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标题: 数据分析，求金融人士分析房价为啥不腰斩 [打印本页]

作者: Aaron.Wu 时间: 2017-8-18 19:03:53 标题: 数据分析，求金融人士分析房价为啥不腰斩

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第一个图是美国08年次贷危机前住房家庭负债与GDP的比值 08年达到了空前的97% 于是房价迅速被腰斩负债率也降下来了现在新西兰的家庭负债率也占到了GDP的95%了在自由市场经济下那么房价什么时候才能迅速触底呢？

作者: 找房65 时间: 2017-8-18 19:22:14

腰斩只是时间问题

作者: angelvan2012 时间: 2017-8-18 20:54:33

如果一个指标就能指导买卖，那直接炒股好了。

作者: 老老妖刀 时间: 2017-8-18 22:17:22

到97%时再看呗。。说不定新西兰到不了97%呢。。。还得看租金回报率。。租金回报率1%时，估计就快腰斩了。

作者: ronaldlu 时间: 2017-8-18 22:53:13

美国房价随时可以负资产，绿卡也可以随时取消，迅速触底房made in America. 还有超便宜的Tax lien楼盘。

作者: ilikeauckland 时间: 2017-8-18 23:09:01

现在不是在跌了吗？要时间的。

作者: rzrljb 时间: 2017-8-18 23:15:34

不是不斩，时机未到

作者: Aaron.Wu 时间: 2017-8-19 00:45:34

找房65 发表于 2017-8-18 18:22
腰斩只是时间问题

哈哈但愿如此

作者: Aaron.Wu 时间: 2017-8-19 00:46:43

angelvan2012 发表于 2017-8-18 19:54
如果一个指标就能指导买卖，那直接炒股好了。

当然不能这个指标只是说明纽西兰到了金融崩盘的边缘

作者: Aaron.Wu 时间: 2017-8-19 00:47:10

angelvan2012 发表于 2017-8-18 19:54
如果一个指标就能指导买卖，那直接炒股好了。

当然不能这个指标只是说明纽西兰到了金融崩盘的边缘

作者: Aaron.Wu 时间: 2017-8-19 00:48:44

老老妖刀发表于 2017-8-18 21:17
到97%时再看呗。。说不定新西兰到不了97%呢。。。还得看租金回报率。。租金回报率1%时，估计就快腰斩了。 ...

租金回报率1% 难啊起码还得涨一段时间

作者: Aaron.Wu 时间: 2017-8-19 00:50:14

ronaldlu 发表于 2017-8-18 21:53
美国房价随时可以负资产，绿卡也可以随时取消，迅速触底房made in America. 还有超便宜的Tax lien楼盘。 ...

那纽西兰呢

作者: Aaron.Wu 时间: 2017-8-19 00:50:57

ilikeauckland 发表于 2017-8-18 22:09
现在不是在跌了吗？要时间的。

部分地区跌。部分地区小幅上涨总体上还稳起的

作者: Aaron.Wu 时间: 2017-8-19 00:51:24

rzrljb 发表于 2017-8-18 22:15
不是不斩，时机未到

哈哈喜欢这句话

作者: 关于你的歌 时间: 2017-8-19 00:52:38

新西兰国家小没有什么经济都是房地产炒作起来的

作者: Aaron.Wu 时间: 2017-8-19 00:56:22

关于你的歌发表于 2017-8-18 23:52
新西兰国家小没有什么经济都是房地产炒作起来的

炒到负债率占gdp比重这么高就危险了

作者: ilikeauckland 时间: 2017-8-19 00:58:49

Aaron.Wu 发表于 2017-8-18 23:50
部分地区跌。部分地区小幅上涨总体上还稳起的

近来几年都不会涨了

作者: Aaron.Wu 时间: 2017-8-19 02:10:55

ilikeauckland 发表于 2017-8-18 23:58
近来几年都不会涨了

但愿如此哈哈最好直接下挫

作者: 老老妖刀 时间: 2017-8-19 07:33:06

Aaron.Wu 发表于 2017-8-18 23:48
租金回报率1% 难啊起码还得涨一段时间

移民人数减少，房子租不出去，租金下降。。。租金回报率不就低了么！！！个个政党都要严控移民呢。

作者: 清凉油 时间: 2017-8-19 08:10:36

腰斩算什么啊？直接白送不就得了，mission bay的公房也是有的，两个人住在百万豪宅里舒服的不要不要的。等房子便宜到白菜价了那也没有必要在这里移民安居了。除了天灾人祸，想来新西兰的人大把。

作者: rzrljb 时间: 2017-8-19 11:45:25

Aaron.Wu 发表于 2017-8-18 23:51
哈哈喜欢这句话

腰斩要发生，必须要有趋势和大事件，趋势就是大家都已经不看多，但是谁也不肯先跑，因为没有跑的理由，大事件就是真的发生，给你一个跑的理由，那么肯定要跑啊

作者: angelvan2012 时间: 2017-8-19 11:56:13

Aaron.Wu 发表于 2017-8-18 23:46
当然不能这个指标只是说明纽西兰到了金融崩盘的边缘

你一个人在这自说自话有用么？你把全论坛的人都说服了也没有啥用。

作者: V7 时间: 2017-8-19 12:13:28

新西兰小，船小好掉头
我看是这样啊，经济一下去，马上移民口子就放开了。

作者: 老老妖刀 时间: 2017-8-19 12:43:26

V7 发表于 2017-8-19 11:13
新西兰小，船小好掉头
我看是这样啊，经济一下去，马上移民口子就放开了。 ...

嗯嗯。买房就给PR。房地产一下子就能上去。最好一年近50万华人。用不了多久。新西兰官方语言是汉语。国会议员清一色华人。。。然后在想中国那样大兴土木，高铁，地铁，招商引资。。。这样保证GDP 双位数增长30年。。。创造一个奇迹。。到那时一个奥克兰能买下整个美国。。。我们就都是有钱银啦。。。。

作者: Aaron.Wu 时间: 2017-8-19 14:31:32

angelvan2012 发表于 2017-8-19 10:56
你一个人在这自说自话有用么？你把全论坛的人都说服了也没有啥用。

看市场经济怎么说

作者: Aaron.Wu 时间: 2017-8-19 14:32:21

V7 发表于 2017-8-19 11:13
新西兰小，船小好掉头
我看是这样啊，经济一下去，马上移民口子就放开了。 ...

慢慢看哈哈

作者: Aaron.Wu 时间: 2017-8-19 14:32:59

老老妖刀发表于 2017-8-19 11:43
嗯嗯。买房就给PR。房地产一下子就能上去。最好一年近50万华人。用不了多久。新西兰官方语言是汉语。国会 ...

理想是远大的

作者: Aaron.Wu 时间: 2017-8-19 14:34:42

清凉油发表于 2017-8-19 07:10
腰斩算什么啊？直接白送不就得了，mission bay的公房也是有的，两个人住在百万豪宅里舒服的不要不要的。等 ...

移民是刚需但这个国家经济盘子就这么大资不抵债就是清算的时候了

作者: GM168 时间: 2017-8-19 16:05:26

清凉油发表于 2017-8-19 07:10
腰斩算什么啊？直接白送不就得了，mission bay的公房也是有的，两个人住在百万豪宅里舒服的不要不要的。等 ...

支持你的观点

作者: 老老妖刀 时间: 2017-8-19 20:45:32

Aaron.Wu 发表于 2017-8-19 13:34
移民是刚需但这个国家经济盘子就这么大资不抵债就是清算的时候了

只放移民进来，道路，医院，学校等基础建设跟不上。。堵车3小时到单位。看病排队半年。学校一班80个学生。。。这就是经济下去，开移民口的弊端！GDP涨了，老百姓苦了。。。

作者: jsmith2 时间: 2017-8-19 21:03:42

关于你的歌发表于 2017-8-18 23:52
新西兰国家小没有什么经济都是房地产炒作起来的

如果沒有炒房帶動，你也可能失業吧 :D

作者: jsmith2 时间: 2017-8-19 21:04:56

老老妖刀发表于 2017-8-19 11:43
嗯嗯。买房就给PR。房地产一下子就能上去。最好一年近50万华人。用不了多久。新西兰官方语言是汉语。国会 ...

真的這樣的話其實也不錯啊

作者: 老老妖刀 时间: 2017-8-19 22:00:31

jsmith2 发表于 2017-8-19 20:04
真的這樣的話其實也不錯啊

可不么。这叫和平演变。最好美国，加拿大，澳大利亚都这样。2040年，中国被英国打败签订不平等条约200年后。华人占领大阴蒂国的海外殖民地。哈哈哈。。。英国靠船坚炮利。我们靠人！！！哈哈哈。新西兰没发展了，只能靠房地产，只能靠中国人。。。。

作者: Aaron.Wu 时间: 2017-8-20 01:40:22

老老妖刀发表于 2017-8-19 19:45
只放移民进来，道路，医院，学校等基础建设跟不上。。堵车3小时到单位。看病排队半年。学校一班80个学生 ...

哈哈是啊

作者: Aaron.Wu 时间: 2017-8-20 01:41:10

jsmith2 发表于 2017-8-19 20:04
真的這樣的話其實也不錯啊

那完了立马跑路

作者: Aaron.Wu 时间: 2017-8-20 01:41:55

老老妖刀发表于 2017-8-19 21:00
可不么。这叫和平演变。最好美国，加拿大，澳大利亚都这样。2040年，中国被英国打败签订不平等条约200年 ...

那是不可能的事情

作者: Aaron.Wu 时间: 2017-8-20 01:43:52

老老妖刀发表于 2017-8-19 21:00
可不么。这叫和平演变。最好美国，加拿大，澳大利亚都这样。2040年，中国被英国打败签订不平等条约200年 ...

只有在中国地产行业才被炒的这么火国外谁会关注地产那么什么又叫发展呢拆了建建了拆么？

作者: 老老妖刀 时间: 2017-8-20 08:19:29

Aaron.Wu 发表于 2017-8-20 00:43
只有在中国地产行业才被炒的这么火国外谁会关注地产那么什么又叫发展呢拆了建建了拆么？ ...

外国人也关注地产啊。也靠房地产拉动经济啊。而且占GDP 很大比重。就新西兰，房地产业也比乳制品，旅游，教育要大很多。。。你不就关注房地产呢么，不然就不会进这个版啦。
发展就是城市扩建，不单单是扒房子，盖房子。基建也要跟上。人口增长了，城市肯定要发展。中国城市人口增加，城市就在发展，当城市化完成后，估计也要好一段时间不在大兴土木。
奥克兰现阶段城市发展很慢，人又来了很多。要么加快城市发展，要么控制人口！！控制人口相对容易些，政府正在控制移民流入。。。国家党计划2019年净流入1.2万人。工党政策是净流入2.5万人。优先党政策是净流入1万人。

作者: 老玩童528 时间: 2017-8-20 11:01:35

其实华人买房只占了新西兰房产的一部分，更多的是有钱的洋人在买，华人的力量没有想象的那么大

作者: ybbest 时间: 2017-8-20 12:17:54

本帖最后由 ybbest 于 2017-8-20 11:35 编辑

因为很多人没有贷款啊.1.04 trillion 只有240 billion的mortage。LVR 只有25%. 贷款增加不代表风险，要看在什么区域了。比如新的开发区，新建的apartment几乎住的人口结构都差不多，都有很多的贷款，这个会受很大的影响。很多老区，包括南区和西区很多地方，对于住在哪里的baby boomers（1946年以后出生的人）来说，很多都是没有贷款的。这也是为什么越好的区，越不会跌。大家可以看看Takapuna,Remuera 的人口普查的资料，住在哪里的人的年龄会偏大，很多可能房子都是没有贷款或者很少贷款的。
[attach]1711135[/attach]

作者: jsmith2 时间: 2017-8-20 12:32:42

老老妖刀发表于 2017-8-19 21:00
可不么。这叫和平演变。最好美国，加拿大，澳大利亚都这样。2040年，中国被英国打败签订不平等条约200年 ...

其實不容易追上，海外華人人口始終比白人少，而且白人懂得控制移民。因此，華人需要更多間碟進入移民部，最好連總理部長都是華人，進去打開大門。

作者: jsmith2 时间: 2017-8-20 12:34:13

Aaron.Wu 发表于 2017-8-20 00:41
那完了立马跑路

能跑去那？黨和國家的抓牙到處都是

作者: 憨吃傻睡 时间: 2017-8-20 13:06:42

假设建立模型，房价=F（房家庭负债与GDP的比值，X，Y，Z），其中X，Y，Z可以是租金房价比，房价绝对值，国民身高，男女比例等任何变量。这是一个前提，房价并不由单一因素决定。

即使根据美国数据，房价与房家庭负债与GDP的比值存在一个相关系数，也要考虑如下情况：
1. 这个系数在其他国家也一样。因为每个国家的总体经济情况不一样，XYZ同样有可能是影响因素，并且影响因子不一样。
2.这个模型的建立是根据历史数据得到的，在不同国家，模型中的自变量因素甚至可能不一样。即，可能存在新西兰的房价=F（A,X,Y,Z）

这也是前面有人提到的，不能只看一个因素就推出一个结果。相关性不仅需要看是否有经济学意义，也要根据实证数据进行检验。

作者: Aaron.Wu 时间: 2017-8-20 18:56:46

老老妖刀发表于 2017-8-20 07:19
外国人也关注地产啊。也靠房地产拉动经济啊。而且占GDP 很大比重。就新西兰，房地产业也比乳制品，旅游， ...

这个还分析的不错我去美国走了走发现房价很低经济也不靠地产拉动了基本是服务业科技行业娱乐行业

作者: Aaron.Wu 时间: 2017-8-20 18:57:43

老玩童528 发表于 2017-8-20 10:01
其实华人买房只占了新西兰房产的一部分，更多的是有钱的洋人在买，华人的力量没有想象的那么大 ...

全民炒房么要出事

作者: Aaron.Wu 时间: 2017-8-20 18:59:52

ybbest 发表于 2017-8-20 11:17
因为很多人没有贷款啊.1.04 trillion 只有240 billion的mortage。LVR 只有25%. 贷款增加不代表风险，要看在 ...

分析的不错不过我那个数据是负债占GDP的比重与08美国次贷危机作比

作者: Aaron.Wu 时间: 2017-8-20 19:00:32

jsmith2 发表于 2017-8-20 11:34
能跑去那？黨和國家的抓牙到處都是

哈哈红色政权控制世界想想就吓人

作者: Aaron.Wu 时间: 2017-8-20 19:01:29

憨吃傻睡发表于 2017-8-20 12:06
假设建立模型，房价=F（房家庭负债与GDP的比值，X，Y，Z），其中X，Y，Z可以是租金房价比，房价绝对值，国 ...

专业啊那你是看涨呢还是看跌

作者: ybbest 时间: 2017-8-20 21:44:08

本帖最后由 ybbest 于 2017-8-20 20:45 编辑

Aaron.Wu 发表于 2017-8-20 17:59
分析的不错不过我那个数据是负债占GDP的比重与08美国次贷危机作比

美国的新西兰可以借鉴吗？我觉得还是和澳洲比较有可比性吧。

作者: jsmith2 时间: 2017-8-21 10:16:01

老玩童528 发表于 2017-8-20 10:01
其实华人买房只占了新西兰房产的一部分，更多的是有钱的洋人在买，华人的力量没有想象的那么大 ...

是的，實際佔的比例不多。也無能力影響不了白人主導的市場。但時常被當成代罪羔羊。

作者: Aaron.Wu 时间: 2017-8-22 00:28:38

ybbest 发表于 2017-8-20 20:44
美国的新西兰可以借鉴吗？我觉得还是和澳洲比较有可比性吧。

金融上的指标应该还是有参考价值吧

作者: Aaron.Wu 时间: 2017-8-22 00:29:46

jsmith2 发表于 2017-8-21 09:16
是的，實際佔的比例不多。也無能力影響不了白人主導的市場。但時常被當成代罪羔羊。 ...

房价高低跟谁在炒没啥关系关键是影响到经济健康问题就来了

作者: xxw346347 时间: 2017-8-23 11:38:20

情况不一样吧，美国银行放贷的钱绝大部分都来自国内，新西兰银行有一大部分都是海外市场的钱赚个差价。只要世界保持低利率这个前提存在，后者的97%要比前者的97%压力小得多（当然抛开日本的特例，低利率政策本身也是起源于美国次贷危机，而且最近看来是近十年来前所未有的动摇：））

作者: 呼啸寒风 时间: 2017-8-23 12:05:19

本地人工作技术没有，工作态度糟糕，指望发展？？？做梦吧，往后30年跟之前30年一样缓慢变穷越来越烂

作者: sun2kiwi 时间: 2017-8-23 12:10:00

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: sun2kiwi 时间: 2017-8-23 12:13:54

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: jsmith2 时间: 2017-8-23 12:43:36

Aaron.Wu 发表于 2017-8-21 23:29
房价高低跟谁在炒没啥关系关键是影响到经济健康问题就来了

其實auckland 週邊有很多可負擔的房子給一手買家，但大部份人總是於鑽中區，不貴才怪。

作者: rzrljb 时间: 2017-8-23 14:17:40

本帖最后由 rzrljb 于 2017-8-23 13:18 编辑

ybbest 发表于 2017-8-20 11:17
因为很多人没有贷款啊.1.04 trillion 只有240 billion的mortage。LVR 只有25%. 贷款增加不代表风险，要看在 ...

1.04 trillion只是估值，如果让这240b的人全部mortgagee sale掉，那么1.04 t不会是少个200-400b，而是缩水到1/10这种程度。这跟股市一个道理，几百e的市值的股票只要净流入资金几e，那么就能涨停，1%资金造成了10%的估值上涨.

作者: xxw346347 时间: 2017-8-23 18:39:42

sun2kiwi 发表于 2017-8-23 11:10
钱是要还的, 后者相当于杠杆, 海外市场一减少资金供给, 就挂.

没说不是杠杆啊，但家庭负债跟gdp的比就会失真了呀，因为借的钱不全来自国内，所以USA的97%对NZ的97%只有部分参考意义。

作者: ybbest 时间: 2017-8-23 20:14:29

rzrljb 发表于 2017-8-23 13:17
1.04 trillion只是估值，如果让这240b的人全部mortgagee sale掉，那么1.04 t不会是少个200-400b，而是缩水 ...

我的理解是房产和股市是不一样的。当然我的理解不值钱，不过我不同意你的理解。

作者: sun2kiwi 时间: 2017-8-23 21:00:40

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: rzrljb 时间: 2017-8-23 21:38:06

本帖最后由 rzrljb 于 2017-8-23 20:41 编辑

ybbest 发表于 2017-8-23 19:14
我的理解是房产和股市是不一样的。当然我的理解不值钱，不过我不同意你的理解。 ...

确实不一样，不过道理是一样的，因为很多房产没有交易，所以只能是估值，就像一条街上，3套房子都卖到了100w，但是去年这条街还是均价90w，那么今年这条街上大家都认为自己的房子值100了，这条街10套房子，那么10套房子的估值总共增加了100w，但是实际上资金进来了多少呢，30w。那么同样的，这街上10个人都认为自己房子值100w，开始卖了，但是当前交投清淡，第一个人卖了95w，第2个人着急卖卖了90w，第3个，挂了90w一直没卖掉，大家就在想，现在市场不好，我的房子只能卖90w，估值又下来了100w，但是实际上资金流出了多少呢？

作者: Aaron.Wu 时间: 2017-8-23 22:44:04

xxw346347 发表于 2017-8-23 10:38
情况不一样吧，美国银行放贷的钱绝大部分都来自国内，新西兰银行有一大部分都是海外市场的钱赚个差价。只要 ...

说的有道理啊

作者: Aaron.Wu 时间: 2017-8-23 22:44:48

呼啸寒风发表于 2017-8-23 11:05
本地人工作技术没有，工作态度糟糕，指望发展？？？做梦吧，往后30年跟之前30年一样缓慢变穷越来越烂 ...

慢不一定是坏事快也不一定是好事

作者: Aaron.Wu 时间: 2017-8-23 22:45:13

sun2kiwi 发表于 2017-8-23 11:10
钱是要还的, 后者相当于杠杆, 海外市场一减少资金供给, 就挂.

你说的也很有道理哈哈

作者: Aaron.Wu 时间: 2017-8-23 22:45:56

sun2kiwi 发表于 2017-8-23 11:13
高端是阿三扩张,低端是阿拉伯人和拉美同学扩张, 华人被赶回大陆.

真主保佑哈哈

作者: Aaron.Wu 时间: 2017-8-23 22:46:34

jsmith2 发表于 2017-8-23 11:43
其實auckland 週邊有很多可負擔的房子給一手買家，但大部份人總是於鑽中區，不貴才怪。 ...

越来越看不懂了

作者: Aaron.Wu 时间: 2017-8-23 22:47:30

rzrljb 发表于 2017-8-23 13:17
1.04 trillion只是估值，如果让这240b的人全部mortgagee sale掉，那么1.04 t不会是少个200-400b，而是缩水 ...

虹吸效应么

作者: Aaron.Wu 时间: 2017-8-23 22:49:01

ybbest 发表于 2017-8-23 19:14
我的理解是房产和股市是不一样的。当然我的理解不值钱，不过我不同意你的理解。 ...

各抒己见各抒己见

作者: xxw346347 时间: 2017-8-24 11:18:30

sun2kiwi 发表于 2017-8-23 20:00
不一样啊.
本国资金, 那么负债97%就是自己和自己借,
海外资金, 负债97%, 就是问邻居借了好多钱.

所以之前说了在全球维持低利率这个大前提下呀，如果国际市场利率陡升，即使NZ保持低利率，那时NZ的97%就比USA的更严重了......

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