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标题: 借人气问一个投资房税务的问题 [打印本页]

作者: bingqin 时间: 2017-5-27 08:48:39 标题: 借人气问一个投资房税务的问题

假设年收入税前4万8
投资房租金500一周，一年就是2万4
去除中介地税等等，可能赚了1钮币／／／
那最后报税的时候。。。是算我收入7万多的税交么。。。而且如果赚了1钮币。。岂不是退税也没得退。。。
这算不算是最糟糕的结构。。。
知道房版的高人比较多，所以发在此处。。。
多谢各位指点了

作者: 呼啸寒风 时间: 2017-5-27 08:51:41

投资房没贷款利息?

作者: 隆立奇的波斯登 时间: 2017-5-27 08:55:48

税局是按照你的个人利润来算税的无论对企业还是个人咱们国人老说的收入可能一直停留在营业额（在你这边就是租金入账）这个概念上。所以我不认为你的利润（工资+Net Rent）超过7万

作者: LU99 时间: 2017-5-27 10:16:03

先生，这个例子，说明你的会计没有帮你设计好。如果你有两个房子。你让自主少贷款，出租房全额贷款。因为两个房子绑在一起。 LVR。也是够的。如果你的出租房部分利息一年三万。你这样出租房不但没有盈利，反而亏损。这样反而还亏6000 。这个亏损还可以用去抵消你个人收入。
你税前收入变成42000 。这就是阿海他们买无数个房子。不交税的原因

作者: lionel 时间: 2017-5-27 10:18:57

LU99 发表于 2017-5-27 10:16
先生，这个例子，说明你的会计没有帮你设计好。如果你有两个房子。你让自主少贷款，出租房全额贷款。 ...

信息不少哦。

作者: bingqin 时间: 2017-5-27 13:14:56

呼啸寒风发表于 2017-5-27 08:51
投资房没贷款利息?

利息比较少。。

作者: bingqin 时间: 2017-5-27 13:15:41

本帖最后由 bingqin 于 2017-5-27 13:17 编辑

隆立奇的波斯登发表于 2017-5-27 08:55
税局是按照你的个人利润来算税的无论对企业还是个人咱们国人老说的收入可能一直停留在营业额（在你这边 ...

所以net rent是指我的租金减去利息，地税等等的意思吗就是最后报税是算我的工资＋净利润所得吗？

作者: bingqin 时间: 2017-5-27 13:18:48

LU99 发表于 2017-5-27 10:16
先生，这个例子，说明你的会计没有帮你设计好。如果你有两个房子。你让自主少贷款，出租房全额贷款。 ...

可是全额贷款的话，即使可以抵税，这些利息也是要我自己还的阿。。。我抵掉的税还不如我少还的利息。。。

作者: danteand 时间: 2017-5-27 14:42:49

LU99 发表于 2017-5-27 10:16
先生，这个例子，说明你的会计没有帮你设计好。如果你有两个房子。你让自主少贷款，出租房全额贷款。 ...

为什么我的会计说这样不可以，我有两套房，一家贷款银行，我把我的自住房的大部分贷款都转到我的投资房了。会计说什么ird会查什么房子买卖记录，看实际贷了多少款，就不能像您说得那么退了。求解答？谢谢

作者: LU99 时间: 2017-5-27 14:56:25

所有会计都会弄，除非他是小会计

作者: danteand 时间: 2017-5-27 15:03:28

LU99 发表于 2017-5-27 14:56
所有会计都会弄，除非他是小会计

作者: AmeliaM 时间: 2017-5-27 15:16:11

danteand 发表于 2017-5-27 14:42
为什么我的会计说这样不可以，我有两套房，一家贷款银行，我把我的自住房的大部分贷款都转到我的投资房了 ...

的确不能直接这样做。但是你得换个会计了，懂的会计知道怎么处理。

作者: Lease 时间: 2017-5-27 16:48:54

danteand 发表于 2017-5-27 14:42
为什么我的会计说这样不可以，我有两套房，一家贷款银行，我把我的自住房的大部分贷款都转到我的投资房了 ...

你的会计说的是对的。

不能随随便便就把自住房的大部分贷款都转到投资房去，如果这样可行的话，那么ird就吃大亏了。但是ird作为政策的制定者，怎么可能让自己吃大亏呢？

所以不要听信这里的某些人信口开河。这种问题要具体分析。总的来说只有一个原则：你是否将你的自住房变成了投资房，同时自己再贷款买新的自住房？如果是，那么可以通过成立LTC来使投资房的贷款最大化。否则那就是自住房的贷款归自住房，投资房的贷款归投资房，两者不得混淆。

作者: danteand 时间: 2017-5-28 11:02:51

Lease 发表于 2017-5-27 16:48
你的会计说的是对的。

不能随随便便就把自住房的大部分贷款都转到投资房去，如果这样可行的话，那么ir ...

谢谢您的解释，不知可不可以推荐个会计给我，具体了解下，谢谢

作者: ronaldlu 时间: 2017-5-28 11:45:07

bingqin 发表于 2017-5-27 13:18
可是全额贷款的话，即使可以抵税，这些利息也是要我自己还的阿。。。我抵掉的税还不如我少还的利息。。。 ...

自住和出租算法不一样，看你怎样玩。

作者: ronaldlu 时间: 2017-5-28 11:51:31

danteand 发表于 2017-5-27 14:42
为什么我的会计说这样不可以，我有两套房，一家贷款银行，我把我的自住房的大部分贷款都转到我的投资房了 ...

自住和投资组合要预先计划，做了再改就会被坏疑和调查，自住房不能扣税。

作者: NewLynnHse 时间: 2017-5-28 12:41:46

其实真不应该在坛子里问关于税务的问题

作者: sznz168 时间: 2017-5-28 13:37:04

danteand 发表于 2017-5-27 14:42
为什么我的会计说这样不可以，我有两套房，一家贷款银行，我把我的自住房的大部分贷款都转到我的投资房了 ...

你的会计说的很对，只有用于购买投资房的那部分贷款利息可以作为成本

作者: LEEHUG 时间: 2017-5-28 15:41:52

Lease 发表于 2017-5-27 16:48
你的会计说的是对的。

不能随随便便就把自住房的大部分贷款都转到投资房去，如果这样可行的话，那么ir ...

那是否可以在REFINANCE的时候重组自住和投资之间的LOAN呢？也属于有问题范围吗？

作者: Lease 时间: 2017-5-28 16:40:14

ronaldlu 发表于 2017-5-28 11:51
自住和投资组合要预先计划，做了再改就会被坏疑和调查，自住房不能扣税。
...

问题是很多时候根本不可能预先计划。

比如，先买了一套自住房，价格100万，贷款70万。买自住房时并没有想过要买投资房。

一年之后，想买投资房了并且付诸行动，假设投资房的价格也是100万，但投资房只能贷款60%。假设自住房在一年之内升值20%，达到120万，此时原则上自住房可以top up 14万（20 X 70%），这14万可以作为投资房首期的一部分，加上投资房本身可以贷款60万，因此这投资房最大限度的贷款金额为74万。

我觉得上述例子是绝大多数买投资房的人的景况，在这种情况下，原来自住房的70万贷款根本没有可能性挪到投资房上面去。

作者: Lease 时间: 2017-5-28 16:46:53

LEEHUG 发表于 2017-5-28 15:41
那是否可以在REFINANCE的时候重组自住和投资之间的LOAN呢？也属于有问题范围吗？ ...

没有可能性，你可以参阅我在这个帖子里的一些回复：http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... ;page=1#pid56265146

从原则上说，只有你投资房新增加的贷款给你带来了新的收入，这新增贷款的利息才能claim. REFINANCE无法做到这一点。

作者: Yunhe 时间: 2017-5-28 17:16:24

Lease 发表于 2017-5-28 16:40
问题是很多时候根本不可能预先计划。

比如，先买了一套自住房，价格100万，贷款70万。买自住房时并没有 ...

Lease兄，根据你这个例子，可不可以这样做：在买投资房的同时，我自住房的贷款也refinance到与投资房同一家银行，这样两幢房子总共有130万贷款，我让银行将100万放在投资房上面，剩下30万放在自住房上面，因为这是买投资房时一开始就这样做，是否符合了你所说的if expenses（interest） are incurred for the purpose of generating income, then the expenses（interest） are deductible？

作者: Lease 时间: 2017-5-28 17:36:53

Yunhe 发表于 2017-5-28 17:16
Lease兄，根据你这个例子，可不可以这样做：在买投资房的同时，我自住房的贷款也refinance到与投资房同 ...

OK，我需要问一个问题：如果没有买投资房，那么你这个自住房refinance之后，贷款是多少？

应该还是70万吧（假设你是interest only), 那么为什么买了投资房之后，你这自住房refinance的贷款就变成了只有30万了呢？如果你没有合理的理由，那么IRD会认定你将自住房的40万转到投资房名下是纯粹为了得到tax benefit, 那么你这个行为是take advantage of IRD, IRD 会让你take advantage吗？

作者: ronaldlu 时间: 2017-5-28 22:22:53

Yunhe 发表于 2017-5-28 17:16
Lease兄，根据你这个例子，可不可以这样做：在买投资房的同时，我自住房的贷款也refinance到与投资房同 ...

你的投资房价值才74万，你认为你可以让银行将100万贷款放在投资房上面吗？

作者: Yunhe 时间: 2017-5-28 22:36:27

ronaldlu 发表于 2017-5-28 22:22
你的投资房价值才74万，你认为你可以让银行将100万贷款放在投资房上面吗？ ...

不是啊，根据Lease兄的例子，这投资房的价值也是100万啊。

作者: ronaldlu 时间: 2017-5-28 22:36:41

Lease 发表于 2017-5-28 16:40
问题是很多时候根本不可能预先计划。

比如，先买了一套自住房，价格100万，贷款70万。买自住房时并没有 ...

这样的话你的投资房已是100%finance了，你认为能把原来自住房的70万贷款压上去吗？只能找别的策略了，这个豆腐教主要收好多钱才教你的，或是看你的悟性了，没个人的情况都不同。

作者: milo 时间: 2017-5-28 22:42:01

这个问题我们也遇到过. 你的会计说的是对的. 确实需要提前计划, 税务要看你买房时候最初贷多少.
反正有钱先还自住房贷款.

作者: ronaldlu 时间: 2017-5-28 22:42:13

Yunhe 发表于 2017-5-28 22:36
不是啊，根据Lease兄的例子，这投资房的价值也是100万啊。

他说投资房最大限度的贷款金额为74万，难道是用豆腐教主的策略74万去买价值100万的房。

作者: Yunhe 时间: 2017-5-28 22:55:58

ronaldlu 发表于 2017-5-28 22:42
他说投资房最大限度的贷款金额为74万，难道是用豆腐教主的策略74万去买价值100万的房。 ...

不明白你的意思？

他的例子是买一幢投资房，价格为100万，根据他的理解，最多贷款74万。

而我的回复是通过refinance, 有没有可能将这投资房作到100%贷款，即贷100万。

作者: NewLynnHse 时间: 2017-5-28 23:13:28

Yunhe 发表于 2017-5-28 22:55
不明白你的意思？

他的例子是买一幢投资房，价格为100万，根据他的理解，最多贷款74万。

投资房100%贷款不违法吗？

作者: Yunhe 时间: 2017-5-28 23:24:12

NewLynnHse 发表于 2017-5-28 23:13
投资房100%贷款不违法吗？

不违法啊。

如果Lease兄那个例子是正解，那么假设他的自住房已经升到200万，则可以从这自住房里最多再top up70万出来（200 x 70%=140-70原自住房贷款），那么这个top up可以作为买投资房的首期（其实首期只要40万就够了），再加上投资房本身可以贷60万，这样一来这投资房不是就100%贷款了？

作者: NewLynnHse 时间: 2017-5-28 23:35:17

Yunhe 发表于 2017-5-28 23:24
不违法啊。

如果Lease兄那个例子是正解，那么假设他的自住房已经升到200万，则可以从这自住房里最多再to ...

不好意思，扯远了。按你现在这个算法，自住房的贷款额基本没变吧？但是之前的是从70变成30，那个才是问题吧？

作者: Yunhe 时间: 2017-5-28 23:42:52

NewLynnHse 发表于 2017-5-28 23:35
不好意思，扯远了。按你现在这个算法，自住房的贷款额基本没变吧？但是之前的是从70变成30，那个才是问题 ...

没错，现在这个算法自住房的70万贷款不变，但投资房确实做到了100%贷款。

所以我觉得Lease讲的是对的，确实自住房的贷款不能转到投资房去，但投资房还是可以做到100% finance的。

作者: ronaldlu 时间: 2017-5-29 22:14:48

NewLynnHse 发表于 2017-5-28 23:13
投资房100%贷款不违法吗？

例如三年前买一房30万，首付6万，现在空头数字值60万，你不用再拿钱出来可再买一·套6-70万。纸上写是另一回事，实际上已是100%贷款了，6-70万的利息也是属于第二套房的帐上。

作者: ronaldlu 时间: 2017-5-29 22:26:04

Yunhe 发表于 2017-5-28 22:55
不明白你的意思？

他的例子是买一幢投资房，价格为100万，根据他的理解，最多贷款74万。

无论如何，如果你没有合理的理由，你的refinance已是构成逃税意向，现在正在抓这类人，会计师也不敢帮你做数。

作者: Yunhe 时间: 2017-5-29 23:16:31

ronaldlu 发表于 2017-5-29 22:26
无论如何，如果你没有合理的理由，你的refinance已是构成逃税意向，现在正在抓这类人，会计师也不敢帮你 ...

嗯，我己经明白了，确实不能把自住房上的70万放到投资房里去。

但是你说的100万的房子，74万的贷款已经是100%finance了，这样的表述太不清晰了。

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