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标题: Terrace & Apartment Buildg Zone能见单层Minor Dwelling吗？ [打印本页]

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作者: 拉德方斯    时间: 2018-3-14 13:59:05     标题: Terrace & Apartment Buildg Zone能见单层Minor Dwelling吗？

话说有套1200平米的house在Terrace Housing & Apartment Building Zone,  现房与车库占有180平米，地势平坦，后院有city排污管和man hole

这样的条件，是否有可能建单层的minor dwelling？必须60平米以下吗？康嫂不会对这类区的房子，强制要求两层以上吧？

新的building consent肯定没问题，但resouce consent有可能被豁免吗？当然Land surveyor和排屋管线肯定会做，原有garage用作新MD的“车位”, 大地的其他部分会加建足够车位，阳光角也不用担心

建房目的仅是为了增加租金收入，可手头吃紧，计划拉一个pre-fab房或现房，甚至二手旧房用作income

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作者: 拉德方斯    时间: 2018-3-14 14:01:01

对面建的都是terrace house群，远处也有高层楼房，反而担心康嫂要压迫我们必须走高层

而我们仅是为了糊口而加建

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作者: pategao    时间: 2018-3-14 14:01:27

哈哈，还有这样的想法

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作者: 陌生的香港人    时间: 2018-3-14 14:23:37



THAB zone 沒有provide for minor dwelling 的 是non complying activity 拿resource consent相信也不容易

不過樓主就當它是dwelling 般處理好了  不一定要兩層 但要符合THAB zone 對dwelling 的各種要求 例如花園  outlook 這些  至於陽光角基本是不會有問題的 （連apartment 都可以建 高度當然非常寬鬆）


而 THAB ZONE也沒有停車位要求（沒有看到sky有新聞說有新建apartment 連一個停車位都沒有嗎？ - 就是這新規定的產物了）


所以就當它是一個新房子蓋好了 不要理它什麼minor 不minor - 雖然前提你還是需要申請resource consent  而在 THAB 建 dwelling 在UP下只是restricted discretionary activity （這些什麼"活動"你就不要擔心太多了  都是這裡的規劃法律術語  反正比non complying activity 好辦就是）

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作者: Tomyan    时间: 2018-3-14 14:26:08

可以， 但需要做Resource consent

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作者: 拉德方斯    时间: 2018-3-14 14:30:13

陌生的香港人 发表于 2018-3-14 15:23
THAB zone 沒有provide for minor dwelling 的 是non complying activity 拿resource consent相信也不容易 ...

神一样的信息，虽然对我们是个坏消息！

我也听说有non complying activity的说法，council会刁难我们的

那使用最少资源，来增加租金收入方法：只有增加extra single-level dwelling吗？这种也必须申请resource consent吧？

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作者: 陌生的香港人    时间: 2018-3-14 14:31:49

拉德方斯 发表于 2018-3-14 15:30
神一样的信息，虽然对我们是个坏消息！

我也听说有non complying activity的说法，council会刁难我们的; ...

之前我未說完 現在你再看一遍我上帖是不是突然覺得天氣晴朗好多了 ？

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作者: 拉德方斯    时间: 2018-3-14 14:32:23

Tomyan 发表于 2018-3-14 15:26
可以， 但需要做Resource consent

如果只是加建个60平米一下的，也只必须申请resource consent吗？在THAB区，据说council会强迫我们盖大房

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作者: 拉德方斯    时间: 2018-3-14 14:36:22

Tomyan 发表于 2018-3-14 15:26
可以， 但需要做Resource consent

如果把我们现有车库alteration了，那审批难度想必就会降低了吧？

当然车库改建，地基和框架修改也是个麻烦

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作者: 猩猩都叫兽    时间: 2018-3-14 20:20:09

怎么感觉都是个赔本的买卖,真的..盖个60平, 前后各种手续,算下来怎么也得20万.弄个2手房,也便宜不了太多.可能你光看租金回报可能有10%或者更高,但是等以后要开发,又是笔损失,可能还抵不上你的租金收入. 我觉得你还不如那20万当首付买个公寓呢,租金也不差,还省心. 地就留着,将来也好卖个更好的价格(要不买家挪两个房子也比一个高).

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作者: bodyhaven    时间: 2018-3-14 21:00:42

H6.6.3. The conversion of a principal dwelling existing as at 30 September 2013 into a maximum of two dwellings
Purpose: to enable a dwelling existing as at 30 September 2013 to be converted into a maximum of two dwellings and to provide for sufficient outdoor living space for each of the dwellings.
(1)Where a principal dwelling existing as at 30 September 2013 is proposed to be converted into a maximum of two dwellings each dwelling must have an outdoor living space that is:
(a) at least 5m2 for a studio or one-bedroom dwelling and 8m² for a two or more bedroom dwelling; and
(b) at least 1.8m in depth; and
(c) directly accessible from the dwelling.
符合以上planning rules和THAB其他rules应该就不用RC只画BC吧
如果site上还有其他要求比如flow2房子超过50平就要RC，得视情况而定

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作者: 拉德方斯    时间: 2018-3-15 22:13:35

猩猩都叫兽 发表于 2018-3-14 21:20
怎么感觉都是个赔本的买卖,真的..盖个60平, 前后各种手续,算下来怎么也得20万.弄个2手房,也便宜不了太多.可 ...

加盖60平米和拉一栋旧房，未必20万吧，这个假设基础有点高

一千多的大地未来肯定是要推到开发apartment的，关键是个timing和资金经验问题，眼下各方面都不具备，只有先把现金流改善了；我们这种盖小房，应该是所有加盖dwelling都要遇到的吧

sylvia park底子没那么强，所以我们是在规划10-15年的长期Investment

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作者: 拉德方斯    时间: 2018-3-15 22:16:31

猩猩都叫兽 发表于 2018-3-14 21:20
怎么感觉都是个赔本的买卖,真的..盖个60平, 前后各种手续,算下来怎么也得20万.弄个2手房,也便宜不了太多.可 ...

20万买公寓应该是首付吧？可想想区位的公寓突然爆棚，小范围公寓供应必然很快饱和。高负债玩公寓，我心里没底，除非遇到好盘

短期是看金融汇报，可sylvia park这种区，也只有希望中期和长期发展

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作者: 拉德方斯    时间: 2018-3-15 22:22:27

bodyhaven 发表于 2018-3-14 22:00
H6.6.3. The conversion of a principal dwelling existing as at 30 September 2013 into a maximum of tw ...

厉害厉害，你的回复也很专业。好多细节，不是我们外行注意得到的

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作者: 猩猩都叫兽    时间: 2018-3-19 20:25:32

拉德方斯 发表于 2018-3-15 23:13
加盖60平米和拉一栋旧房，未必20万吧，这个假设基础有点高

一千多的大地未来肯定是要推到开发apartment ...

差不多吧.可能我是多算了点. 你实际操作的话,发现成本可能不低. 你得申请resource consent, building consent, 得交contribution 给council 和 watercare. 得买个房子，可能还得简单整整。得运房子过来。可能还有吊车和traffic control的费用。各种service的线啊什么得做吧，外水啥的。而且将来你再开发，还要挪走这个房子，也是笔成本。你都考虑进去了吗？当然我不知道你地形地势，实际结果可能是便宜是贵都有可能。

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作者: 猩猩都叫兽    时间: 2018-3-19 20:38:42

拉德方斯 发表于 2018-3-15 23:16
20万买公寓应该是首付吧？可想想区位的公寓突然爆棚，小范围公寓供应必然很快饱和。高负债玩公寓，我心里 ...

确实只是首付，但是你现在考虑的不是怎么最大化你的回报率吗？ 你加盖个小的或者买个旧的，将来不是总有一天要挪走或者拆掉吗？所以这个并不给你的资产增殖啊。 所以你的问题其实还是怎么让你手里的20万（可能没这么多，我就是举个例子）产生更多回报吗？假设你盖个小房/买个旧房，假设20万吧。租金400一周一年2万，10%回报。你买个公寓比如40万吧，贷款一半。租金应该会更高有500吧，而且可能还能升值，最后回报率可能差不多还省去很多折腾。你现在投入的不少钱，比如各种service, 房子运费，各种contribution fee, 等将来你拆或者挪走这个小房子时，是拿不回来的，等于白白花出去了（比如你花15万弄起来这个，将来可能再卖掉只能卖个房子的价格几万而已）。你把这些成本年化，再看看你实际的回报率。

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作者: 大S    时间: 2018-3-20 20:46:30

1200的公寓地 直接卖了吧
再换一个低密度的 能加minor dwelling的不就完了么

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作者: 拉德方斯    时间: 2018-3-20 22:02:34

大S 发表于 2018-3-20 21:46
1200的公寓地 直接卖了吧
再换一个低密度的 能加minor dwelling的不就完了么

旁边那一栋也是我们的这两个投资房都买一块，这时候想卖，也卖不上价

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作者: 大S    时间: 2018-3-20 22:10:17

其实卖的便宜 买的也便宜
只要是硬的项目 还是很多人感兴趣的
比如我

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作者: E.A.P.M    时间: 2018-3-21 00:37:30

大S 发表于 2018-3-20 23:10
其实卖的便宜 买的也便宜
只要是硬的项目 还是很多人感兴趣的
比如我

绝对同意。。前几天s.p附近的无尾街，有个房子开放就一周末，直接提前拍卖。。价格绝对的不低，不管什么时候，还是看房子

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作者: 拉德方斯    时间: 2018-3-21 21:47:20

嗯，楼上大仙所言极是！

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作者: ROYO    时间: 2018-3-26 14:34:48

拉德方斯 发表于 2018-3-15 23:13
加盖60平米和拉一栋旧房，未必20万吧，这个假设基础有点高

一千多的大地未来肯定是要推到开发apartment ...

如果现房在前面，空地在后面，要求至少8-9米的车道，不然没法拉一栋旧房到后面

如果加盖60平米的房子，建筑费用就要15万左右，不包括拉水电，厨房，花园等等。

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作者: Skywalker123    时间: 2018-3-26 21:49:54



我也有类似楼主的地块、类似的想法、和类似的问题。也同样是糊口……

我的地在中区，也有康叟的水道管线横过，恐怕这才是需要注意的地方。

据我所知，如果只是建一层，地块平整，SYLVIA PARK一带，康叟没道理不准，
我和康叟的PLAN MANAGER谈过，在一定条件下，连RESOURCE CONSENT和SURVEY都不用做。
不过，在办申请手续上，我是个外行，不敢多说。

我花了比较多的时间在「房子」上。

建议您房屋面积还可以更大些，也不要用MINOR DWELLING的思维去考虑，
我早先也是一样的思维，兜了一圈以後发现是自己想小了。
六十平米的房子很少有PRE FAB厂家提供现屋，价钱和设计都不理想。买六十平米的旧房，也很难找到。
以上两种，卡车能否运进现场也不容易，要花大价钱。
所以建新房恐怕是比较实际的选择。

诸位大神对於新建房子给的估价有些偏高，我估量大约是标准偏高，
我自己给「十五年後准备拆掉或搬走的出租房」的预算，是$1600/平米，
约90m2三卧室双卫的房子（出租价钱好），找到了非常好的厂商提供了很便宜的KITSET HOUSE，
至於BUILDER部分，最近正在询价中……
房屋与建造、整地、管线、康叟申请等，全部预算打算控制在十五万以内，
如果用不完，我就拿来升级厨房与装修。如果……如果超过预算，我就当是交学费……

LZ有兴趣，请PM我私聊，互相学习。

：）

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作者: 拉德方斯    时间: 2018-3-27 18:48:14

Skywalker123 发表于 2018-3-26 22:49
我也有类似楼主的地块、类似的想法、和类似的问题。也同样是糊口……

我的地在中区，也有康叟的水道管线横 ...

有时间我也再做做功课，其实长期我也只是想利用这块土地，而短期是希望增加现金流

最近几天我试着看二手房，据说二手房可以切割，运抵现场后再拼接；所以building surveyor工作量就很大，但好在对于这种旧房，康搜也不会按照现行标准去强制要求

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作者: 陌生的香港人    时间: 2018-3-27 23:11:06

拉德方斯 发表于 2018-3-27 19:48
有时间我也再做做功课，其实长期我也只是想利用这块土地，而短期是希望增加现金流

最近几天我试着看二手 ...

嗯 本來我是不想再回的了  - 但是誰告訴樓主舊房council 就"不會按照現行標準強制要求"的？ 說的又是什麼“標準”？

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作者: Skywalker123    时间: 2018-3-28 08:25:13

拉德方斯 发表于 2018-3-27 19:48
有时间我也再做做功课，其实长期我也只是想利用这块土地，而短期是希望增加现金流

最近几天我试着看二手 ...

这几年买二手房想法的人很多，价廉、好房早被挑走了，要找到合适的不容易啊。
TAKANINI以南，靠近一号高速路两边有几家旧房公司，可以去碰碰运气。

木制房子是可以切割分段运送的，运到预定地再组合。
二手房优点是价格低，其实就是省了材料钱。不过最近我看二手房的价格也涨起来了。

老房的很多老旧的材料需要去旧换新，拆掉旧的，换装新的，这部分的人工超过盖新房，
加上换新材料的费用，总造价很容易就上去了。
所以看屋时要很小心，要有经验的木工同行。
如果自己能动手或找到便宜的装修工，总造价才能拉下来。

旧房自住，康叟也是照标准给CCC，如果是拿来出租，2019年开始，出租房的标准就更高了。

祝好运！

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作者: 拉德方斯    时间: 2018-3-28 10:45:07

陌生的香港人 发表于 2018-3-28 00:11
嗯 本來我是不想再回的了  - 但是誰告訴樓主舊房council 就"不會按照現行標準強制要求"的？ 說的又是什麼 ...

谢谢关注和建议啦！未来需要请求帮忙的地方，还会很多

大概两周前我见council planner时，约见一个asian advisor，据他说二手房不必强制cavity system，但只有保证framing合理即可，所以他建议我找building surveyor看房子构造

如果我听得有出入，帮忙指教，感谢感谢！

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作者: 陌生的香港人    时间: 2018-3-28 13:51:58

拉德方斯 发表于 2018-3-28 11:45
谢谢关注和建议啦！未来需要请求帮忙的地方，还会很多

大概两周前我见council planner时，约见一个asian ...

cavity 這個是building方面的要求呢  和你這裡主要問的town planning 的要求是不一樣的 相信你上次見完的planner之後（他是管planning的）那個asian advisor 是負責building 那邊的 - 兩者的要求不要混為一談

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作者: 拉德方斯    时间: 2018-3-28 16:05:33

陌生的香港人 发表于 2018-3-28 14:51
cavity 這個是building方面的要求呢  和你這裡主要問的town planning 的要求是不一樣的 相信你上次見完的 ...

我是新手，现在仅停留在building consent方面的论证，不过建设或移动这么大的房子，resouce consent想必是很难避免的

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