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标题: ZT: REINZ最新数据告诉你房市真相 [打印本页]
作者: BNC2015 时间: 2017-3-14 10:59:44 标题: ZT: REINZ最新数据告诉你房市真相
本帖最后由 天维房产 于 2017-3-14 11:50 编辑
不是空军,也非海军。中立客观地观察房市。
这是权威的数据了。先上数据(1楼),再写推论和预测(2楼)。
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作者: BNC2015 时间: 2017-3-14 11:00:27
本帖最后由 BNC2015 于 2017-3-14 12:18 编辑
根据上述有限信息得出的推论:
1. 季节性影响不小。
2. 更多的是买自住。
3. 供不应求 VS 资金限制。
4. 总体而言,和去年比房市冷了一些。原因: 观望,贷不了款,海外资金?
预测:
1. 3 ~5月将会比2月好 (除非有突发事件)
2. 3~5月可能没去年同期那么火
3. 房价(以中位,或平均价衡量)会继续增长
不是空军,也非海军。中立客观地观察房市。
作者: Lease 时间: 2017-3-14 11:25:56
你会被戴上“多军”的帽子
作者: love_3_month 时间: 2017-3-14 11:47:08

图一,北,中,西都涨
只有东南跌
结果综合起来居然就是全奥克兰跌。
LZ分析一下什么原因?
作者: 天维房产 时间: 2017-3-14 11:51:00
房哥帮你编辑掉了一小截外链哈~
作者: BNC2015 时间: 2017-3-14 12:13:27
love_3_month 发表于 2017-3-14 11:47 
图一,北,中,西都涨
只有东南跌
奥克兰城区是涨的。
大奥克兰地区下降是因为郊区降得厉害。
作者: BNC2015 时间: 2017-3-14 12:17:03
Lease 发表于 2017-3-14 11:25 
你会被戴上“多军”的帽子
啊,是啊。 有这种可能。
作者: love_3_month 时间: 2017-3-14 12:22:53
BNC2015 发表于 2017-3-14 13:13
奥克兰城区是涨的。
大奥克兰地区下降是因为郊区降得厉害。
是这样啊。。。。。
作者: 阿海 时间: 2017-3-14 12:24:46
总结就是成交量降,奥克兰好区价钱提升
作者: BNC2015 时间: 2017-3-14 12:26:08
love_3_month 发表于 2017-3-14 12:22 
我觉得不是这样理解的。
东南 和西北中,四个区,数量差的不是太多,三个涨5%,一个跌1%,但最后全部算 ...
大奥克兰地区 = 奥克兰 城区 + 奥克兰 郊区
奥克兰 城区 = 北 + 西 + 中 + 东南
奥克兰 郊区 = 北部Rodney + 奥克兰周边地区
这样明白了吧。 
作者: love_3_month 时间: 2017-3-14 12:29:12
BNC2015 发表于 2017-3-14 13:26
大奥克兰地区 = 奥克兰 城区 + 奥克兰 郊区
奥克兰 城区 = 北 + 西 + 中 + 东南
哈哈我看错了啊。。。
作者: jchbnz 时间: 2017-3-14 12:40:01
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: aniceguy 时间: 2017-3-14 12:41:49
那个今年跟去年比的图中,东南区的6.7是涨的最小的,别的所以地方都高于这个数字。为什么大奥克兰区的数字还是6.7?
楼主解析下?
作者: BNC2015 时间: 2017-3-14 12:44:27
阿海 发表于 2017-3-14 12:24 
总结就是成交量降,奥克兰好区价钱提升
你的评论我不好回。 还是让网友们自己想吧。
补充一下,西区也在涨,东南区里较好的部分,如Pakuranga, Farmcove, Hillpark, Good wood heights, 也都在涨。
作者: rzrljb 时间: 2017-3-14 12:45:52
存量博弈,还是增量资金不够,不过卖房子的资金也并未抽离房市。要想张必须要由增量资金,要想跌也必须有资金抽离,现在暂时2边都看不到,所以只是整理,资金逐渐往好盘流动
作者: BNC2015 时间: 2017-3-14 12:49:27
aniceguy 发表于 2017-3-14 12:41 
那个今年跟去年比的图中,东南区的6.7是涨的最小的,别的所以地方都高于这个数字。为什么大奥克兰区的数字 ...
中位价的缘故。
如果是平均价,那么会不一样。
作者: weiz99 时间: 2017-3-14 13:18:19
量在价先,我的理解
作者: BNC2015 时间: 2017-3-14 13:27:54
weiz99 发表于 2017-3-14 13:18 
量在价先,我的理解
我们想的一致。
作者: 261874939 时间: 2017-3-14 13:36:34
还是赶紧买买买吧
作者: oplwy 时间: 2017-3-14 13:53:36
你们最近有看地的成交价和量吗。 反正我觉得挺贵的。
作者: love_3_month 时间: 2017-3-14 14:06:57
oplwy 发表于 2017-3-14 14:53 
你们最近有看地的成交价和量吗。 反正我觉得挺贵的。
也不是都贵,不过就是看上的都比预算贵
作者: aniceguy 时间: 2017-3-14 14:24:22
BNC2015 发表于 2017-3-14 13:49 
中位价的缘故。
如果是平均价,那么会不一样。
你的意思是表中部分数字是平均价,部分是中位价?
我读书不算太少,你不要骗我。
作者: BNC2015 时间: 2017-3-14 14:35:16
本帖最后由 BNC2015 于 2017-3-14 14:42 编辑
aniceguy 发表于 2017-3-14 14:24 
你的意思是表中部分数字是平均价,部分是中位价?
我读书不算太少,你不要骗我。 ...
我的意思是
1. 因为表中的数据是中位价,而你13楼的思维是平均值思维。所以会有不符合。
2. 如果表中的数据是平均价,那么就应该与你13楼说的一致。
用个例子描述中位价和平均价的不同。
假设某个区有101个房子卖了, 51个价格是100万,50个价格是10万
那么,该区的房价是: 中位价100万,平均价55.45万
更极端点,如果其中一个100万的房子被发现漏水,而交易价降到10万。
那么,该区的房价是: 中位价10万,平均价54.55万
作者: 房奴甲 时间: 2017-3-14 14:46:13
周边地区卖了三百多个房子,如果都是低价的,直接就把中位价往后边拉了一百多位。如果那个位置的房子是便宜的,可不大奥的中间价就下来了吗?这有什么不能理解的呢。别看周围小区房子少人口少,这个时候他们的销售成交量可不少。楼上说量在价先,可不么。于是他们就跌的狠。Rodney很明显的。
作者: love_3_month 时间: 2017-3-14 14:46:26
BNC2015 发表于 2017-3-14 15:35 
我的意思是
1. 因为表中的数据是中位价,而你13楼的思维是平均值思维。所以会有不符合。
没错,我又看错了哈哈。。。
作者: 房奴甲 时间: 2017-3-14 14:49:23
love_3_month 发表于 2017-3-14 14:46 
没错,我又看错了哈哈。。。
看贴还是不认真。回去点点眼药水。
作者: aniceguy 时间: 2017-3-14 14:50:34
BNC2015 发表于 2017-3-14 15:35 
我的意思是
1. 因为表中的数据是中位价,而你13楼的思维是平均值思维。所以会有不符合。
平均价和中位价的区别,相信这个坛子里的人不知道的很少,就不用在他们的定义上费时间了。
你觉得用中位价来解释那个表里的数字,就可以解释通吗?
作者: 房奴甲 时间: 2017-3-14 14:56:16
aniceguy 发表于 2017-3-14 14:50 
平均价和中位价的区别,相信这个坛子里的人不知道的很少,就不用在他们的定义上费时间了。
你觉得用中位 ...
按我的观察,最近成交的房子是两头的,一百五十万以上的,和六七十万甚至以下的多。那这种情况的确会出现中心地区中位价上涨,整体被周边地区的低价房拉底的情况,因为不是平均价,中间价这个东西一个房子就占一个名额一个位置,你看周边地区都是些什么价什么量啊,充分能够拉低整体。
作者: aniceguy 时间: 2017-3-14 15:03:58
房奴甲 发表于 2017-3-14 15:56 
按我的观察,最近成交的房子是两头的,一百五十万以上的,和六七十万甚至以下的多。那这种情况的确会出现 ...

这个表2里面数字,你觉得没毛病吗?
作者: love_3_month 时间: 2017-3-14 15:05:12
aniceguy 发表于 2017-3-14 15:50 
平均价和中位价的区别,相信这个坛子里的人不知道的很少,就不用在他们的定义上费时间了。
你觉得用中位 ...
中位价就是绝对的中间的价,和每个部分的变化关系不大。
比如 A B C 三个区
A 10/20/30 , 中位 = 20
B 40/50/60, 中位 = 50
C 70/80/90, 中位 = 80
全部数字,中位 = 50
如果AC 涨20%,B不动,全体中位不变。
如果AC 跌20%,B+20%,全体中位+20%
只有B的变动,才影响到整个全体数字的中位。(在这个例子里)
作者: BNC2015 时间: 2017-3-14 15:07:56
aniceguy 发表于 2017-3-14 14:50 
平均价和中位价的区别,相信这个坛子里的人不知道的很少,就不用在他们的定义上费时间了。
你觉得用中位 ...
如果用的是平均值,不可能出现这样的数据情况。但因为用的是中位值,所以有可能出现。
我的数据来自转贴。力求客观中立,本来我是放了个相关链接,但因为链接来自是某花园,所以被删掉了。详情请看5楼。
作者: aniceguy 时间: 2017-3-14 15:12:20
love_3_month 发表于 2017-3-14 16:05 
中位价就是绝对的中间的价,和每个部分的变化关系不大。
比如 A B C 三个区
我质疑表2里的数字,不是指价钱,而是指上涨的百分比。
作者: aniceguy 时间: 2017-3-14 15:20:24
BNC2015 发表于 2017-3-14 16:07 
如果用的是平均值,不可能出现这样的数据情况。但因为用的是中位值,所以有可能出现。
我的数据来自转贴 ...
我不是说你统计的数字错了,而是说你引用的数字有问题。所以根据这个数字作出的判断,其可信性打了折扣。
作者: BNC2015 时间: 2017-3-14 15:29:30
aniceguy 发表于 2017-3-14 15:20 
我不是说你统计的数字错了,而是说你引用的数字有问题。所以根据这个数字作出的判断,其可信性打了折扣。 ...
我也说了用平均值思维来评论中位值数据的连贯性不合适。
至于数据来源。你可以看看这个链接
https://mp.weixin.qq.com/s?__biz ... yJC2hum%2Fu4IcLA#rd
作者: lsj5031 时间: 2017-3-14 15:47:03
aniceguy 发表于 2017-3-14 15:20 
我不是说你统计的数字错了,而是说你引用的数字有问题。所以根据这个数字作出的判断,其可信性打了折扣。 ...
那你为什么不说说看数字哪里有问题呢?
后花园也是抄REINZ 的表格翻译下而已,REINZ 应该审稿了的
作者: oplwy 时间: 2017-3-14 15:54:42
love_3_month 发表于 2017-3-14 15:06 
也不是都贵,不过就是看上的都比预算贵
我都觉得不便宜。北岸很偏远了。没有自来水 只能靠卡车送。1000平要70万
半岛我朋友最近买500的63万
作者: Quad 时间: 2017-3-14 16:00:50
数据是好东西, 可是, 怎么样解读很难说 。 再等3个月看看就知道了。 3月份数据不会好看
作者: JSPMachine 时间: 2017-3-14 16:46:51
就 东南区下降 看数据 或许看不到本质
东南区 爬路区 大开发基本成型,现在 数量的减少,会影响整个区的价格,即使其他区上涨,东南区开发减少,价格也会下降, 那边的房子基本都定位在150万,出一个新房子可以拉动75万的十个房子价格。
现在开发 每相对少1个房子,意味着那10个房子没拉动,因此东南区实际价格可能还是上涨,只是 土地囤积的成房量 在下降
比如 奥克兰 总共土地囤积是20万块地,去年盖了5000. 那么 土地成房子比例是 2.5%。 而前年盖了10000, 土地变成财富的几率是5%。 前年的土地价格转化财富能力 是去年的2倍。 随着土地建房率的下降,明年开始,土地也会贬值一点。 事实上只有建好房子的土地是值钱的, 其他剩下90%的土地,毫无意义对于一年来说。
现在房价下降 是 新房出品下降 很大影响, 特别是东区150万区出品下降,其他区新房价格低点,也影响局部。 随着建房数量的下降,整体数据还会下降,直到建房水平和历史平均一致。
个人倾向二手房价格可能没降,是新房开发少了,堆高房价数据的回吐。
我们现在的事实数据 可能要 看 前一年+未来一年预测 的权衡值 才是现在的事实数据, 过去一年的事实数据,在过去6个月前看比较准确定位。
作者: aniceguy 时间: 2017-3-14 16:49:05
lsj5031 发表于 2017-3-14 16:47 
那你为什么不说说看数字哪里有问题呢?
后花园也是抄REINZ 的表格翻译下而已,REINZ 应该审稿了的 ...
去看看我在13楼的问题,不想再重复了
作者: JSPMachine 时间: 2017-3-14 17:14:59
aniceguy 发表于 2017-3-14 16:49 
去看看我在13楼的问题,不想再重复了
一个是 东区 6.74% 表格自动6.7%
一个是 6.67% 表格自动6.7%
没毛病 此6.7彼6.7
统计只是 去掉极少数的 最高价区间,最低价区间,占比可能少到1%。 中间部分还是大多数的区间。当然表格很多种做法,甚至是每500一个区间,越详细采用区间越小
作者: love_3_month 时间: 2017-3-14 17:59:27
aniceguy 发表于 2017-3-14 16:12
我质疑表2里的数字,不是指价钱,而是指上涨的百分比。
我就是这个意思啊,比如虽然每个区中位数都上涨5%以上,但整体中位数就只涨了5%,很可能啊
所以说中位数也不是完美的指标啦
作者: markrey 时间: 2017-3-14 20:24:43
根据目前的资金流来讲,还是很多很多的钱进来买房子. 信不信由你。
作者: BNC2015 时间: 2017-3-16 08:31:55
love_3_month 发表于 2017-3-14 17:59 
我就是这个意思啊,比如虽然每个区中位数都上涨5%以上,但整体中位数就只涨了5%,很可能啊
所以说中位数 ...
同意你的观点。中位数和平均值都只能在一定的前设下做参考。具体的判断并非一组数字就可以完成。
此外楼上那位朋友虽然知道两者的定义,却没有了解相关的变化和运用。始终用平均值的思维来检查判断中卫数的连贯性。显然并不合适。
作者: BNC2015 时间: 2017-3-16 10:41:51
Quad 发表于 2017-3-14 16:00 
数据是好东西, 可是, 怎么样解读很难说 。 再等3个月看看就知道了。 3月份数据不会好看 ...
数据来推测,3月房价会比2月高。
复活节就会知道。
作者: BNC2015 时间: 2017-3-27 14:24:29
markrey 发表于 2017-3-14 20:24 
根据目前的资金流来讲,还是很多很多的钱进来买房子. 信不信由你。
有证明吗 ?
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