新西兰天维网社区

标题: “以房养学”留学竟然可以不花钱！ [打印本页]

作者: 小婷子2014 时间: 2017-5-12 19:43:27 标题: “以房养学”留学竟然可以不花钱！

本帖最后由小婷子2014 于 2017-5-12 18:48 编辑

为了孩子的教育，家长们愿意尝试所有的途径，移民、学区房、国际学校、海外留学等都在近些年成为了热门选择。然而，海外留学高昂的学费，打破了不少学生和家长的留学梦。这个时候，“以房养学”的理念应运而生。“以房养学”，顾名思义，是指在海外买一套房子，借助房产的租金收益和房产升值，补回海外留学的学费、生活费等费用。不仅能节省一大笔支出，有时甚至还能赚一大笔！
新西兰凭借安全稳定的政治经济制度，高质量的教育体系，完善的福利以及宜人的居住环境，吸引了越来越多的留学生。目前每年有超过5万国际学生赴新西兰留学，且人数逐年增加。但由于学校校舍紧张，很多留学生就不得不在校外租房，小婷了解到来新西兰留学，一年平均花费将近20万人民币，留学成本昂贵，其中房租占比相对较大。鉴于新西兰目前的房产发展趋势，一些投资者认为与其为租房发愁，不如考虑在新西兰购置房产，从原先的租房转为“以房养学”的留学新模式，从花钱租房转为投资收益。不仅可以省去孩子在留学期间的房屋租金支出以及在外租房的困扰，还可将多余房屋出租获得可观的租金回报，用以负担孩子平时的生活支出，将来还可利用房产的升值回报，实现让孩子在新西兰零成本留学的梦想。

那么“以房养学”到底靠不靠谱呢？下面我就为大家举个例子来看看留学四年后买房与不买房到底有什么差别。

例：Mike将到新西兰达尼丁留学，每年学费3万纽币，生活费1万纽币。在住宿方面他有两种选择：第一种是选择买房，第二种是选择租房。

买房

Mike年刚到Dunedin时就以46.7万纽币在North Dunedin购买了一套4室的房子，据有关数据显示从2013年到2017年North Dunedin的住宅增值为28.9%（数据来源于www.qv.co.nz），假设四年后房产增值不变则可获得46.7*28.9%=13.5万纽币的收益。Mike通过分租房间成为了房东，自己住一间其余三间卧室出租，每周收入488纽币。

租房

Mike的父母虽然没有在新西兰买房，但是他们用买房的资金购买了国债，年利率按6%算，但每周需要花160纽币租房。

	买房	租房
收益方式	房产增值+租金收益	购买国债所获得的利息
支出	学费+生活费=16万	学费+生活费+租金=19.3万
全款购房（买国债）	房产增值：13.5万租金收益：488524=10.2万总收益：13.5+10.2=23.7万收入-支出：23.7-16=7.7万	所得利息：用全款购买国债，按6%的年收益计算，四年后累计收益达11.2万纽币。总收益：11.2万收入-支出：11.2-19.3=负8.1万
20%首付款购房（买国债）	房产增值：13.5万。租金收益：以年利率为4.89%计算，20%的首付，需要贷款37.4万。分20年还，用等额本息还款法，每月要还2446纽币，减去租金收益，每月需还款494纽币，四年一共需要还2.4万。总收益：13.5-2.4=11.1万收入-支出：11.1-16=负4.9万	所得利息：用20%的首付款购买国债，四年后累计收益为2.2万纽币。总收益：2.2万收入-支出：2.2-19.3=负17.1万
40%首付款购房（买国债）	房产增值：13.5万。租金收益：贷款28万，每月还 1830.9纽币，减去租金收益还款后还可收入121纽币，四年纯租金收益为2.5万。总收益：13.5+2.5=16万收入-支出：16-16=0	所得利息：用40%的首付款购买国债，四年后累计收益为4.5万纽币。总收益：4.5万收入-支出：4.5-19.3=负14.8万

从上述对比可以看出，虽然租房和买房都有住的地方，没有什么差别。但是毕业后所花费的资金却大有不同。一种花费了家里很多钱，另一种却节省了很多钱甚至还有的赚。

越来越多的学生家长考虑在孩子留学期间为孩子购置房产。通过“以房养学”，可以获得自住、出租、升值三重收益，完全有可能实现零成本留学。别让孩子的留学梦止于高昂的留学费用，“以房养学”就不失为一种好的选择。

小婷还要提醒大家“以房养学”作为一个投资理财的新概念，必定会存在一定风险，而大部分购房者对海外投资置业并不熟悉，所以必须要通过专业的房产中介了解详细的情况，从而有效的规避风险。

作者: auckland.clark 时间: 2017-5-12 19:56:47

我认识2个留学生是高于市场价10%左右买的，并且买的物业也没有什么大的增值空间。

作者: masterq 时间: 2017-5-12 19:58:56

" Mike年刚到Dunedin时就以46.7万纽币在North Dunedin购买了一套4室的房子 "

不是個個留學生都是那么疊水一來到就可以買到房子收租的，我包不是李刚。

作者: kei 时间: 2017-5-12 20:03:41

数据是什么时候的？？

做广告要写明

作者: pategao 时间: 2017-5-12 20:12:12

过去还可以，现在千万要考虑清楚了

作者: pkill 时间: 2017-5-12 20:14:18

投资不提风险就是耍流氓

作者: clam 时间: 2017-5-12 22:34:43

old news is sooooooooooooo exciting!
nothing new at all

作者: 房奴甲 时间: 2017-5-12 22:42:24

clam 发表于 2017-5-12 21:34
old news is sooooooooooooo exciting!
nothing new at all

可是我觉得这个做法在最近几年里不是太合适呢?

作者: carpentrynz 时间: 2017-5-12 23:48:48

这新闻

每隔一段时间

出来一次

作者: clam 时间: 2017-5-13 01:44:05

房奴甲发表于 2017-5-12 21:42
可是我觉得这个做法在最近几年里不是太合适呢?

是啊，這套路5-7年前是新聞，哈哈

作者: 会飞的汤圆 时间: 2017-5-13 02:51:00

别忽悠啦，现在骗子太多了

作者: Jetking_sky 时间: 2017-5-13 08:20:03

忽悠的新闻，谁会去买国债啊？Mike父母如果是在深圳买了套房那他们现在都能全款买套奥克兰的房子了。

作者: NewLynnHse 时间: 2017-5-13 10:33:44

现在过来留学的还用担心学费？我看多数是担心钱没地方花吧？哈哈

作者: hitye 时间: 2017-5-13 10:43:36

NewLynnHse 发表于 2017-5-13 09:33
现在过来留学的还用担心学费？我看多数是担心钱没地方花吧？哈哈

是没pr花的不踏实吧..

作者: keepower 时间: 2017-5-13 11:28:22

这新闻老的...这广告贴发的...

作者: Eziloan 时间: 2017-5-17 11:42:59

操作起来有点难度，但确实是个投资方法。当然，把钱用在买北上广的房子，可能收入更多。

作者: 小婷子2014 时间: 2017-6-2 17:44:51

pategao 发表于 2017-5-12 19:12
过去还可以，现在千万要考虑清楚了

现在Dunedin也有Gross Return 在8-9%的投资哦

作者: 小婷子2014 时间: 2017-6-2 17:46:06

clam 发表于 2017-5-12 21:34
old news is sooooooooooooo exciting!
nothing new at all

哪有啦，Dunedin地区算独家啊，毕竟和Auckland情况也不一样啦

作者: 小婷子2014 时间: 2017-6-2 17:49:50

Eziloan 发表于 2017-5-17 10:42
操作起来有点难度，但确实是个投资方法。当然，把钱用在买北上广的房子，可能收入更多。 ...

毕竟北上广深现在也限购啦，不是想买就能买喽

作者: somebody 时间: 2017-6-2 18:03:18

Mike要是06年来09年毕业的呢？

作者: AMICUS_LAW 时间: 2017-6-4 05:00:41

本帖最后由 AMICUS_LAW 于 2017-6-4 04:04 编辑

楼上的都在调侃LZ的广告贴不厚道啊，不过这个Mike要是最近来新西兰留学用以房养学风险也不小。

首先房市最近不太好，接下来三五年也难说，买了房很可能是负资产也说不定，再加上海外贷款最近也不好批。如果是现金买房其实现在国内人要有大笔现金的话在国内还是有很多增值的方法的，再加上国内资金转出来现在也不容易。

同时，Mike作为一个小留学生还要对买到手的房子懂得各种相关事宜，例如，租房合约如何弄明白，租客对房屋产生问题如何解决，房屋如何维修和保养，一般来说投资客在这方面都比较有经验，让一个小留学生在新西兰连环境都不熟悉就要解决这些问题有些强人所难的。当然，不还有LZ嘛，可以考虑托管，但是这不又有一笔额外的之处，间接的又降低了投资回报率了。

LZ的计算公式没有算入各种间接和隐藏成本，例如rates和租房空窗期，又对预期增值过于乐观，毕竟QV增值计算是平均值，但实际增值并不如此，最后Mike因为房子出现的各种麻烦操碎了心，心力交瘁以至于学业都没有完成就打道回府了，被父母一顿暴打，这个锅LZ背不背啊：)

我觉得在论坛做广告还不如挨家挨户发广告来得直接，一来对周边房价可以得到更好的回馈，而来和当地居民可以建立关系，同时还可以向kiwi们介绍一下例如Mike同学和其父母不买国债更可能以房养学的理念，顺便把上面的计算图表给那些kiwi的老大爷老大妈解释一下，反正他们数学也不好，不会想到LZ计算公式中诸多的不确定处。kiwi大爷大妈们一想，大把的mike同学和其父母要来新西兰以房养学了，一高兴还不都把listing给LZ，这样岂不是更好？

调侃完毕，去睡觉了

作者: alexchen256 时间: 2017-6-5 13:38:42

本帖最后由 alexchen256 于 2017-6-5 13:08 编辑

引援新闻：“2015年全年，深圳共成交新建商品住宅6 .6万余套，成交面积665 .89万平方米，同比分别上涨58 .65%和65 .21%.新建住宅均价达42591元/平方米，较2014年涨了近四成，较10年前涨了2 .5倍，无论涨幅的数字还是单价的数字，都是2006年以来的10年最高的。二手房均价则从2 .99万元/㎡涨至3 .5万元/平方米，2015年11月单月均价已达4 .57万元/平方米。”

上面数据只是2015这1年，2017深圳二手房均价5万5，新盘10万＋一堆。
假设mike爸妈在2015年以前深圳买的房子，2017年Mike 大学毕业顺利拿到身份，下面计划买房，他爸妈只要把深圳那套投资房出手了直接奥克兰一套全款，此时mike 有身份有房子（无贷款），岂不是更好？
换句话讲，如果Mike 因为房子的事操碎了心，导致打道回府，现在这个房市也不好出手啊。这还是只是深圳而已，这几年内地房价涨得太吓人了。

作者: 剑客浪心 时间: 2017-6-5 17:42:13

这个钱留在国内买房子，都不知道涨多少了。。。。。

作者: 房奴甲 时间: 2017-6-5 19:24:34

剑客浪心发表于 2017-6-5 16:42
这个钱留在国内买房子，都不知道涨多少了。。。。。

现在国内在跌

作者: 剑客浪心 时间: 2017-6-5 19:55:24

房奴甲发表于 2017-6-5 18:24
现在国内在跌

有几个城市本身价格偏低的，比如武汉，西安等还在鼓励买。价格还在涨

作者: 驴是念来过倒 时间: 2017-6-5 21:59:56

假如不出国留学，出国留学的钱，深圳贷款买两套房，然后随便找个工作干几年，过几年房子卖了直接说不定可以办投资移民了，过来直接享受生活，干鸡毛留学。。。

作者: 小婷子2014 时间: 2017-6-5 23:28:03

AMICUS_LAW 发表于 2017-6-4 04:00
楼上的都在调侃LZ的广告贴不厚道啊，不过这个Mike要是最近来新西兰留学用以房养学风险也不小。

首先房市最 ...

哈哈，被调侃也正常啊，有谁家的宣传没被调侃过那。您说的房市不好，主要还是指的Auckland吧，Dunedin的房市最近还是不错的，看REINZ的报告就知道啦。而且Dunedin的投资房，可以达到在扣除了管理费之后也有8%的Gross Return哦，哪怕自己管，管一到两套房子，也不会比很多人每周打工20小时累啦。
敲门当然有啦，但怎么能不在sky上宣传那，那不是太小看房版了嘛

作者: 小婷子2014 时间: 2017-6-5 23:31:53

剑客浪心发表于 2017-6-5 18:55
有几个城市本身价格偏低的，比如武汉，西安等还在鼓励买。价格还在涨

国内虽然资产增值快，但国内政策多变，这也是很多家长愿意趁着孩子留学的机会在海外买房的原因之一吧

欢迎光临新西兰天维网社区 (http://bbs.skykiwi.com/)