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标题: 大选后对与经济，房市和民生前景的客观分析 - 继续更新3楼 [打印本页]
作者: BNC2015 时间: 2017-10-25 11:54:39 标题: 大选后对与经济，房市和民生前景的客观分析 - 继续更新3楼
本帖最后由 BNC2015 于 2017-11-8 17:26 编辑
大选结果并不寻常，却在意料之中。政治季节的转换，必定会对经济，房市，和民生产生很大的影响，这点和冬天气温下降类似。
我是做技术和研发出道的，所以养成了客观看待事物的习惯。例如，很多人都知道，我比较赞同国家党，所以也挨了不少骂。不过，我半年以来的观点都是：我渴望国家党继续执政，但我认为工绿联盟获胜几率更高。
本贴也不例外，不设立场，不主张哪个党或政策更好。而通过客观的分析，用合乎逻辑的方法推测将来的经济，房市和民生。我真诚而合理地相信这个前景出现可能性较高，虽然相当一部分并非我所盼望的。
经济
经济增长
一般的判断就是是基于GDP的增长。下图为12年来新西兰GDP总量
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下图为经济危机过后来的新西兰GDP季度增长。 可以看到每季度的GDP增长率大约是0.75%，而且近年来逐步上涨。
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目前看来，新西兰的经济的势头不错。那么，换政府以后会不会大跌呢？答案是不会。
GDP可以用3种方法计算：1. 总生产2.总消费3.总收入。可以简单理解为，GDP和这三者相关。
国家党用的是提振生产／出口的方法，来保持GDP增长。例如，减少贸易壁垒（如TPP），鼓励外商投资，减免税负，缓行最低工资增长。
工绿优则使用刺激消费的方法来提高GDP。例如，增加福利，更多的政府雇员，增加最低工资等。
看下图就能够比较两政府的不同理念。较深色部分，为预计消费，较浅色部分为消费潜力。国家党会把更多的收入用于还债和再投资，所以用于消费的不多，实际用的就更少。而工绿优则会把更多的收入用于消费，所以可用和实际用的数额都比国家党高。需要指出，这是两党的各自预测，所以只能说大方向无误，但具体数据只有等实行后才能确认。
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简单比喻，一个家族农场，近年来，大哥带领全家苦干，节衣缩食，结果丰收，存了不少余粮。大哥打算以余粮换取更多的生产工具，扩大生产。大姐认为既有盈余，应该少做些，余粮可以卖掉换些好的消费品，于是获得家人支持而掌权。大哥的方式能够让农场的产出提高，但日子过得苦，而大姐的方式能够让家人及时行乐。两人的方法没有绝对的优劣，而是需要在适当的时间实行。
小结： 国家党用提振生产/出口来提高GDP,而工绿优的刺激消费方法可以延续GDP的增长。如果没有重大国际事件，至少在第一届政府，不会出现萧条的情形。新政府的挑战在于，刺激消费的方法不能单用，必须找到新的经济增长点，才可以持续下去。
税收
下图为工党之前的税收计划。可以看到，工党打算从2019年开始大幅提高税务. 这点与刺激消费的经济计划相符合。
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不过，A女士已经改称新政府不会在第一届（3年内）征税。这点虽然为她带来更多的选票，可也冲击了信守承诺的形象，更是给政府的施政套上了枷锁。如何引入大量的消费刺激经济，而不增加赋税，这是一个极大的挑战。
相信如果下一届继续执政，高税收政策会马上施行。
国债偿还
既然消费更多， 而增税计划推迟，国债偿还的周期也就更长。如下：
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通货膨胀
历史上新西兰有一段时间通胀超过15%，如下图。给经济民生造成了极大的压力。所以近几十年来，工党和国家党都会通过央行尽力把通胀控制在3%以内。所以，当年经济危机，国家党也无法滥印钞票。
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新西兰近年来的通胀稳定如下图：
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本届副总理皮先生，声称要对央行制度进行改革，而且将会采用类似于新加坡的模式。而新加坡的通胀控制较新西兰宽松，如下图。
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既然政府加大消费，而暂时不会增加税收，那么多印钞票是一个有效的方法，如果引入新的央行制度来减低通胀控制，就更容易实行。
所以，未来3年通胀率会增加。
待续。
作者: BNC2015 时间: 2017-10-25 11:55:00
本帖最后由 BNC2015 于 2017-11-7 10:55 编辑
房市
推测的范围和前设
1. 聚焦于奥克兰地区，因为其有代表性, 是新西兰的一个缩影。
2. 假设未来三年外部环境和过去三年相差不大
3. 不概括难以预测的重大事件，如战争，大天灾，大型国际金融事件
4. 假设总理信守承诺，三年内不加税
将从3 方面来看奥克兰房市前景：需求，供应，资金
1.需求
人口增长：包括自然增长率（出生率-死亡率）+ 净移民率
下图为全国人口的自然增长，我们可以看到，近几年来人口增长为每年3~3.5万。
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今年的人口增长约为：3万自然增长 + 7万净移民 = 10万
今后三年，新政府的移民目标为约4~5万，取平均4.5万。工党的长产假鼓励生育，而优先党则力推老人健康计划而使死亡率下降，所以采用3.5万的自然增长。
所以将来3年的人口增长为： 3.5万自然增长+ 4.5万净移民 = 8万，比今年低20%。
人口还是显著增长，只是稍缓，那么对于房市还是有力的承托，不过比以往稍缓。
海外买家禁令
新政府的定义包括本地工签，学签，在海外投资者。一般认为，基于TPP等自贸协议，新政府不能马上完全禁止海外买家买二手房. 而且尚不知政府通过何种法律手段实行禁令， 如果是通过法案修改（Bill Amendment， 类似于 Phil Twyford 2015提出的法案）则需走1，2，3读，并且不一定总督签发后立即实行。
但新总理承诺圣诞节前实施禁令。所以，我们静观政府的行动。
如果实施，部分海外买家会退出，部分转向买在建房或完全buy off plan.
该禁令对房市会有一定的打压作用，不过参照有类似禁令的澳洲，似乎不显著，房价依旧飞涨。
2->5年明线测试
对短期炒家没影响，因为他们已经打算交税。对于真正的长期投资者，如阿海类型，也几乎没影响，因为他们通常长久持有。只对于那些打算持有两三年然后出售的投机者有影响，他们可能会退出市场或改变策略。
所以，明线测试的延长对于房价影响不大
保值投资
未来三年的通胀会较现在高，所以部分投资者会把资金从其他地方转移到房市，利用房产保值的特性来维护资产。这对房市有承托作用，但效果可能不显著。
小结：将来三年房产的需求增长略缓，但总体依旧强劲。
2. 供应
土地：
没看到新政府有释放土地的政策，例如去除RMA的某些条款，或者对土地拥有者加税。
倒是在公房土地释放上更保守。一直以来，大量的低密度公房占用了很多昂贵的土地：Mission Bay, Kohimarama,Sandringham, MT Albert, MT Roskill 等. 这一直为很多人诟病。例如，一个不工作的人生很多小孩，住一个位于MissionBay 的600平米的大地公房。
国家党的解决方法是，如：把几个连在一起的公房打包卖给私人开发商，价格上通常忽略掉已经残破不堪的房子。同时规定密集型的房子部分为回归国有的公房。这样的做法，既调动了开发商的积极性，也提高了土地的利用率，更回收了资金可以用于投资基础设施。
但是，这样会对公房的居住者造成很大压力，尤其是那些住了几十年的老人，而其出售的价格也有争议。所以新政府已经宣布将会展缓此类开发模式。
市区土地释放的保守趋势，对于房市有助燃作用。
建材建材价格是房价的重要推动因素 。10年前我买了个自住Unit,因diy去买石膏板(10mmgib, 2.4 x 1.2), 当时才10多刀，现在二十多，几乎翻倍。近年来建材价格上升速度之快,甚至大大超越了人工成本更贵的澳洲. 如下图:
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新政府并没有直接利于建材生产或进口的政策。 倒是环境政策的收紧， 劳工工资的提高，劳工法的加强， 对国内企业的保护升级，上升的通胀， 都在推动建材的价格 。最典型的就是劳工的最低工资提升， 制造业联盟（Employersand Manufacturers Association）惊呼，新西兰制造业将遭受碾压式的停滞 （grinding halt）.
这话有点夸张，但建材厂家通过提升价格把劳力成本转嫁给开发商是必然的。 所以，建材价格看涨，从而上顶房价。
建筑劳动力
类似于建材， 飞涨的tradesmen价格也是推动房价的因素。
国家党政府的主力政策是请外援：移民。争议就是这些移民是否能够很快适应新西兰环境？如果可以，无可否认可以立竿见影。
新政府的主力政策是内部挖潜。例如，通过津贴，鼓励建筑公司使用学徒（5000），免去中学后学习培训的学费等，确实有助于缓解用人荒。不过，通常Tradesmen要学习一年左右， 工作2年左右才可以独立，所以从中学毕业到成为一个合格的Tradesmen，需要3~4年的时间。加上政策要1年左右才落实，所以，如果工党能够连任，会看到效果。
因为优先党的强势介入，新政府对于技术移民的态度趋于保守，这固然能够保护本地人的工资水平，但对于降低房价没有好处。
小结：内部挖潜的方法不错，不过周期较长。削减技术移民，会增加建房成本。
开发商资金
按照观察和几个资深的Broker的评论, 开发商极难借钱, 比一般买自住, 买投资更难. 有不少项目, 批了不建, 部分是建了一部分, 停工.
投资交通基础建设
主要包括道路，桥梁，铁路，渡轮，公共交通等。 奥克兰的住房问题，很大程度是因为交通企划没做好， 交通设施不足而效率低下，公共交通不发达。 有些区，如papakura,离开 市中心不过30公里，但上班时间需要开车近1个半小时。如果能够把通勤时间降低，人们也会愿意住在较远的地方。
日本大阪这方面就做得很好，通过建设高铁， 大阪成功地把市内的人疏散到远郊，日间是第二大城市人口350万，而晚上是第三大城市260万，从而成功地控制了房价。
新政府目前的主要政策是铁路，包括从市中心到机场铁路， 从市中心到西区北岸。如下图。不过前者主要是城市形象工程，对交通问题帮助不大， 后者确实很有针对性，但是建设周期为10~20年，稍长了些。
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新政府投资的挑战性在于，资金不足，因为福利大增，如延长产假，增加救济，学生津贴等，而收入又因为承诺三年不加税而不能大涨， 所以投入基础建设的资金很有限，所以只能做些中小型项目或者延长建设周期。
评价是：工党以有限的资金做了一个不错的交通蓝图，不过有远水不解近渴之虞（对房市）。如果能投入更多资金， 缩短工期，效果会更好。
区域发展
新西兰的房价除奥克兰外, 其实在发达国家里并不算高. 如果要对症下药, 开发资金应更多投入奥克兰. 前任海伦和国家党政府都由此共识. 不过, 本届工党政府因为和优先党合作, 发展重心转向其它地区, 尤其是皮先生的家乡Whargarei 和远北.
虽然区域发展好了可以吸引部分奥克兰人前往居住, 不过发展周期数以１０年计, 所以中期内(１０内)对奥克兰的房屋供应短缺没有太大帮助. 反而因为占用发展资金, 会令奥克兰的建设和房屋供应减缓.
供应小结: 因为土地, 建材, 劳动力, 资金, 和基础建设的不足, 发展重心的转移, 供应在未来３年不会比现在有大的提高.
资金
银行借贷
银行借贷比以前难，这与大选并没太多关系。 其主要原因有：银行海外资金来源成本增高，受累于澳洲经济，本地银行的澳洲母行要求收紧贷款，本地银行存款不足。
没看到新政府的政策对银行借贷有显著的影响，但是如果央行大量印钞票，可能会缓解。
至于更低的LVR甚至DTI 政策，看来不大可能会在短期实施。央行长也说过，DTI 只会在房市复苏，快速增长重现时才会使用，目前（房市持平）情况下， 决不会使用。
小结：如果澳洲经济快速增长，而央行大量印钞票，借贷会比现在稍容易些
利息
下图是自２０００年以来的新西兰２年利息
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现在利息极低，是推动房价的主因之一。而央行的超低利息是商行能够维持低利率的最重要原因。新政府的治下，央行利率可能会被提高从而控制通货膨胀。如果政府连任，可能性就更高。
如果商行利率随之增长，那么会阻止一些人买房。但如果要迫使投资者卖房减负，商行利率要足够高才行。举个例子：
一个５０万３房２０１５年买，每增加１%的利率， 投资者就得每年多付５０００.今年的利率目前大约升了０．４％，如果假设将来３年每年增长0.8％（非常激进的估计，未来三年不太可能实现），那么， ２０２１年初，投资者需要每年多付$12000。不过，投资者会用些办法来缓解，例如升房租：
过去几年的房租趋势如下图.
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过去每年房租大约升 $20~30(每周)， 也就是1000~1500,如果利率大增，房东被迫加速升租金，如每年40,那么，３年下来，大约每年多6200。
然后报损失，退税，大约每年只多付$4000多。 对于大多数投资者（1-3个投资房）， 应该能撑住。
有一网友做了个利息承受能力的调查，链接如下
http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3505289&page=1#pid58905006
目前(07/11/2017， 11am)的小结是：有房有贷的，平均认为能承受8.05%的利息，加上有房无贷的，约7成能承受至少8%的利息。
小结：将来的房贷利息会增高，这会减缓房市上升的势头，但要令房价快速下跌，甚至投资者甩卖，每年的平均利率上涨至少要1%以上， 而且持续4~5年。
作者: BNC2015 时间: 2017-10-25 11:55:22
本帖最后由 BNC2015 于 2017-11-7 20:38 编辑
房市总结：
根据工绿优党目前已公布或预期的政策，政府将无法解决甚至有效缓和房市的供求缺口。 贷款的难度和涨息的前景会维持 （涨息幅度应该没有2楼分析那么大）。
所以，未来3年的奥克兰房市会总体走稳，略升的可能性较大，轻微下跌的可能性也存在。暴涨或腰斩的可能性都很低，除非发生重大事件。
此外，虽然整体走稳，但奥克兰局部可能会出现大的波动，某些区可能会继续走高，某些区可能会大幅下跌。
前景看好的区与房型：为了避嫌， 就不用中区和北岸的例子了。
地区：
价格适中，位置便利，交通和人口素质都在提高的区的前景看好。例如， Te Atatu South, 价格不算贵， 距市中心近， 离生活设施如shoppingcentre也近， Te Atatu Road拓宽和16号公路增容，还有Waterview Connection 落成，都使得小区交通很方便。 学校在西区算一流 ，能够吸引较好的家庭。相比其他区，公房不算多，而且近几年来居民素质一直在提高，有从中等区向好区发展的趋势。
房型：
根据新西兰人口统计，20~30岁的人口最多。按照几个专业房屋管理人的经验，整房出租市场里，此类人比例也最高。一般为夫妻俩，很多带1~2个小孩。 喜欢的房子是2~3房居多，有小孩的则会要求有些草地花园， 有Garage就更好。对房子的要求不高，例如装修，房间大小等等。
所以，连体或不连体的Town House，2~3房， 带一小片草地，有车库，因为能够满足主要人群而且价格不高。 所以无论出租或销售市场，都有很高的需求。 自然价格下滑的可能性就低，升值潜力就大。
不看好的区与房型：
地区：
价格已被炒高， 位置偏远， 交通不便， 人口素质低下。例如，Clendon,这几年来价格被炒高， 但如今炒家不再青睐。 交通不便， 位置偏僻， 公房成片，愿意租住的人不多。 如果奥克兰房市大幅下滑， 此区很可能是先锋。
房型：
公寓，主要因为容易大量建造，供应能很快提高， 一旦饱和就容易价格大跌，尤其是那些质量较低的楼房。 其次，银行对公寓的贷款较严格， 在前几年的宽松环境下，都已经不太容易， 在当前和将来贷款收紧的趋势下， 不少买家可能无法贷到足够的资金。
不过，质量高， 位置好，有特色的公寓情况会较好。
作者: 蓝色敏骑 时间: 2017-10-25 11:58:25
期待客观评论~~~~~~~~~~~~~~
作者: rzrljb 时间: 2017-10-25 12:08:30
前排占楼等更新
作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2017-10-25 12:09:56
不错，不错，等待更新。
作者: 中纽风行者 时间: 2017-10-25 13:10:29
等半天了。。。
作者: BNC2015 时间: 2017-10-25 17:20:06
已部分更新。
作者: 天维房产 时间: 2017-10-25 17:22:25
已经加精了~等等等
作者: patton123 时间: 2017-10-25 17:50:27
通货膨胀要来了
作者: PirateShip68 时间: 2017-10-25 18:08:37
支持鼓励一下楼主啦 
作者: 我真不是孙红雷 时间: 2017-10-26 00:54:17
写的很好很客观，有理有据的解释的很清楚。一旦长期生产力得不到提升，不能开源，反而用增税（暂时不用），借贷方式（或延长偿还期）+印钱模式来刺激消费的话，这个国家就玩个蛋逼了。
所以这三年用国家党的底子还是可以的，而且刺激了消费对商业活力起色有好的影响。gdp会有个提升，在房版最主要谈的就是房价还会上升，直到double 或接近double 2014 cv为止。
然后三年后，大家意识到房价根本没控制住，物价上升，工党还要实行重税，政府赤字递增，出口贸易艰难，国家党民意反弹，其他党反戈，把这个政府选下去，再积攒个2届，再出来分下蛋糕。这个模式可以有
作者: brucewqh 时间: 2017-10-26 06:09:55
写的很好，盼望继续！
作者: 呼啸寒风 时间: 2017-10-26 09:13:36
通胀上去，不动产就更成为保值的工具
作者: godirty12 时间: 2017-10-26 09:40:17
楼主学点经济课就开始分析了，正好我也学过，不过楼主知不知道新西兰经济生产效率非常非常低？？尤其是在国家党领导下的这些年，生产效率每况愈下！！但是因为国家党大量引进移民，所以经济总量被增长，造成了经济增长是国家党擅长经济策略的假象！但事实上，大量移民已经让新西兰不堪重负，交通堵塞如北上广，医院爆满，学校爆满，游泳池也爆满，看病排队，就算专家也他妈要排队一两个月！！乱开车不遵守规则的外来户人口越来越多！！新西兰尤其是奥克兰的基础设施完全没能力接受人口的暴增涨！说什么移民是为了加快建设，简直是放屁，也不看看如果没有移民，房价多低，生活质量多高！！现在呢？？而且移民过来的，有几个是来给帮助新西兰搞基础设施建设的？？不绝大部分是来享受的，或者干着和基础设施建设毫无关联的工作！一条一百米的街道修复都要好几个月。这种垃圾效率，如果不限制移民只能让新西兰越来越糟糕！！
作者: beinshine 时间: 2017-10-26 09:44:34
鼓掌…
坐等更新
作者: BNC2015 时间: 2017-10-26 10:50:30
godirty12 发表于 2017-10-26 09:40 
楼主学点经济课就开始分析了，正好我也学过，不过楼主知不知道新西兰经济生产效率非常非常低？？尤其是在国 ...
楼上，本贴是基于权威或工党数据的合理推测，不设立场。如果你认为内容不对，或有偏颇，请指出。
至于你提及的生产效率问题，此问题一直存在。据经济学家的普遍观点，这主要是由新西兰的人文所决定，大学经济学里也有教。
此问题历经数届国工政府都无法解决。上届国家党政府试图通过迫使更多的人工作和引入移民来提升效率，可前者只增加劳动力供应，并非提高效率，而移民的效率是否高于本地人，尚无定论。
本届政府，并没有提出有效的解决方法，所以此问题很可能将延续下去。
至于移民，我会在在民生里提及（3楼）。
作者: Chatbox 时间: 2017-10-26 11:00:22
有道理啊厉害
作者: shanghaiyu 时间: 2017-10-26 13:06:24
这贴不错，下文尽快见面。
作者: keepower 时间: 2017-10-26 13:17:27
赞一个。有技术含量的贴要顶。
“困难在于找到新的增长点”。这是句大实话。这里很多人批判国家党搞房地产时振振有词，说应该把钱投去实业。
我就问他们 1.GFC后全球大放水，以新西兰的情况，不搞房地产的话其他的更好选择是什么？2.以现在新西兰的情况，实业又该是什么? 没有一个人愿意回答。
作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2017-10-26 13:25:13
keepower 发表于 2017-10-26 13:17
赞一个。有技术含量的贴要顶。
“困难在于找到新的增长点”。这是句大实话。这里很多人批判国家党搞房地产 ...
所以国家党选了房地产么，但是现在你觉得房地产还能够再继续了么？
作者: hitye 时间: 2017-10-26 13:33:49
狂奔的蜗牛!!! 发表于 2017-10-26 13:25
所以国家党选了房地产么，但是现在你觉得房地产还能够再继续了么？
这个还是要看信仰
作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2017-10-26 13:39:51
hitye 发表于 2017-10-26 13:33
这个还是要看信仰
真是，连经济规律都不顾了。都不知道，涨的越高跌的越惨。
作者: Chatbox 时间: 2017-10-26 13:41:22
本帖最后由 Chatbox 于 2017-10-26 13:43 编辑
狂奔的蜗牛!!! 发表于 2017-10-26 13:25
所以国家党选了房地产么，但是现在你觉得房地产还能够再继续了么？
只要继续印钱，为什么不能继续呢? 当年温总理4万亿的时候就说了，要有信仰哈哈。
纽币暴跌的根本原因压根就不是什么不信任新政府，而是外界认为印钱的信仰被继续了。纽币会更不值钱。多看看金融分析吧。
作者: keepower 时间: 2017-10-26 13:46:09
狂奔的蜗牛!!! 发表于 2017-10-26 13:25
所以国家党选了房地产么，但是现在你觉得房地产还能够再继续了么？
我想讨论的是除了房地产，在GFC后水漫金山的情况下，做为新西兰，还可以有什么更好的选择。
作者: BEH5656 时间: 2017-10-26 13:46:43
工党上台，什么都涨，一定通货膨胀！！！
作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2017-10-26 14:14:07
Chatbox 发表于 2017-10-26 13:41
只要继续印钱，为什么不能继续呢? 当年温总理4万亿的时候就说了，要有信仰哈哈。
纽币暴跌的根本原因压 ...
没关系的，你可以继续你的信仰。
作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2017-10-26 14:15:06
keepower 发表于 2017-10-26 13:46
我想讨论的是除了房地产，在GFC后水漫金山的情况下，做为新西兰，还可以有什么更好的选择。 ...
新西兰在这之前一直都不是以房地产作为主要的经济增长点的。
作者: dee131 时间: 2017-10-26 15:17:54
狂奔的蜗牛!!! 发表于 2017-10-26 14:15
新西兰在这之前一直都不是以房地产作为主要的经济增长点的。
Thumb up bro! !!!!
作者: 261874939 时间: 2017-10-26 15:24:25
作者: keepower 时间: 2017-10-26 15:28:58
狂奔的蜗牛!!! 发表于 2017-10-26 14:15
新西兰在这之前一直都不是以房地产作为主要的经济增长点的。
再说一遍，我问的不是“这之前”，也不是“以后”
我问的是，从GFC到现在，全球水漫金山的这9年，以新西兰的情况，国家党有没有除了房地产外更好的选择，如果有的话，是什么？
作者: pass250 时间: 2017-10-26 15:30:04
难得的营养帖啊，强烈支持!
作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2017-10-26 16:11:08
keepower 发表于 2017-10-26 15:28
再说一遍，我问的不是“这之前”，也不是“以后”
我问的是，从GFC到现在，全球水漫金山的这9年，以新西 ...
你觉得房地产还能继续么？
作者: ericwu218 时间: 2017-10-26 16:23:28
godirty12 发表于 2017-10-26 09:40
楼主学点经济课就开始分析了，正好我也学过，不过楼主知不知道新西兰经济生产效率非常非常低？？尤其是在国 ...
辩论还是要用理性，冷静的语气啦，不要激动激动就显得失水准了。我对新政限制过度炒房，限制低技术移民支持。但对你的观点有些不同看法。
1.你认为新西兰效率低下是移民造成的，我不能同意。这里人懒散悠闲惯了，这才是效率低下的本质原因，和移民有什么关系呢？无论移民多少本地有些人依然是那么懒吧？只不过对比辛苦工作的移民，显得更懒而已。
2.各种资源爆满，交通拥堵，是现在奥克兰，惠灵顿基础上谈的吧？但是新西兰不止有奥克兰，如果你走出奥克兰看一看，很多小镇反而人口在流失，商店门可罗雀，街上车也很少，根本没有受到移民潮的影响。所以上届政府移民问题我觉得根本在于没有合理引导人口分流，导致拥挤在奥克兰。从全国角度来看，人口并不多。
作者: keepower 时间: 2017-10-26 17:17:11
狂奔的蜗牛!!! 发表于 2017-10-26 16:11
你觉得房地产还能继续么？
兄弟，你老跟我绕圈子没意思啊。我只想有个脑洞大开的讨论，来说说08到17这个大环境下(全球放水，资产价格暴增），国家党除了房地产以外有没有更好的选择。你老跟我扯以后和之前干嘛？
然后我也想讨论一下现在这个情况，“实业”在新西兰代表什么。
作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2017-10-26 18:26:32
keepower 发表于 2017-10-26 17:17
兄弟，你老跟我绕圈子没意思啊。我只想有个脑洞大开的讨论，来说说08到17这个大环境下(全球放水，资产价 ...
讨论以前的事是没什么意义了，不管怎样，房价已经起来了。
主要看看未来几年的经济增长点在哪里？看样子工党也会要干两到三届了。
作者: Raymondzheng81 时间: 2017-10-26 21:36:22
学习了，多谢
作者: VividLife 时间: 2017-10-26 22:00:20
LZ写得很好。家族农场的比喻很赞。有一点想补充的是：大哥带着全家苦干，节衣缩食的只有一部分家里人，大哥跟他的好兄弟和朋友们花天酒地。相信这是国家党这一次不得人心之处吧。
作者: longwang 时间: 2017-10-26 22:12:00
真是屁股决定脑袋，楼主的数据，我暂且认为真实，楼主也分析了，工优上台，势必通货膨胀，储备银行利率是跟通胀挂钩，而之前的房价是不计入统计局的通胀统计的，可以料定的是利率不出明年肯定快速上提，不说高的，现在的房价肯定扛不住6%的贷款利息。到时肯定出一堆银行违约房。这么说吧，其实现在很危险，还不去高位出货，还在这自嗨。银行贷款利率到6%，房价就得跌20%。
作者: BNC2015 时间: 2017-10-26 22:25:39
本帖最后由 BNC2015 于 2017-10-26 22:33 编辑
longwang 发表于 2017-10-26 22:12
真是屁股决定脑袋，楼主的数据，我暂且认为真实，楼主也分析了，工优上台，势必通货膨胀，储备银行利率是跟 ...
楼上, 被你抢先了.
我的帖子按需求,供应,资金, 的顺序来写.目前只写到供应而已.
作者: ucol 时间: 2017-10-26 22:33:20
有几个人看到新西兰的低效问题，却没抓住问题的根本。我只想说的低效问题是体制造成的！是体制！体制！体制！
作者: longwang 时间: 2017-10-26 22:34:19
好啊，坐等楼主的宏篇大论，咱要客观的分析，不要带屁股的。
作者: hoolee 时间: 2017-10-26 22:38:15
longwang 发表于 2017-10-26 22:34
好啊，坐等楼主的宏篇大论，咱要客观的分析，不要带屁股的。
啥叫屁股？
作者: love_3_month 时间: 2017-10-26 22:44:55
ucol 发表于 2017-10-26 22:33
有几个人看到新西兰的低效问题，却没抓住问题的根本。我只想说的低效问题是体制造成的！是体制！体制！体制 ...
哪个体制效率高呢，说出来讨论下。。。
作者: love_3_month 时间: 2017-10-26 22:47:01
godirty12 发表于 2017-10-26 09:40
楼主学点经济课就开始分析了，正好我也学过，不过楼主知不知道新西兰经济生产效率非常非常低？？尤其是在国 ...
你真是学经济的吗。。。。。
作者: BNC2015 时间: 2017-10-26 23:04:51
longwang 发表于 2017-10-26 22:34
好啊，坐等楼主的宏篇大论，咱要客观的分析，不要带屁股的。
你也不需要激动. 如果帖子有不客观的, 指出来就可以了.
作者: BNC2015 时间: 2017-10-26 23:09:49
VividLife 发表于 2017-10-26 22:00
LZ写得很好。家族农场的比喻很赞。有一点想补充的是：大哥带着全家苦干，节衣缩食的只有一部分家里人，大哥 ...
你说的可以用经济发展但分配不均, 引发社会矛盾来解释, 是合理的.
现实中, 也有一批企业家这几年赚得盘满钵满, 用花天酒地形容, 也不为过.
作者: skywindcn 时间: 2017-10-27 07:53:04
A女士已经改称新政府不会在第一届（3年内）征税
Labour plans regional fuel tax
作者: skywindcn 时间: 2017-10-27 08:05:45
love_3_month 发表于 2017-10-26 22:44
哪个体制效率高呢，说出来讨论下。。。
China
作者: zzzzzz 时间: 2017-10-27 09:26:49
nz最大的问题是不肯利用一带一路发展基础设施
不但不让中国央企建筑公司大规模上铁公基建设
甚至还排挤中国建筑材料
那么，这个国家走任何一条路都是死路
因为nz的建设能力之低下，亚太垫底
别想着建筑业能带来多少就业
长远看只能损失更多其他优势行业的就业
再说一遍，基础设施不利用中国
任何一条路都是死路
作者: keepower 时间: 2017-10-27 09:31:29
狂奔的蜗牛!!! 发表于 2017-10-26 18:26
讨论以前的事是没什么意义了，不管怎样，房价已经起来了。
主要看看未来几年的经济增长点在哪里？看样子 ...
你不想讨论回复我干什么？
新政府才上来第二天，不用现在就给自己打气吧？好歹你也等过了第一个100天啊。
作者: keepower 时间: 2017-10-27 09:32:20
zzzzzz 发表于 2017-10-27 09:26
nz最大的问题是不肯利用一带一路发展基础设施
不但不让中国央企建筑公司大规模上铁公基建设
甚至还排挤中国 ...
原来70年代建的基建那些都是假的
作者: BNC2015 时间: 2017-10-27 09:36:54
skywindcn 发表于 2017-10-27 07:53
A女士已经改称新政府不会在第一届（3年内）征税
Labour plans regional fuel tax
按照她的承诺，严格来说，这也不应该加。
不过，某些人认为，这是奥克兰市的事情，并非中央政府的决定。擦边球吧。
作者: aniceguy 时间: 2017-10-27 09:48:33
难道一直没有人发现，楼主的人口计算有硬伤吗？
7万移民是全国的，不是都来奥克兰的。
同时，有些人从奥克兰搬出到小城镇，或者反向，这个数字就没有统计了
作者: zzzzzz 时间: 2017-10-27 09:56:39
keepower 发表于 2017-10-27 09:32
原来70年代建的基建那些都是假的
首先，新西兰大规模基建是在50年代大繁荣时期完成的，包括59年竣工的海港大桥
其次，70年代是新西兰最难过的一段日子，75-82年的大萧条甚至造成了nz历史上最大的对外移民潮
get some education before you comment
作者: BNC2015 时间: 2017-10-27 09:57:12
本帖最后由 BNC2015 于 2017-10-27 10:08 编辑
aniceguy 发表于 2017-10-27 09:48
难道一直没有人发现，楼主的人口计算有硬伤吗？
7万移民是全国的，不是都来奥克兰的。
同时，有些人从奥克 ...
人口统计是基于全国的，因为奥克兰的数据不全。
但是，人口增长变化的比例，无论是否削减移民，大体是一致的，奥克兰是新西兰的缩影。
作者: zzzzzz 时间: 2017-10-27 10:06:47
同意楼主通货膨胀必然上升的判断
工党政府为了控制利率，保房价不大跌已经给储备银行加息上了锁
所以才导致了纽币的暴跌
预测一下，一年内纽币对美元下看0.6
总之，对大部分华人来说，日子要苦一些了
作者: angelvan2012 时间: 2017-10-27 10:07:19
说穿了就是个效率问题。
70年代新西兰什么样我不知道，70年代新西兰的工人效率如何我也不知道，我只知道70年代中国的效率和现在中国的效率。
作者: Chatbox 时间: 2017-10-27 10:08:35
zzzzzz 发表于 2017-10-27 10:06
同意楼主通货膨胀必然上升的判断
工党政府为了控制利率，保房价不大跌已经给储备银行加息上了锁
所以才导致 ...
为啥会苦?妞币跌到1:1不好吗
作者: aniceguy 时间: 2017-10-27 10:10:35
BNC2015 发表于 2017-10-27 09:57
人口统计是基于全国的，因为奥克兰的数据不全。
但是，人口增长变化的比例，无论是否削减移民，大体是一 ...
7万这个数字，楼主就不能爽快的承认吗？
作者: zzzzzz 时间: 2017-10-27 10:13:04
Chatbox 发表于 2017-10-27 10:08
为啥会苦?妞币跌到1:1不好吗
通货膨胀的苦新西兰人很久没吃到过了
参见楼主的数据便知近几年通膨数据之低
但其实切身体会物价还是有明显提高
如果通膨提高到5以上，很多人就需要节衣缩食了
作者: BNC2015 时间: 2017-10-27 10:18:49
aniceguy 发表于 2017-10-27 10:10
7万这个数字，楼主就不能爽快的承认吗？
楼上，我并没有这样写过。
本贴不设立场，不为空军，也不为多军而写。如果事实，或基于客观数据的推测触犯了你的利益，我也没办法。
作者: zzzzzz 时间: 2017-10-27 10:21:32
其实国家党这次下台是好事
因为这个党背后金主之一的建筑企业，特别是fl*****之类的大企业就是这个国家的毒瘤
效率低下，质量低劣，成本极高
如果这些都倒闭了，所有大项目真正的全球招标
那nz的经济就真正转型成功了
作者: 微苦蓝山 时间: 2017-10-27 10:22:52
楼主写的不错，站在一个国家党支持者的立场上，还能基本做到有理有据，赞一个
作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2017-10-27 10:23:11
本帖最后由 狂奔的蜗牛!!! 于 2017-10-27 10:24 编辑
keepower 发表于 2017-10-27 09:31
你不想讨论回复我干什么？
新政府才上来第二天，不用现在就给自己打气吧？好歹你也等过了第一个100天啊 ...
随便聊聊么，难道100内不准说话，哈哈。我还以外你会说出个道道来，也没有什么内容么。
作者: occc 时间: 2017-10-27 10:25:26
BNC2015 发表于 2017-10-27 10:18
楼上，我并没有这样写过。
本贴不设立场，不为空军，也不为多军而写。如果事实，或基于客观数据的推测触 ...
lz你这口口声声不设立场，但你的数据确实出入大，全国的移民数量7万你也不打个折全部算到奥克兰头上，然后说一句奥克兰有代表性，是新西兰的缩影，这样带过去太牵强了
嘴巴上怎么说和实际上怎么干差别大的话还是很难让人信服的。就提个建议，如果lz想走理性客观路线的话
作者: keepower 时间: 2017-10-27 10:26:39
zzzzzz 发表于 2017-10-27 09:56
首先，新西兰大规模基建是在50年代大繁荣时期完成的，包括59年竣工的海港大桥
其次，70年代是新西兰最难 ...
去补补课了解一下什么是Think Big不行吗？
作者: BNC2015 时间: 2017-10-27 10:27:48
zzzzzz 发表于 2017-10-27 10:21
其实国家党这次下台是好事
因为这个党背后金主之一的建筑企业，特别是fl*****之类的大企业就是这个国家的毒 ...
楼上，我同意F公司的垄断是房市的大问题之一，确实效率低下，成本高，不过质量还可以。
但是，皮先生上任后，施行保守主义，会对此类企业保护更多，引入竞争就更难了。
作者: keepower 时间: 2017-10-27 10:31:49
狂奔的蜗牛!!! 发表于 2017-10-27 10:23
随便聊聊么，难道100内不准说话，哈哈。我还以外你会说出个道道来，也没有什么内容么。
...
说出个道道？因为我不知道才想跟人讨论下，我都说了好几次了。你要不知道就算啦，不需要在我这里刷存在感嘛。
作者: zzzzzz 时间: 2017-10-27 10:32:12
BNC2015 发表于 2017-10-27 10:27
楼上，我同意F公司的垄断是房市的大问题之一，确实效率低下，成本高，不过质量还可以。
但是，皮先生上 ...
国家党在台上，对f之流开刀的可能性为0
工油绿上，可能性不超过30%
我也不喜欢工油绿
但对姐心大还是有一丝期待
总体来说，这个国家谨慎悲观
作者: aniceguy 时间: 2017-10-27 10:32:13
BNC2015 发表于 2017-10-27 10:18
楼上，我并没有这样写过。
本贴不设立场，不为空军，也不为多军而写。如果事实，或基于客观数据的推测触 ...
我不在乎你有没有预设立场，我在乎的是你的逻辑和论据对不对。
我在乎我的利益，不过倒真的不在乎一个帖子对我的利益能有什么影响。
7万是全国的移民总数，报道说大概其中一半落户奥克兰。
你口口声声说是分析奥克兰，却拿全国的数字来分析，不应该说的更明确一点吗？
作者: zzzzzz 时间: 2017-10-27 10:33:49
BNC2015 发表于 2017-10-27 10:27
楼上，我同意F公司的垄断是房市的大问题之一，确实效率低下，成本高，不过质量还可以。
但是，皮先生上 ...
忘了说
质量真心不可以
世界上没有哪个上台面的国家各类工程从民用到公用的有如此多的问题
作者: patton123 时间: 2017-10-27 10:36:04
zzzzzz 发表于 2017-10-27 10:21
其实国家党这次下台是好事
因为这个党背后金主之一的建筑企业，特别是fl*****之类的大企业就是这个国家的毒 ...
全球招标。。。新西兰这地理位置。。。移民国家。。。要全球招标运输成本，来这里工作的人签证住宿待遇一系列问题，现在招几个移民工人就有党派跳出来反对了还全球招标，现在地方保护主义抬头，只想从别人那拿好处，自己国家一点不想付出还谈什么竞争。
作者: BNC2015 时间: 2017-10-27 10:36:43
本帖最后由 BNC2015 于 2017-10-27 10:49 编辑
occc 发表于 2017-10-27 10:25
lz你这口口声声不设立场，但你的数据确实出入大，全国的移民数量7万你也不打个折全部算到奥克兰头上，然 ...
如果数据不客观，欢迎指出。可我并没把7万移民都算在奥克兰里。7万移民是全国性的，这是常识，没有人会误解。
奥克兰有新西兰超过1/3的人口，确实是缩影。
本贴观点是：如果新西兰人口增长减少20%，那么奥克兰人口增长也减少20%， 这是合理的推测。
你也可以找出奥克兰人口的准确数据，来证明这样推测不对。
作者: zzzzzz 时间: 2017-10-27 10:39:32
aniceguy 发表于 2017-10-27 10:32
我不在乎你有没有预设立场，我在乎的是你的逻辑和论据对不对。
我在乎我的利益，不过倒真的不在乎一个帖 ...
人非圣贤，楼主分析的这么透很不容易了
这个小错误也不会对结论有根本性的影响
算啦
作者: patton123 时间: 2017-10-27 10:40:16
zzzzzz 发表于 2017-10-27 10:32
国家党在台上，对f之流开刀的可能性为0
工油绿上，可能性不超过30%
我也不喜欢工油绿
这是西方国家共有的通病，像新西兰这样的小国家能做到现在这样已经很不错了，难道非要变成中国才满意
作者: 驴是念来过倒 时间: 2017-10-27 10:40:20
从比喻来说，基本就是国家党的粉。分析这么多，其实总结就是一句话： 房价永不倒，买买买！！
作者: zzzzzz 时间: 2017-10-27 10:44:48
patton123 发表于 2017-10-27 10:36
全球招标。。。新西兰这地理位置。。。移民国家。。。要全球招标运输成本，来这里工作的人签证住宿待遇一 ...
不要忘记，nz的国家评级是很高的
这是nz的巨大优势，尤其是相对一带一路上那些烂国家而言
在这样的高评级国家做生意投资是中资建筑企业的梦想
因为回本有保障，相比之下其他的都是小case
评级高，且有巨大基础设施需求，还有盈余小钱钱的国家这个星球上并没有几个
nz就是一个，然而就被f之类的垃圾企业耽误了大好前程
而且在民主体制，jobs for kiwi的政治正确下，没有改变的希望
作者: BNC2015 时间: 2017-10-27 10:47:26
aniceguy 发表于 2017-10-27 10:32
我不在乎你有没有预设立场，我在乎的是你的逻辑和论据对不对。
我在乎我的利益，不过倒真的不在乎一个帖 ...
外部移民Immigrant，因为要经过海关，所以有详细的记录。
但内部的城市间人口流动migrant, 并无详细记录，所以没有准确数据，报道也只是大约估计。
其实，我用奥克兰作为新西兰的缩影，其实也已经偏为保守和谨慎了。
作者: zzzzzz 时间: 2017-10-27 10:50:57
看看基督城
在新西兰建筑企业的重建之下
多少年了，依然千疮百孔
看看惠灵顿
刚修好的高速几个月就扒掉重搞
政府还要负担一部分重建开销
再看看奥克兰遍布全城的漏水公寓，漏水屋
政府还要为此专门立法并投入巨资补救
你们就知道
这个国家，从行政到立法
已经被深度绑架
且无法挽回
作者: patton123 时间: 2017-10-27 10:53:41
zzzzzz 发表于 2017-10-27 10:44
不要忘记，nz的国家评级是很高的
这是nz的巨大优势，尤其是相对一带一路上那些烂国家而言
在这样的高评级 ...
引入中国竞争也是本地人一个最大的担忧，新西兰本地企业缺乏竞争力，这和地理位置教育体系人文环境相关，不是单纯引入竞争可以解决的，即使要引入也要缓慢来，不然对本地经济造成巨大的破坏，如果这里竞争和中国一样激烈那相信很多人也不来了。
作者: zzzzzz 时间: 2017-10-27 10:55:23
patton123 发表于 2017-10-27 10:40
这是西方国家共有的通病，像新西兰这样的小国家能做到现在这样已经很不错了，难道非要变成中国才满意 ...
变成中国才满意？
这句话的逻辑在哪里？
每个国家都有自己的特色
所谓竞争就是发挥自己的长处，避免自己的短处
而新西兰一味的保护和发扬自己的最短处
岂有不败之理
作者: patton123 时间: 2017-10-27 10:57:44
zzzzzz 发表于 2017-10-27 10:55
变成中国才满意？
这句话的逻辑在哪里？
每个国家都有自己的特色
终于理解鼠版为什么总说，你回国吧
作者: zzzzzz 时间: 2017-10-27 11:01:08
patton123 发表于 2017-10-27 10:53
引入中国竞争也是本地人一个最大的担忧，新西兰本地企业缺乏竞争力，这和地理位置教育体系人文环境相关， ...
新西兰人并不是什么都没有竞争力
农业，旅游，教育，甚至一部分科技企业都是强项
很多是中国追不上的，比如畜牧
很显然建筑业不是
所以我认为新西兰应该把本国人力从这些没有竞争力的领域拉出来，放到合适的领域去
就是深度结构改革
就像撒切尔夫人80年代坚决关停英国煤矿一样
感觉姐心大有点小撒切尔的意思
给她个机会试试吧
小国家，出个人才不容易
作者: keepower 时间: 2017-10-27 11:02:27
在西方发达国家搞“一带一路”的收益是未来的，政治风险却是当前的，政治人物避之而无不及。
Labour在区域和全球化合作上步子迈得比National大，如果kiwibuild能被sub contract给中国公司，一带一路才有点可能。
作者: changing 时间: 2017-10-27 11:05:07
keepower 发表于 2017-10-27 11:02
在西方发达国家搞“一带一路”的收益是未来的，政治风险却是当前的，政治人物避之而无不及。
Labour在区域 ...
那老皮要发动政变了
作者: zzzzzz 时间: 2017-10-27 11:05:18
keepower 发表于 2017-10-27 11:02
在西方发达国家搞“一带一路”的收益是未来的，政治风险却是当前的，政治人物避之而无不及。
Labour在区域 ...
这个观点靠谱
kb不依靠中国，我看是没有任何实现的可能性
国家党都等着看笑话呢
不过，工党虽然没有建筑企业的后台
却有政治正确的牵绊
怎么巧妙的迂回解决这个结
就是考验姐心大的智慧了
作者: aniceguy 时间: 2017-10-27 11:11:10
BNC2015 发表于 2017-10-27 10:47
外部移民Immigrant，因为要经过海关，所以有详细的记录。
但内部的城市间人口流动migrant, 并无详细记录 ...
OK，不说了，你继续写吧
作者: keepower 时间: 2017-10-27 11:12:50
zzzzzz 发表于 2017-10-27 11:05
这个观点靠谱
kb不依靠中国，我看是没有任何实现的可能性
国家党都等着看笑话呢
Kiwibuild有一定运作的空间，首先有道德制高点嘛，解决民生的旗帜打出来很有吸引力的。如果通过某个kiwi company sub contract 那就锦上添花，有叫好，又卖坐。老皮那边也能说过去。kiwibuild visa也不占移民quota.
我是觉得非常非常有可能的。Labour有些事情上是很勇敢的，像Helen当年顶着union的压力签了FTA。如果抛开上次chinese sounding name的烂事，我还是喜欢这种progressive的思维的。
作者: zzzzzz 时间: 2017-10-27 11:16:55
keepower 发表于 2017-10-27 11:12
Kiwibuild有一定运作的空间，首先有道德制高点嘛，解决民生的旗帜打出来很有吸引力的。如果通过某个kiwi ...
没错
而且看得出helen很喜欢龅牙
是从心底的喜欢
而不仅仅是同党的支持而已
sounding name是小先生的小把戏了
工会出身的人就这点能耐
作者: zzzzzz 时间: 2017-10-27 11:19:49
helen是人才
而且真心爱新西兰
钥匙也是人才
可惜只爱自己只爱钱
账单不是人才
但是爱新西兰
龅牙，我们拭目以待
作者: keepower 时间: 2017-10-27 11:20:10
zzzzzz 发表于 2017-10-27 11:16
没错
而且看得出helen很喜欢龅牙
是从心底的喜欢
不能同意更多。Labour过去几年跟着unionist 背了太多锅。
作者: 本分人儿 时间: 2017-10-27 11:56:51
godirty12 发表于 2017-10-26 09:40
楼主学点经济课就开始分析了，正好我也学过，不过楼主知不知道新西兰经济生产效率非常非常低？？尤其是在国 ...
这样的回复有点太low了，以偏概全，这样的讨论差距有点大。
楼主分析的挺好的，期待再接再厉。
作者: karissah 时间: 2017-10-27 11:57:22
楼主写的棒棒哒
作者: 朱朱 时间: 2017-10-27 12:49:19
zzzzzz 发表于 2017-10-27 10:44
不要忘记，nz的国家评级是很高的
这是nz的巨大优势，尤其是相对一带一路上那些烂国家而言
在这样的高评级 ...
全球招标。。。。多大的生意。新西兰建房，建楼不知道有多少个坑，国外大小公司会来给你填坑？这下绿党上台更好了，环境审查更严了，坑更大了。
作者: masterq 时间: 2017-10-27 13:32:01
現在的建筑材料真的以倍數增長，建屋成本也越來越高，以次充好的會不斷發生，反正過了海就是神仙，想想都怕。
作者: 红衣主教 时间: 2017-10-27 13:51:27
masterq 发表于 2017-10-27 13:32
現在的建筑材料真的以倍數增長，建屋成本也越來越高，以次充好的會不斷發生，反正過了海就是神仙，想想都怕 ...
反正以后新房都是给海外买家的，外表看着高大上就行。
作者: bondbunny 时间: 2017-10-27 13:57:42
本分人儿 发表于 2017-10-27 11:56
这样的回复有点太low了，以偏概全，这样的讨论差距有点大。
楼主分析的挺好的，期待再接再厉。 ...
不管立场如何只要像楼主这样理性分析就好。岀言不逊只会令人反感，降低自己观点的说服力。
作者: sun2kiwi 时间: 2017-10-27 14:06:03
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: masterq 时间: 2017-10-27 14:36:37
sun2kiwi 发表于 2017-10-27 14:06
所以要么买老房，要么自己盖？
建筑材料以倍數增長自己蓋和別人蓋分別大嗎？我就試過自己蓋，找PM管理，未計花園和車道已經2500一平方了，真不知道那些1500一平方的是用什麼材料和怎樣計出來的，或者人家是大開發商，大片地集團式經營吧。
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