新西兰天维网社区

标题: 憧憬下一个10年 [打印本页]

作者: Lease 时间: 2017-5-31 12:52:44 标题: 憧憬下一个10年

本帖最后由 Lease 于 2017-5-31 12:00 编辑

1987年全球股灾导致新西兰的股市和房市都遭到创伤，紧接着1990年的海湾战争又使市场陷入萧条。直到1992年开始香港移民的大量涌入，才使得房地产恢复生机，一路涨到1997年亚洲金融危机爆发。此后4年多市场一直不振。

直到2001或2002年政府（工党）大量开放移民，房地产市场才重新得力，又一路上涨到2007年直到次年GFC爆发，然后又有4年多时间市场不景气。

接着从2011(或2012)开始，这里所有的人都经历了这一轮波澜壮阔的地产牛市。

2017年是这一轮牛市终结的开始，并且从现在开始政府也收紧移民政策了，所以未来几年（4-5年吧）房地产市场应该是低迷的，但这只是周期性的低迷。从这两天一些研究机构所发布的报告来看，这一轮牛市与过去四，五十年的市场走势并无任何不同之处：

https://www.interest.co.nz/property/87961/adjusting-inflation-gains-house-prices-past-four-years-are-actually-nothing-special，http://www.landlords.co.nz/article/6149/capital-gain-time-over，

所以，我们有理由相信，经过这几年的调整之后，房地产市场将从2022年左右，开始新一轮大幅上涨（届时估计又有大量移民涌入）。未来的10年值得期待。

作者: 261874939 时间: 2017-5-31 12:54:58

沙发

作者: rzrljb 时间: 2017-5-31 12:56:03

剩下5年别死了就行

作者: occc 时间: 2017-5-31 12:56:08

历史说：什么都被你说了还要我说个屁啊。。。

作者: 董董 时间: 2017-5-31 12:56:10

下一个世纪的中国村。。。。。。。{:8_386:}

作者: 房奴甲 时间: 2017-5-31 12:58:39

嗯，这五年里我要从２０１９年开始裸泳了？赶紧回家存钱买泳衣去。

作者: GG 时间: 2017-5-31 13:05:59

说的很有道理，没毛病。。。。。。

作者: jan4victory 时间: 2017-5-31 13:07:01

你确定下一个十年不会像日本和德国一样？

作者: Lease 时间: 2017-5-31 13:12:21

jan4victory 发表于 2017-5-31 12:07
你确定下一个十年不会像日本和德国一样？

那两个国家没有多少移民。

作者: 房奴甲 时间: 2017-5-31 13:39:26

昨天我国内一土豪同学说新西兰房产已经ＧＤＰ的四倍多，英美德日才一倍多两三倍，结论是新西兰已经很恐怖很危险了。

大神怎么评价，怎么解释？

作者: 房奴甲 时间: 2017-5-31 13:41:34

jan4victory 发表于 2017-5-31 12:07
你确定下一个十年不会像日本和德国一样？

德国怎么了？

作者: mwe24 时间: 2017-5-31 13:49:44

其实只要政府把DTI 加入进来，那么房价就是10年不涨了。除非工资水平蹭蹭往上涨。。

作者: love_3_month 时间: 2017-5-31 13:52:58

之前就是08年买的，几年不涨，也没什么关系吧。

这次可能会不一样，根据数据，很多移民不是引进来的，回流的很多，澳洲的经济对这里影响太大了。

拭目以待吧

作者: Lease 时间: 2017-5-31 13:54:09

房奴甲发表于 2017-5-31 12:39
昨天我国内一土豪同学说新西兰房产已经ＧＤＰ的四倍多，英美德日才一倍多两三倍，结论是新西兰已经很恐怖很 ...

我也看到了，我觉得这样的比较意义不大。

首先，新西兰和那几个国家相比，经济的体量根本就不是一个数量级的。用同样的经济体进行比较才有意义。

其次，新西兰的生活品质比那些国家好多了，所以很多海外的富豪都在新西兰置业，这样的Life Style导致这里的房价高企是很正常的。

作者: espedd 时间: 2017-5-31 14:17:03

很多时候历史数据的总结未必能验证现在或着将来的走势
此一时彼一时。现在的很多基本面因素都跟以前不一样了。
能做的就是审时度势，根据自己情况做出最佳的判断和行动，走一步看一步。
纸上谈兵毫无益处。
习大大说的，空谈误国，房产兴邦。。切记切记。。。

作者: TLizzy 时间: 2017-5-31 14:17:30

总结：五年内不要买房，否则会死在沙滩上

作者: Lease 时间: 2017-5-31 14:18:36

espedd 发表于 2017-5-31 13:17
很多时候历史数据的总结未必能验证现在或着将来的走势
此一时彼一时。现在的很多基本面因素都跟以前不一样 ...

哪些基本面因素跟以前不一样了？

作者: 房奴甲 时间: 2017-5-31 14:18:38

mwe24 发表于 2017-5-31 12:49
其实只要政府把DTI 加入进来，那么房价就是10年不涨了。除非工资水平蹭蹭往上涨。。 ...

看央行的说法，ＤＴＩ是限制自住房ｏｎｌｙ．

作者: 轩辕剑仙 时间: 2017-5-31 14:20:14

Lease 发表于 2017-5-31 12:12
那两个国家没有多少移民。

15年德国净移民1.1m，都差不多新西兰人口的1/4了，你跟我讲德国没移民？
http://www.dw.com/en/two-million ... -in-2015/a-19131436

作者: 房奴甲 时间: 2017-5-31 14:22:49

好基友来齐，吃瓜群众赶紧搬小板凳。

作者: Lease 时间: 2017-5-31 14:26:42

轩辕剑仙发表于 2017-5-31 13:20
15年德国净移民1.1m，都差不多新西兰人口的1/4了，你跟我讲德国没移民？
http://www.dw.com/en/two-milli ...

                  Net migrants/Total Population

Germany:             1.1/84.41=1.3%
NZ:                      70k/4.6m=1.52%

作者: love_3_month 时间: 2017-5-31 14:29:26

Lease 发表于 2017-5-31 13:26
Net migrants/Total Population

Germany: 1.1/84.41=1.3%

1百万里80万是难民？

作者: Lease 时间: 2017-5-31 14:30:43

love_3_month 发表于 2017-5-31 13:29
1百万里80万是难民？

我想也是，呵呵，德国传统上不是一个接受移民的国家。倒是难民接受不少。

作者: 房奴甲 时间: 2017-5-31 14:33:53

love_3_month 发表于 2017-5-31 13:29
1百万里80万是难民？

这个真要算一下的。难民不买房，但是肯定需要政府提供住处，还是提高了住房需求。

于是１５年以后德国的房地产就涨起来了。

楼上说日本德国的那段，应当指的是那之前停滞不涨的时代。所以拿德国２０１５年以后的移民规模来驳Ｌｅａｓｅ说日德之前移民少，是错位了。。。。。。事实恰恰符合Ｌｅａｓｅ的论述。

作者: 房奴甲 时间: 2017-5-31 14:36:03

mwe24 发表于 2017-5-31 12:49
其实只要政府把DTI 加入进来，那么房价就是10年不涨了。除非工资水平蹭蹭往上涨。。 ...

看这里：

http://www.interest.co.nz/news/8 ... h-debt-income-ratio

作者: Quad 时间: 2017-5-31 14:36:25

盖戳，回头2022年再来看看。

作者: 轩辕剑仙 时间: 2017-5-31 14:37:51

Lease 发表于 2017-5-31 13:26
Net migrants/Total Population

Germany: 1.1/84.41=1.3%

???按照你的比例算法只差0.22个百分点，你想说什么？
你觉得给110万人造房子快还是7万人造房子快？

作者: 房奴甲 时间: 2017-5-31 14:40:46

轩辕剑仙发表于 2017-5-31 13:37
???按照你的比例算法只差0.22个百分点，你想说什么？
你觉得给110万人造房子快还是7万人造房子快？
...

参见二十四楼拙见。您是讲逻辑的人。

作者: Quad 时间: 2017-5-31 14:41:08

love_3_month 发表于 2017-5-31 13:29
1百万里80万是难民？

这些难民也有可能成为德国引进的人口红利啊？便宜引进，

作者: Lease 时间: 2017-5-31 14:43:47

轩辕剑仙发表于 2017-5-31 13:37
???按照你的比例算法只差0.22个百分点，你想说什么？
你觉得给110万人造房子快还是7万人造房子快？
...

看24楼 ”房奴甲“的回复，你是讲逻辑的人。

作者: 轩辕剑仙 时间: 2017-5-31 14:46:10

本帖最后由轩辕剑仙于 2017-5-31 13:47 编辑

房奴甲发表于 2017-5-31 13:33
这个真要算一下的。难民不买房，但是肯定需要政府提供住处，还是提高了住房需求。

于是１５年以后德国的 ...

原帖我反驳的是德国没移民，没说别的。1.1m移民打脸7万，就行了。
另外看5年内房价变化
新西兰45.35%，德国28.57%
http://www.globalpropertyguide.c ... rice-change-5-years
http://www.globalpropertyguide.c ... rice-change-5-years

作者: 房奴甲 时间: 2017-5-31 14:47:32

轩辕剑仙发表于 2017-5-31 13:46
原帖我反驳的是德国没移民，没说别的。
另外看5年内房价变化
新西兰45.35%，德国28.57%

不要这样好吧。搞研究不能ｄａｔａ　ｍｉｎｉｎｇ的，德国主要就是最近两年涨了。大事件的时间点是很重要的。

作者: espedd 时间: 2017-5-31 15:15:02

Lease 发表于 2017-5-31 13:18
哪些基本面因素跟以前不一样了？

population structure, immigration status, property fund source, supply/demand, building/material costing, interests rate, currency exchange rate, balance of domestic economy contribution, like real estate, tourism...rather than agrilcutre...... so many factors, changed....
so, it doesnt make too much sense to compare with other countries and past time....
the only critical factor will tremendously impact the price is natural disastor or war.....

作者: love_3_month 时间: 2017-5-31 15:16:33

房奴甲发表于 2017-5-31 13:33
这个真要算一下的。难民不买房，但是肯定需要政府提供住处，还是提高了住房需求。

于是１５年以后德国的 ...

我只是好奇。移民的构成不同，作用也肯定不同的。难民多 = 治安差，另外那些房子应该类比 housing NZ的吧，是负面因素啊

另外，德国是普涨，还是大城市涨啊，我也不知道。

作者: 房奴甲 时间: 2017-5-31 15:23:51

love_3_month 发表于 2017-5-31 14:16
我只是好奇。移民的构成不同，作用也肯定不同的。难民多 = 治安差，另外那些房子应该类比 housing NZ的吧 ...

那housing NZ的房子要是一下子需要很多也是需求啊，其实还是会push up房价的。我在德国的朋友去年买那种新楼盘公寓一下子买几套，排队抽签的可难拿到了，阵势堪比国内抢房。这么多移民，我觉得德国政府应该还是租房子给他们住的多。

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2017-5-31 15:24:59

差不多是这样了，冷却一段时间，等收入赶上后再继续上涨。

作者: 261874939 时间: 2017-5-31 15:25:12

说那么多干嘛啊楼上那些兄弟，有能力就买没能力就看。。哪来这么多分析这么多数据？

作者: 房奴甲 时间: 2017-5-31 15:27:47

love_3_month 发表于 2017-5-31 14:16
我只是好奇。移民的构成不同，作用也肯定不同的。难民多 = 治安差，另外那些房子应该类比 housing NZ的吧 ...

由于治安变差导致的房价下跌，前提应该是人们离开去别处吧？德国已经是欧洲最好的了，离开，又能去哪里呢？

作者: love_3_month 时间: 2017-5-31 15:30:01

房奴甲发表于 2017-5-31 14:23
那housing NZ的房子要是一下子需要很多也是需求啊，其实还是会push up房价的。我在德国的朋友去年买那种 ...

不知道，需要更多信息啊。。。

作者: love_3_month 时间: 2017-5-31 15:36:20

房奴甲发表于 2017-5-31 14:27
由于治安变差导致的房价下跌，前提应该是人们离开去别处吧？德国已经是欧洲最好的了，离开，又能去哪里呢 ...

一个城市来1000个中产家庭，还是1000个富翁，还是1000个流浪汉，肯定有区别吧。

作者: Lease 时间: 2017-5-31 15:46:12

espedd 发表于 2017-5-31 14:15
population structure, immigration status, property fund source, supply/demand, building/material c ...

All the things you have mentioned are down to one factor: Demand/Supply, which is the fundamental factor.

Property market, just like general economy, is driven by demand/supply. In terms of it, I can't see any reasons why demand will be lower in next 10 years, especially big city like Auckland.

作者: 房奴甲 时间: 2017-5-31 15:57:26

love_3_month 发表于 2017-5-31 14:36
一个城市来1000个中产家庭，还是1000个富翁，还是1000个流浪汉，肯定有区别吧。 ...

区别当然有啊，但是共同点是"来".来一万个流浪汉，如果原来的人没有别的地方去，也还是增加了需求的。

作者: keepower 时间: 2017-5-31 16:00:42

费那么多话干嘛，有钱就买呗。

作者: elson_sx 时间: 2017-5-31 16:33:28

这图看得和国内股票一样

缓涨，放量加速，涨到人人信要上天，然后腰斩？

只是看图说话

作者: Lease 时间: 2017-5-31 16:35:20

elson_sx 发表于 2017-5-31 15:33
这图看得和国内股票一样缓涨，放量加速，涨到人人信要上天，然后腰斩？只是看图说话 ...

看上去是有点像，但有本质的区别。

作者: love_3_month 时间: 2017-5-31 16:59:15

轩辕剑仙发表于 2017-5-31 13:20
15年德国净移民1.1m，都差不多新西兰人口的1/4了，你跟我讲德国没移民？
http://www.dw.com/en/two-milli ...

这里几个数据没看懂

"Net migration of foreign people amounted to 1.14 million. This is the highest net immigration of foreigners ever recorded in the history of the Federal Republic of Germany," said a statement from the statistics office.
The figure marks a 49-percent increase compared to 2014, which witnessed a net migration of 577,000 people.

2014 = 577000
2015 = 1140000

为什么说增幅49%？几乎翻番啦？97。5%左右啊

作者: elson_sx 时间: 2017-5-31 17:03:45

Lease 发表于 2017-5-31 15:35
看上去是有点像，但有本质的区别。

所以只是看图说话

不过快速上涨后不管是下跌还是平稳，至少继续快速上涨的可能很小，未来一段时间不会大涨这个观点大家还是比较一致的

作者: 轩辕剑仙 时间: 2017-5-31 17:26:49

love_3_month 发表于 2017-5-31 15:59
这里几个数据没看懂

"Net migration of foreign people amounted to 1.14 million. This is the highest ...

它用1-（577000/1140000），算出来的

作者: espedd 时间: 2017-5-31 20:23:56

每年8%增長是很健康的。房產投資任然是最好的投資項目之一。大漲的機會當然有。不過是要會撿漏。或者善用7D，機會一直會有。。。。

作者: Lease 时间: 2017-5-31 20:32:59

espedd 发表于 2017-5-31 19:23
每年8%增長是很健康的。房產投資任然是最好的投資項目之一。大漲的機會當然有。不過是要會撿漏。或者善用7 ...

肯定的，未来几年捡漏的机会会比较多。所以还是要时刻关注房产市场。

作者: love_3_month 时间: 2017-5-31 20:43:21

轩辕剑仙发表于 2017-5-31 16:26
它用1-（577000/1140000），算出来的

这小编的数学能力逆天了。。。。

作者: espedd 时间: 2017-5-31 20:46:19

Lease 发表于 2017-5-31 19:32
肯定的，未来几年捡漏的机会会比较多。所以还是要时刻关注房产市场。

留足彈藥，該出手就出手。

作者: anyang_lee 时间: 2017-5-31 20:47:40

房奴甲发表于 2017-5-31 12:39
昨天我国内一土豪同学说新西兰房产已经ＧＤＰ的四倍多，英美德日才一倍多两三倍，结论是新西兰已经很恐怖很 ...

纽西兰的移民带来多少钱，GDP知道吗

作者: DAHUA仔 时间: 2017-6-1 09:12:49

espedd 发表于 2017-5-31 13:17
很多时候历史数据的总结未必能验证现在或着将来的走势
此一时彼一时。现在的很多基本面因素都跟以前不一样 ...

同意，小学课本有一个成语叫刻舟求剑

作者: Lease 时间: 2017-6-1 10:33:48

DAHUA仔发表于 2017-6-1 08:12
同意，小学课本有一个成语叫刻舟求剑

变化的是现象，不变的是本质。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2017-6-1 11:17:22

现在移民还没衰退，基本面全没变。只是有一些影响因素，比如大选年。我觉得这一轮还没完全走完。如果世界经济不出大的危机的话，这轮和下轮周期可能会缩短。但下轮周期开始不会像这轮和前轮那么疯

作者: Lease 时间: 2017-6-1 11:34:03

我真不是孙红雷发表于 2017-6-1 10:17
现在移民还没衰退，基本面全没变。只是有一些影响因素，比如大选年。我觉得这一轮还没完全走完。如果世界经 ...

嗯，部分同意。

下一轮不用太疯狂，只要在现在的基础上再涨50%就很满足了。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2017-6-1 11:44:34

Lease 发表于 2017-6-1 10:34
嗯，部分同意。

下一轮不用太疯狂，只要在现在的基础上再涨50%就很满足了。 ...

基本面没变，但另一个波动影响因素肯能会成为基本面影响因素，那就是银行限贷影响购买力（包括海外资金和本地lvr，银行内部也在讨论DTI最近，但没有央行直接干预，让商业银行自己定）。这些在经济向好和利率上涨后会相应放开。所以这次央行做的很平稳，周期长短肯定有影响，下次开始肯定也不会疯狂了

欢迎光临新西兰天维网社区 (http://bbs.skykiwi.com/)