）或者银行贷款经理真正从你自己的角度去把事情分析清楚 （而不是光想着多做几个贷款）。就算看到一些貌似很好的条件之前，务必在做决定之前衡量各方利弊，然后再作出我们所说的 informed decision。最近各大银行都降低一些固定1，2年贷款的利息。也接到不少咨询关于转不转银行。在和客人沟通交流的时候，我一直强调不能只看纸面上两个银行给你的报价。要结合所有因素来考虑。在这里，想和大家分享几个scenarios，希望有类似疑问的朋友能拿到些启示。
首先，能不能转银行，第一取决于你的收入情况有没有变。因为转银行要重新审核贷款人的还款能力，所以你必须通过现在的审核（比以前严格）。
假设你通过了，贷款审核，下面这两个费用是你要注意的：
1. Breakcost/ early repayment cost （平时我们所说的违约费。）:
比如，在你上一次贷款的时候，定期两年，现在每到两年，你要跳出这个合同，这就是银行说的 break cost. 这个算法不好把握，因为银行有自己的公式。前段时间 interest.co.nz 做了个模拟器，大家可以去试试，链接在这里：（https://www.interest.co.nz/calculators/mortgage-break-fee-estimator）不过不保证准确性。 最终数字要和你自己银行确认。
2. Deed of Acceptance (DOA)/ Cashback agreementetc （平时我们说的所谓“霸王条款”）..
每个银行都有自己的叫法。不过意思是一样的。你一开始贷款的时候，作为拿返现的条款，和银行签了一个n年不能离开银行的协议。如果在限期内走了，就要返还所有或者一部分的现金。每个银行也有自己不一样的规矩。所以要看回当时签的文件。
好了，入主题，这里先假设一个情况，来分析一下转银行和不转银行的区别：
David 去年在A银行借了50万，当时拿了$2,500的返现，签了两年内都留在A银行的“霸王条款”。利率当时定了一年。
现在David的贷款到期了，A银行只提供牌价利率给David,4.3%, 再定一年。 David 不开心，因为上周新来的邻居，隔壁老王刚刚买房找的是B银行，拿到的是一年 4.15% 的利率.。David到了B银行，花了一两天时间准备材料，按照银行要求提供，审核也过了。B银行也给出了4.15%的利率。但后来David觉得哪里不对了，因为发现这笔帐是这么算的：
贷款： $500,000
息差： 4.30% - 4.15% = 0.15%
| 收益 | | |
| 利差(金额) | $ 750.00 | |
| 返现 | $ 3,000.00 | |
| Total | | $ 3,750.00 |
| | | |
| 成本 | | |
| 律师费 | $ 900.00 | |
| 霸王条款 | $ 2,500.00 | |
| Break cost | $ - | |
| Total | | $ 3,400.00 |
| | | |
| 最终收益 | | $ 350.00 |
所以，如果David乐意转银行的话，他的最终收益大概在$350.而且B银行要求和他们签一份为期3年的“霸王条款”。如果你是David,你会怎么做？
第二个scenario:
还是 David, 他心有不甘，在他公司李老板的推荐下，找到了C银行。C银行给出的条件是：定一年，利息 4.09%, 返现$3,000。三年之内留在银行。David一看这个利率不错，挺好的，当场就签了。。。。在正式转银行前几天，因为David的律师已经发信给A银行，A银行给David，想挽留他，开出了最终报价： 一年 4.19%！
David 一下子迷糊了。因为现在帐，是这么算的：
贷款： $500,000
息差： 4.19% - 4.09% = 0.1%
| 收益 | | |
| 利差(金额) | $ 500.00 | |
| 返现 | $ 3,000.00 | |
| Total | | $ 3,500.00 |
| | | |
| Cost | | |
| 律师费 | $ 900.00 | |
| 霸王条款 | $ 2,500.00 | |
| Break cost | $ - | |
| Total | | $ 3,400.00 |
| | | |
| Profit | | $ 100.00 |
也就是说，忙活了好几天去准备材料，跑了几家银行，David仅仅省了$100块！
好了，问题来了，怎样才能避免出现像David这样的尴尬事情呢？很简单，在决定转银行之前，一定要和你信得过的贷款中介（例如我 ）或者银行贷款经理真正从你自己的角度去把事情分析清楚 （而不是光想着多做几个贷款）。就算看到一些貌似很好的条件之前，务必在做决定之前衡量各方利弊，然后再作出我们所说的 informed decision。
最后，补充一点，如果你的贷款已经是还了好几年，在转银行的时候，务必确认新的贷款年限，因为原始设置通常都是30年，也就是说，如果这点不注意，在不断的变换银行的过程中也不断的把贷款重设回30年，也就是一直都还不清了。
如果想知道更多，或者想对你个人情况有更深入的分析，欢迎随时联系作者。免费咨询，分析个人贷款状况及提供优化贷款结构方案。同时也欢迎大家关注我的天维专栏 http://friends.skykiwi.com/column/article/robbizeng/ 以及我在签名档中的博客回顾过去我发表过的文章。
TelecomStaff 发表于 2018-2-28 12:18
好贴。 转银行为什么要律师费？
天维房产 发表于 2018-2-28 12:20
因为的房子的产权会发生变化啊~
以前是A银行的抵押物~现在是B银行的抵押物~
Bearonrun 发表于 2018-2-28 11:39
好帖， 顶一个
我之前也碰过此类霸王条款。 T 银行给我的2年合约，但要求我在T银行呆两年半。
kikilulu 发表于 2018-2-28 13:34
现在很多银行都有霸王条款了吧。。。。
Bearonrun 发表于 2018-2-28 15:42
还不是所有。 也可以谈判。
房奴甲 发表于 2018-2-28 21:53
Robbi你写这个帖子应该先喝一杯咖啡提神，做贷款的说了这么半天一个非常重要的考量没有说，班主也没细看就 ...
耀眼的天空城 发表于 2018-3-1 08:00
发扬不懂就要问得精神,非常重要的考量是什么
房奴甲 发表于 2018-2-28 21:53
Robbi你写这个帖子应该先喝一杯咖啡提神，做贷款的说了这么半天一个非常重要的考量没有说，班主也没细看就 ...
房奴甲 发表于 2018-2-28 21:53
Robbi你写这个帖子应该先喝一杯咖啡提神，做贷款的说了这么半天一个非常重要的考量没有说，班主也没细看就 ...
天维房产 发表于 2018-3-1 09:37
房哥现在还没睡醒~
是还款类型吗？本息一起还还是只还利息~
天维房产 发表于 2018-3-1 09:37
房哥现在还没睡醒~
是还款类型吗？本息一起还还是只还利息~
左右山 发表于 2018-3-1 23:30
如果签了“霸王条款” 比如3年 但是只fix了2年 2年到期后把所有贷款还清 但是不解除房子抵押给银行 ...
Robbi 发表于 2018-3-1 09:50
ta 给我私信啦， 是关于 interest only 的事情。
我当时写帖子的原意只是进行一个很general的对比。至于 ...
txtjhs 发表于 2018-3-10 13:49
"在正式转银行前几天，因为David的律师已经发信给A银行，A银行给David，想挽留他，开出了最终报价： 一年 4 ...
ThinkOutLoud 发表于 2018-3-10 14:01
30年interest only没用吧，fixed term一到renew就全推翻,现在还不是全变p+i。
现在还有哪家银行做interes ...
| 欢迎光临 新西兰天维网社区 (http://bbs.skykiwi.com/) | Powered by Discuz! X2 |
