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标题: 分享一下我的第一次买卖房经验，希望对大家买卖房产有点帮助 [打印本页]

作者: qyo2 时间: 2017-8-16 09:18:55 标题: 分享一下我的第一次买卖房经验，希望对大家买卖房产有点帮助

住了三年的房子终于卖出去了，虽然比心里预期低了一些，但在这个市场，能出手还算不容易。还记得三年前找房子时，当时两个人租着CT的一个只能用公共厨房的公寓，怀着Katie.顶着大肚一周上4天班，一有空就到处跑看房。当时房子到处都有人抢，拍卖火爆，中区北岸按我们预算已经都买不起了，南区完全就没要考虑，西区也勉强能接受，就那么一天，看到了东区，在报纸上联系了个中介，他派了他手下带我们看房，当时一个短发年轻女子，按我们的budget.手里拿着一个list的房源，每家带我们去看。其中有一套就是我们这个房，当时这个房真是不堪入目，又破又烂又旧，还靠主路。我老公根本就没有记在心上，可是，我却被这地理位置吸引着，当时广告牌打着双校网，我就是要找好的校区，心想着两个孩子要在好的学校上学，屋况差些可以装修，位置是没有办法改变的。于是就让我老公去参加拍卖，57万流拍了，变multiple offer.要我们出最高心里价，最后我们出了58万800，后来中介还来游说我们再加点，我说不加了，成就成，不成去看别的。最后还是被我们拿下了，完成了人生第一次买房。

3年后今天，房市经过一轮疯涨，政府终于出台打压，房子变得很难出手，尤其高价房，根本走不动。我们新房也快完成，要准备搬过去，这也顺里成章这个房子必须要出手，不然顶着两边贷款，会很吃力，加上我们另外一块地也快要交割，正是要用钱时候，虽然心知最好等大选结束后，行情或许会好一些。但权衡一下，还是必须要上市的。

一开始想私卖，放在网上一两周时间，问的人还挺多，但我们出90万高，都把人吓跑了，最后变成中介找上门，居然还是三年前我联系的那个老的中介，经过他一段游说，还是决定让市场去决定，让专业人士帮我们卖。最后敲定让老的中介加一直在电台做广播的一对很有魄力的couple代理我们房子。

经过了4周的强势宣传中介拉客，最后拍卖还是如我们预期到87万流拍了，历史又再一次上演。流拍后，中介开始干活，纷纷找自己手头买家出价，最后晚上给我们送了一份90万的无条件offer.但我们拒绝了。

接下来房子还是继续在市场上，周末open home.又过了2.3周，还是没什么消息，于是联系中介想把房子撤下来了。正想撤，有一天接到了一个电话，就是三年前带我们看房的年轻女子，她给我们分析了一下市场的走势，说了一堆话，感觉每一句都很中肯，也有道理，一下子，感觉这三年来，这女孩成长了不少，变得比她的师傅还要有说服力。当天晚上中介M送来offer.谁知道，我们代理的那对couple也送来了另一份offer.一下又变成了multiple offer.要约时间到分行经理面前开offer价格。

到分行经理面前，开了底价，还是如我们预期没到心里价，一个出89.一个出90.1两个都带条件，我们依然拒绝，让他们都回去提价。

下午年轻女子又打来，跟我们又说一堆，我没有听，因为我知道自己会动摇，就让老公接，但其实她分析得不无道理，继续等下去，价格或许会再高一些，但最多也不超93.其实我们心里价也就降到了92，93。但也存在找不回买家出价的风险，又或许还有低于我们心理价很多的风险。时间成本也在那里，多等一天，多付一天贷款利息，虽然能出租，但找租客也麻烦，而且出租期间也很难卖，卖不出，就套不出钱出来做下一步计划。能上90万，在市场上有很多选择了，拍卖当天同样一套在双校网内双层的砖瓦房也就只卖了90.1。

晚上中介M和年轻女子一起来，又送了一份offer,买家提价到了90.6，但带finance条件，要3个工作日去办贷款。我们俩分析讨论一下，最终还是签下了。这样，就完成了人生第一次卖房。

房子卖后，心里变得好矛盾，感觉自己被中介懵骗了，卖亏了，毕竟住了三年的房子，虽然它很多缺陷，但还是
有感情的。

总结一下买卖房经验
1.买卖房产，时机，运气很重要，好的时机，再烂的房子都能卖好的价格。如果我们房子是在去年上市，绝对有95万以上。当时想着家里那么多人，有老有小，卖了住哪，新房又在盖，小孩要读书，搬来搬去很麻烦。还想着把房子再整一整，能卖个更好的价格，于是我爸又把前后院整修了一下。就这样错过了卖房的最好时机。

2.找中介，虽说不想多付中介费，但他们也的确是有存在的意义。帮你拉客推广，谈价格，平衡买卖需求。私卖虽然不用付中介费，但很难把市场资源用尽，会错过很多潜在买家，而且还会被压价，衣然很难达到心理价位，完成交易。做中介看似简单，但也很不容易，尤其现在的市场，需要有很坚韧的毅力，很强的心理承受力，一次，一次被拒绝，还是要厚着脸皮找上门，不放弃。

作者: todd_yx 时间: 2017-8-16 09:24:57

也是差不多的情况，同感

作者: ethanwu 时间: 2017-8-16 09:27:18

中肯，点赞

作者: jsmith2 时间: 2017-8-16 09:34:14

持貨三年，每年賺 9-10萬，算你每年還款 $35k，三年也就是大概 $100k。減掉還款後，保守估計賺 20 萬，結果還不錯呢。

作者: Quad 时间: 2017-8-16 09:34:36

有卖掉就不错了。恭喜。

作者: 小猛男 时间: 2017-8-16 09:37:46

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作者: lsj5031 时间: 2017-8-16 09:45:25

赚了好多啊，恭喜楼主

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2017-8-16 09:46:31

求年轻女子中介联系方式

作者: love_3_month 时间: 2017-8-16 09:47:36

关键是因为去年好卖，所以你觉得亏了点。

其实和你的买价来说，涨了50%，不知道装修花了多少钱，而且这三年也住的开心，很不错啦。

如果当年花了20万本金，现在赚了30万，那一下子就有50万可以操作，继续下一个项目，说不定1-2年又赚个几十万，很有大局观啊，比死守着等下去一定要卖到心里价位好多了。

作者: 小猛男 时间: 2017-8-16 10:15:46

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: joyjoyjoy 时间: 2017-8-16 10:20:37

love_3_month 发表于 2017-8-16 09:47
关键是因为去年好卖，所以你觉得亏了点。

其实和你的买价来说，涨了50%，不知道装修花了多少钱，而且这三 ...

58买的，离50%还远着呢。过去3年疯狂的涨幅，说实话，我觉得这个价格一般。但现在的行情实在不好。如果换作我，我会用房租再断续死撑着。

作者: lichk1ng 时间: 2017-8-16 10:27:13

涨的很不错啊。。。我家也是三年前买的，比你还贵好几万，现在能卖90估计就很好了

作者: qyo2 时间: 2017-8-16 10:28:35

joyjoyjoy 发表于 2017-8-16 10:20
58买的，离50%还远着呢。过去3年疯狂的涨幅，说实话，我觉得这个价格一般。但现在的行情实在不好。如果换 ...

我当初也是这么想，但有人跟我说，第二套房产一出租，就变投资房，卖的话到时是要扣税的，不知道是否这样

作者: 七七九九 时间: 2017-8-16 10:40:57

请问是东区哪里

作者: ephwy 时间: 2017-8-16 10:55:38

qyo2 发表于 2017-8-16 10:28
我当初也是这么想，但有人跟我说，第二套房产一出租，就变投资房，卖的话到时是要扣税的，不知道是否这样 ...

是有这么一说，但你的情况应该不用了吧，都自住这么长时间了。

求大神解答here!

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2017-8-16 11:04:11

joyjoyjoy 发表于 2017-8-16 10:20
58买的，离50%还远着呢。过去3年疯狂的涨幅，说实话，我觉得这个价格一般。但现在的行情实在不好。如果换 ...

不会算算数？确切的说涨了54%！！！

作者: lsj5031 时间: 2017-8-16 11:24:08

查到地址了，当年真的这么便宜啊，我晕……

作者: 会走路的人鱼 时间: 2017-8-16 11:33:36

qyo2 发表于 2017-8-16 10:28
我当初也是这么想，但有人跟我说，第二套房产一出租，就变投资房，卖的话到时是要扣税的，不知道是否这样 ...

我只知道以前买卖房子不需要Ird税号但现在需要了所以你说的扣税也是不报的话靠运气希望税局不查吧我现在就是这个心理

作者: lichk1ng 时间: 2017-8-16 11:33:47

lsj5031 发表于 2017-8-16 11:24
查到地址了，当年真的这么便宜啊，我晕……

哪里啊兄弟？

作者: 会走路的人鱼 时间: 2017-8-16 11:38:57

qyo2 发表于 2017-8-16 10:28
我当初也是这么想，但有人跟我说，第二套房产一出租，就变投资房，卖的话到时是要扣税的，不知道是否这样 ...

而且我个人认为你的房子卖了赚了钱不需要太贪心心态乐观一点比较好什么时候最低点什么时候最高点大家都不知道哈哈也是等数据出来才算的是我亲戚去年12月他们邻居房子卖了103万他们今年1月份开卖自己的房子放上网后一周已经有人出102万他们死不卖拿邻居的比较说他们的比邻居的要好应该105万然后买家放弃了没有再出offer 然后今年3月份卖了99万

作者: rzrljb 时间: 2017-8-16 11:41:24

lz赚了不少，不错了

作者: love_3_month 时间: 2017-8-16 11:46:40

joyjoyjoy 发表于 2017-8-16 10:20
58买的，离50%还远着呢。过去3年疯狂的涨幅，说实话，我觉得这个价格一般。但现在的行情实在不好。如果换 ...

我数学不好，60万买进90卖出 = 50%，她好像低于60买进，高于90卖出？

作者: love_3_month 时间: 2017-8-16 11:49:47

小猛男发表于 2017-8-16 10:15
50万操作个1,2年又赚几十万？？这么好赚？

谁知道啊，反正我没这么多钱。。。。

之前20万三年赚30万，一年10万，也相当于50%一年了。

现在50万，如果每年10-20%，那就5-10万了。至于怎么赚，你看她当然有她自己的计划啦。

作者: lsj5031 时间: 2017-8-16 11:55:33

lichk1ng 发表于 2017-8-16 11:33
哪里啊兄弟？

bucklands beach road 上。再多的就没必要了吧……想说楼主自己会说……

作者: espedd 时间: 2017-8-16 12:41:07

达到心理价格就好。

作者: 261874939 时间: 2017-8-16 12:48:32

只看到楼主很贪。。

求中介的联系方式。。。。。

作者: 拉美11年 时间: 2017-8-16 12:56:50

赚了好多了

作者: xivanx 时间: 2017-8-16 13:42:32

一看价钱就知道是哪一家了，我昨天才问了中介这个房子。

作者: qyo2 时间: 2017-8-16 14:05:52

哪有赚很多，房子装修笔费用还未算进去，里面几乎都翻新了。

作者: joyjoyjoy 时间: 2017-8-16 14:07:22

love_3_month 发表于 2017-8-16 11:46
我数学不好，60万买进90卖出 = 50%，她好像低于60买进，高于90卖出？

哦哦哦, 我想成翻倍了。。。。百分之五十多

作者: joyjoyjoy 时间: 2017-8-16 14:08:13

我真不是孙红雷发表于 2017-8-16 11:04
不会算算数？确切的说涨了54%！！！

我想成是翻倍了

作者: 隆立奇的波斯登 时间: 2017-8-16 14:16:06

58万到90万名义上涨了32万
但是你要算其他卖房成本和银行利息成本

算他3%的中介费实际到手时90 x (1-3%) = 87.3万
不知道你的这个房子有没有贷款，有多少贷款，这三年的利息共交了多少

举个例子如果当时首付20%，贷款80%，那么贷款额是58 x 80% = 46.4万，过去三年平均利率算它4.5% 那么这三年的利息是6万3左右

所以实际利润是87.3 - 6.3 - 58 = 23万，实际增值率是 23/ 58 = 39.6%
如果不算中介费和利息, 利润是 90 - 58 = 32万，增值率32/58 = 55.2%

对比下图QV 东区manukau 2014-2017的平均增长率50% 来说卖的还算不错的

[attach]1708404[/attach]

作者: lsj5031 时间: 2017-8-16 14:18:27

隆立奇的波斯登发表于 2017-8-16 14:16
58万到90万名义上涨了32万
但是你要算其他卖房成本和银行利息成本

会计哥我们想讨论一下，作为屋主自住的话，是不是还要把同类房屋的租金算上，毕竟几年不是白住啊。

作者: 中纽风行者 时间: 2017-8-16 14:20:37

三年净赚20多万，相当不错了。

作者: 隆立奇的波斯登 时间: 2017-8-16 14:21:44

lsj5031 发表于 2017-8-16 14:18
会计哥我们想讨论一下，作为屋主自住的话，是不是还要把同类房屋的租金算上，毕竟几年不是白住啊。 ...

嗯这样取决于这房子是不是纯自住还是有部分出租另外计算啦

作者: qyo2 时间: 2017-8-16 14:22:00

本帖最后由 qyo2 于 2017-8-16 14:23 编辑

隆立奇的波斯登发表于 2017-8-16 14:16
58万到90万名义上涨了32万
但是你要算其他卖房成本和银行利息成本

如果我暂时不出售，转成出租，是不是房子卖的时间就要缴税了？

作者: 隆立奇的波斯登 时间: 2017-8-16 14:26:12

qyo2 发表于 2017-8-16 14:22
如果我暂时不出售，转成出租，是不是房子卖的时间就要缴税了？

如果你改变房子的投资目的而且房子是为了纯出租而出租的话investment property only 那么卖的时候应该不存在speculation的嫌疑

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2017-8-16 14:33:34

本帖最后由我真不是孙红雷于 2017-8-16 15:09 编辑

通过不懈努力，终于知道房子在哪，一对老couple中介是谁，而年轻女子又是谁了，呵呵。

楼主你隐瞒了好多消息啊，你没说这房子是3户crosslease。装修也就铺了铺地板，做了下卫生间。房子还改动过，至少厕所多了一个，房间有一个是study没衣柜。能卖出去这个价格不错了，知足吧。

作者: FM811 时间: 2017-8-16 14:39:12

lsj5031 发表于 2017-8-16 14:18
会计哥我们想讨论一下，作为屋主自住的话，是不是还要把同类房屋的租金算上，毕竟几年不是白住啊。 ...

我也觉得是，不管自住、部分自住、出租，计算投资收益都不应该把利息全算支出

作者: qyo2 时间: 2017-8-16 14:41:25

本帖最后由 qyo2 于 2017-8-16 14:44 编辑

我真不是孙红雷发表于 2017-8-16 14:33
通过不懈努力，终于知道房子在哪，一对老couple中介是谁，而年轻女子又是谁了，呵呵。

楼主你隐瞒了好多消 ...

晕，我没有说老couple.你怎么看的？我发这个贴的目的就是介绍我买卖房产的经验，怎么变成攻击性了？我也没有在责怪谁，你也太较真了吧

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2017-8-16 14:44:11

qyo2 发表于 2017-8-16 14:41
晕

你写的太诱人了，让我有find out的冲动，尤其是年轻女子

作者: 隆立奇的波斯登 时间: 2017-8-16 14:46:29

FM811 发表于 2017-8-16 14:39
我也觉得是，不管自住、部分自住、出租，计算投资收益都不应该把利息全算支出 ...

各有各的看法就看你怎么想了至少税局在针对投资出租房的时候交过的针对该出租房上利息是100%可以用于抵扣在该出租房上的租金滴

如果是自主或是半自主模式那就看你想不想认为交利息是理所当然的还是被迫的

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2017-8-16 14:49:10

qyo2 发表于 2017-8-16 14:22
如果我暂时不出售，转成出租，是不是房子卖的时间就要缴税了？

你都住了三年了，哪来的税？

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2017-8-16 14:51:33

qyo2 发表于 2017-8-16 14:41
晕，我没有说老couple.你怎么看的？我发这个贴的目的就是介绍我买卖房产的经验，怎么变成攻击性了？我也 ...

我把“老的中介couple”看成老couple了，呵呵。我哪有针对和攻击性啊？我说卖的值！

作者: FM811 时间: 2017-8-16 14:55:47

隆立奇的波斯登发表于 2017-8-16 14:46
各有各的看法就看你怎么想了至少税局在针对投资出租房的时候交过的针对该出租房上利息是100%可以用于 ...

请看清楚，我谈论的是投资收益，和交税没有一点关系

作者: 隆立奇的波斯登 时间: 2017-8-16 15:00:53

FM811 发表于 2017-8-16 14:55
请看清楚，我谈论的是投资收益，和交税没有一点关系

如果是讲投资收益的话那么更加需要把借款成本算进去啦

作者: lichk1ng 时间: 2017-8-16 15:01:18

我真不是孙红雷发表于 2017-8-16 14:33
通过不懈努力，终于知道房子在哪，一对老couple中介是谁，而年轻女子又是谁了，呵呵。

楼主你隐瞒了好多消 ...

那这个价钱真的还可以了啊，没毛病

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2017-8-16 15:03:41

本帖最后由我真不是孙红雷于 2017-8-16 15:09 编辑

qyo2 发表于 2017-8-16 14:41
晕，我没有说老couple.你怎么看的？我发这个贴的目的就是介绍我买卖房产的经验，怎么变成攻击性了？我也 ...

你说你都不理我也不pm我年轻女子，我可不得自己去探索。不过我要改肯定比这个改的好，改的合理，能多卖点

作者: lichk1ng 时间: 2017-8-16 15:04:22

隆立奇的波斯登发表于 2017-8-16 15:00
如果是讲投资收益的话那么更加需要把借款成本算进去啦

大哥你是会计怎么只算成本不算收益啊，就算楼主自住，那么同样租一套这样的房子要花多少钱，这部分你咋没算。。。。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2017-8-16 15:06:38

lichk1ng 发表于 2017-8-16 15:04
大哥你是会计怎么只算成本不算收益啊，就算楼主自住，那么同样租一套这样的房子要花多少钱，这部分你咋没 ...

他是会计，又不是financial advisor

他的工作就做到那了

作者: 隆立奇的波斯登 时间: 2017-8-16 15:10:23

我真不是孙红雷发表于 2017-8-16 14:49
你都住了三年了，哪来的税？

楼主说的是住满三年后搬走然后当作投资房出租一段时间后再卖需不需要交税是这个意思

买入和卖出相隔的时间在目前政策来说是起比较重要的作用大家都知道两年为限但是两年后，三年，四年等都是按照购入目的来评判有无speculation的嫌疑反正如果两年内买卖的都会有可能被税局发信质问，解释的通就放过你解释不通那就麻烦

作者: 隆立奇的波斯登 时间: 2017-8-16 15:16:19

lichk1ng 发表于 2017-8-16 15:04
大哥你是会计怎么只算成本不算收益啊，就算楼主自住，那么同样租一套这样的房子要花多少钱，这部分你咋没 ...

可能是做投资房太多了客户都是拥有2套或是以上的房子忽略了刚需的相对成本了提醒的有道理

作者: ephwy 时间: 2017-8-16 15:25:59

隆立奇的波斯登发表于 2017-8-16 15:16
可能是做投资房太多了客户都是拥有2套或是以上的房子忽略了刚需的相对成本了提醒的有道理 ...

方便问下会计哥怎没收费吗

作者: 隆立奇的波斯登 时间: 2017-8-16 15:41:14

感谢楼上几位的提醒更新一下计算

58万到90万名义上涨了32万
但是你要算其他卖房成本和银行利息成本，自住房的话，另外还需要计算刚需的收益

算他3%的中介费实际到手时90 x (1-3%) = 87.3万
不知道你的这个房子有没有贷款，有多少贷款，这三年的利息共交了多少

举个例子如果当时首付20%，贷款80%，那么贷款额是58 x 80% = 46.4万，过去三年平均利率算它4.5% 那么这三年的利息是6万3左右

自住房在Manukau, 按照B&T提供的数据奥克兰租金收益比2014-2017年平均值3.15%
2014 Auckland Average 3.55%
2015 Auckland Average 3.08%
2016 Auckland Average 2.93%
2017 1st Half Auckland Average 3.05%

可以计算出平均来说刚需的节省的租金是58万 x 3.15% x 3 = 5万5左右

所以实际利润是87.3 - 6.3 - 58 + 5.5 = 28.5万，实际增值率是 28.5/ 58 = 49.1%

如果不算中介费和利息和刚需的收益, 利润是 90 - 58 = 32万，增值率32/58 = 55.2%

对比下图QV 东区manukau 2014-2017的平均增长率50% 来说卖的还算不错的
[attach]1708489[/attach]

作者: 隆立奇的波斯登 时间: 2017-8-16 15:43:35

ephwy 发表于 2017-8-16 15:25
方便问下会计哥怎没收费吗

如果有其他生意也在收费的话+投资房不超过5套或以上费用免了

作者: ephwy 时间: 2017-8-16 15:45:36

隆立奇的波斯登发表于 2017-8-16 15:43
如果有其他生意也在收费的话+投资房不超过5套或以上费用免了

只有我没看懂吗.....

作者: 会走路的人鱼 时间: 2017-8-16 20:08:53

ephwy 发表于 2017-8-16 15:45
只有我没看懂吗.....

意思就是如果你是他的客户有生意找他做会计然后你投资房在5套以下免费给你做投资房的税务啊

作者: auckland.clark 时间: 2017-8-16 20:13:28

着急用钱，少卖了些钱也是正常的。

作者: sun2kiwi 时间: 2017-8-17 09:49:22

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 隆立奇的波斯登 时间: 2017-8-18 16:07:09

sun2kiwi 发表于 2017-8-17 09:49
这么说中介的作用。
1. 房价上升段，买家心理价位上升速度低于市场上升速度，说服买家加价。
2. 房价下降段 ...

反正中介都有得赚两边都通吃

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