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标题: 如今高位的房价下，Auckland不缺房子。。。 [打印本页]

作者: LYYX 时间: 2017-6-8 09:34:20 标题: 如今高位的房价下，Auckland不缺房子。。。

Nick Smith 说，不管是工党的Phi Twylord,Auckland Council,储备银行，经济学家（Shamubeel Eaqub),甚至MBIE(Ministry Business,Innvation and Emplyment)对啥时房子短缺的估计（数）是可接受的？－－都是不可接受的，对这些所谓的估计（数）表示遗憾。他说，很简单－－Auckland的房市，从去年10月起就“发呆”了；其次，目前所谓短缺的估计都是以平均每栋房住2.9人计算（也就是若按2.8人计算，短缺15000栋；若按3人计算，市场将增加供应14000栋）。这样的市场，Auckland房子短缺吗？不缺，不缺，不缺。。。

总之，目前Auckland的房市将极度萧条，尤其是原来投资者喜欢的房－没人抢了。。。
见文：https://www.interest.co.nz/prope ... e-where-advice-isnt

作者: hkw516 时间: 2017-6-8 09:36:35

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: LYYX 时间: 2017-6-8 09:48:48

hkw516 发表于 2017-6-8 08:36
楼主，请问腰斩要来了吗？

如果说，以前Auckland每年房价递增20％,今年可能只5％－增长率要腰斩再腰斩。。。
房价将回到至少去年水平－－但不会也不愿腰斩。

作者: 隆立奇的波斯登 时间: 2017-6-8 09:50:06

所谓的短缺都是政客和投机者搞得烟雾弹等到房市慢慢开始放缓后一切都是刚刚开始!

作者: hkw516 时间: 2017-6-8 09:58:52

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: LYYX 时间: 2017-6-8 10:13:17

hkw516 发表于 2017-6-8 08:58
有道理，请问过去50年auckland房事的平均年增长率是多少？

8.2％－http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... &extra=page%3D1

作者: chatlee 时间: 2017-6-8 10:20:01

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 中纽风行者 时间: 2017-6-8 10:23:50

奥克兰确实不怎么缺房子，没几个人睡大街上。问题是这些房子是怎么分配的，很多人有多处房产，这就导致了很多人没有房产。没有房产的要买房子自住，多处房产的要买房子投资，这就造成了房屋短缺，再加上大量的移民，就导致了大量房屋短缺。

作者: Eziloan 时间: 2017-6-8 10:46:34

刚性需求和改善环境的需要才是目前这个市场的支柱，但由于收入有限能选择的房子都是相对较便宜的。市场就是一个博弈的过程，涨涨跌跌就是市场的特性。只是目前的房价对于那些收入略低的人群来说，确实有点心酸，但并不是遥不可及。相比北上广的居民来说，不知强上多少倍。

作者: greenbanana 时间: 2017-6-8 16:30:59

。。。。。。。。。。。。。。。。。

作者: espedd 时间: 2017-6-8 17:26:15

你们的理解都是偏颇的
移民为什么来新西兰，关键是这里的生活方式。拥挤的居住环境不是新西兰或者说奥克兰的发展方向。
一个房子里住上7-8口，那不是主流。。。
如果等奥克兰居住密度赶上国内一线或者二线。。呵呵，估计我就撤了。
奥克兰的确缺房子，缺正常普通人应该享受的舒适的居住环境下的房子，不是鸽子笼房

作者: occc 时间: 2017-6-8 18:00:30

中纽风行者发表于 2017-6-8 09:23
奥克兰确实不怎么缺房子，没几个人睡大街上。问题是这些房子是怎么分配的，很多人有多处房产，这就导致了很 ...

....... 那为什么现在这么多流拍啊，现实跟你说的好像差很远

作者: Lease 时间: 2017-6-8 18:13:41

espedd 发表于 2017-6-8 16:26
你们的理解都是偏颇的
移民为什么来新西兰，关键是这里的生活方式。拥挤的居住环境不是新西兰或者说奥克兰 ...

说的很对。

我以前就这样说过，所谓对房子的需求，就是这里通常人们能够接受的居住条件下所新形成的Household Formation.

举个例子，有三个家庭，他们家的孩子都有一个到了18岁，这几个孩子都要搬出来住，这三个孩子一起在外边租个房子大家Share。这样这三个孩子就形成了一个新的Household，本来这三个家庭只需要三套房，现在就需要四套房了。这就是需求的产生。

作者: 儿科医生 时间: 2017-6-8 20:30:46

Lease 发表于 2017-6-8 17:13
说的很对。

我以前就这样说过，所谓对房子的需求，就是这里通常人们能够接受的居住条件下所新形成的H ...

其实刚需是相对的，移民大门一关，资金出不来，你在市场上还看到刚需了吗？

作者: Lease 时间: 2017-6-8 20:33:03

儿科医生发表于 2017-6-8 19:30
其实刚需是相对的，移民大门一关，资金出不来，你在市场上还看到刚需了吗？ ...

没看懂我上面的例子吗？在人口都没增加的情况下，就多出一套房的需求来。更别说奥克兰的人口是每年在增加的。

作者: NewLynnHse 时间: 2017-6-8 23:33:03

Lease 发表于 2017-6-8 19:33
没看懂我上面的例子吗？在人口都没增加的情况下，就多出一套房的需求来。更别说奥克兰的人口是每年在 ...

必须要有很多人睡大街上才叫刚需。。。哈哈

作者: 中纽风行者 时间: 2017-6-9 09:55:16

occc 发表于 2017-6-8 17:00
....... 那为什么现在这么多流拍啊，现实跟你说的好像差很远

这跟流拍有什么关系吗？流拍是买家給的价钱达不到卖家的心理价位。一个想捡便宜，一个想卖高价，就看谁能扛过谁了。

作者: auckland.clark 时间: 2017-6-9 09:57:38

正常情况下，独立屋住3人，是太浪费了。

作者: occc 时间: 2017-6-9 11:21:40

中纽风行者发表于 2017-6-9 08:55
这跟流拍有什么关系吗？流拍是买家給的价钱达不到卖家的心理价位。一个想捡便宜，一个想卖高价，就看谁能 ...

我意思是需求大的话，大家都别卖啊，那就不用扛了

没有房的要买，房产多的也要买，为什么市场上还这么多房卖啊？

作者: occc 时间: 2017-6-9 11:31:39

Lease 发表于 2017-6-8 19:33
没看懂我上面的例子吗？在人口都没增加的情况下，就多出一套房的需求来。更别说奥克兰的人口是每年在 ...

我觉得你说的需求比较不实际。按这么说国内都没有泡沫了，人口这么多，大家都要房

这个购买力和需求还是要挂钩的，有需求没有购买力就是耍流氓。

均价１００万，买的起的人是１００人，那需求就是１００，均价５０万，买的起的人是５００人，需求就是５００。

不能说均价１００万的人需求也是５００人。

作者: Lease 时间: 2017-6-9 11:36:04

occc 发表于 2017-6-9 10:31
我觉得你说的需求比较不实际。按这么说国内都没有泡沫了，人口这么多，大家都要房

这个购买力和需求还是 ...

你这样说，那就是买得起房的人才是需求，买不起房的就不是需求？

作者: occc 时间: 2017-6-9 11:42:55

Lease 发表于 2017-6-9 10:36
你这样说，那就是买得起房的人才是需求，买不起房的就不是需求？

我觉得是的。这买卖的从来都是靠钱来说话，价高者得。买的起的人才能去竞争，买不起的人怎么去竞争，只能出50万的人拿什么去竞争100万的房子。

不然你告诉我只能出50万的人对100万的房子能有什么需求？

当然我不是说只能出50万的人就不想要100万的房子。但想和需求在负担不了的情况下是有区别的

作者: Lease 时间: 2017-6-9 11:49:07

occc 发表于 2017-6-9 10:42
我觉得是的。这买卖的从来都是靠钱来说话，价高者得。买的起的人才能去竞争，买不起的人怎么去竞争，只能 ...

这个需求是指对“住房”的需求，不是对“买房”的需求。

也许人人都想买房，但买不起就只能不买了。但买不起房的人还要有房子住啊。所以讲的是“住房”需求。有这个需求，就要有供应，但现在供应跟不上，所以导致房价高涨，物以稀为贵。

作者: occc 时间: 2017-6-9 12:06:32

Lease 发表于 2017-6-9 10:49
这个需求是指对“住房”的需求，不是对“买房”的需求。

也许人人都想买房，但买不起就只能不买了。 ...

我同意你的说法。

但我觉得现在不是供应跟不上，而是供应很多，是购买力不行。

作者: Lease 时间: 2017-6-9 12:12:52

occc 发表于 2017-6-9 11:06
我同意你的说法。

但我觉得现在不是供应跟不上，而是供应很多，是购买力不行。

供需关系的一个基本原则是：供不应求，价格上涨。供大于求，价格下跌。

从这个关系上讲，现在是供应跟不上，所以价格高企。当然有些炒房的人在推高价格上起了推波助澜的作用，但他们只是一个推手，不是主因。

作者: occc 时间: 2017-6-9 12:23:51

Lease 发表于 2017-6-9 11:12
供需关系的一个基本原则是：供不应求，价格上涨。供大于求，价格下跌。

从这个关系上讲，现在是供应 ...

对啊，现在是在下跌啊，所以我说现在供应多了

作者: Lease 时间: 2017-6-9 12:26:45

occc 发表于 2017-6-9 11:23
对啊，现在是在下跌啊，所以我说现在供应多了

好吧，呵呵。

作者: DAHUA仔 时间: 2017-6-9 12:33:47

个人认为价格高企的原因，根本不是供应跟不上。

在炒房者泛滥，全民都以买房为永远正确的致富之路的时候，无论供应出多少房子，也与“刚需”无关。那是投资者和投机者的市场，出多少套他们抢多少套，刚需会被完全挤出去。如果房价永远涨，那么刚需们就永远买不起房，那么短缺就永远存在。无论国家怎么供应，供应几百万套出来，都满足不了贪婪的投资者。

供应不足和刚需旺盛，从来都是忽悠人用的伪命题。希望给吃瓜群众们一个房价永远涨的理由，让他们相信永远涨这个假设是有客观依据的。

作者: LYYX 时间: 2017-6-9 13:59:53

DAHUA仔发表于 2017-6-9 11:33
个人认为价格高企的原因，根本不是供应跟不上。

在炒房者泛滥，全民都以买房为永远正确的致富之路的时候， ...

如今投机及投资几乎被灭了，所以Auckland根本就不缺房子了。

作者: espedd 时间: 2017-6-9 14:47:27

大家在讨论的时候必须要分清

居住的需求不等同于买房的需求

居住的需求是刚性的，这点大家不会有疑异的哦毕竟移民年年在增加。

作者: espedd 时间: 2017-6-9 14:50:23

LYYX 发表于 2017-6-9 12:59
如今投机及投资几乎被灭了，所以Auckland根本就不缺房子了。

可供居住的住房不管是准备卖的还是准备租的哦，现在不能满足符合政府标准和定义的居住需求（不是搞群租的那种哦）。
从政府角度来看，现在对于居住需求的刚性需求要大过可供居住的房子供应量。

作者: espedd 时间: 2017-6-9 14:51:39

Lease 发表于 2017-6-9 11:26
好吧，呵呵。

这里很多人分不清对于居住的需求和对于买房的需求的差异。

作者: espedd 时间: 2017-6-9 14:55:04

现在租房市场完全求大于供，（正常居住情况下，不包括群租和OVER occupied），
房东们如果不愿意降价，只要资金链不断练的哦前提下，完全可以从买卖市场转为出租市场。
现在基本上租金能完全 COVER 贷款。。。告诉我一个理由，为什么房东要降价呢？

租金是最好反映居住需求的刚性指标。

作者: 中纽风行者 时间: 2017-6-9 14:56:25

occc 发表于 2017-6-9 10:21
我意思是需求大的话，大家都别卖啊，那就不用扛了

没有房的要买，房产多的也要买，为什么市场上还这么多 ...

因为卖房周期长了。

作者: espedd 时间: 2017-6-9 14:58:28

LYYX 发表于 2017-6-9 12:59
如今投机及投资几乎被灭了，所以Auckland根本就不缺房子了。

让我想到了在资本主义早期经济危机时候
奶农卖不掉牛奶，宁愿倒了，也不低价或者免费赠送给穷人。
同样的经济学原理啊。

房产泡沫破灭，跟不缺房子没有逻辑关系。

作者: clam 时间: 2017-6-9 16:09:05

是圈子的問題吧, 我認識住5-6室房子的基本上不會超過4個人, 包括本人住的.

不是說房間多就要多讓人來住的啊, 哈哈.

作者: love_3_month 时间: 2017-6-9 16:14:35

clam 发表于 2017-6-9 15:09
是圈子的問題吧, 我認識住5-6室房子的基本上不會超過4個人, 包括本人住的.

不是說房間多就要多讓人來住的 ...

你的圈子都是有钱人

作者: espedd 时间: 2017-6-9 16:22:18

不要以中国人的思维来判断整个新西兰的居住住房情况。
明显前面大家讨论的跟主流社会对于居住要求都很大差异。
洋人宁愿空关也不会分租。宁愿买船，奢华度假，也不买房。

作者: clam 时间: 2017-6-9 16:27:17

love_3_month 发表于 2017-6-9 15:14
你的圈子都是有钱人

不一定啊.

我們家有一套房在st johns, 出租的5室+ study (當然是老st johns)
裡面也只住了3個人
中國人可能很難理解kiwi的心態, 但kiwi 覺得900nzd的rental 每人也只是300/周, lifestyle 和空間更重要啊.

要是6-7室的房就有7-14人住, 那auckland 的房子應該是over supply 的. 但事實嘛, 就看我自己的rental, studio/1室的就1個人住, 2室的2-3個, 3室以上的也是2-3個人. 當然我rental的pool可能太少了, 也希望其他房東交流一下.

作者: clam 时间: 2017-6-9 16:28:46

espedd 发表于 2017-6-9 15:22
不要以中国人的思维来判断整个新西兰的居住住房情况。
明显前面大家讨论的跟主流社会对于居住要求都很大差 ...

的確如此.

作者: Lease 时间: 2017-6-9 16:45:30

clam 发表于 2017-6-9 15:27
不一定啊.

我們家有一套房在st johns, 出租的5室+ study (當然是老st johns)

我现在至少有三个出租房（全部3房1厅full section house), 里面住的是单身Kiwi.

作者: love_3_month 时间: 2017-6-9 16:59:59

clam 发表于 2017-6-9 15:27
不一定啊.

我們家有一套房在st johns, 出租的5室+ study (當然是老st johns)

肯定2-4人为主啊，偶尔有单身的或者3个孩子的。

作者: espedd 时间: 2017-6-9 17:08:53

Lease 发表于 2017-6-9 15:45
我现在至少有三个出租房（全部3房1厅full section house), 里面住的是单身Kiwi.

洋人的想法跟我们不一样，他们是租房主力。如果是考虑投资回报，买投资方主要就是租给他们这种。不会考虑租给华人的哦。

作者: clam 时间: 2017-6-9 17:12:46

love_3_month 发表于 2017-6-9 15:59
肯定2-4人为主啊，偶尔有单身的或者3个孩子的。

換個角度

假如你有套5室的房, potential tenant說要住10個人, 你會租給他嗎? 哈哈哈

作者: 房奴甲 时间: 2017-6-9 17:12:47

clam 发表于 2017-6-9 15:27
不一定啊.

我們家有一套房在st johns, 出租的5室+ study (當然是老st johns)

我只有很少房子，都是三房四房，全部都是两个人住。

作者: 房奴甲 时间: 2017-6-9 17:17:13

clam 发表于 2017-6-9 16:12
換個角度

假如你有套5室的房, potential tenant說要住10個人, 你會租給他嗎? 哈哈哈 ...

我遇到过三房招租，已经选好了一家两个人，另一家呢说加我二十块房租，但是他家五个人。你说我哪能租给他们啊。

作者: Lease 时间: 2017-6-9 17:22:33

正常的本地人家庭，一般是有3-4个人。

但这里我发现单身（不结婚，离婚的）很多。但他们并不会因为自己是单身就把自己蜗居在一间小房里，他们依然要住大House, 只要他们的条件允许。

作者: 房奴甲 时间: 2017-6-9 17:29:45

Lease 发表于 2017-6-9 16:22
正常的本地人家庭，一般是有3-4个人。

但这里我发现单身（不结婚，离婚的）很多。但他们并不会因为自己 ...

其实单身的经济能力好。没有负担，生活简单。有大把富裕钱拿来享受生活质量。洋人都是有家庭以后就苦了。有了小孩子就有一个人不能工作。

作者: greenbanana 时间: 2017-6-9 21:52:18

银行利率涨了，没办法买了

作者: 鹰之歌 时间: 2017-6-10 06:11:34

关键是移民政策和利率政策. 现在来看未来利率上升是大概率事件,就看炒房者的承受力吧 gov和银行都做了测试. 另外一个关键点是移民政策趋向收紧. 移民政策的一个大杀器大家都没注意到,就是AKL以外的加分政策.这个效果需要2-3年后才能显示威力. 因为从整个NZ来看,AKL的收入水平和生活舒适度并没有超过其他地方,但是房价却远远超过,真肯定是畸形的,要么是其它地方低估了,要么是AKL被高估了所以走向价值回归是必然. 现在中美两国都收紧资本外流,所以资金面也不看好.

作者: huazai 时间: 2017-6-11 23:57:34

Lease 发表于 2017-6-8 17:13
说的很对。

我以前就这样说过，所谓对房子的需求，就是这里通常人们能够接受的居住条件下所新形成的H ...

如果三个小伙share 一个house，三个小姑娘share一个house，成为三对couple后，房子需求又变成了3套

作者: 芥茉2014 时间: 2017-6-12 23:12:18

huazai 发表于 2017-6-11 22:57
如果三个小伙share 一个house，三个小姑娘share一个house，成为三对couple后，房子需求又变成了3套 ...

大师上面说了，他至少有三个出租房（全部3房1厅full section house), 里面住的是单身Kiwi.

同样的例子，如果三个小伙一人一个house，三个姑娘每人住一个house，成为三对couple 后，房子的需求从6套又变成了三套，哈哈

作者: 芥茉2014 时间: 2017-6-12 23:12:20

huazai 发表于 2017-6-11 22:57
如果三个小伙share 一个house，三个小姑娘share一个house，成为三对couple后，房子需求又变成了3套 ...

作者: huazai 时间: 2017-6-13 11:20:25

芥茉2014 发表于 2017-6-12 22:12
大师上面说了，他至少有三个出租房（全部3房1厅full section house), 里面住的是单身Kiwi.

同样的例子， ...

三个小伙一人一套房子在新西兰的可能性基本上为0，年轻cp如果敞开肚子生小baby，住房需求进一步井喷

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