期投资者影响是很少，少的是投机者，本来就没想等到cash flow均匀就抛售房子。
如果硬要算长期投资 ...
你没回答我的问题。
如果这个政策对长期投资者很少影响，为什么要卖房？
作者: lianlian88 时间: 2018-4-4 11:01:04
BNC2015 发表于 2018-4-4 09:58
你没回答我的问题。
如果这个政策对长期投资者很少影响，为什么要卖房？ ...
我不是说了，会增加成本，资金的机会成本和一些利息
作者: BNC2015 时间: 2018-4-4 11:02:55
lianlian88 发表于 2018-4-4 10:01
我不是说了，会增加成本，资金的机会成本和一些利息
既然对长期投资者影响不大，为什么他们要卖房？
作者: occc 时间: 2018-4-4 11:05:24
BNC2015 发表于 2018-4-4 10:02
既然对长期投资者影响不大，为什么他们要卖房？
每个人情况不一样，你这么问有意义吗？
作者: lianlian88 时间: 2018-4-4 11:07:14
BNC2015 发表于 2018-4-4 10:02
既然对长期投资者影响不大，为什么他们要卖房？
因为那会增加他们的房产持有成本，那些可以抵掉的税是有机会成本的。机会成本是啥？这些省下的税，他们原本可以用在别的地方，但是因为不能抵了，所以只能放在那里。
我没有否定你的观点，我只是认为你不能太过偏激，但凡看事都要从两方面看。要从做事人的动机的去探讨。政府在做这个决策时动机确实不纯，但是也并非纯粹是抢钱政策，这就是我的意思。
资金解放出来，去做别的投资那才是正道。现在好多人投资房产惯了，政府有意改一改这样的思维方式。
作者: BNC2015 时间: 2018-4-4 11:08:55
occc 发表于 2018-4-4 10:05
每个人情况不一样，你这么问有意义吗？
15楼认为，Ring Fence新政对投资者（并非投机者）影响很小，但新政之后，投资者会卖房。
我想请他解释，如果影响这么小，为什么投资者会被迫卖房？
作者: BNC2015 时间: 2018-4-4 11:09:56
lianlian88 发表于 2018-4-4 10:07
因为那会增加他们的房产持有成本，那些可以抵掉的税是有机会成本的。机会成本是啥？这些省下的税，他们原 ...
你可以正面回答我的问题吗？ 如下：
如果影响很小，为什么投资者会被迫卖房？
作者: lianlian88 时间: 2018-4-4 11:17:52
BNC2015 发表于 2018-4-4 10:09
你可以正面回答我的问题吗？ 如下：
如果影响很小，为什么投资者会被迫卖房？ ...
好吧，应该这样说，对投机者影响是毁天灭地的，对长期投资者影响是中等左右，绝对不算大，因为这样的投资者会有别的选择。所以他们才会卖房子。不是说一定要有特别大的影响了，我才卖房子了，我觉得这个投资不值得了，我选别的了，也是可以的？
我的意思是有了这些”中等“影响，之后投资住宅用房不再是最优的选择了。你可以继续持有房产，但是由别的投资更优化就会离开这个市场，这才是政府最大的意愿。
作者: BNC2015 时间: 2018-4-4 11:21:01
lianlian88 发表于 2018-4-4 10:17
好吧，应该这样说，对投机者影响是毁天灭地的，对长期投资者影响是中等左右，绝对不算大，因为这样的投资 ...
你还是迂回。直接回答问题不行吗？
作者: occc 时间: 2018-4-4 11:26:27
lianlian88 发表于 2018-4-4 10:17
好吧，应该这样说，对投机者影响是毁天灭地的，对长期投资者影响是中等左右，绝对不算大，因为这样的投资 ...
他这种属于吹毛求疵，明眼人都懂了，胡搅蛮缠就知道他什么水平了。
有些人看问题靠信仰，以为自己看的很透彻。其实呵呵
作者: 天维房产 时间: 2018-4-4 11:26:27
lianlian88 发表于 2018-4-4 10:17
好吧，应该这样说，对投机者影响是毁天灭地的，对长期投资者影响是中等左右，绝对不算大，因为这样的投资 ...
超短线的投机者连两年明线都不怕。。。
do up~卖~
赚了20多万，交点税钱洒洒水啦
作者: rzrljb 时间: 2018-4-4 11:28:13
涨租金就行了出租房现在利率这么低不会亏损的
作者: BNC2015 时间: 2018-4-4 11:31:25
rzrljb 发表于 2018-4-4 10:28
涨租金就行了出租房现在利率这么低不会亏损的
没错，可是近几年买房的人要过好几年才能Breake Even, 如果利息上涨，就会更久，可能需要10年。
作者: lianlian88 时间: 2018-4-4 11:32:34
问：如果影响小，为何卖房？
答：影响中等，会有更优化选择，所以才会卖方
结论：您一直说”被迫“，是在偷换我的概念，我一直说的是会有更好的选择，所以卖房，和”被迫“是两个概念。
我不认为长期投资者会”被迫“卖房，中短期投资者可能会，但是中短期投资者和投机者之间的界限一向模糊。
再说一句，我个人并不炒房，但是我也投资房产，所以我很明白
作者: BNC2015 时间: 2018-4-4 11:33:44
lianlian88 发表于 2018-4-4 10:32
问：如果影响小，为何卖房？
答：影响中等，会有更优化选择，所以才会卖方
那还是有一定的影响，并非可以忽略不算。 对吧。
作者: lianlian88 时间: 2018-4-4 11:39:39
lianlian88 发表于 2018-4-4 10:17
好吧，应该这样说，对投机者影响是毁天灭地的，对长期投资者影响是中等左右，绝对不算大，因为这样的投资 ...
嗯，但是你说超短期赚了这20万后，他会功成身退吗？如果是，那他就是大赢家呢。你说他会不会，继续高杠杆入手大量房子？毕竟尝了一次甜头了。
其实我的意思是，如果ring fence出来，他们投机的成本那可是上升到一定程度了，所有的短期利息都不能抵税。你可以说他们可以低杠杆，但是这样他们的资金就锁住了，不符合投机者本性呢
作者: Chatbox 时间: 2018-4-4 11:40:38
本帖最后由 Chatbox 于 2018-4-4 10:43 编辑
occc 发表于 2018-4-4 10:26
他这种属于吹毛求疵，明眼人都懂了，胡搅蛮缠就知道他什么水平了。
有些人看问题靠信仰，以为自己看的很 ...
楼主篇篇文章上精华，每次也都是礼貌回应，非常同意你的说法: 如果有人胡搅蛮缠，明眼人是能看出来的。
作者: sun2kiwi 时间: 2018-4-4 12:08:46
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: BNC2015 时间: 2018-4-4 12:13:07
本帖最后由 BNC2015 于 2018-4-4 11:25 编辑
lianlian88 发表于 2018-4-4 10:39
嗯，但是你说超短期赚了这20万后，他会功成身退吗？如果是，那他就是大赢家呢。你说他会不会，继续高杠杆 ...
投机者的利息是可以用以抵消他们的买卖盈利的。
例如他们50万买入，60万卖出，期间的50万 半年利息 50万 x 6% x 0.5 = 1.5万， 是用来抵消他们60-50万=10万的利润。10-1.5 = 8.5万，他们本来就不报亏损来抵消他们其他与房产无关的盈利收入。
Ring Fence的核心就是，房产亏损不可以抵消其他业务的盈利（如修车）。
而投机者是可以用利息抵消他们的房产投机利润，本来就不需要涉及其他业务。所以投机者们before和after Ring fence, 他们的成本不会提高，从而不会受Ring Fence的影响。
作者: BNC2015 时间: 2018-4-4 12:21:51
本帖最后由 BNC2015 于 2018-4-4 11:37 编辑
sun2kiwi 发表于 2018-4-4 11:08
这么看就清楚了：政府认为 买入-卖出， 买入-收租-卖出，都是投机。
如果你claim lost, 那么就是生意，生 ...
同意你的解释。
按照法律（税法）：
买入-卖出算投机，买入-收租-卖出确实算投机
不过，还有一种行为，买入-收租 法律上不算投机，但受打击最大。
这与部长声称打击投机行为的言论不一致，政府诚信有亏。
作者: 老老妖刀 时间: 2018-4-4 12:22:23
卖掉房产（给自助者）。不过，卖房产给不会缓和租房市场的供求关系。例如，市场上有10个出租房和10户租客，供求1：1. 如果一个出租房卖给了租客，那么市场剩下有9个出租房和9户租客，供求还是1：1. 这还没算新增的人口（如移民）， 还有那些为存钱买房而住在父母家的人。
没有解决租房危机，是不是解决了住房危机。。少了一个租房的，多了一个拥有自己房产的。。
有5个卖的，就解决5个。有1万个卖的就解决1万个。
作者: BNC2015 时间: 2018-4-4 12:24:48
本帖最后由 BNC2015 于 2018-4-4 11:33 编辑
老老妖刀 发表于 2018-4-4 11:22
卖掉房产（给自助者）。不过，卖房产给不会缓和租房市场的供求关系。例如，市场上有10个出租房和10户租客 ...
上市的投资房，可能被自住者买走，也会出现投资大户接盘的情况。
提高自住房拥有率的同时，也增加了贫富的悬殊。
作者: 天维房产 时间: 2018-4-4 12:30:21
BNC2015 发表于 2018-4-4 11:24
上市的投资房，可能会被资助者买走，也会出现投资大户接盘的情况。
提高自住房拥有率的同时，也增加了贫 ...
主要都是被狗大户买走~
MBIE不是算了嘛~60万的房子要年入11万多才能买得起
年入11万还没买过房的自住者？
作者: 老老妖刀 时间: 2018-4-4 12:53:09
BNC2015 发表于 2018-4-4 11:24
上市的投资房，可能被自住者买走，也会出现投资大户接盘的情况。
提高自住房拥有率的同时，也增加了贫富 ...
被大户接盘，然后再投放到租房市场。
没有解决租房危机，也没加剧租房危机。换了房东，保持平衡。
被自住买走的，解决了部分住房危机。自住拥有率越高，住房危机越少。
作者: 老老妖刀 时间: 2018-4-4 12:54:17
天维房产 发表于 2018-4-4 11:30
主要都是被狗大户买走~
MBIE不是算了嘛~60万的房子要年入11万多才能买得起
房哥就是大户
。
交个朋友呗。。
作者: 呼啸寒风 时间: 2018-4-4 13:01:20
把经济搞烂大家都穷了才会投工党维持政权
这个政府所有的政策都是为了增加3年后票投工党的选民人数，所有财政经济税收社会政策都只为这一个目标服务
作者: mwe24 时间: 2018-4-4 13:05:01
呼啸寒风 发表于 2018-4-4 12:01
把经济搞烂大家都穷了才会投工党维持政权
这个政府所有的政策都是为了增加3年后票投工党的选民人数，所有 ...
高人，一语点破天机！好这个趋势
作者: BNC2015 时间: 2018-4-4 13:37:11
呼啸寒风 发表于 2018-4-4 12:01
把经济搞烂大家都穷了才会投工党维持政权
这个政府所有的政策都是为了增加3年后票投工党的选民人数，所有 ...
本届工党是左派，希望多点穷人投票也合理。
作者: BNC2015 时间: 2018-4-4 13:41:06
老老妖刀 发表于 2018-4-4 11:53
被大户接盘，然后再投放到租房市场。
没有解决租房危机，也没加剧租房危机。换了房东，保持平衡。
这是ring fence的实效之一。
作者: bungyjumping999 时间: 2018-4-4 13:53:47
本帖最后由 bungyjumping999 于 2018-4-4 12:55 编辑
That is also part of the economic cycle - the fittest will survive
The winners are the top 5%. Only the crisis will tell.
作者: BNC2015 时间: 2018-4-4 13:55:15
本帖最后由 BNC2015 于 2018-4-4 12:56 编辑
bungyjumping999 发表于 2018-4-4 12:53
That is also part of the economic cycle - the fittest will survive
The winners are the top 5%.
Yes. But the ring fence could also, for example suppress the economic growth.
作者: bungyjumping999 时间: 2018-4-4 14:00:24
Many so called investors / speculators will disappear and vanished in the process. Last 2 rounds of economic crisis, 1998 and 2008, were good examples.
In stage 1 - people will be in denial........ which is common.
作者: BNC2015 时间: 2018-4-4 14:17:00
bungyjumping999 发表于 2018-4-4 13:00
Many so called investors / speculators will disappear and vanished in the process. Last 2 rounds of ...
2008 downturn is well known as 1/100 year GFC. do you insinuate that the next one will be similar?
作者: BNC2015 时间: 2018-4-4 14:54:01
短期投机者不会受Ring Fence 影响。持有成本，在新政实施前后都能报亏。
作者: BNC2015 时间: 2018-4-4 19:02:47
bloodelf 发表于 2018-4-4 08:56
支持你的理解，100%贷款买房的人前几年大多是亏损的，可以每年从自己已交的PAYE里退税。新政的意思是不能 ...
你看看这个链接如何？
http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... id=3573392#lastpost
作者: homealone 时间: 2018-4-4 20:46:36
犹豫了半天想着回不回，只要打字太慢。简单说一下。
1. 投资和投机。短期快炒装修再卖的是投机客的一种。这种人是精明的商人，眼光准，确实是真正的投机客。但我们身边更多的是普通人，买个房出租两三年找个避开明线卖个增值不用缴税。这种人资金紧张，靠租养房，想着贴两年，到时赚个几万出手。这种人对ring fence很敏感，在对预期收益不确定，利率风险难预测的时候，就更会容易收手观望。Lease在另外一贴中的13年的例子对真的投资客影响太小。10多年多亏损1、2万相对于房产增值忽略不计。请注意房产的十年预期增值的概率和短线两三年赌博的不可同日而语，这就是我说的新政对真正的投资客影响比短线两三年的投机者影响要小的多。如果某人自称投资客但靠每年2、3千的退税维持的，我不会说他是投资客，而是傻叉。
打字太累，歇会儿另开一贴讨论楼主的税务问题
作者: homealone 时间: 2018-4-4 21:18:57
2. 回楼主的生意税务问题。某人有两个生意，房产出租现亏损5000一年；另一个修车自雇盈利5000。现在政策下不交税。因修车生意需要，从房产套现10万，产生额外利息5000。假设盈利不变，在现政策下共亏损5000元。那么这5000块利息怎么记？这是楼主误导的关键。————— 分割线
这五千块的额外利息记在修车生意的成本里，修车生意从盈利变成持平。房产生意“仍旧是”亏损5000块，不变！
在ring fence新政下，你的房子生意亏损额不变还是5000，这笔钱现在不能当年抵扣了。而10万top up的5000利息还是修车生意，和ring fence政策毛豆的关系都没有，照常抵扣修车生意的亏损
如果你会计说你是房产借款供亏损1万元，都不能ring fence抵扣了，那你才是可以换会计了。不过我认为会计不会这么做账的，只是懒得和你解释，就算你一共亏了5000。
所以我这里再次强调借款的目的性，如果不是和你房子生意相关的开支是不能记在房子亏损上的。或许你心里清楚，但在论坛上讨论是请讲清楚，不要误导吃瓜群众。
作者: Lease 时间: 2018-4-4 21:21:46
homealone 发表于 2018-4-4 19:46
犹豫了半天想着回不回，只要打字太慢。简单说一下。
1. 投资和投机。短期快炒装修再卖的是投机客的一种。这 ...
我觉得你对我的例子理解有误。
我所说的ring-fencing的影响， 是指对投资人的税务影响。这个税务影响要根据每个投资者的个人税率来看， 在我的例子中假设税率为30%， 我觉得这是一个基本的税率， 因为如果不到30%就意味着其个人收入连5万都不到，一个连5万年收入都没有的人估计也很难投资房地产。30%的税率就意味这投资者损失30%的税务优惠， 所以我觉得这影响不能说不大。
另外要澄清的一点是，你认为前期的亏损可以用来抵扣后来的盈利， 所以没有影响， 这并不尽然。在我这个例子中， 前期的亏损完全是白亏了。
作者: homealone 时间: 2018-4-4 21:24:32
所以，不论有没有ring fence，你修车生意的借款都是可以抵扣修车生意的盈利，不论是从房产套现还是老妈借的。
作者: homealone 时间: 2018-4-4 21:33:01
Lease 发表于 2018-4-4 20:21
我觉得你对我的例子理解有误。
我所说的ring-fencing的影响， 是指对投资人的税务影响。这个税务影响要 ...
也许，没有仔细看你的例子。我觉得你讨论的太上纲上线了，当然有影响，这利息的利息是复利还有机会成本等。我回复楼主主要是就他投资投机和生意的税务影响大小比较，真的没有想量化到房产投资有没有影响。这个论点无需讨论。当然有。问题的关键是对长期投资的人影响大还是短期两三年投机的影响大。非要揪着有没有影响就是抬杠了。
况且不一定要等10几年才能盈利。我就是利率高于5就亏损，现在就盈利。所以亏损挂两年再盈利抵扣两年太正常。我一点都不care
作者: babylove123 时间: 2018-4-4 21:45:12
这个新税很好。如果投资者握着房子，在所持房子的几年甚至十几年都是亏损，那为什么还要投资房子呢？答案可能只有1个，capital gain, N年后房子增值后卖掉挣钱。如果是这样，一开始的intention就是capital gain, 根据IRD的定义，就要交大笔税。对不对？这个新税对真正投资者无大害，现金流要正的才投资，不然的话，明知亏损，为什么还投？
作者: BNC2015 时间: 2018-4-4 23:52:32
homealone 发表于 2018-4-4 20:18
2. 回楼主的生意税务问题。某人有两个生意，房产出租现亏损5000一年；另一个修车自雇盈利5000。现在政策下 ...
我举的例子是修车的人用投资房的亏损来抵消其他业务的盈利, 最终还是盈利交税的,不过交得少些罢了.
$85000 - 10000 =$75000 Taxable income, 我举的例子是真实存在的, 也是合理.
而你举的例子5000 - 5000 = 0 , 意思就是没有 净收入. 这种情况要么不存在,要么就是生意破产, 人怎么活？
用这样不合实际的拼凑例子, 你不觉得太牛角尖了吗?
此外， 我不知到哪位会计师会提供如此的退税建议。如果有的话， 也太业余了。
作者: BNC2015 时间: 2018-4-5 00:35:21
本帖最后由 BNC2015 于 2018-4-4 23:41 编辑
homealone 发表于 2018-4-4 19:46
犹豫了半天想着回不回，只要打字太慢。简单说一下。
1. 投资和投机。短期快炒装修再卖的是投机客的一种。这 ...
你声称帖子的观点全错， 难道第一个Ring Fence的效果：政府多收税。
也错了吗？
历届政府认定的最严重的，最常见的投机行为是短期投机。
你说的投机者买个两三年然后出售的，并非那么典型。 那么他们还只是持有两三年，对不对？
如果ring Fence 实行， 这种两三年的投机者和持有１０几年的真正投资者相比， 交的税也还少得多。
所以受影响也少得多。
作者: homealone 时间: 2018-4-5 08:41:58
BNC2015 发表于 2018-4-4 22:52
我举的例子是修车的人用投资房的亏损来抵消其他业务的盈利, 最终还是盈利交税的,不过交得少些罢了.
$85 ...
我用简化的数字来说明你的关于ring fence的论据2是错误的。ring fence 对从房产套现支持修车生意没有任何影响！因为这部分的利息费用记在修车生意的成本里，并不因为是房子套现所以记在房产生意的成本里。
我只是为了澄清这个观点，否则有人以为房产套个现去做生意买保时捷都能退税了。
作者: homealone 时间: 2018-4-5 09:01:35
BNC2015 发表于 2018-4-4 23:35
你声称帖子的观点全错， 难道第一个Ring Fence的效果：政府多收税。
也错了吗？
你第一点声称政府多收税是因为不给抵扣，只说了半个事实，其实是误导。半个事实不是事实。在你盈利时政府要退回的。会有一点影响，比如lease兄说的一年一千一样的，这并不是政府的主要目的。更改法律和税务操作的成本是很高的，这点小利都不一定够。
ringfence，明线和capital gains对房产投资都要影响，多少问题。新西兰房产走上畸形，太大了，政府投鼠忌器不敢大动，怕牵一发而动全身，引起经济动荡，所以才一点点规划，想慢着陆。这是对的。否则阿猫阿狗都来炒房子乱套了。尽量把投机客赶出去，留下真正的投资者，才会良性发展。现有的投资者因为新政或多或少有些即有利益损失了，但真正的投资者看重房产投资的长远盈利的高稳定性，杠杠效用和抗风险保通胀的能力，新政后还是会有很多拥泵的， 比起股票期货的专业要求和波动性，或做生意的风险及时间资源的要求，房产投资是稳妥简易的方式，所以叫mum and dad最多
作者: Bearonrun 时间: 2018-4-5 12:09:05
本帖最后由 Bearonrun 于 2018-4-5 11:10 编辑
homealone 发表于 2018-4-4 20:24
所以，不论有没有ring fence，你修车生意的借款都是可以抵扣修车生意的盈利，不论是从房产套现还是老妈借的 ...
我看了你和楼主的帖子。楼主的退税例子，我知道一些类似的。
有一三哥是做小车行的，资金需求波动大。例如一次性进口一批二手车，费用可能20几万刀，然后3-6月内，慢慢把这批车卖出去。他用投资房top up拿贷款。检查相对宽松，floating 约6%也较低。然后无息借给车行，以后卖一辆还一笔。这样一来，投资房的利息支出大增，带来亏损可以中和车行的部分盈利。他这种做法确实投机取巧，但不违法，可以视作政府对小企业的补贴。
以后Ring Fencing 生效，投资房loss就不能中和车行盈利，三哥这方法就无法拿退税了。这也可以视换届后，工党政府取消了部分国家党时代的小企业补贴。这也符合工党的立场。
作者: philipanz2010 时间: 2018-4-5 12:21:21
楼主喝高了吧。发这样的贴子，会让空军和工党粉们发疯的围攻你。
作者: homealone 时间: 2018-4-5 13:04:33
Bearonrun 发表于 2018-4-5 11:09
我看了你和楼主的帖子。楼主的退税例子，我知道一些类似的。
有一三哥是做小车行的，资金需求波动大。例 ...
我只能建议你重头到尾再看我的帖子了。如果你还认为在ring fence之后房产套现部分支持修车生意的利息不能抵扣，那我没有办法了。
这种房产套现支持其他生意的模式太多了。不这么做的才有问题，房屋贷款利息是商业贷款利息的一半。当然这不是合规的做法，ird不管，主要是银行的贷款用途，有的严格的要做些技术处理，当然一般睁只眼闭只眼。我不是反驳这生意的模式，而是就楼主第二点ring fence对生意借款的影响，那就是：无关。
作者: 老老妖刀 时间: 2018-4-5 13:22:44
Bearonrun 发表于 2018-4-5 11:09
我看了你和楼主的帖子。楼主的退税例子，我知道一些类似的。
有一三哥是做小车行的，资金需求波动大。例 ...
这种投资房亏损退税的政策不一直都有么？
怎么就叫国家党政府给小企业的补贴呢？
海伦时代也退啊。。。是不是工党给小企业的补贴？
作者: Bearonrun 时间: 2018-4-5 13:35:24
homealone 发表于 2018-4-5 12:04
我只能建议你重头到尾再看我的帖子了。如果你还认为在ring fence之后房产套现部分支持修车生意的利息不能 ...
我确实仔细看了60楼你写的例子，你的意思就是投资房套现的贷款，会被视为生意（如修车公司）的贷款。所以无论有无Ring Fence, 利息都可以中和盈余。
但是，投资房子是业主个人名下（或者其投资公司名下），因此贷款利息（支出）不是由生意向银行支付，而是由业主个人支付，所以不能作为生意支出。因而Ring Fence确实剥夺了部分退税。
作者: Bearonrun 时间: 2018-4-5 13:40:23
本帖最后由 Bearonrun 于 2018-4-5 12:43 编辑
老老妖刀 发表于 2018-4-5 12:22
这种投资房亏损退税的政策不一直都有么？
怎么就叫国家党政府给小企业的补贴呢？
海伦时代也退啊。。。是 ...
没错，海伦那届工党有，国家党也有。
不过，海伦政府是中间偏左，立场中间或者偏右的小企业家也是她极力争取的对象。所以不会推出损害他们利益的政策。
本届工党是左派，同盟的绿党是极左，这样的政府得不到小企业家的支持，所以不给果子吃。
作者: Lease 时间: 2018-4-5 13:46:18
Bearonrun 发表于 2018-4-5 12:35
我确实仔细看了60楼你写的例子，你的意思就是投资房套现的贷款，会被视为生意（如修车公司）的贷款。所以 ...
这个要看这笔贷款的purpose, 如果purpose是for vehicle mechanical business的话， 这贷款利息依然可以抵扣修车公司的营业额.
具体操作可以将这笔贷款直接放在修车公司名下，由公司直接向银行支付利息。对于银行来说， 反正这笔贷款由房屋做抵押， 他们不在乎将贷款放在那个名字下面。
所以这一点homealone是对的。
作者: 老老妖刀 时间: 2018-4-5 13:56:48
Bearonrun 发表于 2018-4-5 12:40
没错，海伦那届工党有，国家党也有。
不过，海伦政府是中间偏左，立场中间或者偏右的小企业家也是她极力 ...
所以没果子吃。
所以打击了小企业房产投资者的积极性。
这样靠亏损退税来贴补一下的应该不少呢。
作者: Bearonrun 时间: 2018-4-5 13:59:16
本帖最后由 Bearonrun 于 2018-4-5 13:06 编辑
Lease 发表于 2018-4-5 12:46
这个要看这笔贷款的purpose, 如果purpose是for vehicle mechanical business的话， 这贷款利息依然可以抵 ...
我知道的操作，都是银行把钱借给个人，然后再借给生意，这样一来，就是存粹的民宅贷款。
如果用公司名义申请，以个人名下的房产抵押，那和商业贷款很接近了。很多人不愿这样做。
作者: Bearonrun 时间: 2018-4-5 14:01:27
老老妖刀 发表于 2018-4-5 12:56
所以没果子吃。
所以打击了小企业房产投资者的积极性。
对的，你可以认为这些人的做法投机取巧，但新西兰的经营就有这个特色，如果去除，经济会受打压。
作者: 老老妖刀 时间: 2018-4-5 14:10:59
Bearonrun 发表于 2018-4-5 13:01
对的，你可以认为这些人的做法投机取巧，但新西兰的经营就有这个特色，如果去除，经济会受打压。 ...
打压了再说。
人家就是喊着打压房价上来的。
房价就等于经济。
明年才能执行么？
承受不了的，赶紧卖房吧。。。
作者: Bearonrun 时间: 2018-4-5 14:17:08
老老妖刀 发表于 2018-4-5 13:10
打压了再说。
人家就是喊着打压房价上来的。
对，能买到便宜的房子比新西兰的经济重要。
作者: 老老妖刀 时间: 2018-4-5 14:25:49
Bearonrun 发表于 2018-4-5 13:17
对，能买到便宜的房子比新西兰的经济重要。
只是重新洗牌而已。
一成不变才是对经济的损害。
有钱的就买，承受不起的就卖。。当然还有吃瓜看热闹的。
同样的政策，同样的市场，机会还是均等的。
作者: Bearonrun 时间: 2018-4-5 14:30:40
老老妖刀 发表于 2018-4-5 13:25
只是重新洗牌而已。
一成不变才是对经济的损害。
是的， 重新洗牌最好导致经济downturn, 房价腰斩，那么没房的人可以买房，有钱人可以抄底，那该多好。
作者: LJHookerRobin 时间: 2018-4-5 14:35:16
BNC2015 发表于 2018-4-4 11:21
同意你的解释。
按照法律（税法）：
同意你的解释。
按照法律（税法）：
买入-卖出算投机，买入-收租-卖出确实算投机
不过，还有一种行为，买入-收租 法律上不算投机，但受打击最大。
这与部长声称打击投机行为的言论不一致，政府诚信有亏。
===================================================
楼主，
奥克兰根本没有买入，纯粹收租的人了。因为租金回报3% 利息4.5%
我感觉奥克兰大概分四类。
1）买了do up 卖，有GST和Cap Gain可以收取。
2）买了，租着，设计开发（如计划分割，然后盖房或者卖分后小地）。
有GST和政府contribution还有cap gain可以收取
3）买了，（租着或者直接）家人or自己自住。死了卖掉或者传下去，无Cap gain，无gst
政府抓第四种，speculator
买了，租着， do nothing，赌将来cap gain卖。，收不到cap gain，也基本不创造岗位（大概都自己管着了），也不刺激实体、经济。
买了，租着，三五年卖掉，赌增值。
这就是投机者speculator
Cap gain 收不到钱，没有GST因为房租收到不到6万一年。
政府其实无所谓，但是政府看着你租着这几年，每年房租不高，每年loss，担心如果：
怕将来国家涨利息或者个人有重大Crisis
没钱了，让你de-gearing 毕竟只有高比例贷款才会make a loss，政府怕你还不起啊。
你可能会说，我有自住房作为抵押。政府怕你输的连自住房都要被拍卖哟。。
政府就是觉得，要提高入门标准，敢于赌cap gain，那你摘cap gain 果子之前付出大一点。。
反过来讲，如果你靠着退税或者，那你也太。。。。。。抗不住风险了吧
作者: homealone 时间: 2018-4-5 14:36:06
Bearonrun 发表于 2018-4-5 12:59
我知道的操作，都是银行把钱借给个人，然后再借给生意，这样一来，就是存粹的民宅贷款。
如果用公司名义 ...
1. 个人topup房屋贷款做不是和房产投资有关的生意，此笔利息现在就不能抵扣，和ring fence 无关 无关 无关。重要的事说三遍。如果你的会计帮你坐在出租房的成本里，你应该马上解雇了他。
2. 你套现后可以以个人名义转借给你修车生意，转借手续有规范可借用，一般无额外legal 费用。当然你会计也能做。
3. 修车生意办了向个人借款手续后，可以正式当作生意成本抵扣生意盈利。
生意一般不会直接向房产套现，银行严格的不会允许，风险控制完全不同。一般人会说要装修等。
作者: LJHookerRobin 时间: 2018-4-5 14:37:01
老老妖刀 发表于 2018-4-5 13:25
只是重新洗牌而已。
一成不变才是对经济的损害。
头像不错，
我觉得你算旁观者清啊，
入市了吗？
作者: BNC2015 时间: 2018-4-5 14:54:53
本帖最后由 BNC2015 于 2018-4-5 14:02 编辑
LJHookerRobin 发表于 2018-4-5 13:35
同意你的解释。
按照法律（税法）：
买入-卖出算投机，买入-收租-卖出确实算投机
这是你定义的speculator吧。 法律上定义的speculator 并不一样。很多印度人买了房子，还没成交就把合约再卖一次。这种人你看算什么？
不过话说回来，我从没卖过房子，也没这个做speculator的打算。 你说的话莫名奇妙的。
作者: Bearonrun 时间: 2018-4-5 15:49:37
homealone 发表于 2018-4-5 13:36
1. 个人topup房屋贷款做不是和房产投资有关的生意，此笔利息现在就不能抵扣，和ring fence 无关 无关 无 ...
如果按照你写的步骤，是可以的。但实际上很多人不会这样干，因为具体缺乏灵活性，而且每年也不可能反反复复跟银行说要装修吧。
楼主写的例子，我见过一些，你写的例子，我没见过。
作者: 老老妖刀 时间: 2018-4-5 16:03:11
LJHookerRobin 发表于 2018-4-5 13:37
头像不错，
我觉得你算旁观者清啊，
冬天入。
最近没心情看房子。
开始挺兴奋的。后来发现不好玩。看来看去都那样。
同等价位房子都差不多。和买车一样。哈哈哈
作者: LJHookerRobin 时间: 2018-4-5 16:50:06
BNC2015 发表于 2018-4-5 13:54
Robin.
这是你定义的speculator吧。 法律上定义的speculator 并不一样。很多印度人买了房子，还没成交就 ...
很多印度人买了房子，还没成交就把合约再卖一次。这种人你看算什么？
这种人等于第一类啊， Trader，或者干脆算merchant，人家连capital gain time frame 都不等，赌信息不对称
作者: homealone 时间: 2018-4-5 17:02:45
Bearonrun 发表于 2018-4-5 14:49
如果按照你写的步骤，是可以的。但实际上很多人不会这样干，因为具体缺乏灵活性，而且每年也不可能反反复 ...
好吧！我希望这只是会计没有给你解释清楚。我最后建议
1:问清楚你会计将生意从房产中topup的利息记在哪个生意的成本里。房子和修车税务上是两个完全独立的business identity 。 成本盈利不能混淆，虽然最后可以抵扣，但三个基本财务报表是独立的
2. 希望你在ring fence实施后，你知道套现的部分是可以生意抵扣的,而不是如楼主说的全都不行了。否则真是帮ird省钱了。
实际上我们说的是同一类生意活动，我相信绝大多数会计处理方式是对的，只不过没有一步一步给你解释而已。公司向个人借款只是一张纸叫Resolution of company.直接做打印出来归档就行了。
很多人缺少对IRD的敬畏。cowboy太多。
作者: LJHookerRobin 时间: 2018-4-5 17:04:41
homealone 发表于 2018-4-5 16:02
好吧！我希望这只是会计没有给你解释清楚。我最后建议
1:问清楚你会计将生意从房产中topup的利息记在哪个 ...
赞你最后一句话
作者: kkk6168 时间: 2018-4-6 00:46:50
我只知道，这样下去，政府把从事房产相关行业的人都关进笼子一段时间，少交易，少贷款，少建房（本想建了，反正也卖不上价，那块地就放在那养野鸟）........
作者: anyang_lee 时间: 2018-4-11 11:16:21
本帖最后由 anyang_lee 于 2018-4-11 10:17 编辑
看到各位各抒己见，学习了。现在发表下关于自己对现状和政策的看法。
1.纽西兰从一百多年来，都是不停有移民进来才发展的比较好，地理位置和天然条件决定了光靠本地的这点资源和人口是不配享有现在的经济状况的（人均GDP以及吃穿住用的生活水平），新移民（以及其他带来的钱）就是这个国家的GDP增长点。
2.房地产、金融业（实际上就是洗钱）很大程度上是这个国家的很大一部分的主要发展动力。新来移民需要住房（很多都带着钱来的），能洗钱的人在这里也需要再投资。
3.民主政府为了选票干出来的大撒币（还跑去岛毛的老家撒给他们亲戚）这种事有钱人是不会感冒的，国家仍然在有钱人而不是这些穷鬼手里。
4.有这样的反对党（现在是执政党）未必是一件坏事，中国古典哲学讲究阴阳调和，让有钱人一直玩下去的话就像一个人日子好了天天吃肉，不健康，迟早要出问题。偶尔让反对党来弄点苦瓜，凉菜下下火（掐一下新移民的脖子，扼制一下炒房），也不错。平衡~才是宇宙真理。
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