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标题: 对于未来奥克兰房市的展望 [打印本页]

作者: Bearonrun 时间: 2017-3-20 19:27:22 标题: 对于未来奥克兰房市的展望

本帖最后由 Bearonrun 于 2017-3-20 18:32 编辑

近几年来，奥克兰的房子，一直是供不应求，但是因为资金供应问题，如 LVR限制等原因，今年的房市安静了不少，拍卖清盘率约在30~40%。

简单来说，奥克兰房市的走向，很大程度上取决于供求关系和资金供应这两者。澳洲的大城市也有类似的情况。如悉尼，房子需求大，而建设不足，加上没有奥克兰这样的严格LVR限制, 所以房市一直火爆，而各区的拍卖清盘率大多在80%以上，部分好区甚至持续接近100%。请看下图表和连接

[attach]1599710[/attach]

http://www.51life.com.au/business/609/post/17452

http://www.wxhaowen.com/article_e6fa61b3ed78482da214823a2f6d226b.shtml

相比悉尼，奥克兰的LVR限制极大地限制了买房资金，所以房市整体慢了下来。

不过，自住买家和新房并不受LVR限制。从而导致购房资金流向这两者。而因为盖房的必须条件是土地，所以大地可分的房产也会受青睐。

所以我的结论/预测如下（见二楼）：

作者: Bearonrun 时间: 2017-3-20 19:28:12

本帖最后由 Bearonrun 于 2017-3-21 09:25 编辑

[attach]1600020[/attach]

结合上图，简单来说

符合：

· 自住区

· 大地

· 可分割

有这些特征的房产, LVR限制小，是资金流动的方向,升值的机会更大。如Remuera 的几千平米的大地块，前景看好。

反之，符合：

· 出租区

· 小地

· 紧凑

这些类型的房产，受限于LVR, 资金难以流入，持平贬值的机会更大。如Papakura的公寓/unit，前景不太乐观。

举两例子：

6 HardingAvenue, Mount Wellington. 中等区但附近街道不错，自住较多，1206平米大地可分。2016年8月卖了183万。

145 ShirleyRoad, Papatoetoe。中等稍下区，出租和自住各半，但凭着1024平米大地，分割难度虽高，也卖了128万。

好区的大地房产已经不多了，不过某些中等好区，还有大地自住的房产，也还不贵，

例如南区的Hillpark 和西区的Te Atatu，1000平米左右的大地房产还不罕见。

作者: NewLynnHse 时间: 2017-3-20 19:33:21

来个简单点的“房市之我见”
http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3330670

作者: Bearonrun 时间: 2017-3-20 19:36:11

NewLynnHse 发表于 2017-3-20 18:33
来个简单点的“房市之我见”
http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3330670

我这个帖子讲的是房市资金的流动对不同类型房产的影响。并非简单的整体预测。

作者: wellsman 时间: 2017-3-20 19:47:46

奥克兰房市不好的时候好的区也差不到那里去

作者: Bearonrun 时间: 2017-3-20 19:49:54

wellsman 发表于 2017-3-20 18:47
奥克兰房市不好的时候好的区也差不到那里去

同意，2008年那次下降，MT eden还升了10几%。

作者: 轩辕剑仙 时间: 2017-3-20 19:52:36

Bearonrun 发表于 2017-3-20 18:49
同意，2008年那次下降，MT eden还升了10几%。

08年是阶段性降息，现在是阶段性升息。资金流一断就完

作者: Wintec 时间: 2017-3-20 19:59:43

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: NewLynnHse 时间: 2017-3-20 21:13:06

待续啥意思？还没写完？

作者: Bearonrun 时间: 2017-3-20 21:16:35

NewLynnHse 发表于 2017-3-20 20:13
待续啥意思？还没写完？

本来想加点，不过好像不太扣题。另开帖子吧。

作者: hitye 时间: 2017-3-20 21:26:51

奥克兰成为不了悉尼，新西兰也不会变成澳洲

作者: Bearonrun 时间: 2017-3-20 21:30:21

hitye 发表于 2017-3-20 20:26
奥克兰成为不了悉尼，新西兰也不会变成澳洲

啊，文章好像没这个观点吧。

作者: Lease 时间: 2017-3-20 22:37:08

现在都懒得在这里发贴，因为大部分这里的人是：空头永远是空头，多头永远是多头，猪头永远是猪头，呵呵。

他们不懂两个字：客观

作者: markrey 时间: 2017-3-20 22:39:47

说那么多，其实就一句话：

好东西只会越来越贵，不够好的，只会越来越便宜。

人类发展也是这样啊，顶尖的人才越来越贵，技能低的最后会被机器人替代，可能工作也没有，世界总是向两级分化，然后再靠拢靠拢，再分化。。。地产也一样。

作者: Bearonrun 时间: 2017-3-20 23:09:00

Lease 发表于 2017-3-20 21:37
现在都懒得在这里发贴，因为大部分这里的人是：空头永远是空头，多头永远是多头，猪头永远是猪头，呵呵。

...

lease兄，那你能否客观地说说的你看法。

或者客观的评论本贴的观点。

作者: markrey 时间: 2017-3-20 23:15:58

Lease 发表于 2017-3-20 17:37
现在都懒得在这里发贴，因为大部分这里的人是：空头永远是空头，多头永远是多头，猪头永远是猪头，呵呵。

...

哈哈哈~~~
饿。。。发个哈哈还嫌字少。

作者: 无色咖啡 时间: 2017-3-20 23:40:48

完全同意你的观点，感觉西区已经开始下跌了. 就连blockhouse bay 这样的中西区也开始出现mortgagee auction 了。http://www.realestate.co.nz/3035074

作者: Bearonrun 时间: 2017-3-21 09:23:56

markrey 发表于 2017-3-20 21:39
说那么多，其实就一句话：

好东西只会越来越贵，不够好的，只会越来越便宜。

同意物以稀为贵的观点。经济学上叫稀缺。

除此以外，LVR扭曲了资金的流动方向，减少了买家的选择，所以本来已经稀贵的某些房产会更受追捧。

作者: love_3_month 时间: 2017-3-21 09:31:48

Bearonrun 发表于 2017-3-21 09:23
同意物以稀为贵的观点。经济学上叫稀缺。

除此以外，LVR扭曲了资金的流动方向，减少了买家的选择，所以 ...

不会的，如果稀缺的价格太高，人们会寻找价格低的替代品

你说的好房贵，差房会降，但到了一定程度后，好房买不起，可以买稍微中等一点的，差房降，但就会吸引资金不多的人。只要没有根本性的问题出现，我觉得在中长期来看，好房差房幅度会类似。短期就难说了，样本如果太少不能说明问题。。。。。

作者: love_3_month 时间: 2017-3-21 09:31:48

Bearonrun 发表于 2017-3-21 09:23
同意物以稀为贵的观点。经济学上叫稀缺。

除此以外，LVR扭曲了资金的流动方向，减少了买家的选择，所以 ...

作者: Bearonrun 时间: 2017-3-21 09:45:31

本帖最后由 Bearonrun 于 2017-3-21 09:12 编辑

love_3_month 发表于 2017-3-21 08:31
不会的，如果稀缺的价格太高，人们会寻找价格低的替代品

你说的好房贵，差房会降，但到了一定程度后，好 ...

帖子主要方向是自住和大地（可分割）。

作者: Bearonrun 时间: 2017-3-21 10:12:15

love_3_month 发表于 2017-3-21 08:31
不会的，如果稀缺的价格太高，人们会寻找价格低的替代品

你说的好房贵，差房会降，但到了一定程度后，好 ...

关于替代品，我想你的意思是自住的买家买出租区的房子。是吧？
这不是完美替代品，所以只能消减部分稀缺的效果，Price elasticity of demand.
举个例子，如果有些人打算在Manurewa附近定居，肯定更愿意买Hillpark而不是Manurewa 西部。所以只会有部分实在买不起，才会转而求其次，其他还愿意买Hillpark. 所以并非100%替代。

至于大地可分割的，你觉得有替代品吗？

作者: love_3_month 时间: 2017-3-21 10:38:13

Bearonrun 发表于 2017-3-21 10:12
关于替代品，我想你的意思是自住的买家买出租区的房子。是吧？
这不是完美替代品，所以只能消减部分稀缺 ...

比如

大地分割，比如说去年100万，今年150万（50%）（数字是随便说的）
小地不可分割，就在隔壁（就是说社区环境之类的完全一样），去年50万，今年60万（20%）

那你觉得，之后，还能维持在50% vs 20% 的比例吗？这个地的“溢价”，已经充分体现在之前50%的涨幅里面了。说穿了，也就是一个“可以分割”的卖点，卖点变现了，就结束了。又不是发现了“储存量不明的油田”，还能持续的保持超出平均的高增长。

但是“根本性的问题”出现就不同了，这个大地分割，比如本来说可以造2栋，涨50%，过两年说可以造5栋，再涨50%，这就完全可能。

作者: love_3_month 时间: 2017-3-21 10:40:20

Bearonrun 发表于 2017-3-21 10:12
关于替代品，我想你的意思是自住的买家买出租区的房子。是吧？
这不是完美替代品，所以只能消减部分稀缺 ...

替代品，比如

herne bay 的替代品 = remuera 的替代品 = glendowiew 替代品 = meadowbank 替代品....太贵了就移去价格稍微低一点，但是性价比不低的区域。

比如，大地 = 4000，买不起就买3500，或者3000 / 2500 等等。

作者: Bearonrun 时间: 2017-3-21 11:02:03

love_3_month 发表于 2017-3-21 09:40
替代品，比如

herne bay 的替代品 = remuera 的替代品 = glendowiew 替代品 = meadowbank 替代品....太 ...

还不是完美替代，住在Glendowie的交通和Herne bay还是差远了。所以不会100%
替代。

作者: Bearonrun 时间: 2017-3-21 13:58:01

love_3_month 发表于 2017-3-21 09:40
替代品，比如

herne bay 的替代品 = remuera 的替代品 = glendowiew 替代品 = meadowbank 替代品....太 ...

大地的替代 = 小点的大地？

作者: take-away 时间: 2017-3-21 15:12:56

其实当自有资金不足时大地也是个传说而已。在银行收紧贷款和自有资金不足时, 没有开发资金的大地也就是块草地，而且维持成本还特高。即使自有资金充足，盖出五套八套也没人接盘，资金的利用率就太低了。看看平树林的新房就知道现在卖个新房很难啊，接盘侠也从银行弄不到钱啊。投资不玩杠杆，回报率太低了！

作者: nsgc761683 时间: 2017-3-21 15:19:16

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: rzrljb 时间: 2017-3-21 15:27:13

如果资金不大举流出楼市，存量资金博弈的话确实有可能按照这样走，如果流出多的话可能就是比谁降得少了

作者: 快乐123 时间: 2017-3-21 15:39:41

政府的宏观政策走势决定奥克兰不可能重复这几年的大涨了，同时奥克兰的居民的整体收入也不能负担房价的大涨了，所以今后几年房价能持平或者微涨就不错了。

作者: hitye 时间: 2017-3-21 15:42:30

快乐123 发表于 2017-3-21 15:39
政府的宏观政策走势决定奥克兰不可能重复这几年的大涨了，同时奥克兰的居民的整体收入也不能负担房价的大涨 ...

应该说奥克兰的房价早就跟收入没关系了

作者: qxms 时间: 2017-3-21 15:42:57

nsgc761683 发表于 2017-3-21 14:19
把奥克兰跟悉尼比，咋不上天呢，跟上海比吧。。。

AKL is the centre of the universe.

作者: 呼啸寒风 时间: 2017-3-21 15:43:44

【房价越来越高，年轻人怎么办】这个问题在中心大城市最突出，老胡的建议是，举全家之力能把首付付了，月供也能承受，能早买就早买，别犹豫。至于学区房，有力量就买，如果买不起，千万别跟自己较真。别让你的全家被“不能让孩子输在起跑线上”那个比喻给绑架了。

作者: 快乐123 时间: 2017-3-21 15:45:31

hitye 发表于 2017-3-21 14:42
应该说奥克兰的房价早就跟收入没关系了

前几年盲目的大涨和收入没关系，现在的下调和未来的走势一定和收入有关系，真正的趋势要放在足够长的时间里才能看出来。

作者: Bearonrun 时间: 2017-3-21 15:47:48

呼啸寒风发表于 2017-3-21 14:43
【房价越来越高，年轻人怎么办】这个问题在中心大城市最突出，老胡的建议是，举全家之力能把首付付了，月供 ...

我不是否认你的观点。不过本帖的重点是资金的流向和导致房市变化预测。

作者: hitye 时间: 2017-3-21 15:51:59

快乐123 发表于 2017-3-21 15:45
前几年盲目的大涨和收入没关系，现在的下调和未来的走势一定和收入有关系，真正的趋势要放在足够长的时间 ...

所以“外面的钱还进不进得来”也是大家争论的焦点

作者: 呼啸寒风 时间: 2017-3-21 15:52:08

hitye 发表于 2017-3-21 14:42
应该说奥克兰的房价早就跟收入没关系了

在一个占37%全国GDP的城市里房价跟本地收入的脱节不奇怪，不脱节的才奇怪

作者: hitye 时间: 2017-3-21 15:53:57

呼啸寒风发表于 2017-3-21 15:52
在一个占37%全国GDP的城市里房价跟本地收入的脱节不奇怪，不脱节的才奇怪 ...

脱多少，脱多久，这个也是争论的焦点，比如有人说再翻一倍。。。

作者: NewLynnHse 时间: 2017-3-21 15:54:11

刚需啊

NZ influx continues as migration, tourist numbers break new records
http://www.stuff.co.nz/business/ ... s-break-new-records

房价怎么跌？

作者: 呼啸寒风 时间: 2017-3-21 15:58:10

hitye 发表于 2017-3-21 14:53
脱多少，脱多久，这个也是争论的焦点，比如有人说再翻一倍。。。

放难民来打压房价，保证跌了不涨

作者: hitye 时间: 2017-3-21 17:29:00

NewLynnHse 发表于 2017-3-21 15:54
刚需啊

NZ influx continues as migration, tourist numbers break new records

说说他们这里有多少能全款买房的比较现实

作者: Bearonrun 时间: 2017-3-21 18:12:44

NewLynnHse 发表于 2017-3-21 14:54
刚需啊

NZ influx continues as migration, tourist numbers break new records

需求还是高的。

作者: Bearonrun 时间: 2017-3-23 15:07:15

Lease 发表于 2017-3-20 21:37
现在都懒得在这里发贴，因为大部分这里的人是：空头永远是空头，多头永远是多头，猪头永远是猪头，呵呵。

...

有意见吗？

作者: peewee 时间: 2017-3-23 17:52:26

比起上海的房价奥克兰的实在太亲民了

作者: 睡mm 时间: 2017-3-23 18:44:10

别的区不了解，反正中区房，价格一直涨的呀....Mt Eden 双校网的300多万，Sandringham的200多万...190多万！unit 也照样70，80万的卖出去！

作者: Bearonrun 时间: 2017-3-27 17:09:13

睡mm 发表于 2017-3-23 17:44
别的区不了解，反正中区房，价格一直涨的呀....Mt Eden 双校网的300多万，Sandringham的200多万...190多万 ...

这10几年来确实如此。

作者: Bearonrun 时间: 2017-4-4 18:03:34

http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... id=3388709#lastpost

作者: markrey 时间: 2017-4-4 23:58:37

楼主少分析了一个条件，就是校区啊，，，呵呵

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