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标题: Property IEP 24% 是什么意思？ [打印本页]

作者: Weber 时间: 2017-10-14 17:39:52 标题: Property IEP 24% 是什么意思？

想买一个房。看到它属于earthquake-prone buildings。有一段说道：The property has an IEP of 24%. 能不能买？

作者: salesonline 时间: 2017-10-14 17:56:14

Well, since 2006 we have the IEP. The Initial Evaluation Process (IEP) assessment method is a quick method of identifying if a building is potentially earthquake prone. The IEP is a fairly crude look at the building based on its age, the type of materials used, the construction type and other factors. It can be a fairly quick and cheap procedure. The answer pops out the end as a percentage of New Building Standard. If it is below 33%, the building is called Earthquake Prone, if it is between 33% and 66% it’s called an Earthquake Risk . Above 66% is generally considered safe.

作者: angelvan2012 时间: 2017-10-14 18:08:29

就是一可能性，能买

作者: take-away 时间: 2017-10-14 18:20:03

本帖最后由 take-away 于 2017-10-14 18:26 编辑

应该是商业物业，一般银行要66%以上才能贷款，重要的是加固达到66%以上的费用是多少？34%以下的商业物业好像是二十年以后必须加固达到66%否则就强制拆除。买之前最好先咨询律师

作者: Weber 时间: 2017-10-14 18:28:37

take-away 发表于 2017-10-14 18:20
应该是商业物业，一般银行要66%以上才能贷款，重要的是加固达到66%以上的费用是多少？34%以下的商业物业好 ...

是商业物业。是不是20年内不用加固？

作者: clam 时间: 2017-10-14 19:21:41

Weber 发表于 2017-10-14 18:28
是商业物业。是不是20年内不用加固？

是從council 說房子是E 那天開始算
不是從現在開始算
要看lim

作者: 闪电式走佬 时间: 2017-10-14 20:06:58

https://www.building.govt.nz/bui ... dings/introduction/

上面有一些详细的资料。iep在2017年7月1日有新的规定。在如果在奥克兰属于low risk的地区，允许加固的时间比较长。如果在惠灵顿就比较短了。

其实这个事情比较复杂，一般低于33%的都是历史悠久的建筑，很多都是不能拆，不能改的。这个到期了，康嫂能不能强拆，又涉及一个问题了。即使有钱加固，以前的租约怎么签，还要租客搬迁要不要谈赔偿也是一个问题。好了，租客解决了，去加固了，能不能达到66%以上？66%其实很多银行也很谨慎。最好能上90%，那又是一个问题。

能不能买？如果是全款，而且有钱加固，回报率高，位置好，租约好，租客好，为什么不买？如果不是全款，先问问银行愿不愿意借钱再考虑吧。

作者: 至诚信贷 Richard 时间: 2017-10-16 10:30:17

IEP在24%的情况下银行是不予以接受的，是无法做贷款的，如果一定买，只能全款了

作者: rzrljb 时间: 2017-10-16 10:47:59

太低了，地震会出问题，而且最近不是一直说要来大地震么

作者: take-away 时间: 2017-10-16 12:31:05

前段时间也一直在看商业物业，觉得现金流大，后来发现其中的风险也比住宅物业大很多

作者: clam 时间: 2017-10-16 13:12:06

take-away 发表于 2017-10-16 12:31
前段时间也一直在看商业物业，觉得现金流大，后来发现其中的风险也比住宅物业大很多 ...

it's a different game.

作者: Weber 时间: 2017-10-16 14:11:12

我是租客。房东一定要卖给我。我也不想搬走。

作者: park45 时间: 2017-10-16 21:16:07

低于33%的商业building将来是要贴黄牌的（基督城是半年内）。表示除业主及相关人员（建筑或维修人员）外，其他人不能入内。即不容许公众人员入内。也就是说如果是Retail,就不能营业了。除非房东能把它加固到33%以上。麻烦的是，房东不愿意花大钱去维修到33%。因为不到66%以上，过几年又是问题。还有，一些老建筑（砖的的或混泥土的）本身结构就有的问题，拆除了再建或许更省钱。

楼主应该多做下一步的准备（说句不爱听的）。如果这个建筑是IEP24%。通常的情况下，半年内楼主的房东要对本建筑物维修升级到33%以上，并报CITY COUNCIL备案,方可营业。如果房东不愿意花这个钱，那么，这个建筑物是要被CITY COUNCIL贴黄牌的，即不容许公众人员入内。

作者: Bearonrun 时间: 2017-10-16 21:38:57

我经常做这些旧楼评估，还有后续加固设计。100%指的是完全符合现在的设计规范要求。你看得楼房只有24%，所以必须在限定时间内加固。

其实楼上也提到的信息都很实在，我想补充的是，对于此类的楼房，很少有保险公司愿承保，所以银行很难贷款，也很少有租客愿意搬入。

作者: clam 时间: 2017-10-17 08:51:24

Bearonrun 发表于 2017-10-16 22:38
我经常做这些旧楼评估，还有后续加固设计。100%指的是完全符合现在的设计规范要求。你看得楼房只有24%， ...

你是做這行業的？我有一套要評估啊～

作者: Bearonrun 时间: 2017-10-17 09:20:24

clam 发表于 2017-10-17 09:51
你是做這行業的？我有一套要評估啊～

自从南岛地震以来，我就开始做，这是我的主业之一，最忙的时候每个月做十几个物业的IEP，4~5个详细评估。

很多旧楼IEP% 很低（主因为楼龄），但经过详细评估后，大多能够提高一些，有些甚至能够提高等级（主要是D 升 C).

但如果原来是C，要提高到B或A, 通常需要做些加固。

作者: 阿海 时间: 2017-10-17 09:59:56

33% 以下的一般都贷不了款。

作者: Bearonrun 时间: 2017-10-17 10:13:26

阿海发表于 2017-10-17 10:59
33% 以下的一般都贷不了款。

主要是保险公司不愿承保，所以银行就不愿贷款。

对了，你现在也带队看commercial 吗？

作者: clam 时间: 2017-10-17 10:43:42

66% or under 的基本上很難mortgage，33％以下的可以不用想mortgage了。

作者: clam 时间: 2017-10-17 10:44:45

Weber 发表于 2017-10-16 15:11
我是租客。房东一定要卖给我。我也不想搬走。

怎樣一定要賣給你。。。不太懂，要是你沒有cash的話也很難買這個。

作者: Bearonrun 时间: 2017-10-17 10:55:47

clam 发表于 2017-10-17 11:43
66% or under 的基本上很難mortgage，33％以下的可以不用想mortgage了。

是啊，保险公司都很保守，此外，有些租客也不愿意搬入。

所以很多业主都会希望升级到B或A

作者: Mr B Ng 时间: 2017-10-17 12:11:57

像这种房个人觉得有多远躲多远

作者: 天使 时间: 2017-10-17 13:09:45

IEP指数是商业物业防震指数，银行贷款对这个指数有要求

作者: 阿海 时间: 2017-10-17 14:28:33

Bearonrun 发表于 2017-10-17 11:13
主要是保险公司不愿承保，所以银行就不愿贷款。

对了，你现在也带队看commercial 吗？ ...

不看，有了AUP，还是residential潜力大。

作者: Bearonrun 时间: 2017-10-17 14:32:23

阿海发表于 2017-10-17 15:28
不看，有了AUP，还是residential潜力大。

我以为你业务扩展了。其实commercial也不错，我有不少的客人在投资。

作者: Bearonrun 时间: 2017-10-17 14:55:38

至诚信贷 Richard 发表于 2017-10-16 11:30
IEP在24%的情况下银行是不予以接受的，是无法做贷款的，如果一定买，只能全款了 ...

如果业主能找到愿意承保的保险公司，银行应该可以接受吧？

作者: 至诚信贷 Richard 时间: 2017-10-17 15:08:48

Bearonrun 发表于 2017-10-17 15:55
如果业主能找到愿意承保的保险公司，银行应该可以接受吧？

这个首先很难很难能找到愿意承保的保险公司，其次，哪怕有保险，银行也可以因为这样的物业风险过大，难出租等原因拒绝贷款，当然这跟所在地城市关系很大，比如在CHCH，24%的IEP物业就彻底不要想贷款的事情了。

作者: Bearonrun 时间: 2017-10-17 15:28:28

至诚信贷 Richard 发表于 2017-10-17 16:08
这个首先很难很难能找到愿意承保的保险公司，其次，哪怕有保险，银行也可以因为这样的物业风险过大，难出 ...

我有个客人，他让我评估的物业是30%， ASB的条件是如果他能找到承保的公司，就可以贷款。

不过他最终放弃。

作者: 至诚信贷 Richard 时间: 2017-10-17 15:56:07

Bearonrun 发表于 2017-10-17 16:28
我有个客人，他让我评估的物业是30%， ASB的条件是如果他能找到承保的公司，就可以贷款。

不过他最终放 ...

放弃其实是明智的啊，

以后维修是必然的，但真要多少钱，没人说到清，不修，要卖，今天遇见的问题也是所有买家要面对的。

作者: 阿海 时间: 2017-10-17 16:17:13

Bearonrun 发表于 2017-10-17 15:32
我以为你业务扩展了。其实commercial也不错，我有不少的客人在投资。

短期内很难升值，大部分有潜力地点好的都yield太低啦。

作者: ldon2003 时间: 2017-10-17 21:54:27

那如果是residencial 就没有问题了吧。我看到一个房子也是24%IEP

作者: Weber 时间: 2017-10-18 10:52:42

感谢各位！
我们租了19年。一直有房屋保险。保险公司也愿意保下去。不需要银行。现房东愿意私人贷款给我们8年，价格也不错。和现房东关系很好，不好意思拒绝。

作者: clam 时间: 2017-10-18 16:21:07

Weber 发表于 2017-10-18 11:52
感谢各位！
我们租了19年。一直有房屋保险。保险公司也愿意保下去。不需要银行。现房东愿意私人贷款给我们 ...

vendor finance... that's good, is it in Auckland?

作者: clam 时间: 2017-10-18 16:21:47

ldon2003 发表于 2017-10-17 22:54
那如果是residencial 就没有问题了吧。我看到一个房子也是24%IEP

residential就不管IEP這回事了

作者: OwlSolution 时间: 2017-10-18 16:34:50

salesonline 发表于 2017-10-14 18:56
Well, since 2006 we have the IEP. The Initial Evaluation Process (IEP) assessment method is a quick ...

很专业很给力！

作者: Weber 时间: 2017-10-18 19:20:00

clam 发表于 2017-10-18 17:21
vendor finance... that's good, is it in Auckland?

Yes，中区。

作者: clam 时间: 2017-10-18 20:03:02

Weber 发表于 2017-10-18 20:20
Yes，中区。

其實你自己想不想買？

作者: Weber 时间: 2017-10-24 10:40:57

房子买了。15年内不用加固。

Key Timeframes
The Auckland region is defined as low seismic risk area. TA's in low seismic risk areas must complete their assessments within 15 years, Where a TA determines that a building is earthquake prone and notifies the building owner, the owner must strengthen or demolish the building within the given timeframe. For low seismic risk areas the remedial building work must be completed within 35 years (after the issuance of an EPB notice).
Where a TA notifies a building owner that their building is potentially earthquake prone, the owner will have 12 months to provide an engineering assessment or advise otherwise. The owner can apply for a one-time extension of up to 12 months in certain circumstances.

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