小猛男 发表于 2017-2-21 17:35
交智商税 easy money easy go
天维的原文如下。
http://money.skykiwi.com/realestate/2017-02-21/236131.shtml
讲讲我2015年碰上的一次类似的事。当时一位朋友说想参加一个房产投资学习班(PropertyXXXXX).
广告看起来不错。该课程是一付两人用，她男朋友（我哥们）太忙，所以想让我陪她一块去，如果成行，她可以支付大半费用（她的起点很低）。
学无止境，与时并进还是好的。于是就打电话给培训方，他问： 你有足够资金买房子吗”？我想，确认有钱投资，这样问也合理。然后就约了面谈。
那家公司在penrose租了个office（25平米吧）, 和同层另外3个小公司共享Receiption和厕所卫浴食堂等。
见我的Tutor是个50~60的洋人，介绍他自己有20年投资经验，30多个房子(都不在奥克兰)。和一些资深投资者是老朋友了，包括阿海师傅等。
我和朋友都简单介绍了下自己的property profile: 朋友只有自住的房子，我有投资房，结构如何等等。Tutor马上开喷，说我的Accountant,Broker, 都是白拿钱的，完全不懂Finance Structure，我已经亏大了. 他可以给我介绍一个Wellington的公司有broker也有Accountant，可以帮我管，能多贷钱，还能多退税。
情商较高，说得很诚恳，用了不少术语（例如yield,LTC等），我朋友也连连点头。
但仔细想来，他说的很多都听起来非常诱人，也不是完全没可能做到，但难度极高让人怀疑。例如，他说他用的Broker和各大银行的关系都很铁，可以保证拿到80%+的LVR和比市场低0.5-1%的房贷利率，而且可以随时转各个银行而没罚款。
另外一些观点，例如租房子住，方便租金退税，并留下资金投资。这可行，但不一定是最佳，还有很多方法的。
然后再批评奥克兰房产的现金流，如果只有3.5%的平均收益，如何能支付5%+的银行利率呢？ 当时的CentralAuckland, 是略低于4%， 但其他如东区，西区 ，南区，较高的收益还是可以找到的。
上面有些建筑图，plan， 之类的。主要房型有，3房紧凑型，4房宽敞型，4+2房型（C 型duplex，一侧四房，另一侧两房），3+3房型，等等。
然后他又拿出一些财务数表，主要显示这些房型的收支情况，还有逐年的租金和房价变化（过去和预测）。
他极力推荐买这些房投资，卖点如下：
1. 4.5%（4房）~ 7% (4+2)的毛收益，比奥克兰克兰的4%-， 高接近一倍。
2. 房价每年涨5~15%，有数据为证。
3. 新房几乎不用维护，所以相关费用低。
4. 新房更能吸引人，所以空置率低而且租客质量高。
说得是有理有据的。朋友明显被吸引住了，接连不断地问问题。这时候，一穿得土里土气的白人大妈在敲门进来。
寒暄后， 她自我介绍是一学员，三年前开始跟Tutor. 她自称form 5都没上完，就在家生孩子，之后一直带小孩，除了有时到她妈的coffee店帮厨外， 什么工作都没干过。
她原来以为就这么过一辈子了。可三年前有幸认识了Tutor, 就开始投资，一共买了1套3，1套4+2， 还有3+3。每年10%以上的升值，8%的收益，比他老公（4平方超市经理）赚得都多得多。他老公还后悔当初没把所有钱都一次给她投，不然他们现在可能有五套了。 说得是天花乱坠，娓娓动人。如果她的背景属实，她是我见过的家庭妇女中口才最好的，说话象唱戏一样，颇具感染力。
Tutor, 接着说，我们其实很proud, 帮着我们的学生拥有多房。普通技工（Tradesmen)和家庭妇女成为富爸爸，富妈妈。
小猛男 发表于 2017-2-21 17:35
交智商税 easy money easy go
love_3_month 发表于 2017-2-23 08:13
加油啊，继续更新
love_3_month 发表于 2017-2-23 17:00
居然还会吊胃口，主角上场就进广告。。。。
NewLynnHse 发表于 2017-2-21 17:24
我不要听
Bearonrun 发表于 2017-2-23 23:12
她就是个托而已。
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