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标题: 有出租房的朋友必看！这或许是个定时炸弹！ [打印本页]

作者: Robbi 时间: 2018-3-22 15:46:15 标题: 有出租房的朋友必看！这或许是个定时炸弹！

本帖最后由 Robbi 于 2018-3-23 15:18 编辑

前段时间有几个朋友让我写写关于 interest only 的贷款。刚好这个题目也是我这几个月一直想要写的。所以有了这篇文章。而且里面提到的一些或许会面临到的困难，也是真实存发生过的。本文既不唱空，也不唱涨。只是给各位有投资房的朋友们稍微提个醒，仅供大家互相娱乐探讨。绝不构成个人投资建议。笔者对因本文引起的任何损失不负任何责任。

好了，废话不说，下面是正文。

什么是interest only (还息不还本)

在开始长篇大论之前，很简单的介绍一下什么是 interest only repayment. Interest only是很多还款方式的其中一种。说得简单点就是在一段特定的时间段里，只需要还给银行你贷款量产生的利息。本金在这段时间里是一分钱都不需要还的。

选择这种还款方式好处是在于现金流最大化。通常适用于投资及投机者（这里关于投资vs投机不作辩论）。然而，最大的缺点也在于本金一直没有减少。所以对于银行来说，风险是比平时连本带利还的要高一点。

历史背景

大概在3-4年前，房市还是很火红火红的时候，各大银行贷款都是很好批的。贷款买房子的客人很多都是投资客。在这些投资这里面，毫不夸张地说，80%-90%是选择interest only的还款方式去偿还当时的贷款。在当时的市场环境下，interest only的期限各有长短。有的1年，有的2年，最多的笔者看到过的是批了30年。没错，30年只还利息，不用还本金。当时推出这个产品的银行还特意花了很多人力物力在各种渠道做了很多广告把自己包装成为是房地产投资者的专家。当然，在那段时间里不是每人都拿到了30年还息不还本的贷款，总的来说很多客人基本上定的都是很轻易的拿到5年的interest only期限。

时间一转眼到了2017年，房市的活动比前几年弱了。而且各大银行对贷款审批过程也严格了很多。在不知不觉中，对interest only的审批也越来越严格。甚至有的银行对于自住房的贷款如果想要interest only也抓得很紧或者甚至对这部分贷款的额度有了很大的限制。

审核过程对比

或许我们可以通过在两个不同时期审核interest only的过程和要求得出一些启示。在3-4年前，对于interest only 的审核几乎没有，只要客人提出，银行职员基本就可以在后台系统直接操作。不需要进行过多的解释和计算。对于一些到期了的贷款，如果是客人想要interest only，也是不需要进行过多的审查。这个也可以从当时对于卖房，discharge的严紧程度看的出来。（关于discharge,这里先不作详细讨论）

现在来说，最明显，最大的不一样就是如果有一个客人贷款锁定到期，想要从本息同还的状态转到interest only 或者说，现有的 interest only期限到了，要继续延长期限的话，银行就要对贷款者进行重新的审核。如果不通过审核的话，银行是不会延续interest only的期限的。还有就是现在银行对各种操作都有严格要求，比如要是有客人要求interest only, 职员除了需要根据最新的要求做深入审查外，还需要在系统里有详细的记录。而不是以前一两句话的事情。

潜在困难

对于广大投资者来说，现有贷款interest only期限快结束的话，最直接的风险就是还款量的激增 。举个例子：David 在3年前买的投资房，贷款$50万，利息4.3%，现在利息每周 = $500,000 x 4.3% / 52 = $413刀。如果现在银行开始让David还本金，按照银行的计算器，连本带利还的话，显示的是$569 每周，多了$156刀。然而，这并不完全正确。因为计算器的原始设置是30年限的贷款。由于这个贷款已经过了前三年，也就是说剩下27年而已。所以实际要给银行还的钱，按照27年期，（为了体现差别）在利息不变的前提下，实际还款应该在 $600 刀左右。新的还款数字足足比原来的多了将近50%！试想一下，如果投资者的所有还款量，一下子比以前增加40%-50%这会是多么惊人的数字。

对应办法

1. 投资者应该重新评估现有房，贷款以及租金的细节。例如，interest only所剩时间，贷款量，贷款年限 etc.说白了就是做个 portfolio review.

2. 根据portfolio本身不同，重新评估增加收入的空间。

3. 看看自己短时间内个人收入会不会有变化 （如果能顺利通过重新评估，那是最好的），如果有，要审视这些变化会带来什么影响。

4. 重新评估过冬基金，评估自己的抗压能力。这个甚至联系到房子的维护计划，比如，就在明年，出租房也有了强制的保暖要求。这也是一笔开销。

再详细的就不一一说明了，毕竟每个人的portfolio都有一定的不同。如果有需要，欢迎大家联系我，非常乐意坐下来和大家互相探讨和分享投资心得，互相学习。当然，大家也可以和自己一直用的贷款经理或者中介来进行这个review, 防范于未然。

本文和过往文章在以下平台都有收录：

Skykiwi 专栏： http://friends.skykiwi.com/column/article/robbizeng/

作者博客：见签名档链接

作者: Chatbox 时间: 2018-3-22 15:52:52

除了投机，无需考虑interest only，要按照自己实际还款能力来借贷，否则得不偿失。

作者: rzrljb 时间: 2018-3-22 16:22:09

只有火爆的时候适合用interest only

作者: 房奴甲 时间: 2018-3-22 16:37:56

Chatbox 发表于 2018-3-22 15:52
除了投机，无需考虑interest only，要按照自己实际还款能力来借贷，否则得不偿失。 ...

外行话。楼主这里说的都是非常重要，而且影响面相当大的内容。

作者: OwlSolution 时间: 2018-3-22 16:39:15

Chatbox 发表于 2018-3-22 15:52
除了投机，无需考虑interest only，要按照自己实际还款能力来借贷，否则得不偿失。 ...

没错

作者: waitakere6 时间: 2018-3-22 16:46:41

风险越大收益越高，房市火爆的时候用interest only发财的人可不少。

作者: pategao 时间: 2018-3-22 16:47:53

能不能整点有内容的啊？只靠标题

作者: 微苦蓝山 时间: 2018-3-22 17:09:46

Chatbox 发表于 2018-3-22 15:52
除了投机，无需考虑interest only，要按照自己实际还款能力来借贷，否则得不偿失。 ...

如果用interest only来判断是否投机的话
那这版里几乎都是投机客

作者: NewLynnHse 时间: 2018-3-22 17:15:22

从来不搞这个，不还本金感觉是在裸泳，没有安全感。。。哈哈

作者: 脚踏车AMG 时间: 2018-3-22 17:34:25

NewLynnHse 发表于 2018-3-22 17:15
从来不搞这个，不还本金感觉是在裸泳，没有安全感。。。哈哈

确实有这种感觉可能是因为投资的胆子不够大吧

作者: ThinkOutLoud 时间: 2018-3-22 17:45:26

本帖最后由 ThinkOutLoud 于 2018-3-22 17:47 编辑

微苦蓝山发表于 2018-3-22 17:09
如果用interest only来判断是否投机的话
那这版里几乎都是投机客

同意。interest only没什么不对的。某些时期还特别的对。
只能说目前为止回此贴的大都是p+i的。

作者: Chatbox 时间: 2018-3-22 18:29:31

微苦蓝山发表于 2018-3-22 17:09
如果用interest only来判断是否投机的话
那这版里几乎都是投机客

不是吧。我不是，那些领福利的也不是，等着腰斩的更不是吧。

作者: Eric好颓废 时间: 2018-3-22 20:32:06

确实是定时炸弹，并且一定会爆的，银行现在别说interest only 连普通本息贷款都极度难搞了。

对于还有能力leverage的投资者来说我觉得是好消息，mortgagee sale 捡漏的时候到了。。。:)

--毫不夸张地说，80%-90%是选择interest only的还款方式
请问楼主有具体的百分比吗？

作者: love_3_month 时间: 2018-3-22 20:40:40

就是要做好付本金的准备，但是尽量的争取只付利息。

作者: Robbi 时间: 2018-3-22 21:06:44

Eric好颓废发表于 2018-3-22 20:32
确实是定时炸弹，并且一定会爆的，银行现在别说interest only 连普通本息贷款都极度难搞了。

对于还有能 ...

https://www.interest.co.nz/news/91545/loans-worth-almost-half-nations-gdp-are-interest-only-terms-we-look-data-behind-why-rbnz

作者: trdeyoualbert 时间: 2018-3-22 21:19:45

楼主写的很好应该加精

作者: 261874939 时间: 2018-3-22 21:32:51

一般只还利息的，都是5年内就卖了吧。。。。。

作者: trdeyoualbert 时间: 2018-3-22 21:45:29

其实讲的这种只还利息贷款在土澳十分流行
十多年前已经有
华人连自住房都采用
因为贷款多压力大
而且不知什么时候回国工作
并且房价一直往上涨
所以与其给人交房租
不与自己买个自住房

作者: Robbi 时间: 2018-3-23 09:47:28

love_3_month 发表于 2018-3-22 20:40
就是要做好付本金的准备，但是尽量的争取只付利息。

是的，总结的很精辟。

作者: bungyjumping999 时间: 2018-3-23 10:16:10

本帖最后由 bungyjumping999 于 2018-3-23 10:48 编辑

Yes, is getting more difficult for interest only fixed loan.

Recently, i pay back fixed interest loan from my flexi bank account and asked to increase the flexi limit. They told me flexi limit is interest only loan, is getting difficult (although my LVR ratio is 45%). They would do it for me this time.

They have to get it approved somewhere. Last time, they could do it over the phone.
The banking tone has definitely changed as compared with last year and asked me what I needed the money for. i told them there was a banking advertisement long time ago " how I use my money is none of your business" does it still work now?

They just " ha ha ha...."

作者: ThinkOutLoud 时间: 2018-3-23 11:44:18

love_3_month 发表于 2018-3-22 20:40
就是要做好付本金的准备，但是尽量的争取只付利息。

很对√
但其实不太好操作，因为通常你如果有却不付本金，那部分钱是要放到银行去生利息吗?还不如付掉好吧。

作者: love_3_month 时间: 2018-3-23 12:12:22

ThinkOutLoud 发表于 2018-3-23 11:44
很对√
但其实不太好操作，因为通常你如果有却不付本金，那部分钱是要放到银行去生利息吗?还不如付掉好吧 ...

还自住房的贷款，revolving credit

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2018-3-23 12:13:59

refinance不就完了？又有5-10年

作者: 房奴甲 时间: 2018-3-23 12:37:59

我真不是孙红雷发表于 2018-3-23 12:13
refinance不就完了？又有5-10年

嘘……

作者: Eric好颓废 时间: 2018-3-23 12:53:16

bungyjumping999 发表于 2018-3-23 10:16
Yes, is getting more difficult for interest only fixed loan.

Recently, i pay back fixed interest lo ...

They will let you no that's the advt from another bank. LOL

作者: Robbi 时间: 2018-3-23 13:09:11

我真不是孙红雷发表于 2018-3-23 12:13
refinance不就完了？又有5-10年

能refinance的话就是证明可以通过重新审核了。

如果转走的话，有的银行现在审核interest only 贷款更加严格。举个例子，如果你申请 2年 interest only 的话，你整个贷款就要按照 30 - 2 = 28 年这样子去审核。所以对收入要求就更高了。

作者: 剑客浪心 时间: 2018-3-23 14:09:51

很好的帖子，应该加精。

推算一下2014-2015年申请的5年期IO LOAN现在无法续的话，2019-2020年对这拨人就是一个坑了。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2018-3-23 14:31:16

Robbi 发表于 2018-3-23 13:09
能refinance的话就是证明可以通过重新审核了。

如果转走的话，有的银行现在审核interest only 贷款更加 ...

又学习了，刚查了下还好都是30年的IO，居然都是30年的！！！我记得当初ANZ给我是10年的，后来来回refinance，现在全是30年的，哇嘎嘎

作者: 房奴甲 时间: 2018-3-23 15:06:30

我真不是孙红雷发表于 2018-3-23 14:31
又学习了，刚查了下还好都是30年的IO，居然都是30年的！！！我记得当初ANZ给我是10年的，后来来回refinan ...

赤果果ＢＳＯ!!!

作者: Robbi 时间: 2018-3-23 15:16:28

我真不是孙红雷发表于 2018-3-23 14:31
又学习了，刚查了下还好都是30年的IO，居然都是30年的！！！我记得当初ANZ给我是10年的，后来来回refinan ...

恭喜恭喜，好好珍惜

作者: kikilulu 时间: 2018-3-23 16:56:24

本帖最后由 kikilulu 于 2018-3-23 17:04 编辑

我真不是孙红雷发表于 2018-3-23 14:31
又学习了，刚查了下还好都是30年的IO，居然都是30年的！！！我记得当初ANZ给我是10年的，后来来回refinan ...

这是赤裸裸的炫耀啊。。

作者: Chatbox 时间: 2018-3-23 17:12:37

我真不是孙红雷发表于 2018-3-23 14:31
又学习了，刚查了下还好都是30年的IO，居然都是30年的！！！我记得当初ANZ给我是10年的，后来来回refinan ...

好厉害，就是说银行不需要你还本金对吧？一直欠着......

作者: lianlian88 时间: 2018-3-23 19:24:04

这里都是等本等息，所以interest only时间利用起来是对你有利的，因为不管你啥时换本金，你都是还同样的把利息，你还不如每年累计起来一起还，你还可以自己拿这笔钱的利息。国内是等额本息，每月还款时每月算还的以及已经还掉的都不算利息了，当然本息一起。

对于等本等息你只要自己注意定期留一笔钱在银行账户就可以了，还可以拿利息

作者: 房奴甲 时间: 2018-3-23 21:08:25

lianlian88 发表于 2018-3-23 19:24
这里都是等本等息，所以interest only时间利用起来是对你有利的，因为不管你啥时换本金，你都是还同样的把 ...

胡说八道嘛！虽然说我是个拍脑袋的，但是拍脑袋不能这么拍的，不能这样混淆视听的。这里好多人都不知道你这些名词，何况你这里还充满语病加错别字。我通常对吵架不感兴趣，对你个人也没有恶意，但是你这里的言论错误而且误导众人，说得和真的似的，如果不指出来，不知道要迷惑多少人。

什么叫等本等息？等本等息是本金平均在每期还一样多，利息也还一样多，利息假设三十年全部借足满额，这是一种高利贷的抢劫式贷款法，在很多地方是非法的。

什么叫等额本息？等额本息就是这边银行普遍使用的table loan,无论银行还是大的贷款公司都用这种。它是把每期的还款分成还本和还息两个部分，先按照上期的本金余额收取利息，从本期还款额中扣除，然后剩下的拿去还本。由于每期还款总额固定，还贷初期还款额里，利息的占比大，本金的占比小。随着时间推移，本金慢慢扣减，利息支出减少。这才是这边房贷的计算方法。

作者: lianlian88 时间: 2018-3-23 21:19:10

房奴甲发表于 2018-3-23 21:08
胡说八道嘛！虽然说我是个拍脑袋的，但是拍脑袋不能这么拍的，不能这样混淆视听的。这里好多人都不知道你 ...

所以说搞错了嘛，其实楼主也没把话说清楚不是，我没有意图误导众人。谢谢指教

作者: 房奴甲 时间: 2018-3-23 22:58:51

lianlian88 发表于 2018-3-23 21:19
所以说搞错了嘛，其实楼主也没把话说清楚不是，我没有意图误导众人。谢谢指教 ...

楼主也没有上来就一句肯定不符合事实的话。你第一句是“这里都是等本等息”，完全跟事实情况相反啊。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2018-3-24 02:16:06

房奴甲发表于 2018-3-23 15:06
赤果果ＢＳＯ!!!

当初对这个时间没什么概念，真的，谁也没提醒过我什么，我的概念里哪怕只给1年，大不了明年我refinance走，我这是看了这个帖子受了惊吓，然后查完又产生了兴奋，do you feel me?

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2018-3-24 02:22:31

Chatbox 发表于 2018-3-23 17:12
好厉害，就是说银行不需要你还本金对吧？一直欠着......

好像是这么个道理，不过通过lz分析，看来是要被银行stuck住一段时间了，现在转银行不但要重新审批，而且以前lvr的比例本金小，如果servicing没有改变的话，也很难批到现在的35%

作者: 房奴甲 时间: 2018-3-24 07:45:25

我真不是孙红雷发表于 2018-3-24 02:22
好像是这么个道理，不过通过lz分析，看来是要被银行stuck住一段时间了，现在转银行不但要重新审批，而且 ...

就是抱着块金砖无处可去的意思哈。理解理解。别说你三十年了，我的十年的，都断了近几年refinance的念头。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2018-3-24 08:11:30

房奴甲发表于 2018-3-24 07:45
就是抱着块金砖无处可去的意思哈。理解理解。别说你三十年了，我的十年的，都断了近几年refinance的念头 ...

哎，老老实实的呆着吧，反正利率也不是超烂，银行还算给面子

作者: NewLynnHse 时间: 2018-3-24 08:12:45

我真不是孙红雷发表于 2018-3-24 02:22
好像是这么个道理，不过通过lz分析，看来是要被银行stuck住一段时间了，现在转银行不但要重新审批，而且 ...

我上一次refix的时候就stuck了

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2018-3-24 08:20:36

NewLynnHse 发表于 2018-3-24 08:12
我上一次refix的时候就stuck了

refix还有不给的时候？

作者: NewLynnHse 时间: 2018-3-24 09:19:46

我真不是孙红雷发表于 2018-3-24 08:20
refix还有不给的时候？

refix的时候没法restructure，也没法refinance，只能乖乖的refix。。。哈哈

作者: clam 时间: 2018-3-24 09:28:26

可能我LVR低，我現在就在refinance，好像也沒碰到甚麼問題。。。

作者: Robbi 时间: 2018-3-24 09:32:30

lianlian88 发表于 2018-3-23 19:24
这里都是等本等息，所以interest only时间利用起来是对你有利的，因为不管你啥时换本金，你都是还同样的把 ...

请问哪里不清楚？欢迎提问

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2018-3-24 09:40:14

NewLynnHse 发表于 2018-3-24 09:19
refix的时候没法restructure，也没法refinance，只能乖乖的refix。。。哈哈

不能restructure只能refix也就是说不能把更多的贷款放到revolving去，以便以后还？多1%左右的利息都不能承受？没听说过，这个怎么回事

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2018-3-24 09:41:56

clam 发表于 2018-3-24 09:28
可能我LVR低，我現在就在refinance，好像也沒碰到甚麼問題。。。

都是理论上困难嘛，谁知道行不行，还没试

作者: NewLynnHse 时间: 2018-3-24 09:48:41

我真不是孙红雷发表于 2018-3-24 09:40
不能restructure只能refix也就是说不能把更多的贷款放到revolving去，以便以后还？多1%左右的利息都不能承 ...

太穷呗，我一直都说了，我是穷人。。。哈哈

确实是连把一部分放到revolving都不行，说是要从新审批。。。我就懒得做了

作者: DAHUA仔 时间: 2018-3-25 14:06:08

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作者: Marill 时间: 2018-3-27 11:00:12

好人，还提醒大家一下

套用国内目前的流行语，美帝都在悬崖边上了，推一把多好

作者: lsj5031 时间: 2018-3-27 11:42:02

lianlian88 发表于 2018-3-23 21:19
所以说搞错了嘛，其实楼主也没把话说清楚不是，我没有意图误导众人。谢谢指教 ...

楼主哪里没说清楚？

作者: GoingNutz 时间: 2018-3-27 18:31:49

I find that what LZ always does is to write something that 99% of people already know but in an unnecessarily long article. You don't get anything out from reading his stuff.

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2018-3-28 03:24:23

GoingNutz 发表于 2018-3-27 18:31
I find that what LZ always does is to write something that 99% of people already know but in an unne ...

总有我这样的文盲和新手嘛。你是老手不代表你是99%，有可能你是最高大上那1%

作者: 房奴甲 时间: 2018-3-28 09:31:21

GoingNutz 发表于 2018-3-27 18:31
I find that what LZ always does is to write something that 99% of people already know but in an unne ...

就算能帮到一个人，这个帖子也有必要存在。相比他其他的贴尤其是啦。吃这碗饭，他比我们其他人都更有必要在此保持活跃，我们都是玩嘛。人家可以有干货，但是不应该免费吧。我们发帖都是自己观点，人家是工作，说什么话要负责的，也是有成本的。什么教还要收学费呢。

作者: kikilulu 时间: 2018-3-28 09:51:47

本帖最后由 kikilulu 于 2018-3-28 10:05 编辑

GoingNutz 发表于 2018-3-27 18:31
I find that what LZ always does is to write something that 99% of people already know but in an unne ...

能把常识写成长篇大论也是一种能力吧，而且毕竟还有1%的人不知道，需要科普呢

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