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标题: 讨论：政府/央行会不会用涨息（OCR）来打压房价 [打印本页]

作者: BNC2015 时间: 2018-2-21 12:54:06 标题: 讨论：政府/央行会不会用涨息（OCR）来打压房价

本帖最后由 BNC2015 于 2018-2-23 10:11 编辑

有贷款买房经历的人，应该都会认同，贷款利息通常是最大的持有成本。会有少数例外的，如Lease Hold.

影响房贷利息的最主要因素是央行利息, 特别是对于中短期。我们也看到了，在过去几年，央息不断下降乃至历史新低，而房价如火箭般飙升。

有网友也做了调查和分析，如下链接：

http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3505289&extra=page%3D2

http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3329798&extra=page%3D1%26filter%3Ddigest%26digest%3D1%26digest%3D1

当前的平均房贷利息不到4.5%。如果利息能够涨到6~7%，能够有效抑制投资者和部分自住者购买。如果继续上涨，部分人就会被迫出售房子，当升至8~9%，大部分人都会撑不住，房价也会大跌。当前的央息是1.75%，如果涨到6%以上，就会有这个效果。

这样做有什么代价呢？

1. 经济增长放缓

2. 打压通胀。央行的硬任务是把通胀控制在1~3%，2%最理想。当前的通胀约为1%，偏低。如果涨息，通胀会继续下降，央行无法完成任务。

3. 增加建房成本，压抑建房行为。利息增加，建房成本增加，发展商建房减少，房屋供应下降。

4. 金融市场不稳定。如果房价大幅下跌，credit蒸发，会触发新西兰金融危机，部分企业倒闭，失业率上涨。

所以我的想法是，政府会慎用OCR这个非传统的房屋调控工具，迫使央行用大幅调整OCR，既难也有太多的副作用（央行理论上是独立的）。

但不排除和央行协调，充分利用OCR的所有所用，调节房市。

你的意见？

作者: BNC2015 时间: 2018-2-21 12:55:07

自己沙发

作者: liu_yu_1980 时间: 2018-2-21 12:58:20

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作者: BNC2015 时间: 2018-2-21 13:03:02

liu_yu_1980 发表于 2018-2-21 12:58
換一個思路, 假設政府並不打房價，讓房價持續5年不漲，會出現啥後果？

你认为房价会5年不变吗？不升也不降？

房租呢？

作者: NewLynnHse 时间: 2018-2-21 13:10:37

我觉得不会，因为OCR对很多其他的东西也会有影响的，不能乱动。
而且政府不可以干预储备银行的决定

作者: angelee123 时间: 2018-2-21 13:17:46

NewLynnHse 发表于 2018-2-21 13:10
我觉得不会，因为OCR对很多其他的东西也会有影响的，不能乱动。
而且政府不可以干预储备银行的决定
...

有道理 ocr不会单纯为了调控房价而提高或者减少解决房价高的最好和最直接办法就是释放土地

作者: BNC2015 时间: 2018-2-21 13:23:29

本帖最后由 BNC2015 于 2018-2-21 13:32 编辑

NewLynnHse 发表于 2018-2-21 13:10
我觉得不会，因为OCR对很多其他的东西也会有影响的，不能乱动。
而且政府不可以干预储备银行的决定
...

鼠版投票吧。

对了，你所指的不会，是不会快速升息，还是完全不会升息。

作者: liu_yu_1980 时间: 2018-2-21 13:41:14

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作者: Robbi 时间: 2018-2-21 13:46:20

第一，央行是独立的，不受政府控制的。过去一直在强调这一点。
第二，央行的责任/目的不是打压房价，是维持本地金融系统的稳定。
关于央行的职能，可以参考网站。 https://www.rbnz.govt.nz/about-us

第三，利息涨，房价也不一定就跌。07年那时候，利息一路高涨，我买第一个房子，一周连涨两次息。然而，房价确实那个轮回的峰顶。
第四，利息跌，房价也不一定就涨。07年峰顶之后到，（记忆所及）08， 09 年那会儿，利息不见得比07年高, 然而，房价却到了那一轮谷底。

第三，四点其实想说的就是，利息和房价，不是简简单单的一个高，另外一个就肯定低，这样子的关系。还有很多因素需要考虑。

而且，OCR也不仅仅是调控房价。。房市，只是整个经济系统里面的一小部分。每次OCR调整，还有其他组成部分也会收到影响，例如，林业，渔业，旅游业，教育，进出口等等等等。。那些就不详细说了，因为我也不是专家。

作者: NewLynnHse 时间: 2018-2-21 14:07:00

BNC2015 发表于 2018-2-21 13:03
你认为房价会5年不变吗？不升也不降？

房租呢？

我回答的是你标题里的问题。至于涨幅的大小，我就不知道了。但是不管涨还是跌，我认为主要的目的肯定不是为了要打压房价。

作者: liu_yu_1980 时间: 2018-2-21 14:32:41

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作者: 261874939 时间: 2018-2-21 15:11:12

楼主知道什么是OCR不？

作者: BNC2015 时间: 2018-2-21 15:15:25

本帖最后由 BNC2015 于 2018-2-21 15:21 编辑

Robbi 发表于 2018-2-21 13:46
第一，央行是独立的，不受政府控制的。过去一直在强调这一点。
第二，央行的责任/目的不是打压房价，是维持 ...

不愧是专业人士，条例清晰，能够自圆其说。

我的回应如下：

1. 理论上政府和央行是独立运作的，这在奥大的经济学里是必教。可实际上，政府是有能力通过政治手段影响央行的。不用我举教科书上的例子吧？

2. 央行确实要维持金融市场的稳定。所以当房价快速上涨，央行视之为对金融稳定的不利因素，所以会呼吁政府一起打压。反之同理亦然。

3~4. 2007~2009年的房市不是一个好例子，因为现在情况已经变了。当时房价没有现在这么高，养房的成本占家庭收入的比例比现在要低不少。如果当时1~2房子，几十万贷款，利息支出占家庭总支出比例低，所以就算升息，影响不大。这符合Elasticity 理论。现在5，6个房子，贷款两三百万，相关比例必然大幅增长。所以现在如果升息，对家庭现金流的影响绝非10年前可比。这也还符合Elasticity理论.

天维也有网友做了关于升息的投票调查和效果分析，链接如下。

http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... 5289&extra=page%3D2

http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... st%3D1%26digest%3D1

Serviceability 影响投资的事，你应该最清楚吧。

至于OCR是影响整体经济的关键，我完全同意。

作者: BNC2015 时间: 2018-2-21 15:16:38

261874939 发表于 2018-2-21 15:11
楼主知道什么是OCR不？

你有什么想法可以直说。

作者: tedliu 时间: 2018-2-21 15:17:20

这个不能光在新西兰这点小地方分析主要得看美联储

作者: BNC2015 时间: 2018-2-21 21:14:37

angelee123 发表于 2018-2-21 13:17
有道理 ocr不会单纯为了调控房价而提高或者减少解决房价高的最好和最直接办法就是释放土地 ...

你觉得现在的政府，在代表毛利人和环境保护主义者的背景下，会主动去修改RMA来释放土地吗？

作者: jsmith2 时间: 2018-2-21 21:34:00

我估計會降息，現在農產品太貴，農民已叫苦連天。

作者: asdj1998 时间: 2018-2-22 06:59:06

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作者: rzrljb 时间: 2018-2-22 10:22:07

央行就算升息，理由绝对不是为了打压房价，假如打压了房价那只是副作用

作者: 恶意灌水 时间: 2018-2-22 11:58:30

本来就不会，主次关系都不对，央行是维护货币稳定和维持通胀目标才来调节利率。不要什么都扯上了。是升降息会对房价产生影响。

作者: DAHUA仔 时间: 2018-2-22 18:35:20

rzrljb 发表于 2018-2-22 10:22
央行就算升息，理由绝对不是为了打压房价，假如打压了房价那只是副作用

对啊，房地产很重要，但远不是唯一的聚焦点，真要压，提高投资房LVR就够了，还不会波及首套房

作者: love_3_month 时间: 2018-2-22 19:28:23

房价（房地产）只是经济的一部分

当然以整体经济为重。如果打击了房价也打击了经济，麻烦更大

作者: longwang 时间: 2018-2-22 19:44:19

上一波金融危机，政府和储备银行降利率来刺激纽西兰经济，实际上纽西兰也没啥经济，除了农业，旅游，就是房地产了。结果造成了纽西兰的高房价，当然也有人民币外流的功劳。未来，央行再靠利率提振经济，几乎不可能，所以利率下行，没啥用，只剩上行可能，但是央行看的比谁都远，利率不敢动，动了经济得下行，但有些东西，央行做不了主，这波经济发展，底层百姓没收益，反而被高房租所困，这不把姐心大搬出来，姐心大上台，3把火之一，独拒外资买房，大幅上涨最低薪，姐心大也知道，

作者: longwang 时间: 2018-2-22 22:40:00

这些福利都是双刃剑，为了执政，得慢慢洒出来，估计第一任期，索了水的外国人买房法令会颁布，最低工资涨到20元，估计得下个任期。不过那个kiwibuild已经开始动作了，实际上公屋署在大批盖密集型公屋，最近1，2年，Auckland会有上千套新公屋推出，最近公房好申请了，以前，排队几年的，最近公屋有的挑。未来几年，房东想涨租，是痴人说梦了，不过老百姓手里更多钱消费了，配合最低工资大涨，企业成本增高，通胀会在工党第2任期大涨，经济在消费刺激下，还会增长，这些都会在工党第2，3任期，随着国家债务增加而结束。加息会在3年后，最困难的日子也在那时。拭目以待吧。

作者: occc 时间: 2018-2-23 08:58:26

longwang 发表于 2018-2-22 22:40
这些福利都是双刃剑，为了执政，得慢慢洒出来，估计第一任期，索了水的外国人买房法令会颁布，最低工资涨到 ...

说的好像很有道理

顶一个

作者: BNC2015 时间: 2018-2-23 10:02:56

longwang 发表于 2018-2-22 22:40
这些福利都是双刃剑，为了执政，得慢慢洒出来，估计第一任期，索了水的外国人买房法令会颁布，最低工资涨到 ...

工党第一届，只是改变体制，并没有增税，或者大幅花钱。所以经济民生和国家党后期接近。

如果连任，第二届，随着最低工资的落实，商业环境的变差（大幅加税）和劳工数量的减少，新西兰经济出现颓势，新西兰前几年存下的家底会被掏空。通胀会增加，不过不一定大涨.

如果工党继续连任，第三届工党会被迫借海外高利贷以维持福利，新西兰经济下滑，失业领救济的人大增。房事随之大受影响。

作者: BNC2015 时间: 2018-2-23 10:17:59

longwang 发表于 2018-2-22 22:40
这些福利都是双刃剑，为了执政，得慢慢洒出来，估计第一任期，索了水的外国人买房法令会颁布，最低工资涨到 ...

不过，就房市而言。工党的所有提高供应的政策，包括Kiwibuild, 没有落实如何筹措足够的资金，也没有有效短期内提升劳动力的计划。所以，如果能连任3~4届，而且经济能够维持现状，才有可能看到明显的效果。因此，在未来5年内，房市不明朗，但房租会因为供应短缺而提升，尤其是奥克兰和惠灵顿。

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2018-2-23 12:06:41

会缓慢升息，利息方面主要还是跟随美国的步伐，新西兰的经济体量还是太小。

房产价格是由供需需求决定的。
提供住房是解决供给方面的问题，房子不可能很快建成，这方面的解决注定会是一个缓慢的过程。

需求方面：一是通过分散人口到其他城市来减少刚需，上届政府已经开始做了。
二是通过控制外国人买房和取消税收优惠来减少投资需求，这届政府正在做。

房价暴涨暴跌对国家经济没有好处。经过几年的暴涨是需要有几年的时间来消化一下。所以工党政府应该是在未来几年以维持房价的平稳或者小副下跌为目标的。

作者: BNC2015 时间: 2018-2-23 12:36:33

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2018-2-23 12:06
会缓慢升息，利息方面主要还是跟随美国的步伐，新西兰的经济体量还是太小。

房产价格是由供需需求决定的。 ...

工党住房部长在采访时已经说了，希望看到约3%的温和增长，什么时候又改变了？

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2018-2-23 13:27:26

BNC2015 发表于 2018-2-23 12:36
工党住房部长在采访时已经说了，希望看到约3%的温和增长，什么时候又改变了？ ...

3％的温和增长，不是平稳么？

作者: BNC2015 时间: 2018-2-23 13:42:40

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2018-2-23 13:27
3％的温和增长，不是平稳么？

工党没说跌吧，你的党魁和房屋部长都认为要温和增长。

说让房市腰斩的只有绿党女党魁，已经因为骗福利下台了。

作者: 中纽风行者 时间: 2018-2-23 14:06:54

BNC2015 发表于 2018-2-23 12:36
工党住房部长在采访时已经说了，希望看到约3%的温和增长，什么时候又改变了？ ...

等最低工资升到20一小时的时候，到时候看房价涨不涨

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2018-2-23 14:15:37

BNC2015 发表于 2018-2-23 13:42
工党没说跌吧，你的党魁和房屋部长都认为要温和增长。

说让房市腰斩的只有绿党女党魁，已经因为骗福利 ...

那好吧，增长就增长吧。

作者: BNC2015 时间: 2018-2-23 14:19:03

中纽风行者发表于 2018-2-23 14:06
等最低工资升到20一小时的时候，到时候看房价涨不涨

那是第二届的事了。

作者: 中纽风行者 时间: 2018-2-23 14:27:50

BNC2015 发表于 2018-2-23 14:19
那是第二届的事了。

是的，到时候钱花的差不多了，又要开始大举借债了，加大量化宽松，通货膨胀加聚，移民口子大开。

作者: BNC2015 时间: 2018-2-23 14:59:30

中纽风行者发表于 2018-2-23 14:27
是的，到时候钱花的差不多了，又要开始大举借债了，加大量化宽松，通货膨胀加聚，移民口子大开。 ...

我也这样想。

如果工党连做三届................

作者: 中纽风行者 时间: 2018-2-23 16:49:58

BNC2015 发表于 2018-2-23 14:59
我也这样想。

如果工党连做三届................

应该能做三届，阿登来势汹汹。

作者: BNC2015 时间: 2018-2-23 17:09:09

中纽风行者发表于 2018-2-23 16:49
应该能做三届，阿登来势汹汹。

这一届的政府，说好听些，就是险胜，说难听些有人认为是偷回来的。
虽然执政时间尚短，下结论不公平，不过她确实没有显示出过人的能力，只是靠着尚未出生的小孩博得媒体的眼球。
你真的这么看好她3连胜吗？

作者: 中纽风行者 时间: 2018-2-23 21:36:47

BNC2015 发表于 2018-2-23 17:09
这一届的政府，说好听些，就是险胜，说难听些有人认为是偷回来的。
虽然执政时间尚短，下结论不公平，不 ...

现在下结论为时尚早，怎么也要一年以后才能看出一些眉目。工党和老皮都是玩政治的高手，为达目的不择手段，账单哥输的不委屈。等国家的选出新的党魁之后，再来看有什么起色。工优结盟不是铁板一块，也不一定会维持长久。毕竟老皮72了，身体健康方面也是高风险，有老皮的优先当和没有老皮的优先当是不一样的。

作者: longwang 时间: 2018-2-23 23:08:09

BNC2015 发表于 2018-2-23 10:02
工党第一届，只是改变体制，并没有增税，或者大幅花钱。所以经济民生和国家党后期接近。

如果连任，第 ...

你有所不知，已经在花了，公屋署发疯似的大盖公房，程度是国家党在任时的几倍。本人所在的洋人建筑公司，也就十几个人，去年竣工公房50套以上，是以往没有的，以前是私人开发商多一些。

作者: BNC2015 时间: 2018-2-24 12:41:21

中纽风行者发表于 2018-2-23 21:36
现在下结论为时尚早，怎么也要一年以后才能看出一些眉目。工党和老皮都是玩政治的高手，为达目的不择手段 ...

老皮过去是职业运动员，身体好着那？总理如果三年抱俩，肯定有人要说话。

作者: BNC2015 时间: 2018-2-24 12:56:17

longwang 发表于 2018-2-23 23:08
你有所不知，已经在花了，公屋署发疯似的大盖公房，程度是国家党在任时的几倍。本人所在的洋人建筑公司， ...

工党才执政4个月，还包括一个多月的年底假期。所以他们的建房系统应该还没开始。

我不是说没有大盖房子，不过，这应该还是国家党留下来的，工党需要重新设立系统。

你可以去你的建筑公司问问，如果一切顺利，建房的设计需要1~2 月， consent 也要1~2月，建房周期4~6月，然后拿了CCC才能上市。如果一年内能做好，已经算快的了。

估计工党引入新的系统，把人员换成他们的，然后按他们的方式开动。

不过，工党的官僚主义会比国家党严重，效率也低，所以将来的发展速度，现在也难说。

此外就是，如果盖的是可负担房，而且在市区内的，会对平衡房价有影响，但公房的供应，只对房租上涨有点作用。

作者: sun2kiwi 时间: 2018-2-24 13:05:58

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作者: longwang 时间: 2018-2-24 18:15:57

是去年竣工的，大部分年初的building consent，今年更多，mt wellington 在做基建的有上百栋，都是扒掉老旧公房，集中盖的联排。只能说是国家党执政后期，开的头，工党发扬光大。公房虽然优先分配低收入群体，但也可能上市一部分，大都是双层的2房，3房。这样的房型私人不会盖的，只有国家来做，工党意向也是如此。

作者: sun2kiwi 时间: 2018-2-24 19:13:02

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: BNC2015 时间: 2018-2-25 20:02:22

longwang 发表于 2018-2-24 18:15
是去年竣工的，大部分年初的building consent，今年更多，mt wellington 在做基建的有上百栋，都是扒掉老旧 ...

工党和国家党的做法并不一致。

例如国家党大量引入建筑技工移民，而工党则更依赖于自己培养。海外建房发展资金也是。

还有国家党会打包几个大地的公房给私人开发商，并按比例规定。例如，打包6个公房， 4000平米，开发25个新房，规定至少10个卖给公屋，10个可负担房。工党对出售公房是禁止的，所以以后不会再有。

总之，我认为工党愿意继续建房，可因为政策不一样，所以走的路和国家党大相径庭。因此必须把国家党的现有系统破坏掉，然后重建。

这样的话需要大量的时间，就算工党的建房体系优于国家党，也得第二届后期才能开始看到效果。

作者: tedliu 时间: 2018-2-25 20:48:02

中纽风行者发表于 2018-2-23 16:49
应该能做三届，阿登来势汹汹。

不可能的下届能否连任都悬阿登的新鲜劲一两年也就过去了

作者: BNC2015 时间: 2018-2-25 23:52:51

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2018-2-23 14:15
那好吧，增长就增长吧。

是否增长, 最终只有时间到了才知道.

不过可以确认的是, 工党政府的政策目标是3%左右的温和年增长.

作者: BNC2015 时间: 2018-2-26 00:06:35

tedliu 发表于 2018-2-25 20:48
不可能的下届能否连任都悬阿登的新鲜劲一两年也就过去了

她政治手腕高, 吸引眼球的能力也强, 外表形象也好. 所以能够一个新人的身份, 击败Bill English 这个已经证明自己多年的首相.

下一届, 她肯定还有招数. 能否成功, 拭目以待.

作者: longwang 时间: 2018-2-26 21:22:59

姐心大的势头，不逊于酱鸡，国家党目前的还真不看好，连任可能性真很大。

作者: BNC2015 时间: 2018-2-27 09:23:51

longwang 发表于 2018-2-26 21:22
姐心大的势头，不逊于酱鸡，国家党目前的还真不看好，连任可能性真很大。 ...

是啊，

作为职业政客，她在大学里专修政治，也在英国做过相关工作，水平比Bill English这种类型的农民自然要高得多。
虽然不希望她和工党连任，例如商业信心大幅下跌。

不过我认为，就目前情况而言，这种可能性并不低。

作者: angelee123 时间: 2018-2-27 12:33:57

BNC2015 发表于 2018-2-27 09:23
是啊，

作为职业政客，她在大学里专修政治，也在英国做过相关工作，水平比Bill English这种类型的农民自 ...

民主国家，第一任只要不犯大错，第二任基本没问题，虽然姐心大第一任选票不是多数，但估计第二任是没问题的，第三任很麻烦

作者: tedliu 时间: 2018-2-27 18:49:19

BNC2015 发表于 2018-2-26 00:06
她政治手腕高, 吸引眼球的能力也强, 外表形象也好. 所以能够一个新人的身份, 击败Bill English 这个已经 ...

看到今天国家党选出的新党魁后我觉得阿登会连任

作者: BNC2015 时间: 2018-2-27 21:39:51

tedliu 发表于 2018-2-27 18:49
看到今天国家党选出的新党魁后我觉得阿登会连任

是啊，bill engilish 的竞选能力确实不能让人放心，不过几个手下似乎能力还不如他。

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