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标题: 从50年的历史来看，过去四年的房价增长是相当正常的！今后3－5年房价不会怎么涨。。。 [打印本页]

作者: LYYX 时间: 2017-5-29 09:18:58 标题: 从50年的历史来看，过去四年的房价增长是相当正常的！今后3－5年房价不会怎么涨。。。

本帖最后由 LYYX 于 2017-6-9 20:33 编辑

数据说明事实，如今有这房价是相当正常的：https://www.interest.co.nz/prope ... lly-nothing-special

尤其近四年的表现，也是不必大惊小怪的（Auckland今年起要回调到正常轨道）。。。                                                 那现在起的3年内是否是下个高峰（2022－2024？）的低谷，如果你要扑住机会，如今是时侯关注市场时候了－－这点豆腐教的“7D”不妨灵活应用下－－机会是给有准备的人（我是准备3－5年不行动，哈哈哈）。

PS:1)这篇旧文及comments再看看：https://www.greaterauckland.org. ... -prices-crashed-40/
   2）除了大选年因素外，更严的移民政策及贷款限制，不易的资金转移等多重因素－－房价3－5年不会怎么涨－－这对多数人（90％以上）是好消息：https://www.interest.co.nz/prope ... using-affordability
   3)海外买家的急剧减少，以及海外卖家量（1353－JAN-MAR 17)高于买家(同期为1275），房价（市）注定低迷：http://www.linz.govt.nz/land/lan ... -tax-residency-data
   4)五月Barfoots 的中位价（$846000)基本向Aug 2016($850000)看齐了：https://www.barfoot.co.nz/market ... ential-sales-report
   5）若执行DTI，讲3－5年Auckland房价不怎么升－说轻了！说重一点－－那是全毁了！http://money.skykiwi.com/realestate/2017-06-09/242379.shtml

作者: lionel 时间: 2017-5-29 10:52:13

移民增长的推动

作者: LYYX 时间: 2017-5-29 11:02:13

lionel 发表于 2017-5-29 09:52
移民增长的推动

人口增长是刚需，如果没这因素，每年也就不必盖那么多房子了。
现在就很明显，大家没那么多预算了，房子也就卖的慢了－－但大家还是有地方住。
房价调整是必须的。

作者: aniceguy 时间: 2017-5-29 11:11:50

每8-10年一个周期，每个周期翻一番。这个规律目前还很有效，未来会不会改变谁都说不准，但保持下去是大概率。

作者: LYYX 时间: 2017-5-29 11:19:11

本帖最后由 LYYX 于 2017-5-29 16:04 编辑

aniceguy 发表于 2017-5-29 10:11
每8-10年一个周期，每个周期翻一番。这个规律目前还很有效，未来会不会改变谁都说不准，但保持下去是大概率 ...

这篇旧文及comments再看看：https://www.greaterauckland.org. ... -prices-crashed-40/
最好，没发生＝不发生。

作者: quad5 时间: 2017-5-29 11:23:51

哦

作者: 房奴甲 时间: 2017-5-29 11:50:01

LYYX 发表于 2017-5-29 10:19
这篇旧文及comments再看看：https://www.greaterauckland.org. ... -prices-crashed-40/

最好，没发生＝ ...

链接没法用。

作者: rzrljb 时间: 2017-5-29 12:24:26

周期嘛，涨了后就是调整

作者: LYYX 时间: 2017-5-30 09:09:08

除了大选年因素外，更严的移民政策及贷款限制，不易的资金转移等多重因素－－房价3－5年不会怎么涨－－这对多数人（90％以上）是好消息：https://www.interest.co.nz/prope ... using-affordability

作者: NewLynnHse 时间: 2017-5-30 09:25:53

不会怎么涨，意思就是还是涨吧？那就好。。。哈哈，只要不跌就好

作者: LYYX 时间: 2017-5-31 09:08:14

NewLynnHse 发表于 2017-5-30 08:25
不会怎么涨，意思就是还是涨吧？那就好。。。哈哈，只要不跌就好

Auckland微涨.那现在起的3年内是否是下个高峰（2022－2024？）的低谷，如果你要扑住机会，如今是时侯关注市场时候了－－这点豆腐教的“7D”不妨灵活应用下--机会是给有准备的人。

作者: rzrljb 时间: 2017-5-31 10:59:27

空军也没错啊，去年卖还卖在高点了

作者: 房奴甲 时间: 2017-5-31 11:00:59

rzrljb 发表于 2017-5-31 09:59
空军也没错啊，去年卖还卖在高点了

那是，１６年是资产优化的好机会。我也想来着，太麻烦，这时候就看出来不动产流动性和交易成本跟其他资产相比的劣势了。算了就傻等着吧。就仗着持有成本低。

作者: 261874939 时间: 2017-5-31 11:54:09

涨的幅度不够就是跌

作者: Lease 时间: 2017-5-31 12:05:44

261874939 发表于 2017-5-31 10:54
涨的幅度不够就是跌

什么逻辑？？？？？

作者: hkw516 时间: 2017-5-31 12:09:18

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: hkw516 时间: 2017-5-31 12:10:16

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: hkw516 时间: 2017-5-31 12:10:43

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 房奴甲 时间: 2017-5-31 12:47:21

大概是说通货膨胀，名义回报和实际回报那个吧。

作者: 桃花朵朵 时间: 2017-6-5 09:10:02

我的房子被kiwi出价了，现在好像都是洋人买，价格也不错，但是还是准备留着

作者: LYYX 时间: 2017-6-5 09:15:13

桃花朵朵发表于 2017-6-5 08:10
我的房子被kiwi出价了，现在好像都是洋人买，价格也不错，但是还是准备留着 ...

现在同样价位能买到更好的，那就卖了。

作者: 桃花朵朵 时间: 2017-6-5 09:20:01

本帖最后由桃花朵朵于 2017-6-5 08:21 编辑

LYYX 发表于 2017-6-5 08:15
现在同样价位能买到更好的，那就卖了。

很难捡漏，还要交中介费，决定还是留下，中介费太高了，我认为中介费也是房价越来越高的推力

作者: LYYX 时间: 2017-6-5 09:37:59

海外买家的急剧减少，以及海外卖家量（1353－JAN-MAR 17)高于买家(同期为1275），房价（市）注定低迷：（报告）http://www.linz.govt.nz/land/lan ... -tax-residency-data

作者: 房奴甲 时间: 2017-6-5 09:38:11

桃花朵朵发表于 2017-6-5 08:20
很难捡漏，还要交中介费，决定还是留下，中介费太高了，我认为中介费也是房价越来越高的推力 ...

中介费是个恶心的东西。中介公司还要提成一大部分，卖家不仅要养着干活的中介，还要养着雇他的公司，这服务有那么值钱吗？

作者: LYYX 时间: 2017-6-5 10:04:58

房奴甲发表于 2017-6-5 08:38
中介费是个恶心的东西。中介公司还要提成一大部分，卖家不仅要养着干活的中介，还要养着雇他的公司，这服 ...

同感。如今这么高的房价下，高的中介费每次交易至少推高房价1％。AM936（中华电视网）节目中，有个中介（H 公司）在节目中就恬不知耻说，中介费没变啊，4％还是4％啊，2％还是2％啊－－－不想想，2000年时Auckland中位价是$285000,如今呢？$854000(APR 17)－－如今平均的中介费实际上是2000年的2.65倍！

作者: 桃花朵朵 时间: 2017-6-6 00:32:07

LYYX 发表于 2017-6-5 09:04
同感。如今这么高的房价下，高的中介费每次交易至少推高房价1％。AM936（中华电视网）节目中，有个中介（ ...

所以房价跌不下去的

作者: LYYX 时间: 2017-6-6 19:43:44

五月Barfoots 的中位价（$846000)基本向Aug 2016($850000)看齐了：https://www.barfoot.co.nz/market ... ential-sales-report

作者: auckland.clark 时间: 2017-6-6 20:07:23

目前的情况，要跌下去难，要涨起来也难。也就半死不活的了。

作者: qing_song 时间: 2017-6-6 21:16:06

Lease 发表于 2017-5-31 11:05
什么逻辑？？？？？

是说房子有持有成本，包括贷款利息，物业费，折旧等，要是涨幅不能抵消成本就相当于跌的意思吧。

作者: 房奴甲 时间: 2017-6-6 21:53:12

LYYX 发表于 2017-6-5 09:04
同感。如今这么高的房价下，高的中介费每次交易至少推高房价1％。AM936（中华电视网）节目中，有个中介（ ...

是的，很无耻。活儿是一样的份量。

作者: mbx0711 时间: 2017-6-8 11:02:08

Lease 发表于 2017-5-31 11:05
什么逻辑？？？？？

这个逻辑就是
在租金不计算在内的纯自住房模式下

涨幅<银行存贷款利率这就是赔钱

贷款的涨幅<贷款利息涨幅cover不了利息
现金买家涨幅<存款利息那我买房投资不如存起来
况且还有那2%左右的成交价的中介费

所以每多抗一年房屋整体价格就要提价5%至少是必要的
除非经济整体崩
否则房价在一线都市只会放缓只要的高于利率的涨幅都是可以接受的

作者: erica2014 时间: 2017-6-8 11:04:01

房奴甲发表于 2017-6-6 20:53
是的，很无耻。活儿是一样的份量。

通货膨胀的因素也不可忽落，大家的薪水收入也都在提高的对吧

作者: greenbanana 时间: 2017-6-8 16:23:16

。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

作者: 轩辕剑仙 时间: 2017-6-8 16:28:02

Lease 发表于 2017-5-31 11:05
什么逻辑？？？？？

地税，利息，维修维护。房租与还贷差等等支出高于房价涨幅的时候就是跌。就这还问什么逻辑，呵呵哒

作者: Lease 时间: 2017-6-8 17:10:49

本帖最后由 Lease 于 2017-6-8 16:30 编辑

轩辕剑仙发表于 2017-6-8 15:28
地税，利息，维修维护。房租与还贷差等等支出高于房价涨幅的时候就是跌。就这还问什么逻辑，呵呵哒 ...

算算帐吧。

Auckland median price $855k, loan rate at 4.5%, loan interest $38475. rates $3000, insurance $1500, buffer repair $2000.

Auckland median rents $530 per week(Trademe data), annual rent $27560.

On the book loss $17415, but tax refund will have $3500(assume 20% average tax rate), so actually loss only $13915.

That means as long as property price up 1.6% will cover.

Don't you think Auckland property will be up 1.6%?

Plus your view is short-signted, Auckland property price long-term growth rate is nearly 8%. So even a few years growth rate is low, in the long-run, it would stand out.

作者: Lease 时间: 2017-6-8 17:17:11

mbx0711 发表于 2017-6-8 10:02
这个逻辑就是
在租金不计算在内的纯自住房模式下

"在租金不计算在内的纯自住房模式下"

怎么可能不算租金呢？你若没有自住房的话，不就只能租房吗？那租房不就得付租金吗？

所以还是要算租金的，看看我楼上的例子吧。

作者: 轩辕剑仙 时间: 2017-6-8 17:23:06

Lease 发表于 2017-6-8 16:10
算算帐吧。

Auckland median price $855k, loan rate at 4.5%, loan interest $38475. rates $3000, in ...

我不需要你算帐，单纯说逻辑。哪怕数据算出来涨0.1%就是赚，实际涨0.05%也是亏。而且你算的帐里面没有空房期，中介费用在内。也没有算loss $13915现在这个市场不好卖，中高杠杆这个钱哪里来。你去论坛看看那个板块帖数最多你就知道有多少人有压力了

作者: Lease 时间: 2017-6-8 17:32:32

轩辕剑仙发表于 2017-6-8 16:23
我不需要你算帐，单纯说逻辑。哪怕数据算出来涨0.1%就是赚，实际涨0.05%也是亏。而且你算的帐里面没有空 ...

空房期？

所以你这种人就是空头理论家，现在在奥克兰出租房还会有空房期？一个房子出来当天就很多人抢！

另外不卖房哪来中介费？

作者: mbx0711 时间: 2017-6-8 19:20:21

Lease 发表于 2017-6-8 16:17
"在租金不计算在内的纯自住房模式下"

怎么可能不算租金呢？你若没有自住房的话，不就只能租房吗？那租 ...

懂什么叫纯自住的自住房吗？
你老在这算哪门子出租房间的收入我不出租

我自住房一家子住你是说要我租车库吗

你这都来了十几年了中文退步成这样了吗 LOWB

作者: Lease 时间: 2017-6-8 19:28:51

本帖最后由 Lease 于 2017-6-8 18:40 编辑

mbx0711 发表于 2017-6-8 18:20
懂什么叫纯自住的自住房吗？
你老在这算哪门子出租房间的收入我不出租

你怎么看不明白我写的东西呢？

我知道你买了自住房后不出租，但是你要是不买自住房的话，那是不是你只能租房子住？那租房子你要不要付租金？

现在你买了自住房，省了租金，但要付银行贷款，所以要比较银行贷款和你付租金之间的差额之后，看看这房价涨幅是否超过这个差额，如果超过，那就不赔。否则，就是赔了。

作者: mbx0711 时间: 2017-6-8 19:47:40

Lease 发表于 2017-6-8 18:28
你怎么看不明白我写的东西呢？

我知道你买了自住房后不出租，但是你要是不买自住房的话，那是不是你只 ...

你要把饭钱也算进去吗可笑

作者: Lease 时间: 2017-6-8 19:49:30

mbx0711 发表于 2017-6-8 18:47
你要把饭钱也算进去吗可笑

谁跟你说饭钱啦。如此简单的道理都搞不清！

作者: 轩辕剑仙 时间: 2017-6-8 20:33:19

Lease 发表于 2017-6-8 16:32
空房期？

所以你这种人就是空头理论家，现在在奥克兰出租房还会有空房期？一个房子出来当天就很多人抢 ...

呵呵，你连最基本的critical thinking以及逻辑都没有，就靠天天跳大神糊弄人了。
空房期分出租空房期以及出售空房期。出租空房期你要是眼睛没问题的话自己看看trademe以及real estate多少avalibale date是 now或者是今天以前日期的？去看看天维租房版多少帖子数？你可真是脑补大神,the best大神。
再说出售空房期，卖房子的时候都喜欢把房客请了再卖吧？卖不出去这段时间钱都是你给补贴的是吧？所谓没有loss？大神？
卖房中介费我也真是醉了，没涨够算上中介费等等其他支出是不是就赔了？租房中介不从房租里抽成？你给他们免费管理是吧？

你可真是脑补大神, the best大神。

作者: Lease 时间: 2017-6-8 20:38:20

轩辕剑仙发表于 2017-6-8 19:33
呵呵，你连最基本的critical thinking以及逻辑都没有，就靠天天跳大神糊弄人了。
空房期分出租空房期以及 ...

我不卖房哪里来的中介费？你自己又没出租房你懂个屁的出租房市场。

行了行了，懒的跟你多啰嗦。我看你除了怂还会个啥？

作者: 轩辕剑仙 时间: 2017-6-8 21:51:38

本帖最后由轩辕剑仙于 2017-6-8 20:53 编辑

Lease 发表于 2017-6-8 19:38
我不卖房哪里来的中介费？你自己又没出租房你懂个屁的出租房市场。

行了行了，懒的跟你多啰嗦。我看你 ...

我怂还是你怂？真是搞笑，自己一月份的“预测”都不敢说清楚，然后自己四月说只要思维正常的都不会认为房事走向是“平”，然后一个月后就啪啪啪打脸。我开始扒你皮从去年8月看多，10月认为还是涨，结果呢？今年一月认为涨以及大涨，结果呢？5月又认为平。真搞笑死了。
所有论证论据没有支撑全脑补，例如德国没移民被我找出德国去年移民1.1m，比新西兰7万打脸啪啪啪？其他打脸我就不说了。另外你自己回答的什么玩意，路唇不对马嘴。真搞笑死了
脑补大神，the best大神

作者: LYYX 时间: 2017-6-9 21:36:13

若执行DTI，讲3－5年Auckland房价不怎么升－说轻了！说重一点－－那房市将全毁了！（银行能答应吗？）http://money.skykiwi.com/realestate/2017-06-09/242379.shtml

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