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标题: ZT: REINZ最新数据告诉你房市真相 [打印本页]

作者: BNC2015 时间: 2017-3-14 10:59:44 标题: ZT: REINZ最新数据告诉你房市真相

本帖最后由天维房产于 2017-3-14 11:50 编辑

不是空军，也非海军。中立客观地观察房市。

这是权威的数据了。先上数据（1楼），再写推论和预测（2楼）。

[attach]1595600[/attach]

[attach]1595599[/attach]

作者: BNC2015 时间: 2017-3-14 11:00:27

本帖最后由 BNC2015 于 2017-3-14 12:18 编辑

根据上述有限信息得出的推论:
1. 季节性影响不小。
2. 更多的是买自住。
3. 供不应求 VS 资金限制。
4. 总体而言，和去年比房市冷了一些。原因：观望，贷不了款，海外资金？

预测：

1. 3 ~5月将会比2月好（除非有突发事件）
2. 3~5月可能没去年同期那么火
3. 房价（以中位，或平均价衡量）会继续增长

不是空军，也非海军。中立客观地观察房市。

作者: Lease 时间: 2017-3-14 11:25:56

你会被戴上“多军”的帽子

作者: love_3_month 时间: 2017-3-14 11:47:08

图一，北，中，西都涨
只有东南跌

结果综合起来居然就是全奥克兰跌。

LZ分析一下什么原因？

作者: 天维房产 时间: 2017-3-14 11:51:00

房哥帮你编辑掉了一小截外链哈~

作者: BNC2015 时间: 2017-3-14 12:13:27

love_3_month 发表于 2017-3-14 11:47
图一，北，中，西都涨
只有东南跌

奥克兰城区是涨的。

大奥克兰地区下降是因为郊区降得厉害。

作者: BNC2015 时间: 2017-3-14 12:17:03

Lease 发表于 2017-3-14 11:25
你会被戴上“多军”的帽子

啊，是啊。有这种可能。

作者: love_3_month 时间: 2017-3-14 12:22:53

BNC2015 发表于 2017-3-14 13:13
奥克兰城区是涨的。

大奥克兰地区下降是因为郊区降得厉害。

是这样啊。。。。。

作者: 阿海 时间: 2017-3-14 12:24:46

总结就是成交量降，奥克兰好区价钱提升

作者: BNC2015 时间: 2017-3-14 12:26:08

love_3_month 发表于 2017-3-14 12:22
我觉得不是这样理解的。

东南和西北中，四个区，数量差的不是太多，三个涨5%，一个跌1%，但最后全部算 ...

大奥克兰地区 = 奥克兰城区 + 奥克兰郊区

奥克兰城区 = 北 + 西 + 中 + 东南

奥克兰郊区 = 北部Rodney + 奥克兰周边地区

这样明白了吧。

作者: love_3_month 时间: 2017-3-14 12:29:12

BNC2015 发表于 2017-3-14 13:26
大奥克兰地区 = 奥克兰城区 + 奥克兰郊区

奥克兰城区 = 北 + 西 + 中 + 东南

哈哈我看错了啊。。。

作者: jchbnz 时间: 2017-3-14 12:40:01

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: aniceguy 时间: 2017-3-14 12:41:49

那个今年跟去年比的图中，东南区的6.7是涨的最小的，别的所以地方都高于这个数字。为什么大奥克兰区的数字还是6.7？
楼主解析下？

作者: BNC2015 时间: 2017-3-14 12:44:27

阿海发表于 2017-3-14 12:24
总结就是成交量降，奥克兰好区价钱提升

你的评论我不好回。还是让网友们自己想吧。

补充一下，西区也在涨，东南区里较好的部分，如Pakuranga, Farmcove, Hillpark, Good wood heights, 也都在涨。

作者: rzrljb 时间: 2017-3-14 12:45:52

存量博弈，还是增量资金不够，不过卖房子的资金也并未抽离房市。要想张必须要由增量资金，要想跌也必须有资金抽离，现在暂时2边都看不到，所以只是整理，资金逐渐往好盘流动

作者: BNC2015 时间: 2017-3-14 12:49:27

aniceguy 发表于 2017-3-14 12:41
那个今年跟去年比的图中，东南区的6.7是涨的最小的，别的所以地方都高于这个数字。为什么大奥克兰区的数字 ...

中位价的缘故。

如果是平均价，那么会不一样。

作者: weiz99 时间: 2017-3-14 13:18:19

量在价先，我的理解

作者: BNC2015 时间: 2017-3-14 13:27:54

weiz99 发表于 2017-3-14 13:18
量在价先，我的理解

我们想的一致。

作者: 261874939 时间: 2017-3-14 13:36:34

还是赶紧买买买吧

作者: oplwy 时间: 2017-3-14 13:53:36

你们最近有看地的成交价和量吗。反正我觉得挺贵的。

作者: love_3_month 时间: 2017-3-14 14:06:57

oplwy 发表于 2017-3-14 14:53
你们最近有看地的成交价和量吗。反正我觉得挺贵的。

也不是都贵，不过就是看上的都比预算贵

作者: aniceguy 时间: 2017-3-14 14:24:22

BNC2015 发表于 2017-3-14 13:49
中位价的缘故。

如果是平均价，那么会不一样。

你的意思是表中部分数字是平均价，部分是中位价？
我读书不算太少，你不要骗我。

作者: BNC2015 时间: 2017-3-14 14:35:16

本帖最后由 BNC2015 于 2017-3-14 14:42 编辑

aniceguy 发表于 2017-3-14 14:24
你的意思是表中部分数字是平均价，部分是中位价？
我读书不算太少，你不要骗我。 ...

我的意思是

1. 因为表中的数据是中位价，而你13楼的思维是平均值思维。所以会有不符合。
2. 如果表中的数据是平均价，那么就应该与你13楼说的一致。

用个例子描述中位价和平均价的不同。

假设某个区有101个房子卖了， 51个价格是100万，50个价格是10万

那么，该区的房价是：中位价100万，平均价55.45万

更极端点，如果其中一个100万的房子被发现漏水，而交易价降到10万。

那么，该区的房价是：中位价10万，平均价54.55万

作者: 房奴甲 时间: 2017-3-14 14:46:13

周边地区卖了三百多个房子，如果都是低价的，直接就把中位价往后边拉了一百多位。如果那个位置的房子是便宜的，可不大奥的中间价就下来了吗？这有什么不能理解的呢。别看周围小区房子少人口少，这个时候他们的销售成交量可不少。楼上说量在价先，可不么。于是他们就跌的狠。Rodney很明显的。

作者: love_3_month 时间: 2017-3-14 14:46:26

BNC2015 发表于 2017-3-14 15:35
我的意思是

1. 因为表中的数据是中位价，而你13楼的思维是平均值思维。所以会有不符合。

没错，我又看错了哈哈。。。

作者: 房奴甲 时间: 2017-3-14 14:49:23

love_3_month 发表于 2017-3-14 14:46
没错，我又看错了哈哈。。。

看贴还是不认真。回去点点眼药水。

作者: aniceguy 时间: 2017-3-14 14:50:34

BNC2015 发表于 2017-3-14 15:35
我的意思是

1. 因为表中的数据是中位价，而你13楼的思维是平均值思维。所以会有不符合。

平均价和中位价的区别，相信这个坛子里的人不知道的很少，就不用在他们的定义上费时间了。
你觉得用中位价来解释那个表里的数字，就可以解释通吗？

作者: 房奴甲 时间: 2017-3-14 14:56:16

aniceguy 发表于 2017-3-14 14:50
平均价和中位价的区别，相信这个坛子里的人不知道的很少，就不用在他们的定义上费时间了。
你觉得用中位 ...

按我的观察，最近成交的房子是两头的，一百五十万以上的，和六七十万甚至以下的多。那这种情况的确会出现中心地区中位价上涨，整体被周边地区的低价房拉底的情况，因为不是平均价，中间价这个东西一个房子就占一个名额一个位置，你看周边地区都是些什么价什么量啊，充分能够拉低整体。

作者: aniceguy 时间: 2017-3-14 15:03:58

房奴甲发表于 2017-3-14 15:56
按我的观察，最近成交的房子是两头的，一百五十万以上的，和六七十万甚至以下的多。那这种情况的确会出现 ...

这个表2里面数字，你觉得没毛病吗？

作者: love_3_month 时间: 2017-3-14 15:05:12

aniceguy 发表于 2017-3-14 15:50
平均价和中位价的区别，相信这个坛子里的人不知道的很少，就不用在他们的定义上费时间了。
你觉得用中位 ...

中位价就是绝对的中间的价，和每个部分的变化关系不大。

比如 A B C 三个区
A 10/20/30 , 中位 = 20
B 40/50/60, 中位 = 50
C 70/80/90, 中位 = 80
全部数字，中位 = 50

如果AC 涨20%，B不动，全体中位不变。
如果AC 跌20%，B+20%，全体中位+20%
只有B的变动，才影响到整个全体数字的中位。（在这个例子里）

作者: BNC2015 时间: 2017-3-14 15:07:56

aniceguy 发表于 2017-3-14 14:50
平均价和中位价的区别，相信这个坛子里的人不知道的很少，就不用在他们的定义上费时间了。
你觉得用中位 ...

如果用的是平均值，不可能出现这样的数据情况。但因为用的是中位值，所以有可能出现。

我的数据来自转贴。力求客观中立，本来我是放了个相关链接，但因为链接来自是某花园，所以被删掉了。详情请看5楼。

作者: aniceguy 时间: 2017-3-14 15:12:20

love_3_month 发表于 2017-3-14 16:05
中位价就是绝对的中间的价，和每个部分的变化关系不大。

比如 A B C 三个区

我质疑表2里的数字，不是指价钱，而是指上涨的百分比。

作者: aniceguy 时间: 2017-3-14 15:20:24

BNC2015 发表于 2017-3-14 16:07
如果用的是平均值，不可能出现这样的数据情况。但因为用的是中位值，所以有可能出现。

我的数据来自转贴 ...

我不是说你统计的数字错了，而是说你引用的数字有问题。所以根据这个数字作出的判断，其可信性打了折扣。

作者: BNC2015 时间: 2017-3-14 15:29:30

aniceguy 发表于 2017-3-14 15:20
我不是说你统计的数字错了，而是说你引用的数字有问题。所以根据这个数字作出的判断，其可信性打了折扣。 ...

我也说了用平均值思维来评论中位值数据的连贯性不合适。

至于数据来源。你可以看看这个链接

https://mp.weixin.qq.com/s?__biz ... yJC2hum%2Fu4IcLA#rd

作者: lsj5031 时间: 2017-3-14 15:47:03

aniceguy 发表于 2017-3-14 15:20
我不是说你统计的数字错了，而是说你引用的数字有问题。所以根据这个数字作出的判断，其可信性打了折扣。 ...

那你为什么不说说看数字哪里有问题呢？
后花园也是抄REINZ 的表格翻译下而已，REINZ 应该审稿了的

作者: oplwy 时间: 2017-3-14 15:54:42

love_3_month 发表于 2017-3-14 15:06
也不是都贵，不过就是看上的都比预算贵

我都觉得不便宜。北岸很偏远了。没有自来水只能靠卡车送。1000平要70万
半岛我朋友最近买500的63万

作者: Quad 时间: 2017-3-14 16:00:50

数据是好东西，可是，怎么样解读很难说。再等3个月看看就知道了。 3月份数据不会好看

作者: JSPMachine 时间: 2017-3-14 16:46:51

就东南区下降  看数据或许看不到本质
东南区爬路区大开发基本成型，现在数量的减少，会影响整个区的价格，即使其他区上涨，东南区开发减少，价格也会下降，那边的房子基本都定位在150万，出一个新房子可以拉动75万的十个房子价格。

现在开发每相对少1个房子，意味着那10个房子没拉动，因此东南区实际价格可能还是上涨，只是土地囤积的成房量在下降

比如奥克兰总共土地囤积是20万块地，去年盖了5000. 那么  土地成房子比例是 2.5%。而前年盖了10000，土地变成财富的几率是5%。前年的土地价格转化财富能力是去年的2倍。  随着土地建房率的下降，明年开始，土地也会贬值一点。  事实上只有建好房子的土地是值钱的，其他剩下90%的土地，毫无意义对于一年来说。

现在房价下降是新房出品下降很大影响，特别是东区150万区出品下降，其他区新房价格低点，也影响局部。  随着建房数量的下降，整体数据还会下降，直到建房水平和历史平均一致。
个人倾向二手房价格可能没降，是新房开发少了，堆高房价数据的回吐。

我们现在的事实数据可能要看前一年+未来一年预测的权衡值才是现在的事实数据，过去一年的事实数据，在过去6个月前看比较准确定位。

作者: aniceguy 时间: 2017-3-14 16:49:05

lsj5031 发表于 2017-3-14 16:47
那你为什么不说说看数字哪里有问题呢？
后花园也是抄REINZ 的表格翻译下而已，REINZ 应该审稿了的 ...

去看看我在13楼的问题，不想再重复了

作者: JSPMachine 时间: 2017-3-14 17:14:59

aniceguy 发表于 2017-3-14 16:49
去看看我在13楼的问题，不想再重复了

一个是东区 6.74% 表格自动6.7%
一个是 6.67% 表格自动6.7%
没毛病此6.7彼6.7
统计只是去掉极少数的最高价区间，最低价区间，占比可能少到1%。中间部分还是大多数的区间。当然表格很多种做法，甚至是每500一个区间，越详细采用区间越小

作者: love_3_month 时间: 2017-3-14 17:59:27

aniceguy 发表于 2017-3-14 16:12
我质疑表2里的数字，不是指价钱，而是指上涨的百分比。

我就是这个意思啊，比如虽然每个区中位数都上涨5%以上，但整体中位数就只涨了5%，很可能啊

所以说中位数也不是完美的指标啦

作者: markrey 时间: 2017-3-14 20:24:43

根据目前的资金流来讲，还是很多很多的钱进来买房子. 信不信由你。

作者: BNC2015 时间: 2017-3-16 08:31:55

love_3_month 发表于 2017-3-14 17:59
我就是这个意思啊，比如虽然每个区中位数都上涨5%以上，但整体中位数就只涨了5%，很可能啊

所以说中位数 ...

同意你的观点。中位数和平均值都只能在一定的前设下做参考。具体的判断并非一组数字就可以完成。

此外楼上那位朋友虽然知道两者的定义，却没有了解相关的变化和运用。始终用平均值的思维来检查判断中卫数的连贯性。显然并不合适。

作者: BNC2015 时间: 2017-3-16 10:41:51

Quad 发表于 2017-3-14 16:00
数据是好东西，可是，怎么样解读很难说。再等3个月看看就知道了。 3月份数据不会好看 ...

数据来推测，3月房价会比2月高。

复活节就会知道。

作者: BNC2015 时间: 2017-3-27 14:24:29

markrey 发表于 2017-3-14 20:24
根据目前的资金流来讲，还是很多很多的钱进来买房子. 信不信由你。

有证明吗？

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