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标题: 拍卖合同突然加了一个小小特殊条款银行纠结卖家最后买单 [打印本页]

作者: 沧海一笑 时间: 2017-10-3 23:42:05 标题: 拍卖合同突然加了一个小小特殊条款银行纠结卖家最后买单

本帖最后由沧海一笑于 2017-10-4 21:49 编辑

前一段时间带客人看中一套房子，一切准备就绪就等拍卖。突然在拍卖前两天卖家律师在拍卖合同里加了个特殊条款。原因是卖家不敢确定火炉（woodburner)是不是合法的，律师出于保护卖家利益，建议在拍卖合同里加了个特殊条款。时间紧迫,发给买家后，让买家把改过的拍卖合同给贷款broker和律师发过去，确定没有问题才能参加拍卖。
特殊条款如下第22条The vendor agrees to remove the fireplace and cut off and remove the flue to the ceiling level, should purchaser request it.The purchaser agrees to carry out any remedial work to the roof, ceiling or floor .Any such request shall be made ten working days prior to the settlement date. 买家当时贷款申请的是 ANZ银行。他们研究了一天，也不敢给出一个肯定的答复。理由是比较纠结remedy这个字眼，就是想知道买家是如何修复外面房顶烟囱那部分的。买家当时也很郁闷。第一次买房，房子还没有买，怎么还得伤脑筋如何修复呢？买家律师呢也没有给出个所以然。其实这个条款卖家律师起草的逻辑性有问题。银行需要确定交割之前所有修复保证没有问题才能放贷。外面房顶烟囱如何修复银行又没有给出什么标准。关键是在交割前，这个房子还不属于买家的，没有卖家允许是没有权利修复的。与时间赛跑，配合贷款中介同时又联系了 Westpac银行.他们给的回复也是模棱两可，火炉可拆也可不拆，拆不拆都行。还好买家吃了颗定心丸决定参拍卖。拍卖当天，果然不出所料，没有其它买家参与竞拍，完全是买家卖家议价的过程。最终以非常实惠的价格拿下了那个漂亮砖瓦房。

最后做个总结吧.房子上市后临拍卖前，最忌讳拍卖合同改来改去的，买家不确定银行能不能给贷款而参加拍卖。作为上市中介，在上市前和屋主最好确定没有问题后再上市。譬如有的LIM里会有瑕疵或历史遗留问题。如果上市过程中有突发棘手问题，也可延期拍卖。等解决好了，再拍也不迟。卖家律师处于保护卖家利益也无可厚非。但是就因为一个小小特殊条款适得其反。其实完全可以写如果买家要求，卖家负责拆除和修复工作，所有费用卖家来承担，毕竟就几百刀的事。因小失大，那就得不偿失了。

作者: NewLynnHse 时间: 2017-10-3 23:51:37

挺麻烦的，估计屋顶漏水的几率很高。。。哈哈

作者: 沧海一笑 时间: 2017-10-3 23:55:13

NewLynnHse 发表于 2017-10-3 22:51
挺麻烦的，估计屋顶漏水的几率很高。。。哈哈

不用拆，你还希望漏啊.其实修复的话找个专业人士也不复杂.

作者: 桜の栞 时间: 2017-10-3 23:57:21

最怕就是因為改了條款, 房子拍了下來, 銀行不放貸

作者: 沧海一笑 时间: 2017-10-4 00:02:50

桜の栞发表于 2017-10-3 22:57
最怕就是因為改了條款, 房子拍了下來, 銀行不放貸

银行抠字眼没有意义.如果负责的话，可以要求找个专业人士出一份报告岂不是更好

作者: aiser 时间: 2017-10-4 00:50:52

LZ老实说，中介费这次又拿了几万？

作者: topsky 时间: 2017-10-4 03:35:54

几百要解决这个问题可不一定

作者: Xcellent 时间: 2017-10-4 09:04:02

我也碰到过，之前想去拍的一个房子因为一个deck虽然有CCC，但在floor plan里没有体现，一个看过房的人逼着卖家加了一条在合同里，我问了broker也说不建议拍后续贷款可能有问题，当时也没有敢去拍，结果最后被那个逼着卖家加条件的人reserve价拿走了，捡了个大漏，所以有时候也不是卖家那啥，有的有经验的老炒房客很会用这种条件吓退潜在对手的

作者: 钛十三 时间: 2017-10-4 12:01:23

这样的情况我也碰到了，卖家在最后一刻增加了一个特殊声明条款，吓坏了银行和中介，最后卖家同意删掉了。否则还不知道会什么样的结果

作者: 沧海一笑 时间: 2017-10-5 09:07:46

aiser 发表于 2017-10-3 23:50
LZ老实说，中介费这次又拿了几万？

看重点这单几千赚得十分不易哈哈

作者: 沧海一笑 时间: 2017-10-5 09:09:19

topsky 发表于 2017-10-4 02:35
几百要解决这个问题可不一定

80 年代砖瓦房 builder 过来了看了不复杂

作者: 沧海一笑 时间: 2017-10-5 09:20:09

Xcellent 发表于 2017-10-4 08:04
我也碰到过，之前想去拍的一个房子因为一个deck虽然有CCC，但在floor plan里没有体现，一个看过房的人逼着 ...

其实正如你所说经验问题如果银行纠结deck 问题而不给你贷款完全可以私下与卖家商量写个variation form 如果买家要求拆除卖家必须保证在交割前完成卖家承担费用一半Deck问题不大，银行比较纠结水电问题再就是用好的broker 结果真的不一样

作者: Xcellent 时间: 2017-10-5 09:42:31

沧海一笑发表于 2017-10-5 08:20
其实正如你所说经验问题如果银行纠结deck 问题而不给你贷款完全可以私下与卖家商量写个variation form ...

我是拍卖前一天才知道这个事，当时根本来不及再干别的，只能错过了。

作者: 沧海一笑 时间: 2017-10-5 09:54:24

Xcellent 发表于 2017-10-5 08:42
我是拍卖前一天才知道这个事，当时根本来不及再干别的，只能错过了。

整个环节中介 broker 律师甚至builder 如果任何一个不给力都有可能与心爱的房子插肩而过有缘无份有的时候紧急情况贷款一天就搞定了

作者: Xcellent 时间: 2017-10-5 10:55:01

沧海一笑发表于 2017-10-5 08:54
整个环节中介 broker 律师甚至builder 如果任何一个不给力都有可能与心爱的房子插肩而过有缘无份有 ...

我感觉我这个case是中介的问题，没有提前通知到买家，导致我当天非常被动，broker帮我做了预批但是提醒了我风险，因为改floor plan还要花个万把块甚至更多

作者: 沧海一笑 时间: 2017-10-5 21:32:12

本帖最后由沧海一笑于 2017-10-5 20:34 编辑

Xcellent 发表于 2017-10-5 09:55
我感觉我这个case是中介的问题，没有提前通知到买家，导致我当天非常被动，broker帮我做了预批但是提醒了 ...

半福地的房子吧上市中介就像总导演导的不好观众不会买账的下次如有类似捡漏机会你就不能再错过了哈哈

作者: Aja.Guo 时间: 2017-10-7 07:24:49

这种事情太正常了洋人律师更多事不关己高高挂起有些房子就是被一环扣一环莫名其妙搞得连房子都卖不到

作者: NewLynnHse 时间: 2017-10-7 22:41:36

Aja.Guo 发表于 2017-10-7 06:24
这种事情太正常了洋人律师更多事不关己高高挂起有些房子就是被一环扣一环莫名其妙搞得连房子都卖不到 ...

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