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标题: 车库已被改成卧室，想要合法化怎么办啊，首次购房困难重重啊！！！ [打印本页]

作者: 大猫吃小鱼 时间: 2017-4-2 20:24:53 标题: 车库已被改成卧室，想要合法化怎么办啊，首次购房困难重重啊！！！

本帖最后由大猫吃小鱼于 2017-4-8 22:13 编辑

背景介绍：房子还在交割期，房子车库被改成卧室（上一任房主在2000年左右改的）卧室改的不错，但是当时没有取得CCC。builder做inspection时，说除了通风有瑕疵其它都OK。为了保证通风，要在窗子上加个window sash。

目前状态：我们要求房主加个window sash，但是房主说他需要向council申请CCC，才能增加sash，同时交割期要延迟一个月。

问题：
1）由于车库改卧室本身不合法，同时加sash要CCC，我们不太清楚要花多久时间，是否解决了通风问题，再让人做个inspection report，就可以着手向council申请coa了？

2）如果加sash 的要求批不下来，又拖延了交割时间，就绝对很不划算，打电话给council的中文服务，完全没有翻译的效果，用英文又问不清楚，有没有大侠支招啊，让房主加个window sash有意义吗？？谢谢

作者: 大猫吃小鱼 时间: 2017-4-2 20:29:12

自己顶一下，大神们快来呀

作者: 四分之三CUP 时间: 2017-4-2 20:50:47

一年都不见得能申请下来

作者: 大猫吃小鱼 时间: 2017-4-2 21:32:02

四分之三CUP 发表于 2017-4-2 19:50
一年都不见得能申请下来

你说什么一年都不能申请下来啊

作者: 大猫吃小鱼 时间: 2017-4-2 23:14:12

等大神啊，等大神

作者: dangessss 时间: 2017-4-3 00:09:14

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作者: Venox10111 时间: 2017-4-3 00:15:47

恐怕不仅仅是需要申请一个ccc那么简单，建议咨询council，一个月恐怕时间比较紧张。刚把rumpus改成bedroom (其实是黑羊写程序的地方)，耗时半年。

作者: 大猫吃小鱼 时间: 2017-4-3 00:48:06

Venox10111 发表于 2017-4-2 23:15
恐怕不仅仅是需要申请一个ccc那么简单，建议咨询council，一个月恐怕时间比较紧张。刚把rumpus改成bedroom ...

黑羊大神，找房时就是主要参照你的网站，先感谢下你哈哈！

鉴于现在的状况，我有两个选择，帮忙看看哪个更好，给点建议谢谢！
1）让房主将车库回归到原样，花的时间短，不影响交割。但一旦恢复原样，再想申请CCC找人加建，金钱/时间花费都大。
2）让房主按builder inspection的结果整改，把唯一有瑕疵的通风问题解决。让房主先跟council沟通，房主目前说交割需要延长一个月。
3）在2）的基础上，交割后，再像council申请车库改卧室。

作者: 大猫吃小鱼 时间: 2017-4-3 00:49:16

dangessss 发表于 2017-4-2 23:09
车库改卧室这个一套弄下来一个月可搞不定

现在最紧急的是，窗子上加个window sash，要申请ccc，不知道会不会因为车库改建的事情，变得很复杂

作者: NewLynnHse 时间: 2017-4-3 01:01:51

大猫吃小鱼发表于 2017-4-2 23:49
现在最紧急的是，窗子上加个window sash，要申请ccc，不知道会不会因为车库改建的事情，变得很复杂 ...

那个车库本身的改建有CCC的吗？

作者: Venox10111 时间: 2017-4-3 01:14:49

NewLynnHse 发表于 2017-4-3 00:01
那个车库本身的改建有CCC的吗？

而且好像某个大区building code还不一样当时，要按照现在的building code做肯定是个比较麻烦的事情了。

作者: NewLynnHse 时间: 2017-4-3 01:22:11

Venox10111 发表于 2017-4-3 00:14
而且好像某个大区building code还不一样当时，要按照现在的building code做肯定是个比较麻烦的事情了。
...

唉，building code，don't get me started on that。。。

作者: dangessss 时间: 2017-4-3 11:03:20

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作者: 大猫吃小鱼 时间: 2017-4-3 21:13:53

NewLynnHse 发表于 2017-4-3 00:01
那个车库本身的改建有CCC的吗？

车库是上上任房主，在2000年左右改的，做之前没有申请CCC，做之后也没有申请合法化。

作者: 大猫吃小鱼 时间: 2017-4-3 21:18:37

dangessss 发表于 2017-4-3 10:03
首先你说的这个builder应该是council的builder吧？
依照你的说法我猜测屋主是不是已经快拿到ccc了 c ...

你好，可能我没有说清楚。builder是做房屋inspection的第三方，这个检查结果，主要是为了提供给银行，这个车库改建总体是合规的，就是窗子上应该装个sash，以满足council对于通风的要求。

现在屋主要做这个sash，需要向council申请CCC，目前不知道他是否已经申请，他说要改的话，交割期要延长一个月

作者: dangessss 时间: 2017-4-3 22:25:36

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作者: 大猫吃小鱼 时间: 2017-4-4 00:39:21

dangessss 发表于 2017-4-3 21:25
根据我有限的知识
一个月是不可能了
如果真的搞定了到时候上论坛来告诉我们一下 ...

好的，一定

作者: 大猫吃小鱼 时间: 2017-4-8 22:56:28

请大侠支招，首次购房困惑重重啊

作者: 大猫吃小鱼 时间: 2017-4-8 22:57:44

在线等，在线等

作者: huiyeee 时间: 2017-4-8 23:58:45

朋友的新房11月做了最后检查到现在4月了CCC还没下，楼主的案例还有很多不确定因素，所以一个月是不太可能的

作者: 陌生的香港人 时间: 2017-4-9 00:23:01

本帖最后由陌生的香港人于 2017-4-9 00:42 编辑

樓主說得有點亂好像不太明白CCC (Code Compliance Certificate) 是什麼？

首先樓主要搞清楚這個卧室改建是只是沒有CCC  還是完全沒有building consent？因為一方面樓主老在說這個改建不合法  那不合法那應該是指完全沒有consent  如果沒有building consent 那根本不能申請CCC  如果有building consent 那應該不能說它不合法只是沒有完工證明(CCC) 而已不過後來看到樓主又說要拿COA (Certificate of Acceptance) 那相信是什麼申請都沒有

而加一個window  這應該是需要申請Building Consent 而不是無緣無故可以拿個CCC 這至少需要找設計師畫圖

那其實樓主的意思是想保持這個改建繼續住人了? 那又何必改回原樣？

所以樓主最好到council問問或者和設計師或者這個inspector 查看是不是建築法法規  (Building Code) 要求這個window 必須要加 (而不是nice to have )  如果是的話那理應是現房主的責任要多一點時間也沒辦法（一般加個window 應該不會好複雜不會不批）不然的話就是樓主自己的選擇  要求現房東先搞好這個沒有window 改建的COA （其實拿COA時間也不少）然後來日方長再自己申請building consent 加window -  加個窗這其實不是什麼大工程  如果建築法沒有明確需要加窗又趕時間的話  那就先要求他搞好這個車庫改建的合法性再說  加個窗只有日後自己掏腰包了  - 但就衝著這個原因看看能不能和現房東壓一下價？

作者: 陌生的香港人 时间: 2017-4-9 00:28:53

Venox10111 发表于 2017-4-3 01:14
而且好像某个大区building code还不一样当时，要按照现在的building code做肯定是个比较麻烦的事情了。
...

Building Code 不像 District Plans 是全國一樣的沒有什麼大區不一樣之說

作者: 大猫吃小鱼 时间: 2017-4-9 00:33:54

陌生的香港人发表于 2017-4-8 23:23
樓主說得有點亂好像不太明白CCC (Code Compliance Certificate) 是什麼？

首先樓主要搞清楚這個卧室改建 ...

看到陌生的香港人回了这么长一段，真的很感动啊，感谢你的热心。在你说的基础上，我研究一下，谢谢你，

作者: Venox10111 时间: 2017-4-9 00:34:50

陌生的香港人发表于 2017-4-8 23:28
Building Code 不像 District Plans 是全國一樣的沒有什麼大區不一樣之說

哦，对，搞混了。感谢香港人！

作者: 大猫吃小鱼 时间: 2017-4-9 00:50:05

本帖最后由大猫吃小鱼于 2017-4-8 23:59 编辑

陌生的香港人发表于 2017-4-8 23:23
樓主說得有點亂好像不太明白CCC (Code Compliance Certificate) 是什麼？

首先樓主要搞清楚這個卧室改建 ...

关于building consent肯定是没有的。刚刚看了下house check人员的报告（中介提供的），说这是unpermitted/unconsented fourth bedroom，中间加的衣柜完全没有问题。唯一的缺点：就是窗子上缺少window sash，通风有点影响。

后面又写到：如果要将“safe and sanitary” 或“certificate of acceptance”提交给council，必须要加个window sash。同时还要检测原始工程中，是否有将防潮层铺在车库的混泥土下面。
看了香港人的回复，理解到让房主加一个sash，只是合法化过程上的一小步，能帮我省出改窗子的钱。但是要向council申请合法化，还是困难重重、花钱花时间啊。

作者: 陌生的香港人 时间: 2017-4-9 00:56:29

大猫吃小鱼发表于 2017-4-9 00:50
关于building concent应该是没有的。刚刚看了下house check人员的报告（中介提供的），说这是unpermitted ...

如果是這樣寫那應該是必須的規定了那沒辦法了要求現房東一起做吧延誤也沒辦法

作者: Venox10111 时间: 2017-4-9 01:13:38

大猫吃小鱼发表于 2017-4-8 23:50
关于building consent肯定是没有的。刚刚看了下house check人员的报告（中介提供的），说这是unpermitted/ ...

就当3房+rumpus 买吧。。。。

作者: Now 时间: 2017-4-9 01:25:44

本帖最后由 Now 于 2017-4-9 00:27 编辑

大猫吃小鱼发表于 2017-4-8 21:57
在线等，在线等

最快的方法就是，不要把这些写在合同里面，就OK了，如果在交割期就是已经签好合同了，那一切都太迟了，楼下请补充。。。。

作者: NewLynnHse 时间: 2017-4-9 09:23:10

陌生的香港人发表于 2017-4-8 23:56
如果是這樣寫那應該是必須的規定了那沒辦法了要求現房東一起做吧延誤也沒辦法 ...

啊，那还不如直接放弃。车库改卧室本来就很难批的，当初没批应该就是完全没有申请。现在去弄又要打开一罐虫子了。。哈哈

作者: 陌生的香港人 时间: 2017-4-9 12:57:54

本帖最后由陌生的香港人于 2017-4-9 17:43 编辑

NewLynnHse 发表于 2017-4-9 09:23
啊，那还不如直接放弃。车库改卧室本来就很难批的，当初没批应该就是完全没有申请。现在去弄又要打开一罐 ...

嗯一般來說這類改建說是難批都是指住宅密度屬於規劃法規方面難批可現在Unitary Plan 已經放寬很多如果樓主這個房子是在single house/mixed housing zones 改動現有房子變成第二個住宅單位已經是可以的了再說樓主這個應該算是sleepout （只是卧室）只要能提供一個符合大小規定倒車的停車位目測沒有廚房則更不是問題了

COA/Safe and Sanitary Report 建築方面應該相對沒那麼難當然如果現在這個改建有工程技術/Building Code 方面根本不符合規定是解決不了的話則另當別論

作者: NewLynnHse 时间: 2017-4-9 12:59:33

陌生的香港人发表于 2017-4-9 11:57
嗯不知道鼠版為什麼說好難批

一般來說是難批都是指planning 方面難批可現在Unitary Plan 已經放寬很 ...

ok，这个我只是感觉而已，你比较权威。。。嘿嘿

作者: zhsslwq 时间: 2017-4-9 18:25:07

lz 买房的时候，早就知道这些了，如果你介意改建没有CCC，为啥当初要买呢？如果不介意的，就那样用着吧，谁管你呢！

作者: 大猫吃小鱼 时间: 2017-4-9 18:38:54

zhsslwq 发表于 2017-4-9 17:25
lz 买房的时候，早就知道这些了，如果你介意改建没有CCC，为啥当初要买呢？如果不介意的，就那样用着吧， ...

主要是涉及银行贷款，已经出具的检查报告说：通风有问题，要加个window sash，银行很纠结这个问题。

但房主说申请换窗户要申请CCC并且要delay交割期，才上来问大家，同时想着如果window sash都加上了，能不能以后自己以后去申请个coa。

作者: 大猫吃小鱼 时间: 2017-4-9 18:46:17

陌生的香港人发表于 2017-4-9 11:57
嗯一般來說這類改建說是難批都是指住宅密度屬於規劃法規方面難批可現在Unitary Plan 已經放寬很多如果 ...

是的，我今天也看了很多材料，问了那个做home check的人，他说申请COA他还要去做更细致的检查，不过报价蛮贵，所以昨天晚上恶补了很多知识哈哈。

这个房子的车库是和房子连在一起，而且改造的很好，就算暂时申请不了coa，把固定的窗子申请改成可以打开的，多一个卧室也还是不错的

作者: 大猫吃小鱼 时间: 2017-4-9 18:54:30

陌生的香港人发表于 2017-4-9 11:57
嗯一般來說這類改建說是難批都是指住宅密度屬於規劃法規方面難批可現在Unitary Plan 已經放寬很多如果 ...

是的，房子是single house/mixed housing zones ，除车库之外还有2个车位，车库仅改造为卧室，不涉及浴室、toilet、厨房。

如果要申请COA（1992年之后的改造），确实重点在于：全面检查改建是否有工程技術/Building Code 方面问题，只能走到那一步才知道了{:8_479:}

作者: jing_jing81 时间: 2017-7-25 16:15:23

请问现在楼主现在在做COA吗？做COA的流程是什么？COA之后可以要康嫂改title吗？

作者: 2795358 时间: 2017-7-25 16:47:59

不合法的东西在交割时候，不能算任何价值。不知道你当时的成交价是不是算上这个sleepout了。
如果你不在意那个council的纸，交割了继续用就是。既然存在这么长时间没人告，被告可能性还是小的吧。

作者: captain09 时间: 2017-7-26 16:25:19

不幸的告诉楼主，正在申请一个sleep out变minor dwelling，前后已经10个月，还没有批，说是正在写批文，council的效率简直低的可笑。。。

作者: TLizzy 时间: 2017-7-27 18:19:06

captain09 发表于 2017-7-26 15:25
不幸的告诉楼主，正在申请一个sleep out变minor dwelling，前后已经10个月，还没有批，说是正在写批文，cou ...

不幸的再次验证ls的例子，我家申请的车库改sleep out，勘探费设计费等等前后已经花了2万，为期16个月，还没有批

作者: 狂风暴雨 时间: 2017-7-28 11:03:44

本帖最后由狂风暴雨于 2017-7-28 10:05 编辑

看到Council审批1个月下来，我摇头苦笑。Council效率异常低下，最近发展到申请CCC获批，等Payment部门发账单居然等了3个星期，客户和我们都非常无语。普通的building consent申请，负责的员工一会生病，一会休年假，一会又请假，最后居然离职了，你说你这么爽的工作竟然还离职？就你这工作效率还能换到待遇更好的工作？换一个新人过来一看就是新手，好多东西都没经验，和工程师设计师沟通起来非常缓慢，就这种审批效率你跟我说中区房价会回落？鬼才信！难怪很多洋人装修公司都建议他们的客户尽量回避需要跟Council申请的改建。

作者: captain09 时间: 2017-8-2 23:33:57

TLizzy 发表于 2017-7-27 17:19
不幸的再次验证ls的例子，我家申请的车库改sleep out，勘探费设计费等等前后已经花了2万，为期16个月，还 ...

真是无语。。。

作者: 白板 时间: 2017-8-5 23:51:21

本身都不合法了还tmd要什么 ccc 搞笑吗？？举报他康搜就会让他改回车库这样一来你们就能住回车库也不用考虑window sash的问题了

作者: variable 时间: 2017-8-6 15:58:14

我的經歷告訴我，CCC你拿不到，COA是解決歷史遺留問題，但是也很睏難，不好運的時候council知道了，會給你notice要拆除那才煩。

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