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标题: 定几年房贷比较划算 [打印本页]

作者: 林夕若梦 时间: 2017-1-19 14:10:46 标题: 定几年房贷比较划算

大家认为，如果目前定房贷，是属于想长期持有的投资房，定几年的比较合适？有朋友说干脆固定五年的，因为以后五年内会涨到8%。有朋友认为一两年内房市安静后，银行没有生意了，银行又会降息，定五年会吃亏，所以应该固定两年。大家认为呢？

作者: Robbi 时间: 2017-1-19 14:16:15

银行没有生意，然后会降息？你朋友应该有点太小看这边几个银行和RBNZ了。。

作者: rzrljb 时间: 2017-1-19 14:16:51

银行降息不是因为房市清净了所以降息的。我觉得定4-5年合适的。

作者: 微苦蓝山 时间: 2017-1-19 14:18:25

你那什么朋友啊，断交吧。。。
呵呵，纯TX，别当真

作者: quad5 时间: 2017-1-19 14:31:45

Robbi 发表于 2017-1-19 13:16
银行没有生意，然后会降息？你朋友应该有点太小看这边几个银行和RBNZ了。。 ...

银行没有生意，然后会降息？？？
朋友，奴帮帮忙，好伐

作者: 我行我素我酷 时间: 2017-1-19 14:43:20

本帖最后由我行我素我酷于 2017-1-19 13:53 编辑

最划算还是一年一定期最划算，因为1年一般是银行最低的利率，越长一般来说越不划算，因为未来银行已经把风险考虑进去了。很大概率，银行已经预防潜在长多少加进去了。假如未来是涨的，银行已经把风险因加到他们长期定期利率里面了。假如是跌的，这对你更有利。所以跟随银行，一年一定就可以了。实在不行一年以后，你还可以refinance,多还一些贷款.就目前来说，5年定期要比一年高差不多1.4%。你假如贷款100万一年就是多还1万多。我把这个钱省下来，投入到风险最小，保守型的基金里面，年净回报率至少6%以上，每年追加一万，到五年我重新把我这个基金提出来，topup到我贷款里面，肯定远远大于你定期的回报率。而且假假如利率真的看涨，那么一般来说，你的保守行基金肯定回报率幅度也会大于利率成长幅度。我都不用回报率更高风险大的基金，就用风险最低的基金都会更划算。

作者: joeistheman 时间: 2017-1-19 14:59:38

银行没有生意原谅我笑出了声。。。

作者: joeistheman 时间: 2017-1-19 15:01:02

我行我素我酷发表于 2017-1-19 13:43
最划算还是一年一定期最划算，因为1年一般是银行最低的利率，越长一般来说越不划算，因为未来银行已经把风 ...

老司机好评。。。

作者: 阿海 时间: 2017-1-19 15:05:31

像6楼说的，一年一年定。

作者: mwe24 时间: 2017-1-19 15:08:57

我行我素我酷发表于 2017-1-19 13:43
最划算还是一年一定期最划算，因为1年一般是银行最低的利率，越长一般来说越不划算，因为未来银行已经把风 ...

请推荐最保守型基金 net 回报率在6%以上的？另外按照30%的税率的话，应该有9%左右的回报率一年。。

作者: mwe24 时间: 2017-1-19 15:22:11

这个定多长时间真的要按照自己的喜好和风险承受能力来判断。当你把自己的税率，也算进去的时候，很多时候都是不一样的答案。

一般定1-3年都差不多了，反正银行不会吃亏的，所有风险他们基本都算进去了。定时间太长唯一不好就是突然有变故，贷款不好破了。。

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2017-1-19 15:30:09

我行我素我酷发表于 2017-1-19 14:43
最划算还是一年一定期最划算，因为1年一般是银行最低的利率，越长一般来说越不划算，因为未来银行已经把风 ...

求推荐基金。。。。。。

作者: 天维房产 时间: 2017-1-19 15:45:48

旧文一篇：明年房贷利率还要涨？！定多久最省钱？

http://mp.weixin.qq.com/s/G8SH1tyd8bCdp_f5KTQrGQ

一看就是没好好看我们的公众号~

记得关注我们哦~
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作者: weiz99 时间: 2017-1-19 15:48:39

银行没有生意，然后会降息，真是搞笑

作者: 我行我素我酷 时间: 2017-1-19 16:32:50

天维房产发表于 2017-1-19 14:45
旧文一篇：明年房贷利率还要涨？！定多久最省钱？

http://mp.weixin.qq.com/s/G8SH1tyd8bCdp_f5KTQrGQ

简单看一下你们的计算方法，参考意义几乎不大，按照金融里面估算就是错误的，缺少opportunity costs 和 time value of the money. 你这就是简单加起来而已，却忘记了，你没有换算成present value. 你第一年省1万利息，和第五年省一万利息，价值是不一样的。按照正常估算，第一年省1万远远比第五年省1万划算多了。因假如按照每年2%通货膨胀，第一年省一万那就是 10000/1.02, 第5年省10000，那就是10000/（1.02）^5

作者: LuckyStar55 时间: 2017-1-20 03:39:57

求推荐容易贷款的Broker

作者: 如果遗忘 时间: 2017-1-20 09:39:32

本帖最后由如果遗忘于 2017-1-20 08:40 编辑

DDDDDDDDDDDDDDDDDDDDD

作者: clam 时间: 2017-1-20 09:55:37

樓主經常問些令人哭笑不得的問題

作者: 我行我素我酷 时间: 2017-1-20 10:08:23

本帖最后由我行我素我酷于 2017-1-20 09:20 编辑

我行我素我酷发表于 2017-1-19 15:32
简单看一下你们的计算方法，参考意义几乎不大，按照金融里面估算就是错误的，缺少opportunity costs 和 ...

昨天由于急着出去，没有说完。接着上面。这里容易忽略的就是时间成本time value of the money, 今年的一万块和5年后的一万块价值是相差很远的。所以针对上面的定多少划算，我给出一个方案，在不进去任何其他投资的情况下。假如你贷款50万，利息4.5，每个月还是2533，假如5年后利息是6，每个月还2997. 30年算。你这个时候，你可以在利息是4.5，多还几百块，仍旧还2997.一直到五年，按照你假定还到6的利息还，这个时候你多还的部分，那就是opportunity cost.这就是假定，你没有什么高于4.5%以上的投资回报率的情况下采取的措施。也就是说目前虽然最低还贷是2533，你还2997.这银行在这边银行都可以灵活操作的，一年一定。当然你如果有能力，你可以假定是7%的，那就还的更多。当然你如果有其他更好投资，高于房贷回报率，那就可以选用高于房贷的回报率的投资。简单的说，就是比如你现在要定5年，你不用定5年，只定一年，但是你每个月还款还是按照定5年的还款数额还。这样一般是最划算的。

作者: 卓越信贷 时间: 2017-1-20 10:10:21

LuckyStar55 发表于 2017-1-20 02:39
求推荐容易贷款的Broker

欢迎联系，了解下你的情况。

作者: 小莹子 时间: 2017-1-20 10:13:19

我行我素我酷发表于 2017-1-20 10:08
昨天由于急着出去，没有说完。接着上面。这里容易忽略的就是时间成本time value of the money, 今年的一 ...

对滴！！！！！！！

作者: 火焰2015 时间: 2017-1-20 13:11:22

我行我素我酷发表于 2017-1-19 14:43
最划算还是一年一定期最划算，因为1年一般是银行最低的利率，越长一般来说越不划算，因为未来银行已经把风 ...

请问达人，基金在哪里买？是银行还是金融公司呢？

作者: love_3_month 时间: 2017-1-20 13:14:52

mwe24 发表于 2017-1-19 15:08
请推荐最保守型基金 net 回报率在6%以上的？另外按照30%的税率的话，应该有9%左右的回报率一年。。

我也想知道啊，手上有一点点钱，能赚6%很不错啊

作者: 我行我素我酷 时间: 2017-1-20 13:41:15

火焰2015 发表于 2017-1-20 12:11
请问达人，基金在哪里买？是银行还是金融公司呢？

统一回复一下，几乎每个银行investment部门和本地一些大的金融机构都有基金卖，一般都分为四种以上的风险等级，保守，平衡，增长，激进等。这些基金来说，平均来说从低到高基本回报率大概6%-12%之间。本人就是目前自己买一点做一些组合投资的需要，目前和这些金融机构没有任何合作利用关系，所以不推荐他们的任何基金。所以你们去银行咨询一下，或者去他们网站看一下就可以了。

作者: love_3_month 时间: 2017-1-20 14:24:46

我行我素我酷发表于 2017-1-20 13:41
统一回复一下，几乎每个银行investment部门和本地一些大的金融机构都有基金卖，一般都分为四种以上的风险 ...

我问过，可能没说清楚，他们说只有养老金（或者kiwisaver）之类的才能买这些基金。

下次再去问问。。。。

作者: 火焰2015 时间: 2017-1-20 19:34:33

love_3_month 发表于 2017-1-20 14:24
我问过，可能没说清楚，他们说只有养老金（或者kiwisaver）之类的才能买这些基金。

下次再去问问。。。 ...

我之前问的他们也是这样说的，是不是应该直接问银行的投资部门而不是柜台呢？

作者: love_3_month 时间: 2017-1-20 20:24:38

火焰2015 发表于 2017-1-20 19:34
我之前问的他们也是这样说的，是不是应该直接问银行的投资部门而不是柜台呢？ ...

但是有个疑问，如果这样谁存定期呢，风险几乎为零，回报比定存高一倍。。。

作者: NewLynnHse 时间: 2017-1-20 20:37:02

love_3_month 发表于 2017-1-20 20:24
但是有个疑问，如果这样谁存定期呢，风险几乎为零，回报比定存高一倍。。。 ...

基金在这里英文叫啥？

作者: love_3_month 时间: 2017-1-20 20:54:28

NewLynnHse 发表于 2017-1-20 20:37
基金在这里英文叫啥？

fund吧。。。。

作者: love_3_month 时间: 2017-1-20 20:54:31

NewLynnHse 发表于 2017-1-20 20:37
基金在这里英文叫啥？

fund吧。。。。

作者: 可爱的小猪猪 时间: 2017-1-21 00:59:01

我看着。。。ASb一直在升~~~~~~~~~我18号已经到期了。。。。。贷款经纪让浮动多几日。。唉。5.6的浮动，好疼。。~~

作者: 我行我素我酷 时间: 2017-1-21 15:56:59

love_3_month 发表于 2017-1-20 19:24
但是有个疑问，如果这样谁存定期呢，风险几乎为零，回报比定存高一倍。。。 ...

其实没有什么可疑问的，存款是相当于0风险，固定回报率，这钱不会给你拿来投资。基金是有风险的，是拿来投资的，潜在是可能亏钱的，回报率是浮动的，但是基金一般都是能够看到过去很多年的回报率，因为信息是公开的，如果过去5年，10年，平均都是6%或者12%，那就实际也是这样，差不了太多。保守的基金就是投入一大部分债券，少部分股票，风险等级比较低。激进的，就是可能100%投入到股票里面进行组合，我比较激进一些，没有投保守的，最近5年平均回报12%以上，这里回报率一般都是，before tax after fees。而且基金一般适合3年以上投资，短期就不要入了。由于你个人不会每种股票，投资产品都了解，当然是合理配资的一种需要。

作者: mwe24 时间: 2017-1-23 10:45:23

我行我素我酷发表于 2017-1-21 14:56
其实没有什么可疑问的，存款是相当于0风险，固定回报率，这钱不会给你拿来投资。基金是有风险的，是拿来 ...

研究报告显示，过去的回报率不能作为未来回报率的预测，往往是反的。就是说前3年一直表现比较好的，下面几年去表现平平；前3年表现不咋的，未来会表现好的。（有一个特例，就是巴菲特的基金）

作者: 我行我素我酷 时间: 2017-1-23 13:16:02

mwe24 发表于 2017-1-23 09:45
研究报告显示，过去的回报率不能作为未来回报率的预测，往往是反的。就是说前3年一直表现比较好的，下面 ...

所以说，任何投资都是有风险的，都要结合自己情况，做详细的研究。如果看你的这个研究报告，那岂不是就是要把钱存银行定期，什么也别碰了。巴菲特亏的时候多了，是人都会有亏损，只不过人家盘子大，资金分散，代表一个走向，可以影响市场，可以不停抄底，不怕扛，各种市场对冲组合。小散户根本玩不了那一套，也没必要神话他。你如果有他那个量级和名声，手下的研究团队全球顶尖的几百人，最优的资源，你就是巴菲特。假如你给巴菲特就几万块，让他就交易，过两三年，他也不一定比你强。投资也给打游戏升级一个道理，刚刚新手，屌丝出身，开始没钱，开始小钱，只能炒炒外汇，短线投机，我天天花费多少时间研究策略，比读一个phd花时间都多，被n多人嘲笑鄙视过，这也是你成长的动力，赚点钱开始炒炒股票，期货，增加一些品种，又赚比较多了，风险等级肯定要调低一点，时间周期也会慢慢长一点，保存自己的成果。一个人精力肯定有限，适当增加一些基金，你只需要做一些事前研究就好了，让一些专业人士帮你分担一些工作，你不需要精通每一种东西，但是你要学会基本的研究技能和分析，鉴别能力，你做最擅长的领域就好了。最后如果钱积累比较多了，也可以投资房地产。你钱越多，等级越高，你的装备肯定越好，多种不同装备，可以应付不同种情况。最后，还是要根据自己情况，有多少能力，有多少钱，办多少钱事情。

作者: love_3_month 时间: 2017-1-23 13:20:14

我行我素我酷发表于 2017-1-21 15:56
其实没有什么可疑问的，存款是相当于0风险，固定回报率，这钱不会给你拿来投资。基金是有风险的，是拿来 ...

明白了，那银行的人员说的没错，这是中长期投资，不是随时买进卖出的那种短线或者类似银行存款那样的投资。

作者: 房奴甲 时间: 2017-1-23 13:45:05

mwe24 发表于 2017-1-23 09:45
研究报告显示，过去的回报率不能作为未来回报率的预测，往往是反的。就是说前3年一直表现比较好的，下面 ...

他说的和你说的不矛盾啊。他说equity投资比较高return而已。虽然从时间来说，平均起来看表现都差不多，但是不同资产种类的风险和回报水平是有差别的。投fixed income就会回报低一些啊。他说他比较激进投100%股票的，近五年12%左右，这个基本上就是应该的水平，我觉得他说的没什么水分。你想象一下如果大盘达不到这个程度或者差很远，那谁还费力去经营企业呢？equity就是应该有起码这么高的回报。当然风险也大，弄不好像南瓜店一样给write-off了。

我很认同他在这里说的这些东西。真话，人家很坦诚。我就不可能做他那些投资项目，脑子不够用的。

作者: mwe24 时间: 2017-1-23 13:54:09

本帖最后由 mwe24 于 2017-1-23 12:56 编辑

房奴甲发表于 2017-1-23 12:45
他说的和你说的不矛盾啊。他说equity投资比较高return而已。虽然从时间来说，平均起来看表现都差不多，但 ...

忘了说一点，这里的研究报告是研究fund （基金回报率）。他上面的话是错的，平时看基金回报率高的，大家都往里钻，结果错了。我只是提醒一下，不能看fund之前的回报率来判断fund 之后的回报率。。

作者: mwe24 时间: 2017-1-23 14:01:29

我行我素我酷发表于 2017-1-23 12:16
所以说，任何投资都是有风险的，都要结合自己情况，做详细的研究。如果看你的这个研究报告，那岂不是就是 ...

phd 也不一定投资能赚钱了。phd只是把之前的一些数据拿出来分析来得到一些结论了。还有用不同时期的数据，不同的研究方法能得到不一样的结论。

你的经验是practical 经验，可能比phd能够赚钱，但是结论不一定对（在绝大数情况下），每个人都是通过不同的经验来发现符合自己的投资策略。

作者: 房奴甲 时间: 2017-1-23 14:06:03

mwe24 发表于 2017-1-23 12:54
忘了说一点，这里的研究报告是研究fund （基金回报率）。他上面的话是错的，平时看基金回报率高的，大家都 ...

这个也要分的。我虽然没有读个PHD，Master是凑合读了个还行的。基金回报，如果你统计所有的，就是你说那个情况。但是确有个别基金经理outperform同侪的情况。你不是也说了巴菲特。干什么行业都有高下的。能不能分辨就要看个人的水平。他如果是特别能够分辨，不是没可能吧？

作者: 我行我素我酷 时间: 2017-1-23 14:28:54

本帖最后由我行我素我酷于 2017-1-23 13:35 编辑

mwe24 发表于 2017-1-23 12:54
忘了说一点，这里的研究报告是研究fund （基金回报率）。他上面的话是错的，平时看基金回报率高的，大家都 ...

我一直都说的是过去5年的或者10年的历史平均回报率。而且我看的不是研究报告当然，那performance报告，从来没有说未来。未来不确定，谁都无法判断，我一直说有投资是有可能亏的。如果不看历史回报率，那看什么呢？我是参考过去1年，3年，5年，基金建立的历史，投资比例作为参考。我不知道还需要参考什么？基金公司是不可能给你他们买什么股票的，什么价位买的，最多给你说买哪个国家的股票，组合比例。如果不买基金回报率高的，比较稳定的历史的，难度买回报率低的吗？你买基金都参考什么呢？而且我这里所有指的回报率是 before tax after fee. 就是你拿到的回报率。具体你需要交多少税率是你自己的问题。比如我买的一个基金是12.78% （5 year, P.a)。每一年的回报率（after fees & before all tax，除去税费用已经扣除）。你如果要交税10.50的税，那就是12.14%，你如果交28%的税，那就是net是11.11%。因为每一个人的税率不一样，所以这边一般说回报率都是，除去各种费用后的税前回报率。

作者: 房奴甲 时间: 2017-1-23 14:30:47

我行我素我酷发表于 2017-1-23 13:28
我一直都说的是过去5年的或者10年的历史平均回报率。而且我看的不是研究报告当然，那performance报告， ...

是的。历史无法预测未来，但是除了历史以外也没有别的数据了呀。难道就闭上眼睛啥都不看？

作者: lsj5031 时间: 2017-1-23 15:03:56

我行我素我酷发表于 2017-1-23 13:28
我一直都说的是过去5年的或者10年的历史平均回报率。而且我看的不是研究报告当然，那performance报告，从 ...

达人我问一下为什么12.78% 套28%的税率还能有11.11% 的 net return？
是不是我对税有什么误会……

作者: 我行我素我酷 时间: 2017-1-24 11:59:49

本帖最后由我行我素我酷于 2017-1-24 11:01 编辑

lsj5031 发表于 2017-1-23 14:03
达人我问一下为什么12.78% 套28%的税率还能有11.11% 的 net return？
是不是我对税有什么误会…… ...

税率这东西是他们给出来结算的，税率问题不是我的专业，具体可以咨询相关会计了或者亲自问基金提供部门如何计算税率。我想他们很多没有义务审核你的税率，你自己随意提供，或者不提供。有些公司不帮你扣税的，这些信息都是公开提供的，都是经过很多部门严格的审核审计过的，我只是引用，我想应该不会错误。可以看到 12.78%，最后扣除是11.11%。
声明：目前我本人和任何基金没有任何利益或者合作关系，这里只是一般信息共享，不涉及任何投资建议。

                              1month    3months                                                                               5Years (p.a)
   return                1.78%       0.44%       4.09%       6.28%       8.35%       9.93%       12.78%
After Tax 10.50%       1.70%       0.29%       3.75%       5.71%       7.76%       9.34%       12.14%       9.52%
After Tax 17.50%       1.66%       0.20%       3.53%       5.34%       7.36%       8.95%       11.72%       9.09%
After Tax 28.00%       1.58%       0.05%       3.20%       4.81%       6.80%       8.39%       11.11%

Past performance is no guarantee of future returns. Performance is calculated after fees and before tax.

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