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标题: 【我的选择很明确】自住房，能选IO，就绝对不选P+I [打印本页]

作者: 曾有 时间: 2017-9-29 02:39:10 标题: 【我的选择很明确】自住房，能选IO，就绝对不选P+I

最近准备Renew自住房贷款，因为一些自身原因，某大银行没批准我做IO。然后broker也开始游说我说自住房就应该P+I呀。我就做了个图表，计算如下：

[attach]1741618[/attach]

根据上面的计算，直接说结论：

连本带息，和只付利息的差别。后者相当于每月从银行那边再借出671.69块钱，使用成本同当前的房贷利率。如果你能用这部分钱产生高于当前房贷利率的收益，那你就赚了。找一个好点的基金，跑赢你的房贷利率不是妥妥的事么？因为两者轧差后是正收益，通胀率怎么起飞你都是赚。

你买房的贷款，只会因为通胀率和房价上升，而越来越显得微不足道。所以我是坚持，银行不强制让我做连本带息还，我就做一辈子只还利息。

作者: kyro 时间: 2017-9-29 05:28:13

问题是银行不给对自住房贷款只还利息嘛

作者: NewLynnHse 时间: 2017-9-29 05:58:28

good idea

作者: 房奴甲 时间: 2017-9-29 06:28:50

当然是这么回事了，问题是银行要同意啊。

作者: leeq 时间: 2017-9-29 06:44:58

这只还利息的算法包括30年后把50万本金还清吗？

作者: 房奴甲 时间: 2017-9-29 06:56:36

leeq 发表于 2017-9-29 06:44
这只还利息的算法包括30年后把50万本金还清吗？

这个是无关因素啊。你买了基金最后也总要卖掉的嘛。

不过楼主这样做，对银行来说风险比较大，本来自住房贷款比例高。

作者: Wintec 时间: 2017-9-29 07:14:12

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作者: SHS 时间: 2017-9-29 07:17:28

刚好碰到这个问题目前，只做利息和连本带息的还款年限被银行区别对待了，最后算出来其实连本带息一起还还比较划算，所以果断选择P+I

作者: 剑客浪心 时间: 2017-9-29 08:21:37

你这样做，最后的结果就是银行在某一特定时期，会强迫你MORTGAGEE SALE

作者: rzrljb 时间: 2017-9-29 09:22:50

感觉很有道理，不过银行也不傻不会一直让你这么干的

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2017-9-29 09:30:40

谁说不是呢，但是银行不同意啊

作者: LJHookerRobin 时间: 2017-9-29 09:50:27

银行可以在any time 要求你立即还款。

作者: 老老妖刀 时间: 2017-9-29 12:13:39

还要跑赢本金的贷款利率。。。
这点很容易做到么？？？
未来房贷利率是7或更高的话，跑赢不那么容易吧

作者: 曾有 时间: 2017-9-29 12:47:45

kyro 发表于 2017-9-29 05:28
问题是银行不给对自住房贷款只还利息嘛

asb 是只能做5年，其他银行可能更短。但是以后说不定会放开呢

作者: 曾有 时间: 2017-9-29 12:49:31

LJHookerRobin 发表于 2017-9-29 09:50
银行可以在any time 要求你立即还款。

这么强硬的银行，我选择忍到可以refinance的时候和它说拜拜

作者: 曾有 时间: 2017-9-29 12:54:15

Wintec 发表于 2017-9-29 07:14
现在是通缩+房价跌， LZ这种玩法早晚把自己搞死。通缩就是大萧条，就是做什么都不赚钱，如何维持你投资 ...

1. 房价跌是个别区域的事，奥克兰总体是涨的哟
2. 现在是通缩？excuse me?

作者: 曾有 时间: 2017-9-29 12:58:02

剑客浪心发表于 2017-9-29 08:21
你这样做，最后的结果就是银行在某一特定时期，会强迫你MORTGAGEE SALE

不让我做IO，我就换银行呗。目前在的银行能做5年，我还可以做3年。mortgage sale的情况只有可能是几次还不上贷款，被银行催了无动于衷，银行最后使出的大招。而且这么做是银行的下下策，不一定cover的回来贷款哦。

作者: 曾有 时间: 2017-9-29 12:59:09

kyro 发表于 2017-9-29 05:28
问题是银行不给对自住房贷款只还利息嘛

昂，每家银行都有一个IO的上限，有的5年，有的2年。到期就换呗，后面还可以加上投资房以组合的形式再来一遍 IO

作者: 曾有 时间: 2017-9-29 13:07:58

SHS 发表于 2017-9-29 07:17
刚好碰到这个问题目前，只做利息和连本带息的还款年限被银行区别对待了，最后算出来其实连本带息一起还 ...

这个情况就比较尴尬了。如果IO和P+I给的期限不同，那就是另外一个case了

作者: clam 时间: 2017-9-29 13:52:41

interest rate is low now, it probably won't be as low in the future....

作者: LJHookerRobin 时间: 2017-9-30 14:48:18

曾有发表于 2017-9-29 12:49
这么强硬的银行，我选择忍到可以refinance的时候和它说拜拜

是每个银行都可以这么做的。

只是他没有使用这个行为而已。

你问问你的banker

作者: 曾有 时间: 2017-9-30 17:32:04

LJHookerRobin 发表于 2017-9-30 14:48
是每个银行都可以这么做的。

只是他没有使用这个行为而已。

不好意思，你前面说的银行可以在anytime让你立即还款，你指的是把贷款还清，还是从IO转为P+I ??

我觉得你说的东西和我想阐述的东西没有关系。

作者: 房奴甲 时间: 2017-9-30 17:36:55

老老妖刀发表于 2017-9-29 12:13
还要跑赢本金的贷款利率。。。
这点很容易做到么？？？
未来房贷利率是7或更高的话，跑赢不那么容易吧 ...

随便什么生意，没有两位数的return，不必做了吧。

如果遇到楼上传说的通缩，excuse me，哈哈，难道不是把现金牢牢攥在自己手里放心，哪个傻子会还给银行？除非银行非要你还。

作者: 房奴甲 时间: 2017-9-30 17:38:13

曾有发表于 2017-9-30 17:32
不好意思，你前面说的银行可以在anytime让你立即还款，你指的是把贷款还清，还是从IO转为P+I ??

我觉得 ...

同学，我觉得银行不是傻子。放眼未来，你想要的机会越来越少。你说的是理想状态，人家不让你实施你咋办。

作者: 老老妖刀 时间: 2017-9-30 17:46:58

房奴甲发表于 2017-9-30 17:36
随便什么生意，没有两位数的return，不必做了吧。

如果遇到楼上传说的通缩，excuse me，哈哈，难道不是 ...

既然随便什么生意都2位数。那就不要投房地产了么。。。比房产赚哦！

作者: 房奴甲 时间: 2017-9-30 17:49:38

老老妖刀发表于 2017-9-30 17:46
既然随便什么生意都2位数。那就不要投房地产了么。。。比房产赚哦！

那不是费劲吗。而且楼主说的是自住房。

作者: 曾有 时间: 2017-9-30 19:52:27

房奴甲发表于 2017-9-30 17:38
同学，我觉得银行不是傻子。放眼未来，你想要的机会越来越少。你说的是理想状态，人家不让你实施你咋办。 ...

你说的对，银行真不是傻子。存款给0%~3%利息，房贷给4%+贷款。房贷就是银行能做的最没有风险的信贷产品。所以银行没有理由会突然告诉你让你从IO转为P+I，只要在当前银行的policy规定的范围内。

以前自住房IO可以最多做15年，现在国际上都认为你澳洲和新西兰的房地产有水分，隔壁澳洲几大行评级和国家评级都被降了，新西兰这边赶紧调控。

能做多少时间，我就做多少时间。主题里我说的投基金算是比较稳的方法，你投一年把本金+收益拿出来换银行，10年里面有7年都比P+I还的多。

作者: LJHookerRobin 时间: 2017-10-1 00:01:54

曾有发表于 2017-9-30 17:32
不好意思，你前面说的银行可以在anytime让你立即还款，你指的是把贷款还清，还是从IO转为P+I ??

我觉得 ...

银行 anytime 可以让你把贷款还清。

你讨论IO还是P+I都是在银行愿意继续放贷给你的情况下。

所以是很有关系呢

作者: 憨吃傻睡 时间: 2017-10-2 10:42:34

主观猜测：
白纸黑字写了IO能做几年的情况下，如果你不违约，我不认为银行能anytime要求你还清贷款。

有得选的话，当然IO比P+I好。那么风险在哪？既然在房贷上IO，那么在其他投资上也有可能是风险爱好者，只是担心会不会玩脱了。

作者: 曾有 时间: 2017-10-2 11:04:02

憨吃傻睡发表于 2017-10-2 10:42
主观猜测：
白纸黑字写了IO能做几年的情况下，如果你不违约，我不认为银行能anytime要求你还清贷款。

一位在中台批贷款几十年的老员工告诉我，至少在他工作的这几十年里没有出现过在正常情况下，银行会突然让你还清贷款的例子。除非客户没有按时还款，或者银行发现客户在申请中有造假，不然的话，你得有一个非常好的reason去告知客户这么做。

作者: 我行我素我酷 时间: 2017-10-2 11:42:37

任何投资都是有风险的，基金也是一种投资产品而已，也是有风险的，只不过有不同风险等级的基金。基金是有可能负的回报率的。我个人观点，还是需要分散投资，关键是看个人的风险承受能力。就算你可以只支付利息，但是你还是应该根据随着你的年龄增长，降低你的风险等级。而且你光还利息和本金一起还，相差不了多少钱。还不如做个信用卡12月免息套现，利用你的个人信用额度，尽量每个月多还点这样划算。比如按照我的操作方法，我基本还是每个月本息一起还，我把30年贷款20年还完。而且你是每个月存一点钱到基金进行投资，存20年。必须平均每年要大于房贷利率。而且等你还的时候万一遭受一次08年一样金融危机，基金99%都是亏的，可能亏30%都有可能。基金操作基本都buy and hold. 由于资金规模大，不可能像散户那样随意撤出，随意做空。所以潜在风险还是有的。

作者: 261874939 时间: 2017-10-2 14:03:27

这些一直想着利益最大化的人真牛逼

任何投资都有风险的！

作者: 曾有 时间: 2017-10-3 12:35:23

我行我素我酷发表于 2017-10-2 11:42
任何投资都是有风险的，基金也是一种投资产品而已，也是有风险的，只不过有不同风险等级的基金。基金是有可 ...

是的，投基金的话，某一年可能巨亏，NZ SUPER FUND 2008年当时把2003来赚的都亏光了。散户嘛，可以按照自己的风险偏好来操作，以年为单位来操作我标题里说的方法。市场好或者不好的时候就可以跑，这个是散户的优点。

其实百度一下贷款的还款方式，上面有做非常详细的文字和图表分析了，我这分析水平次多了。讲到底，还是要以每个人自己的风险偏好来操作处理这个问题。

作者: 曾有 时间: 2017-10-3 12:37:01

261874939 发表于 2017-10-2 14:03
这些一直想着利益最大化的人真牛逼

是的。看每个人的风险偏好。

作者: mls84 时间: 2017-10-3 12:42:02

第一套的房子的是果断P+I觉得自己这辈子就这套房子了，早点还完早点好。等到有了第2，套第3套房子的时候，就开始感觉到，债多人不愁，然后就开始，IO了，现在最后一套的房子的价值已经快接近贷款的总额了，回想前几年，没有还的P，每周带给自己的挥霍的资本还是很开心的。哈哈哈哈

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