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标题: DTI，还是DTI，绝对干货！ [打印本页]

作者: Robbi 时间: 2017-6-17 02:34:05 标题: DTI，还是DTI，绝对干货！

本帖最后由 Robbi 于 2017-6-19 11:49 编辑

首先，楼主是本地注册财务顾问，E***bright Finance (宏*资本) 的员工，所以有必要把disclaimer放出来。 这个帖子所写的一切仅仅是个人意见及对其中相关文章（原件）的了解。仅供参考，不构成投资及贷款意见。

这几天一直不断收到一些朋友的电话，问，最近新出的政策能解释下么？ 新出的那个政策，对房地产市场有什么印象？新出的那个政策，对我买房有什么影响？云云。。反正，离不开 “新出的政策” 这几个字。现在楼主终于腾出一点空来，对这个DTI。说几句。。

首先，重要的事情说三遍： 这个不是新政策，不是新政策，不是新政策！

央行6月8号出来的那个，是一个 consultation paper, 是征询文件。是征询市场对于实行DTI的看法。文件链接在这里。39页文章，谁有空想研究，可以去看看。  （http://www.rbnz.govt.nz/news/201 ... -limit-consultation）
给大家稍微补充一些消息，上次对市场有决定性影响的决定，我记得应该是LVR speed limit的consultation paper, 就是20/80 那个。如果没记错，前前后后，从consultation paper，到落实，应该有差不多一年。然后又陆陆续续微调了一下，包括什么按照地域不同调比例。。到最后，现在部分地域。。anyway,扯远了。

关于DTI大家关心的事情无非几个
1，是不是要实行？
2，什么时候实行？
3.  怎么实行？
4.  房市会怎么样？
5.  如果实行，会不会崩盘，能不能捡漏？

楼主不才，大略了看了看相关章节，理解如下：

1. 不是现在要实行-- 起码现在不会实行。如果按照现在这种市场状况，就算这个consultation paper明天就搞定，RBNZ （央行）能动用这个工具调控市场，他们在这种市场状态吓，也不会使用DTI。这些不是楼主瞎编的。有兴趣看原文的同学，我建议你们看exec summary, 第3页，倒数第三段。

2. 如果真的要实行，根据楼主对文件的理解，必须具有两个最基本个条件：

条件 a)： consultation paper 通过 - 这个通过，需要经过不少时间，因为这次只是第一次consultation, 在这个民主国度，最好的事情就是，就算已经决定的事情，都能托N久，因为要看看大家意见。刚刚上面说过了，上次speed limit的时候应该是一年左右才从开始的consultation到最后实施。所以。。各位看官自己想吧。

条件 b)：市场继续失去理智的上涨（原文是 "Sharply")，看24页第二段黑体字。。模拟里面是说，如果，2018年，12月全国房价涨15%，央行就可能行动了。还有，另外一个要看得，贷款量和贷款人的收入比例不断增加--说得简单点，银行贷款政策如果现再变宽松，很大规模的往市场放贷，然后房价继续飙升。这样的情况会让央行很不舒服，因为怕到时利率涨了，按照市场上贷款人的收入，会出现极大压力。这样的情况下，会是一个DTI出台的主要诱因。不过银行再次疯狂放贷的机会，大家都觉得不大。现在其实有些银行页稍微在某些方面（或许租金啊啥的）一点点的植入了DTI。。或许而已。。

3. 如果，未来的某一天，真的实行DTI，是不是一件很普通的事情，譬如，一个人的收入，10万一年，然后很简单的把这个10万扩大5 倍， 50万，就是这个人的最大贷款量。  这种想法，大错特错。

DTI 不是一个独立的系统。如果真要实行。央行很有可能和其他系统/工具融合在一起。譬如说： speed limit. 现在的 LVR（贷款比例） speed limit，限制了银行只能用自己总贷款量的10%去放给超过80% LVR的客人。可以预见的就是，如果DTI真的实行，央行或许会制定一个百分比，限制银行。也就是说，银行只能用自己总贷款量的 X% 去做那些贷超过 5倍收入的客人的生意。

还有一点，exemption，特例！现在LVR的特例，是说，如果贷款人是买6个月之内的新房，而且是直接从发展商手上买的（看清楚，必须是发展商手上买，不是on sell), 贷款可以不受20/80， 40/60 限制。所以，可以预见的是，央行要实行DTI的话，各种新房，或者甚至建筑贷款，或者借钱分割，只要是对增加房屋供应量扯到边的，都又可能是属于特例的一种，甚至他们会考虑到首次置业者，或者，买入门级房子，e.g. 60万以下，也是特例的一种！

整个paper中，exemption是一个出现了很多次的字眼，大家有兴趣，看看第4页，倒数第四段，及23页第二段。这两个地方给了大概意思。再想知道更多或许会出现的特例，很简单，在PDF文件里， Ctrl + F, 打入exemption, 搜。大家可以看到这个字眼出现了多少次。

（。。。。。好像给自己挖了个大坑。。怎么还有。。。。。。好累。。喝口水。。。）

4.  其实，如果DTI实施，别说房市，就连GDP都会有影响。文中也说了，央行是意识到这些影响的。所以他们要做cost benefit analysis，要确保如果实施的话。好处要大于坏处。这也呼应了开始我说的，市场必须符合一些条件。。说得简单点，房价飙升，对经济系统造成极大不稳定的危害。这样子，估计DTI才有戏。

（好累。。不想写了。。）

5，其实关于崩盘，捡漏，这些事情，个人觉得与DTI没有太多相关。。只要是个市场，就一直有人想崩盘，想捡漏。举个例子。 Peter 买了个房子，自住，80万，贷款60万。明天市场崩盘，房子只值 40万。我去和peter说。。兄弟，你房子现在就值40万，你看，我出50万买了，怎样？peter会乐意么？或者，我加价，给足你60万，帮你把贷款还了，如果你是Peter，在工作无忧，收入稳定的前提下，你会怎么想？要卖？毕竟比市价高了10万，而且还清了贷款了。。但是，住房问题怎样？这些，留给大家想

至于，会不会有个别情况出现呢？肯定会，那就看谁底气足，谁能撑得过去了。不过，弱弱得说一句，那些所谓得 “捡漏” 盘，在让普通等着捡漏得吃瓜群众看到之前，中介通常已经和自己相熟得客人打好招呼了。。所以，吃瓜群众想捡漏得机会。。。自己想吧。我一直得看法是，在现有经济/银行系统前提下，大规模崩盘发生得可能性微乎其微。偶尔个别情况得低价/ 亏损出售，的确是有。但很难流到市面上。最近看到一个，卖价比当时买价低足足50万的。就一次private viewing, 30分钟。卖掉。别问我是谁，在哪儿，涉及隐私。不会透露。又扯远了。。

好了，说了这么多。总结一下：

1. DTI，不是新政策，不是新政策，不是新政策！所以对现在贷款啥的，几乎没影响，除了一些银行贷款政策一些微调以为。

2. DTI，如果要实行，会是一个相对复杂的系统，会有其他辅助，譬如 speed limit, 和exemption

3. DTI ，如无意外，明年中左右，应该会通过，成为央行调控工具之一。但在房市维持原状的前提下，应该不会使用。

希望楼主能抛砖引玉，如果大家有其他什么看法，欢迎一起讨论。谢谢观看。

作者: 自由牛仔 时间: 2017-6-17 02:39:19

沙发，占座先。
楼主好文采！

作者: love_3_month 时间: 2017-6-17 08:33:05

从央行角度来说，lvr是怕崩盘，银行的抵押物（房产）价值不够。dti是怕涨利息，贷款者还不起。

作者: NewLynnHse 时间: 2017-6-17 09:47:04

华人很悲剧，很多英文不太好，一有什么风吹草动就人云亦云。。。哈哈，然后自己英文不好也没法证实，看不懂英文媒体的原文，中文媒体的翻译又半桶水。。。哈哈

作者: Lease 时间: 2017-6-17 10:41:34

NewLynnHse 发表于 2017-6-17 08:47
华人很悲剧，很多英文不太好，一有什么风吹草动就人云亦云。。。哈哈，然后自己英文不好也没法证实，看不懂 ...

是的，不懂英文真的是非常悲哀。而有些翻译还带着倾向性的去误导那些不懂英文的人。

要想在这里长期投资成功，必须学好英语。

作者: hc1989 时间: 2017-6-17 13:31:05

支持干货，赞一个

作者: asdj1998 时间: 2017-6-17 15:43:24

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: auckland.clark 时间: 2017-6-17 16:35:30

支持楼主写的好文章，相当于国内的院士千字文搞科普，通俗易懂

。

作者: pategao 时间: 2017-6-17 17:09:07

asdj1998 发表于 2017-6-17 14:43
日本90年代房产崩盘和美国次贷危机，lz解释下。全球通缩已经开始，大萧条马上到来。利率进入上升期，现在 ...

您这种说法还真是独到见解，学习了

作者: Robbi 时间: 2017-6-17 18:24:56

asdj1998 发表于 2017-6-17 14:43
日本90年代房产崩盘和美国次贷危机，lz解释下。全球通缩已经开始，大萧条马上到来。利率进入上升期，现在 ...

哎，不好意思啊。。我只是个做贷款的。对于你说的日本和美国的事情没研究。所以不敢乱说。我自己平时也就略略研究下这边的房贷走势。。好方便自己投资。。仅此而已哈。

作者: 长杨堂 时间: 2017-6-17 18:52:54

分析地很有道理。

作者: rzrljb 时间: 2017-6-17 19:12:03

文章分析的有道理，很有意义，崩盘不一定会出现，但是暴涨一定不会出现了

作者: auckland.clark 时间: 2017-6-17 21:07:46

rzrljb 发表于 2017-6-17 18:12
文章分析的有道理，很有意义，崩盘不一定会出现，但是暴涨一定不会出现了 ...

暴涨最近几年都没有机会了。

作者: todd_yx 时间: 2017-6-17 21:13:52

就算像某党说的，真的减少三万移民，那还有四万呢。。。
这四万得有多少人呆在AKL，把这些人放哪？
总不能露天或者搭点帐篷吧，崩盘貌似真的不现实

作者: Turtle2017 时间: 2017-6-17 22:59:28

浪客剑心在不断地发布假消息.

意见不一没问题, 把完全没实行的政策写成是已经实行, 真无语.

作者: weiz99 时间: 2017-6-17 23:44:29

asdj1998 发表于 2017-6-17 14:43
日本90年代房产崩盘和美国次贷危机，lz解释下。全球通缩已经开始，大萧条马上到来。利率进入上升期，现在 ...

老美都通缩了，支持你，形势很明显了

作者: 枯藤老树 时间: 2017-6-18 00:25:02

报名了，，午餐也是下午1点开始吗？在线等。。。。

作者: 261874939 时间: 2017-6-18 00:42:55

看完楼主说的虽然不懂，但我把这几年的搬砖黑工cash挣来的钱整理一下后就找楼主。

作者: NewLynnHse 时间: 2017-6-18 00:52:37

才发现原来是软广告。先说啊，我问上头了，你把skykiwi拉进来打软广告，删不删就由他们自己决定吧。。。哈哈

作者: rzrljb 时间: 2017-6-18 01:03:01

todd_yx 发表于 2017-6-17 20:13
就算像某党说的，真的减少三万移民，那还有四万呢。。。
这四万得有多少人呆在AKL，把这些人放哪？
总不能 ...

这就不用担心了，奥克兰大把地方住人，之前每年7w人进来进来好多年了，也没有人住大街啊，所谓的房屋缺口是根据1套房住3个人来算的事实上大把房屋都住n个人。政府一直喊缺几w套房子，但是也没见10几w人流落街头啊。

作者: OwlSolution 时间: 2017-6-18 13:11:40

啊？！不就是今天么

老板我对午餐吃啥更感兴趣

作者: todd_yx 时间: 2017-6-18 13:14:47

rzrljb 发表于 2017-6-18 00:03
这就不用担心了，奥克兰大把地方住人，之前每年7w人进来进来好多年了，也没有人住大街啊，所谓的房屋缺口 ...

同意，听说过有两房apartment住十个阿三的

但这样下去早晚有个头啊，不能每套房子都样~
而且近些年大把的新区和新apartment在建，也没有多少空着的，所以这10几w人才没流落街头吧
还有不少人离开AKL了，也是一个原因
总的来说，按目前的建造速度，这样下去房子总是不太够的

作者: 4143920 时间: 2017-6-18 14:13:42

NewLynnHse 发表于 2017-6-17 23:52
才发现原来是软广告。先说啊，我问上头了，你把skykiwi拉进来打软广告，删不删就由他们自己决定吧。。。哈 ...

天维网自己的广告连个 精华置顶都没有

还是很有节操的

作者: NewLynnHse 时间: 2017-6-19 14:03:03

顶一下，房哥处理并恢复了

作者: Robbi 时间: 2017-6-19 21:52:00

NewLynnHse 发表于 2017-6-19 13:03
顶一下，房哥处理并恢复了

谢版主开恩哈

。

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