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标题: 设想的集资购地造联排的可行性研究 [打印本页]

作者: espedd 时间: 2017-7-25 14:15:42 标题: 设想的集资购地造联排的可行性研究

最近看房产版块好清淡，发起一个话题如下
设想的集资购地造联排的可行性研究

１。在比较好的区域购买大地破房。比如１０００－１２００平方
２。规划３－４栋联排，面积１８０－２２０市内，４房３卫格局。
３。找洋人或者华人较好资质建筑公司总包或者找包工头BUILDER然后分包
４。其他：成本核算，等等

现在华人洋人开发商这种模式已经挺多了，

作者: Robbi 时间: 2017-7-25 15:01:49

想法不错。提几个问题：

1. 自住/ 投资意愿，在项目过程中改变了，有人说卖，有人不肯卖，卖家不统一，怎么解决？
2. 合伙人项目过程中要是出现资金锻炼，怎么办？
3. ownership的问题。个人拥有独栋还是一起开发项目？

想法可以，我自己也一直想类似的项目。楼主，找些志同道合的伙伴很重要，不然最后很多争执。

加油

作者: NewLynnHse 时间: 2017-7-25 15:34:48

人多是非多，有本事搞就自己搞个小点的。要不就别搞了。

个人意见

作者: 261874939 时间: 2017-7-25 15:36:15

牛逼的

作者: aniceguy 时间: 2017-7-25 15:40:22

确实人多是非多。所以要么有成熟的模式（详细的有法律约束力的文件），要么减少合作方（最好两方，一方出地，另一方开发，开发方也可以参与资金）

作者: espedd 时间: 2017-7-25 15:45:33

Robbi 发表于 2017-7-25 15:01
想法不错。提几个问题：

1. 自住/ 投资意愿，在项目过程中改变了，有人说卖，有人不肯卖，卖家不统一， ...

1. 自住/ 投资意愿，在项目过程中改变了，有人说卖，有人不肯卖，卖家不统一，怎么解决？
2. 合伙人项目过程中要是出现资金锻炼，怎么办？
3. ownership的问题。个人拥有独栋还是一起开发项目？

想法可以，我自己也一直想类似的项目。楼主，找些志同道合的伙伴很重要，不然最后很多争执。

１建立公司，约定章程，只针对项目成立的公司。变更很正常，有事先约定就可。

２。必须要有足够自备金和最低限度的银行贷款的保证。
３。既然叫集资，肯定是一起开发。只不过以公司名义，合伙人制的公司。

欢迎大家多讨论下，

作者: espedd 时间: 2017-7-25 15:47:47

NewLynnHse 发表于 2017-7-25 15:34
人多是非多，有本事搞就自己搞个小点的。要不就别搞了。

个人意见

自己买个２００多的豆腐大的地造个TOWNHOUSE，或者双拼的，可以练手

联排感觉跟公寓类似，地段最重要。地大小就其次了。。。

作者: espedd 时间: 2017-7-25 15:52:21

国内温州投资客和福建帮模式，很难全国复制。。。
以前洋人搞的集资搞公寓项目不知道有后续没有。。
的确参与方越多，越麻烦。。心不齐
不过１０００－１２００平面地上的连排，大房型最多就４套，开发周期１年内差不多。如果２－３个投资方参与会比较理想。

简单可以理解为集资建房，独立TITLE出来后，可以自住或者出售，项目完全，TITLE出来公司自行解散。。

作者: NewLynnHse 时间: 2017-7-25 16:01:08

espedd 发表于 2017-7-25 15:47
自己买个２００多的豆腐大的地造个TOWNHOUSE，或者双拼的，可以练手

联排感觉跟公寓类似，地段最重要。 ...

对啊，我每次经过BHB Road 20多号这6个连体房就觉得很神奇，很厉害。地也不是很大，还盖了6套房子

作者: espedd 时间: 2017-7-25 16:01:23

不能分割的地，对华人来说，基本没啥用，洋人也联排接受程度更高。。。。

作者: espedd 时间: 2017-7-25 16:13:02

NewLynnHse 发表于 2017-7-25 16:01
对啊，我每次经过BHB Road 20多号这6个连体房就觉得很神奇，很厉害。地也不是很大，还盖了6套房子

...

真难看的联体房，看上去就是升级版的公屋。。估计也是吧。。。。
好的地段，如果你想卖出好价格或者房子CV估价高。还得舍得花钱在设计上。我对于软装其实到无所谓了，什么品牌家用电器。。以前国内结婚清包。忙了大半年。什么好牌子都见过了。装了也就那样。不过建材我觉得还是需要用好点的。。。

作者: espedd 时间: 2017-7-25 16:19:59

另外房型设计也很重要。适合自住也可投资。比如底楼可以设计成２房一小厅一卫，一个工作厨房（无COOKER）＋洗衣机位有进出水口，一楼OPEN厨房加大客厅＋饭厅，二楼，２间大双人房套间＋一个STUDY ROOM。ENSUITE＋WORKING WARDROBE，

停产位可以前后式的双车库。门口留２个OFF SITE PARKING。
后花园简单点。DECK外加一些景观绿植。

作者: NewLynnHse 时间: 2017-7-25 16:22:00

espedd 发表于 2017-7-25 16:19
另外房型设计也很重要。适合自住也可投资。比如底楼可以设计成２房一小厅一卫，一个工作厨房（无COOKER）＋ ...

适合自住也可投资。。。晕倒，是两码事好不？投资是要利益最大化

作者: espedd 时间: 2017-7-25 16:31:41

NewLynnHse 发表于 2017-7-25 16:22
适合自住也可投资。。。晕倒，是两码事好不？投资是要利益最大化

我的投资观念跟你不一样。尤其是现在市场，你不能总想着投资收益最大化，要考虑风险，风险与收益并存。。。
纯投资房，你是看中房产未来增殖的潜力还是短期租金回报呢。。
现在建联排，不管是大公司还是小开发商应该都是不错的选择，综合了风险与回报了。

作者: pategao 时间: 2017-7-25 18:32:09

有兴趣，继续关注

作者: pokeman 时间: 2017-7-25 19:14:28

NewLynnHse 发表于 2017-7-25 16:01
对啊，我每次经过BHB Road 20多号这6个连体房就觉得很神奇，很厉害。地也不是很大，还盖了6套房子

...

这联体谁设计的？应该进黑名单啊！谁批准的？明显在给咱大奥克兰抹黑啊！！

作者: NewLynnHse 时间: 2017-7-25 19:24:35

pokeman 发表于 2017-7-25 19:14
这联体谁设计的？应该进黑名单啊！谁批准的？明显在给咱大奥克兰抹黑啊！！ ...

很神奇是吧？我也觉得很奇怪，这样也能批，不过开发商估计挣了很多钱。。。哈哈

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2017-7-25 20:52:22

我现在就在自己弄。不过我不想造大的，我觉得120-150室内面积3房最理想。4房3卫200平米联体感觉太拥挤了还是。1200的地应该抛去车道还能建5个（当然看地的形状）。我还是看好小户型，可卖可租，价格不会太高但是利润不一定就低，而且灵活。卖不掉出租也好租。不知楼主有什么见解吗？

作者: 西瓜情人 时间: 2017-7-25 21:00:06

希望有人能分享，土地开发商业贷款经验吧。。

作者: CNELL 时间: 2017-7-25 21:24:50

有兴趣，持续关注

作者: CNELL 时间: 2017-7-25 21:28:31

DON HA的公司开发了不少上面的设计

作者: Robbi 时间: 2017-7-26 00:13:43

西瓜情人发表于 2017-7-25 21:00
希望有人能分享，土地开发商业贷款经验吧。。

土地开发贷款不是三言两语说得清的。里面要知道的很多。有兴趣的话可以坐下来聊聊

作者: Robbi 时间: 2017-7-26 00:14:47

猩猩都叫兽发表于 2017-7-25 20:52
我现在就在自己弄。不过我不想造大的，我觉得120-150室内面积3房最理想。4房3卫200平米联体感觉太拥挤了还 ...

位置在哪？

兄弟不简单。学习一下

作者: Robbi 时间: 2017-7-26 00:18:16

espedd 发表于 2017-7-25 15:45
1. 自住/ 投资意愿，在项目过程中改变了，有人说卖，有人不肯卖，卖家不统一，怎么解决？
2. 合伙人 ...

必须都是和自己很熟很信得过很聊得来的才行。

而且，贷款那块儿，不简单的，人越多，越复杂，按你这样的初步想法，我估计基本要走银行以外的项目贷款了。

不知道楼主有什么这方面的项目经验，如果是新手上路，其实可以先自己操作一两个小的，练练手，从中积累下人脉和团队。

作者: Robbi 时间: 2017-7-26 00:19:26

CNELL 发表于 2017-7-25 21:24
有兴趣，持续关注

找个周末，出来聊聊啥的。我这儿很多你感兴趣的东西。。哈哈

作者: espedd 时间: 2017-7-26 09:26:15

好象有兴趣的人不少嘛，我是新手。不如安排个小型研讨会。我是新手，不过下套房想考虑这种集资联排，不过我只考虑好地区。我北岸，我考虑MILDFORD，或者NORTCOTE

有兴趣的可以租个微信群啊

作者: espedd 时间: 2017-7-26 09:43:19

觉得在一般或者差的区域，适合小房型，首套房，入门款的联排，好的区域，适合大房型自住。我住北岸，我考虑在NORTHCOTE和MILFORD这里看机会。
现在跟朋友在弄一套双拼的练手

我微信qiwenjun907260
谁可以加我下，搞个微信群先聊聊

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2017-7-26 10:45:22

Robbi 发表于 2017-7-26 00:14
位置在哪？

兄弟不简单。学习一下

东区, 我也是报着学习的态度弄的...刚审批什么下来.等天好了就可以开工了.

作者: auckland.clark 时间: 2017-7-26 10:55:39

想法很好，但是实际很难搞起来，协调不了一致的行动。如果资金问题不大，可以自己搞。

作者: Robbi 时间: 2017-7-26 11:00:20

espedd 发表于 2017-7-26 09:26
好象有兴趣的人不少嘛，我是新手。不如安排个小型研讨会。我是新手，不过下套房想考虑这种集资联排，不过我 ...

加我签名微信吧，群好多个，讲座也一直都有。
你有兴趣，我可以跟你讲解下其中的一些步骤，你再看看适不适合你自己一直走下去。

作者: espedd 时间: 2017-7-26 13:49:04

NewLynnHse 发表于 2017-7-25 16:01
对啊，我每次经过BHB Road 20多号这6个连体房就觉得很神奇，很厉害。地也不是很大，还盖了6套房子

...

升级版的公屋。。。出租房吧。。这谁买啊。。。

作者: NewLynnHse 时间: 2017-7-26 17:35:43

espedd 发表于 2017-7-26 13:49
升级版的公屋。。。出租房吧。。这谁买啊。。。

我觉得这个开发商就跟你的想法不同。你把“自住”跟“投资”想到一起就会复杂很多的。因为每个人对什么适合“自住”的看法可能会相差很远。你有本事搞这种的，当然也有本事住很好的房子。但是对很多第一次买房子的人来说，就算是这种房子，已经是很奢侈的了。比如我自己，到现在还没住过全新的房子。。。哈哈

作者: 阿放 时间: 2017-7-27 09:47:13

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: espedd 时间: 2017-7-27 10:48:51

阿放发表于 2017-7-27 09:47
这样的合作也是有一定风险，因为参加的各位互相都不认识。
所以要在分享利润前，先确保投入的资金的安全性 ...

定找关系比较密切，而且房产投资策略基本一致的小规模开发，
当然咯，没人能保证以后不出意见
如果有经验，有实力，当然自己开发，不过人的精力毕竟有限。
业务要上规模，要么找员工，要么找BUSINESS PARTNER
找员工承担工作，找BUSIENSS PARTNER分担风险，承担责任。

作者: 阿放 时间: 2017-7-27 11:50:44

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: espedd 时间: 2017-7-27 12:17:38

阿放发表于 2017-7-27 11:50
请问大概需要多少资金呢？

i dont have too much experience here and i am asking for some advises here....

but terrace house is the future for small private developer in the future...

作者: 房奴甲 时间: 2017-7-27 15:32:58

好像北岸potter ave那个四家联排是个特殊的建造形式，四个不同的建筑队伍，房子很快盖好了，看起来高大上。是很庞大的设计。估计每家两百平方米是不止的。要是联合集资建造，我感觉那么大的还差不多，盖出来应该能卖挺贵的。楼上说盖三房当然也行，但是我感觉如果是好地段盖联排还是要大一些。你还是卖给自住的人能卖上价，比方说，卖个一百三四十万的。差不多地段三房的九十万，有景大四房卖一百三十万肯定有人要。不同收入阶层的人需要不同，有钱人并不是不能接受联排的。只要室内面积足够大，地点足够好，联排比house可能更收欢迎。

作者: 巡航98 时间: 2017-7-27 21:59:34

espedd 发表于 2017-7-26 09:26
好象有兴趣的人不少嘛，我是新手。不如安排个小型研讨会。我是新手，不过下套房想考虑这种集资联排，不过我 ...

我也是一直考虑和关注这个问题，在Takapuna中心有块地，实力达不到所以一直没有动。你说的这条路也是我想的，不过难度挺大的。感觉要找专业团队，如果要是朋友凑一起开始OK，后面一定出问题。

作者: 房奴甲 时间: 2017-7-27 22:26:01

巡航98 发表于 2017-7-27 21:59
我也是一直考虑和关注这个问题，在Takapuna中心有块地，实力达不到所以一直没有动。你说的这条路也是我想 ...

公司形式。

作者: 巡航98 时间: 2017-7-28 00:03:34

房奴甲发表于 2017-7-27 22:26
公司形式。

是，一定要这样。另外还有一种我的想法是我就投入一块地，与合作方谈好分成，其它的我不管。因为牵扯太多不懂的事了，门外汉加入管理只会添乱我还着急。

作者: Robbi 时间: 2017-7-28 00:05:42

巡航98 发表于 2017-7-28 00:03
是，一定要这样。另外还有一种我的想法是我就投入一块地，与合作方谈好分成，其它的我不管。因为牵扯太多 ...

这个想法有人和我谈过，但其中牵涉太多复杂问题了。地要是没压在银行倒还好。如果压在银行，牵涉问题更多。可以详细和你说说，如果有兴趣的话

作者: espedd 时间: 2017-7-28 09:21:29

我回头组个小群，我现在拿一个很小的双拼项目联系积累经验。

作者: 巡航98 时间: 2017-7-28 09:46:32

地倒是没有压在银行，不过快了，想套些钱。地有一千多，能起六个或八个联排应该，真没这实力，所以一直也只是收集一些信息和听听人家的经验。绝对得有高人指点加上一个精英团队和充足的资金才会出现好的结果，不太赞成随便凑在一起就算公司形式也会因为处理方式不同而出现问题最后连朋友都没的做。毕竟好地点的地越来越少，好的成品出来人们不怕贵。

作者: 狂风暴雨 时间: 2017-7-28 09:53:44

如果最终是以盈利为目的的话，第3条是最大的阻碍，因为目前奥克兰市场上联排大包的报价远高于普通独栋别墅，而终端销售联排在本地市场多数情况都卖不上价，需要借助特定的海外销售渠道，他们的收费是数倍于本地中介收费的。

作者: espedd 时间: 2017-7-28 10:09:34

所有我在主题里提了集资建房。
比如我，我是考虑自住和投资的概念。
如果我参与开发一个联排，比如１２００平方上可以开发４套２００平左右的。我会自己留一套自住，２套投资伙伴自行决定，剩下一套可以选择出租或者出售。

现在的确如果总包的话，成本基本要３６００一平。

我参考FLETCHER去年STONEFIELD的售价，
１６０平方的地，２２０平方３层建筑面积。售价１１６万，去年２月份。质量挺好。

作者: 巡航98 时间: 2017-7-28 17:52:07

楼主多多分享经验，没做过都是自己在想。学习！储备！等待机会。

作者: 房奴甲 时间: 2017-7-28 18:29:01

巡航98 发表于 2017-7-28 00:03
是，一定要这样。另外还有一种我的想法是我就投入一块地，与合作方谈好分成，其它的我不管。因为牵扯太多 ...

我没有这种计划，但是也想加入你们的群当观众，可以吗？真的很想学习。

作者: pokeman 时间: 2017-7-28 18:36:24

正在做这件事情，建完后就知道实际成本了。

作者: 巡航98 时间: 2017-7-28 18:39:03

感觉这个帖子满满的正能量！

作者: 房奴甲 时间: 2017-7-28 21:34:37

我可能以讹传讹了，那个potter Ave的不是四个不同的建筑队?反正是一个九百多平方米的地，盖四套房子，室内面积九百多平方米，买地花了一百九十万。本来cv是八十六万还是多少，反正高点入手的。九百多平方米的一个楼，戳在一群普通民房中间颇为壮观，really massive!地势也高。把它后面那家挡了个结结实实。网上能找到，叫the block side x side，地址是58号。

作者: lsj5031 时间: 2017-7-28 21:50:56

房奴甲发表于 2017-7-28 21:34
我可能以讹传讹了，那个potter Ave的不是四个不同的建筑队?反正是一个九百多平方米的地，盖四套房子，室内 ...

是 The block 的节目的啦，姐你应该知道的呀。

不过边上就是公屋，谨慎不太看好
http://www.stuff.co.nz/business/ ... ent-across-the-road

作者: lsj5031 时间: 2017-7-28 21:52:44

espedd 发表于 2017-7-28 10:09
所有我在主题里提了集资建房。
比如我，我是考虑自住和投资的概念。
如果我参与开发一个联排，比如１２００ ...

来个群号？我正在做。

作者: 房奴甲 时间: 2017-7-29 17:16:30

lsj5031 发表于 2017-7-28 21:50
是 The block 的节目的啦，姐你应该知道的呀。

不过边上就是公屋，谨慎不太看好

这个楼主要建筑时机不太好，不过它对面的公屋貌似还不错的那种。不知道，反正佩服这个在公屋对面动工的勇气。

作者: espedd 时间: 2017-7-30 19:02:47

有兴趣的可以加我,我拉你们入群,我现在也是早期调研.学习中
微信:qiwenjun907260, 已经有5个人了，联排成本基本要3200-3600一平。还要看地基开发难易程度。。。
如果太平的地，肯定不会有景，售价难叫高

作者: espedd 时间: 2017-7-30 19:06:11

NORTHCOTE那个有景的，只是拿地成本不低，定位必须重高端，大房型。不过周围环境不是特别好。比较有难度。

作者: NewLynnHse 时间: 2017-7-30 19:21:01

espedd 发表于 2017-7-30 19:06
NORTHCOTE那个有景的，只是拿地成本不低，定位必须重高端，大房型。不过周围环境不是特别好。比较有难度。 ...

LZ不知道对NewLynn熟悉吗？我昨天开车经过Bunnings侧门，发现对面那一下片townhouse竟然盖完了，而且还有人住了。感觉盖得挺快的。好像是1 Titirangi Road附近。不过在网上好像没找到广告。

作者: espedd 时间: 2017-7-30 19:35:13

NewLynnHse 发表于 2017-7-30 19:21
LZ不知道对NewLynn熟悉吗？我昨天开车经过Bunnings侧门，发现对面那一下片townhouse竟然盖完了，而且还有 ...

西区不熟.主要还是了解北岸和中区的
昨天跑去KINGSLAND的CENTRAL ROAD看了一个联排工地...
3房3卫1客厅的,3层,,,,,GROUNDFLOOR是独立出入带一个独立卫生间的类似SHOWROOM的类商铺。1楼2楼是2方2卫1厅，要价150万。。。
大家有兴趣了解去TRADE搜索下KINGSLAND的townhouse。。。
虽然不是主路，不过这联排项目也挺有意思。也是一种思路。。。

NEWLYNN那里联排定位上不去。到可以走中低端。低成本中小户型策略。。。可卖可租。如果近火车站和MALL，应该会受欢迎，客户定位可以比较广。。不需要局限在华人或者洋人。。。。

作者: espedd 时间: 2017-7-30 19:37:37

我这个主题主要是针对，1000-1200的那种旧房拆建的开发。比较有针对性，针对我们这种没有经验，但手头有地或者想做这种小规模开发的人群。。那种大规模TOWNHOUSE开发的案例不在范畴。。。。

作者: chang186 时间: 2017-7-30 21:44:03

楼主想钱想疯了, 客人的草还没剪, 又到论坛上混来了, 明后两天放晴, 还不抓紧~

作者: espedd 时间: 2017-7-30 22:18:43

chang186 发表于 2017-7-30 21:44
楼主想钱想疯了, 客人的草还没剪, 又到论坛上混来了, 明后两天放晴, 还不抓紧~ ...

我早不割草了,你哪位阿, 另外你也别瞧不起剪草,用心做,1年10多万也很正常的....

作者: NewLynnHse 时间: 2017-7-30 22:22:38

espedd 发表于 2017-7-30 19:37
我这个主题主要是针对，1000-1200的那种旧房拆建的开发。比较有针对性，针对我们这种没有经验，但手头有地 ...

我注意的也是很小的。我说的那片townhouse也就八套房子。。。哈哈

作者: CNELL 时间: 2017-7-30 23:40:18

NewLynnHse 发表于 2017-7-30 22:22
我注意的也是很小的。我说的那片townhouse也就八套房子。。。哈哈

你说的那个房子是不是在红绿灯边上的？如果是的话，那片是公屋，新闻里有说过。

作者: NewLynnHse 时间: 2017-7-30 23:45:36

CNELL 发表于 2017-7-30 23:40
你说的那个房子是不是在红绿灯边上的？如果是的话，那片是公屋，新闻里有说过。 ...

真的啊？好高级的公屋

作者: CNELL 时间: 2017-7-30 23:48:39

NewLynnHse 发表于 2017-7-30 23:45
真的啊？好高级的公屋

是呀，苦了我们这些打工的，天天忙的跟苦鬼。主要是还没有住上新房。

作者: lsj5031 时间: 2017-7-31 10:28:35

NewLynnHse 发表于 2017-7-30 23:45
真的啊？好高级的公屋

是的，公屋

作者: espedd 时间: 2017-7-31 10:31:58

NEWLYNN， AVONDALE 这里以后大批新造联排公屋高密度。。。
不过现在公屋设计和建造应该比以前好很多了。看上去不象公屋了

那个BLOCKHOUSE BAY的更象是升级版的公屋啊。。。

作者: espedd 时间: 2017-7-31 15:38:39

https://coronationresidences.wixsite.com/coronation

you can reference this case it is typical example, which we are discussing....

作者: NewLynnHse 时间: 2017-7-31 18:21:49

lsj5031 发表于 2017-7-31 10:28
是的，公屋

怪不得盖得那个快啊，原来是政府花的钱。。。哈哈

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